TOD 模式下的未來社區探討

竺海濤，吳 濤，范佳偉，邵云鵬（中建東孚投資發展有限公司， 浙江 杭州 311222）

未來社區建設要圍繞社區全生活鏈服務需求，根據“人性化、生態化、信息化”理念，做好未來社區建設的頂層設計和總體規劃，科學布局鄰里中心、教育、健康、創業、建筑、交通、能源、物業和治理等各個板塊。

從提升住戶體驗的角度，全面思考社區設施的易用性、易達性、易識別性、安全性等，處處體現以人為本和人性關懷的理念，形成可持續的智慧化服務社區生態圈。

瓜瀝七彩小鎮，是浙江省首個參照新加坡 TOD（公共交通先導）新市鎮鄰里中心模式打造的新城鎮中心綜合體。項目借鑒了新加坡新市鎮社會治理的經驗，并結合中國城鎮化建設的實際情況，塑造小鎮七大中心，通過政企合作把居民生活、精神文化、社會治理、智慧管理等城鎮功能復合于一體，是城鎮化建設中涌現出來的極富創意的代表性項目。

1 瓜瀝七彩社區規劃方案

1.1 項目概況

瓜瀝作為杭州主城區衛星城鎮的典型代表，老舊小區人口多、范圍廣。本次試點的七彩社區，是典型的“衛星鎮老舊社區改造重建”類型未來社區項目。借鑒新加坡衛星鎮社區模式，以“浙江四大都市圈 TOD 衛星鎮未來社區”為總體定位，形成示范，對周邊老舊城區整體改造提升起到全面輻射帶動作用。瓜瀝七彩未來社區總規劃面積 79 萬 m2，實施單元面積 40 萬 m2，新建建筑總面積 67 萬 m2，是浙江省首批 24 個未來社區試點創建項目之一，地處瓜瀝鎮新區核心，毗鄰蕭山國際機場，總投資 50 億，總規劃面積約 80 萬 m2，實施單元面積約 40 萬 m2，申報直接受益居民 9 261 人，人才落戶數 3 806 人。

1.2 未來交通場景

TOD 模式是新加坡衛星鎮社區建設的核心理念，小街區，密路網，雙 TOD 交通節點，居民出行便利的 15 min 美好生活圈正在逐步形成。曾經的老舊單一功能露天公交站，正展現一個未來的 TOD 交通場景：1 層植入文化公交場景；2～4 層為立體停車庫；同時增加文體服務設施、老年服務中心。

交通換乘、生活消費、公共服務、精神文化等內容以TOD 為紐帶完美融合，給民眾帶來全新的社區體驗。

1.3 未來創業場景

“創業”成為七彩未來社區的新內核，新加坡數字創新產業園、瓜瀝創新國際總部基地、社區青年創業共享中心三箭齊發。

新加坡數字創新產業園，以新加坡第四代產業園“產學研居融合”的理念發展社區創業，吸引更多的年輕人來到社區，為老舊小區注入新鮮血液。

通過打造彈性共享的復合型多功能優質空間，形成集工作、生活、娛樂、運動和學習為一體的開放空間，實現“雙創空間＋人才型公寓＋創科學院”三位一體的優創環境。

1.4 未來鄰里場景

打造“主題社區公園＋鄰里開放有頂廣場＋街道口袋公園＋組團共享空間”的鄰里交往空間體系。用文化串聯鄰里場景，形成“文化客廳＋文化宴請＋文化養老＋文化運營”的社區鄰里體系。

瓜瀝七彩未來社區著眼于打造富有創意的未來場景活力社區，為大量創新人才創造生產與生活空間，包含社區未來建筑、未來服務、未來創業、未來教育、未來健康、未來低碳等功能的一個多元化的、功能復合的，集工作、學習、生活、休閑于一體的綜合型人群活躍交融地。

