南方某產(chǎn)業(yè)園方案優(yōu)化的實(shí)踐

張曦

（廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，廣東 廣州 510010）

1 優(yōu)化的背景

本項(xiàng)目位于中國(guó)南方某一線城市的城區(qū)，原址為工業(yè)區(qū)，建設(shè)目的是對(duì)城市存量土地進(jìn)行釋放，給本市眾多中小型科創(chuàng)企業(yè)提供孵化創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。項(xiàng)目占地4.4萬(wàn)m2，總建筑面積42.3 萬(wàn)m2，地下室10 萬(wàn)m2，塔樓6棟，其中1 棟為超高層，其余均為不超過(guò)100m 的高層。主要功能為產(chǎn)業(yè)辦公、配套、人才公寓和地下車(chē)庫(kù)。

原方案和施工圖設(shè)計(jì)均為同一家國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院承擔(dān)，在推進(jìn)過(guò)程中，上級(jí)部門(mén)對(duì)產(chǎn)業(yè)園方案提了一些意見(jiàn)，項(xiàng)目設(shè)管團(tuán)隊(duì)考慮施工圖團(tuán)隊(duì)任務(wù)重時(shí)間緊，無(wú)精力重新梳理方案，遂邀請(qǐng)了機(jī)電顧問(wèn)、立面方案公司、交通顧問(wèn)和筆者所供職的廣東省院作為建筑和結(jié)構(gòu)的第三方咨詢，從產(chǎn)品定位、技術(shù)、品質(zhì)等方面，對(duì)現(xiàn)有方案做出提升建議，再請(qǐng)施工圖單位將建議融入施工圖中[1]。

2 原方案問(wèn)題梳理

（1）產(chǎn)品的定位不夠清晰，以辦公塔樓為例，存在檔次與面積倒掛、目標(biāo)客戶不清晰、產(chǎn)品缺乏梯級(jí)分布的問(wèn)題。

（2）各塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的柱位，柱距，核心筒形狀，電梯分區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)層單元分隔欠推敲。多棟首層大堂有“頂心柱”或大堂在首層不居中，給室內(nèi)設(shè)計(jì)和立面優(yōu)化帶來(lái)很大困難。

（3）項(xiàng)目地下室和首二層的豎向設(shè)計(jì)十分復(fù)雜，影響地下室使用和造價(jià)，也影響首層的景觀品質(zhì)。

（4）地下室出入口和流線對(duì)地面建筑侵占較多，損害首層商鋪的價(jià)值。

（5）項(xiàng)目在北側(cè)還有一塊二期用地，一期的設(shè)計(jì)缺乏對(duì)二期的預(yù)留和聯(lián)動(dòng)。

3 工作前提

團(tuán)隊(duì)接到該咨詢?nèi)蝿?wù)時(shí)，該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)基坑和部分樁基礎(chǔ)已完成，故本次優(yōu)化工作基本前提如下[2]：①規(guī)劃和塔樓朝向不變；②各棟塔樓的高度、層數(shù)、平面輪廓和柱網(wǎng)只允許微調(diào)；③保證優(yōu)化建議的合規(guī)性。

工作路線：梳理問(wèn)題→整理對(duì)標(biāo)→實(shí)地調(diào)研→確定產(chǎn)品標(biāo)段和客戶素描→出具2～3 個(gè)優(yōu)化方案→決策→深化后提資施工圖→復(fù)審。

4 優(yōu)化成果

本次咨詢?nèi)蝿?wù)為期半年，期間每1～2 周與設(shè)管和合作單位開(kāi)一次會(huì)，分棟分階段向設(shè)管提交各個(gè)部分的優(yōu)化意見(jiàn)，并同步審核上一階段意見(jiàn)在施工圖中落實(shí)情況。最終匯總成約150 頁(yè)的報(bào)告書(shū)和整套優(yōu)化圖紙和模型，本文將不一一贅述，僅文字描述部分內(nèi)容[3]。