其中瓜瀝七彩未來社區 A 區塊已率先實現七大場景：公共服務中心、智慧治理中心、鄰里共享中心、運動健康中心、文化教育中心、交通出行中心、創業創新中心。通過豐富的社區鄰里活動、表演、文化與公益課等聚集社區人氣，已成為瓜瀝鎮充滿活力的新地標。項目借鑒了新加坡新市鎮的社會治理經驗，突出文化和公共服務功能，打造了小鎮公共服務中心、小鎮智慧管理中心、小鎮文化中心、小鎮創業中心、小鎮宴請生活中心、小鎮社交娛樂中心、小鎮運動健康中心等小鎮七大中心，以企業投資、政企共建的方式，探索新城鎮居民的美好生活樣板。

未來社區所倡導的“三化九場景”，瓜瀝七彩小鎮在諸多場景中都已經率先進行了探索嘗試，在未來社區領域具備了“先行先試”的優勢，并與瓜瀝鎮人民政府政企合作參與浙江省首批未來社區試點項目申報。

2 已建設完成的七彩社區一期

2.1 七大中心

在確定了 TOD 模式的小鎮中心功能疊加原則后，七彩小鎮團隊進一步對小鎮中心功能進行深化研究，圍繞小鎮公共交通先導的功能，最終確定了小鎮智慧管理中心、小鎮公共服務中心、小鎮文化中心、小鎮宴請生活中心、小鎮社交娛樂中心、小鎮運動健康中心、小鎮創業中心等“小鎮七大中心”在項目中落地。

小鎮智慧管理中心由瓜瀝鎮政府與七彩小鎮合作建設。智慧客廳的核心是瓜瀝新城鎮智慧管理系統展示大屏。該大屏是瓜瀝鎮智慧數據、智慧治理、智慧能源、智慧交通的數據展示中心，讓瓜瀝民眾及外來的客人能清晰地了解瓜瀝方方面面的情況。一期建設的主要內容包括智慧數據、智慧治理、智慧能源、智慧交通等。未來，這里還將延展成為瓜瀝城鎮管理的總控中心，成為真正意義上的“小鎮大腦”。

小鎮公共服務中心是由瓜瀝鎮政府與七彩小鎮政企合作建設的。該中心旨在進一步解決民眾辦事難問題，重點專注于兩個方面：一是能在 8 h 之外辦，二是能夠就近辦。8 h之外辦事是很多民眾都會碰到的問題。瓜瀝七彩小鎮的公共服務中心設置 24 h 自助服務廳，通過智慧政務自助一體機和自助受理文件交換柜，讓居民能夠在 8 h 之外方便地進行自助信息查詢、打印、登記，并進行自助申報、辦理、提交紙質材料；同時，瓜瀝鎮正在與上級部門溝通協調，希望能在這里滿足與居民密切相關的民政和公安戶籍出入境等就近辦理需求。為此，七彩小鎮還在辦事大廳里預留了“小鎮婚約”的空間，讓未來來這里辦結婚登記的新人們能夠拍到更美的結婚證件照。從“最多跑一次”到“就近跑一次”，再到“快樂跑一次”，通過政企合作，讓公共服務事務在這里得到更多的創新，讓瓜瀝人民生活更便捷幸福。

小鎮文化中心是七彩小鎮與瓜瀝鎮黨委、政府共建的文化客廳。該文化客廳定位于四大功能：傳承、學習、互動和服務。傳承的功能包括三大部分：歷史變遷、名人文化、非遺展示；學習功能主要體現在“瓜瀝講習所”板塊，該板塊是未來瓜瀝黨政學習和民間工藝、文化學習傳承的重要陣地；互動功能由小鎮圖書館、親子閱讀、好好讀吧、瓜瀝英語角等板塊組成；服務功能則主要體現在黨群服務和統戰活動方面，組織部門把黨群服務中心結合進瓜瀝七彩小鎮的“小鎮七大中心”中，文化客廳成為黨群工作宣傳和活動舉辦的主要陣地，統戰部門把瓜瀝鎮歸國華僑聯合會、瓜瀝鎮商會、蕭山區新生代企業家聯誼會（青年商會）瓜瀝分會這三大組織的宣傳和活動陣地設置在這里。