4.1 面積和定位

（1）將原較籠統(tǒng)的“產(chǎn)業(yè)辦公”，細(xì)分為總部辦公、成熟中小企業(yè)辦公和創(chuàng)客企業(yè)辦公：①總部辦公。目標(biāo)客戶：行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，能承擔(dān)較高租金。產(chǎn)品特點(diǎn)：150～250m2/單元，位于園區(qū)唯一1 棟超高層塔樓，園區(qū)門(mén)戶，擁有一線景觀，設(shè)空中花園。②成熟中小企業(yè)辦公。目標(biāo)客戶：上升期的中小型企業(yè)，租金承受力一般。產(chǎn)品特點(diǎn)：150～220m2/單元，規(guī)劃上劃分占據(jù)二線景觀的1棟樓給這個(gè)定位的企業(yè)，樓棟位于園區(qū)交通較便利的位置。③創(chuàng)客企業(yè)辦公。目標(biāo)客戶：起步期和政府重點(diǎn)扶持行業(yè)的小企業(yè)，租金承受能力很低，需要政府的補(bǔ)貼。產(chǎn)品特點(diǎn)：100～150m2/單元，孵化器職能，規(guī)劃上劃分三線景觀的2 棟樓，位于園區(qū)最內(nèi)側(cè)。

（2）將原較籠統(tǒng)的“產(chǎn)業(yè)園配套”，細(xì)分為商務(wù)、餐飲和公共活動(dòng)類：①商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)類。共享出租給園區(qū)企業(yè)，降低園區(qū)企業(yè)負(fù)擔(dān)并帶來(lái)一定租金回報(bào)。②餐飲酒店服務(wù)類。細(xì)分為首層小餐飲鋪，園區(qū)食堂和具備承辦商務(wù)會(huì)議餐飲的酒樓，并根據(jù)承租預(yù)測(cè)情況分配了建筑空間和位置。③公共活動(dòng)空間類。低價(jià)或免費(fèi)供園區(qū)上班人員使用的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。

4.2 塔樓優(yōu)化

4.2.1 總部辦公樓（以下簡(jiǎn)稱A 棟）

（1）大堂局部改為2 層通高，并改用低鐵超白玻作為大堂幕墻材料，增強(qiáng)首層大堂的通透性和標(biāo)志性。

（2）原VAV 系統(tǒng)改為FCU+新風(fēng)，減小核心筒機(jī)房面積。

（3）高區(qū)隔3 層設(shè)空中花園并在花園中設(shè)樓梯，以適應(yīng)大型企業(yè)同時(shí)租下幾層后企業(yè)內(nèi)部更便捷的豎向交通的需求。

（4）層高從原4.5m 調(diào)整至4.2m，樓梯縮短后核心筒面積減少。

（5）原高中低電梯四臺(tái)一排成組，改為四臺(tái)對(duì)置成組，方便等待時(shí)觀察，如圖1 所示。

圖1 A 棟高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化前和優(yōu)化后對(duì)比（單位：mm）

4.2.2 成熟中小企業(yè)辦公樓（以下簡(jiǎn)稱B 棟）

（1）將原核心筒端部的消防梯移至中間，減少核心筒在高區(qū)結(jié)構(gòu)收筒后讓出面積的干擾。

（2）將低區(qū)電梯調(diào)整到核心筒東側(cè)，高區(qū)收筒后，擁有東南向景觀資源的辦公面積能獲得拓展，而B(niǎo) 棟的東南景觀和日照好于西北端，這樣修改相當(dāng)于提升了高價(jià)值辦公空間的面積[4]。

（3）4 高5 低的電梯配比經(jīng)與電梯公司調(diào)整梯速和載重，優(yōu)化為4 高4 低，核心筒減小。

（4）調(diào)整廁所設(shè)置于內(nèi)廊，減少廁所氣味對(duì)辦公空間的干擾。

（5）二層架空處設(shè)置扶梯直達(dá)三層餐飲大堂，方便外來(lái)就餐人員到達(dá)。

4.2.3 創(chuàng)客空間辦公樓（以下簡(jiǎn)稱E 棟）

（1）原設(shè)計(jì)核心筒長(zhǎng)/寬比與標(biāo)準(zhǔn)層的長(zhǎng)/寬比不匹配，導(dǎo)致中部出租單元面積不到100m2，而端頭單元達(dá)到280m2，影響了單元均好性。結(jié)合設(shè)備和電梯的調(diào)整，核心筒從4 高5 低調(diào)為4 高4 低，核心筒進(jìn)深減少約1m，中部單元面積升至150m2，端頭降低到220m2。