小鎮創業中心是七彩小鎮為打造“生活、生態、生意、生產”四生融合的小鎮中心，而打造的聯合辦公場所，目的是承接隨著新型城鎮化建設推進而從杭州市區外溢出的年輕創業人群，助推瓜瀝吸引更多的年輕創業人群，讓這里的人群更年輕。宴請生活，是小鎮生活中非常重要的組成部分。紅白喜事、喬遷祝壽、家庭聚會，這些都是小鎮居民情感交流和社交生活的重要場合。七彩小鎮對宴請場景和流程進行精準策劃，入口形式上采用大門頭、大臺階，讓歡迎儀式顯得非常尊貴；宴會大廳空間采用無柱結構形式，讓空間又高又大，一千三百多平方大型多功能宴會廳，可同時容納約 800 人；設置飛天梯、可舉辦戶外婚禮的空中花園等，充分考慮了宴請的客戶需求；所有設備空間合理設置，符合宴請活動在工作流程上的要求。負責運營小鎮宴請生活中心的，是蕭山著名餐飲集團望福樓旗下的品牌“翡江宴”。小鎮宴請生活中心是杭州首家主打 4D 全息技術的宴會廳，打造杭城首家一站式“管家”宴會中心，同時也具備舉辦大型活動的能力，讓瓜瀝鎮在這一方面的硬件條件的水平，達到杭州領先的水平。小鎮社交娛樂中心由橫店影城運營。閑暇時刻最有人氣的休閑活動，當屬“看電影”。橫店影城來到七彩小鎮，極大提升了瓜瀝鎮人民在這一方面的生活品質。橫店影城在這里打造了一個富有“中國感”的小鎮戲院。影院擁有近千個觀影席位，近三層樓高的巨幕影廳，采用比IMAX 分辨率更高的 4K 激光放映機，全景 4D 環繞音效炫酷加持，帶來更寬廣的觀影視野、更震撼的畫面沖擊和更沉浸的觀影體驗。

小鎮運動健康中心由 X-Park 西派健身運營。小鎮運動健康中心是瓜瀝七彩小鎮運動健康的主力店，定位于輕奢健身，不僅配備頂級的健身設備、頂級體測設備、專業的健身教練，同時還承包了公交綜合樓的頂層，“露天游泳池＋露天籃球場”雙場地開放。西派健身來到瓜瀝，不僅讓小鎮生活更健康、更年輕，也讓小鎮更時尚。

七彩社區一期（瓜瀝七彩小鎮）已開展非遺體驗、讀書吧、朗讀會、音樂會等豐富的主題性社團活動。實現了鄰里特色文化＋鄰里開放共享＋鄰里互助生活。

2.2 三大創新

開發模式創新：提出“村級留用地、交通文化設施劃撥用地、國有出讓土地三合一”的土地混合開發模式，保證社區公共服務設施升級，并通過村級留用物業的返租運營反哺村民，高質量破解城中村拆遷發展難題。

運營機制創新：構建“政企共建、社會參與”的新型社區共享機制，以文化客廳、智慧公共服務中心等創新載體，與具有社會責任感的民營企業共同參與社會治理的創新試驗。

活力業態創新：通過數字產業、臨空高端服務業等新興業態吸引大批青年創業人才進社區，改變衛星城鎮型社區人群結構，激發原生居民整體活力。

3 七彩社區二期建設情況

2021 年 8 月 10 日，瓜瀝七彩未來社區 B 區塊建設用地摘牌。這也標志著，未來社區二期建設正式拉開大幕。

浙江省土地使用權網上交易系統顯示，B 區塊建設土地使用權被杭州蕭山七彩未來社區創新創業園發展有限公司摘牌。

這次摘牌的瓜瀝七彩未來社區 B 區塊建設用地，地塊東至光華路，南至建設四路與 A 區塊相呼應，西至規劃路，北至瓜瀝鎮安置住宅小區，處于瓜瀝鎮新城鎮區塊核心位置，地理位置優越。

規劃定位為新加坡數字創新產業園，總用地面積為 46 818 m2，項目含新加坡數字科技研發中心、創新型產業生產與辦公、城市配套服務等業態。為數字科技和臨空經濟人才提供一體化的未來硬設施和軟服務，為瓜瀝在蕭山乃至杭州全局中提升能級裝上一個“動力源”。

未來，七彩未來社區將創新七個未來系統聯動，成就七彩畫卷。傳承的未來塑造鄰里，學習的未來共享校園，健康的未來全齡樂活，生活的未來七心歸一，創業的未來數字創業，低碳的未來綠色節能，歡樂的未來互聯社區。

4 分期建設與實施效果經驗

在瓜瀝七彩小鎮一期完美收官的基礎上，二期也將如火如荼地展開。瓜瀝七彩小鎮二期，將參照特色小鎮四生一體理念和新加坡實踐經驗來造園，助推瓜瀝小城鎮復興。圍繞瓜瀝區位優勢、城市新興產業發展前景、產業資源整合的可能性，將項目建設成新加坡特色的智慧產城社區—新加坡智慧創新產業園。

新加坡智慧城鎮創新產業園，以新加坡安科系統主導的智慧能源管理研發中心為產業平臺，集合新加坡和國內優秀的新城鎮智慧管理上下游企業入園，構建城鎮智慧管理研發企業集群和新加坡科技企業亞太總部中心。園區將借鑒新加坡緯壹科技城產城融合設計理念和新城鎮精細化管理經驗，聚焦高技術互聯網人才的生活方式，打造集“工作、學習、生活、休閑一體”的全球領先產業園 4.0。

瓜瀝七彩小鎮一期的建設和運營，對七彩小鎮團隊而言，最大的收獲是鍛煉了一支實施新城鎮項目的團隊，以及形成了新城鎮中心項目標準化產品模板。在此基礎上，七彩小鎮將邁入杭州主城區。閑林和星橋這兩個主城區新城鎮，將成為七彩小鎮新城鎮中心綜合體系列產品開始走向復制的新戰場。

同位新型城鎮化的主戰場，主城區新城鎮和近郊衛星鎮，有相同，也有不同。以標準化模板為基礎，也得有本地特色的差異化。

閑林是未來科技城和杭州城西科技大走廊的余脈，有科創氛圍的延伸，有創業園區年輕人群的外溢，周邊居民密集，生活配套和創業空間亟待滿足。閑林七彩小鎮，在新城鎮中心綜合體產品模板的基礎上，強化年輕人的運動健康主題和創業氛圍。仰望天空的控制跑道、年輕熱辣的餐飲聚合、創業配套的工作氛圍，讓年輕熱辣人的心在這里盡情釋放。

星橋是地鐵三號線的起點站，80 后、90 后年輕新杭州人家庭的聚集區，交通便捷，人群密集，孩子眾多，但孩子的生活和成長需求亟待滿足。星橋七彩小鎮，在新城鎮中心綜合體產品模板的基礎上，強化地鐵上蓋商業主題體色和兒童成長業態。打造地鐵商業集群、兒童成長主題業態、靈動的退臺空間，打造成長型地鐵商業寶盒，成為星橋靚麗的中心。

5 結 語

本文對未來社區做一個簡單介紹與分析，對七彩未來社區已建成一期和即將建設的二期等做了介紹。瓜瀝七彩小鎮是浙江省首個參照新加坡 TOD 新市鎮鄰里中心模式打造的新城鎮中心綜合體。項目借鑒了新加坡新市鎮社會治理的經驗，并結合中國城鎮化建設的實際情況，塑造小鎮七大中心，通過政企合作把居民生活、精神文化、社會治理、智慧管理等城鎮功能復合于一體，是城鎮化建設中涌現出來的極富創意的代表性項目。