（2）改原柱網(wǎng)偶數(shù)跨為奇數(shù)跨，令在首二層的入口大堂門(mén)可居中布置，立面形象得到提升。

（3）優(yōu)化高區(qū)收筒策略，收筒后的空間可與出租單元合并，避免了很多辦公樓收筒后空間只能作為儲(chǔ)藏室出租的窘境。（本條優(yōu)化內(nèi)容每棟塔樓均采用類似策略，故其他樓棟未贅述）

E 棟高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化前如圖2 所示，E 棟高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化后如圖3 所示。

圖2 E 棟高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化前（單位：mm）

圖3 E 棟高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層優(yōu)化后（單位：mm）

（4）更改核心筒布局令兩組電梯廳中的一組居中，從而令首層大堂可以居中布置，提升了入口形象。

4.2.4 人才公寓（以下簡(jiǎn)稱C 棟）

生活環(huán)境變了，治理的方法也得跟著變。村“兩委”決定開(kāi)展“五星居民”評(píng)比活動(dòng)。劃分了遵紀(jì)守法、勤勞致富、衛(wèi)生健康、文明友善、誠(chéng)信節(jié)約5個(gè)方面19項(xiàng)具體評(píng)選內(nèi)容。程序上采取“四步法”，即村民小組推薦、村民小組評(píng)議、村民代表大會(huì)審定和村委審核授牌評(píng)定，以賦分制確定居民星級(jí)。總評(píng)分25顆星為“模范居民”、20顆星以上為“合格居民”、20-10顆星為“創(chuàng)建居民”，低于10顆星的居民通過(guò)黨員包聯(lián)幫教，說(shuō)服教育，糾正錯(cuò)誤。

（1）核心筒優(yōu)化，原核心筒占用面積占標(biāo)準(zhǔn)層總面積13.1%，調(diào)整后核心筒占比壓低到11.9%。

（2）層高：原方案層高3.05m，調(diào)整為2.90m，保持建筑高度不變可增加一層。

（3）戶型：原戶型為兩室一廳和一室一廳的住宅戶型，做到了明廚明衛(wèi)但開(kāi)間小進(jìn)深大，采光條件差，且并不符合人才樓的定位。優(yōu)化后改為面寬3.75m、套內(nèi)面積約25m2的單身公寓。

（4）立面形體優(yōu)化，增加立面開(kāi)口，設(shè)置多層次的綠化平臺(tái)。

4.2.5 酒店（以下簡(jiǎn)稱D 棟）

（1）將原方案合在一起的兩臺(tái)服務(wù)梯分置。分置原因是這棟樓總面積較大，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)這種體量的酒店招商存在困難，服務(wù)梯分開(kāi)放置后，若只有一家管理公司，分置的服務(wù)梯可潔污分流；若高低區(qū)分屬兩家酒管公司，可各用一臺(tái)，產(chǎn)權(quán)明晰。給招商帶來(lái)靈活性。

（2）酒店平面的柱網(wǎng)調(diào)整半跨，并調(diào)整客梯廳位置，首層大堂消除“頂心柱”情況。

（3）設(shè)備空間置于中間，不僅解決強(qiáng)弱電面積不夠的問(wèn)題，新風(fēng)管拉管距離可變短。

4.3 園區(qū)首二層

（1）原首層標(biāo)高較多，影響頂板造價(jià)和施工，并聯(lián)動(dòng)導(dǎo)致二層連廊平臺(tái)的標(biāo)高多變。優(yōu)化中結(jié)合塔樓首二層的優(yōu)化，梳理和減少了頂板變標(biāo)高，并拉平了二層連廊，施工難度和造價(jià)下降[5]。

（2）規(guī)劃中增設(shè)預(yù)留一條未來(lái)聯(lián)通二期地塊的空中連廊，增強(qiáng)兩個(gè)地塊的整體性，亦可形成一個(gè)園區(qū)之門(mén)的形象。

（3）將裙樓一處進(jìn)深達(dá)到30m 的商鋪改為會(huì)議空間，供園區(qū)的公司預(yù)定和租賃，并聯(lián)通此處二層的宴會(huì)廳，成為整個(gè)園區(qū)的“會(huì)議中心”。

（4）結(jié)合地下室調(diào)整園區(qū)各棟樓落客點(diǎn)和車(chē)庫(kù)入口。改善原先被地庫(kù)出口擋住的商鋪，釋放約5 處大進(jìn)深的面向園區(qū)內(nèi)部的鋪位，令其可以分成朝內(nèi)和沿街的兩間鋪。

（5）結(jié)合地下室梳理管井出地面約10 余處，將原立于辦公入口大堂，商鋪門(mén)口的地下室出風(fēng)井逐一梳理至其他位置，同時(shí)保證地下室設(shè)計(jì)的合規(guī)合理性。并在施工圖深化過(guò)程中分階段復(fù)審各出風(fēng)口的情況給出優(yōu)化建議。

4.4 地下室

（1）兩處地下室入口坡道從直坡改為“雙C 形”坡道，既保證辦公車(chē)輛可以快速?gòu)氖讓拥竭_(dá)B2，又可以層層設(shè)門(mén)禁，方便分區(qū)管理。

（2）所有塔樓的卸貨區(qū)從原靠近地下室大堂，改為隱蔽位置卸貨。

（3）地下商業(yè)增加后勤通道，并減少商業(yè)人流穿越車(chē)庫(kù)的情況。

（4）增加三處從負(fù)一層至首層辦公大堂的扶梯，緩解高峰期地鐵人流和車(chē)庫(kù)人流上地面的交通壓力。

5 效應(yīng)評(píng)價(jià)

5.1 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

（1）依靠科學(xué)的核心筒收筒布置原則，各棟塔樓高區(qū)每層可出租面積增加30～50m2。

（2）辦公樓核心筒面積優(yōu)化：A 棟核心筒低區(qū)從367m2增至385m2，高區(qū)從317m2減至264m2，但高區(qū)租金更高，因此獲得的價(jià)值更多；B 棟核心筒低區(qū)從283m2減至267m2，高區(qū)從283m2減至212m2；E 棟F 棟核心筒低區(qū)從299m2減至296m2，高區(qū)從299m2減至221m2。

（3）拆分首二層特大商鋪5 處，一個(gè)分解為多個(gè)，并保證每個(gè)都面向道路，提升了單方租售價(jià)格。

（4）給二期預(yù)留了空中和地下的聯(lián)系，尤其是預(yù)留的地下通道，二期因此可以少做地庫(kù)出入口，節(jié)約了成本并提升了地面可租售面積。

5.2 品牌效應(yīng)

服務(wù)過(guò)程中團(tuán)隊(duì)對(duì)各子項(xiàng)、單體所提優(yōu)化意見(jiàn)提出及時(shí)，意見(jiàn)落地性好，保證了施工圖單位能在施工圖階段融合大部分優(yōu)化意見(jiàn)并及時(shí)出圖給現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目落成品質(zhì)和價(jià)值都獲得極大提升。目前本項(xiàng)目已竣工。

6 結(jié)語(yǔ)

作者想明確的是，本項(xiàng)目的原方案設(shè)計(jì)方的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)在行業(yè)內(nèi)是領(lǐng)先的，但前期種種原因，壓縮到不合理的周期使得原團(tuán)隊(duì)難以仔細(xì)推敲，從本次優(yōu)化提升的實(shí)踐看，方案和初設(shè)階段花一定時(shí)間和精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行打磨和推敲，確能獲得不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)價(jià)值，因此呼吁行業(yè)健康發(fā)展，切勿過(guò)度壓縮設(shè)計(jì)人員的思考時(shí)間。