破產程序中不動產預告登記制度的法律地位與利益保護

趙 貞 李煒東

北京市京師（無錫）律師事務所，江蘇 無錫 214000

一、預告登記在破產案件司法實踐中的效力認定

預告登記作為一項特殊的不動產登記，其登記的權利系請求權，是為限制現實登記的權利人行使處分權，保障預告登記權利人的權益，賦予其預告登記的請求權以物權效力所設的一項制度。但是預告登記本身并不具有證明物權歸屬的效力，因此當預告登記的義務人陷入破產程序后，預告登記所擔保的請求權是否可以繼續對抗其他債權人而得以保全？目前理論界的多數觀點采納的是預告登記具有破產保護效力。破產保護，是指預告登記相對人在破產時，權利人請求權的履行期限仍未截止或履行條件尚未成立，于此情形下，權利人有權申請將作為請求權標的不動產排除于破產財產之列，以保障將來的請求權可以發生預期的效用。［1］由于我國《民法典》及《企業破產法》并未有明確的規定，由此導致相關案件對預告登記效力的裁判在各地司法實踐中呈現亂象。

（一）預告登記之下的債權請求權不具有優先權

孫某某與威海某房地產開發有限責任公司（以下簡稱“某公司”）破產債權糾紛一案（案號為（2020）最高法民申2681號），孫某某與某公司之間原系借款合同關系，后雙方以實現以物抵債的交易目的簽訂了《商品房買賣預售合同》并辦理預告登記，但某公司一直未交房。后某公司進入破產程序，某公司管理人以孫某某未實際支付房款為由通知解除與孫某某的《商品房買賣預售合同》，故孫某某訴至法院，請求確認合同有效并交付房屋及辦理過戶登記手續。最高院最終認定雙方簽訂的房屋買賣合同有效，但是孫某某與某公司以房抵債行為所形成的購房事實，其目的在于實現債權，并非生活、居住需要，孫某某不符合《最高院關于建設工程幾款優先受償權問題的批復》第二條及《最高院關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二條所規定的支付大部分購房款的消費者購房人（以下簡稱“消費購房人”）的身份，故否認了孫某某具有相對其他債權人的優先權利，并據此駁回了孫某某的訴訟請求。

該案中法院側重從保護生存權益角度出發，以預告登記權利人是否為“消費購房人”來判定是否具有優先權的做法，一定程度上將預告登記權利人局限于“消費購房人”，限制了其他類型的預告登記權利人獲得破產保護，不免有失公允。

（二）預告登記之下的債權請求權具有優先權

林某某與常州市某置業有限公司（以下簡稱某置業公司）破產債權確認糾紛一案（案號為（2020）蘇04民終1580號）中，雙方同樣是因借款法律關系而進行以物抵債所簽訂的商品房買賣合同，并辦理了預告登記手續。最終二審法院判決認定，因案涉預告登記所依據的商品房買賣合同不存在無效、可撤銷、解除的情形，林某某有權依據預告登記而要求某置業公司繼續履行商品房買賣合同，交付相應房屋。

本案中，法院從客觀角度出發，以買賣合同法律關系合法有效及請求交付的不動產具備交付條件來認定預告登記權利人具有優先權，體現了對預告登記權利人的破產保護。

從上述兩個案例可以看出，管理人在破產案件中認定不動產的預告登記是否具有優先權時往往會遇到眾多問題，比如基礎合同的合法有效性、合同履行的完整程度、不動產進入破產程序時的現狀等，管理人應當綜合考慮各方面的因素合法合理地認定預告登記權利人的優先權，從而實現對預告登記權利人的破產保護。

二、預告登記破產保護的現實困境

（一）所有權登記請求權因管理人解除權而無法行使

在預告登記中，權利人需要通過將預告登記轉化為本登記，才能實現物權變動，從而取得所有權。然而在破產程序中，將債務人財產價值最大化，提高各類債權的清償比例是管理人工作的重要目標取向。為此，《企業破產法》第十八條第一款賦予了破產管理人對雙方均未履行完畢的合同以選擇解除權，是公共政策和破產目的的優先立法政策的體現。實踐中，若預告登記權利人僅支付了部分的購房款，為了吸引重整投資人、增加債務人財產，即使預告登記權利人所有權本登記條件已經具備，管理人往往會選擇與預告登記權利人解除合同。而一旦管理人行使解除權，預告登記便失去了其本登記的權利基礎，權利人對破產企業的請求權無法行使，其債權僅能作為普通債權進行清償，進而導致預告登記制度設立目的的落空，使其淪為空殼制度。

（二）預告登記權利人所依托的債權不具備別除權的基礎

別除權是指債權人因其債權設有物權擔保或享有特別優先權，而在破產程序中就債務人特定財產享有的優先受償權利，預告登記是對未來物權的一種債權請求權。二者存在著相當大的差別。首先，別除權權利基礎來源于擔保物權，而預告登記之債權雖然同時具備債權和物權的屬性，但從本質而言，其權利基礎仍然來源于債權，不具有擔保物權強烈的支配性以及排他性。其次，別除權是針對特定的物享有的優先受償權，而預告登記之債權只是保全請求權人取得不動產物權的優先權而不是優先求償權，該權利本身并不具備直接優先于其他普通債權人得到清償的效力。［2］最后，別除權有別于預告登記之債權，其并不需要履行任何義務即可優先受償，后者則需要履行支付相應對價的義務才能得到優先受償。

由于預告登記權利人的債權請求權不具有事實上和法律上的支配性，在法律沒有特別規定預告登記債權優先權的前提下，其得到的破產保護明顯弱于別除權，很有可能淪為普通債權進行受償。

三、預告登記債權在破產程序中的保障和實現

（一）限制管理人對預告登記合同的解除選擇權

《企業破產法》賦予破產管理人以雙方均未履行完畢的合同以解除權，其目的在于當繼續履行合同會導致破產財產出現減損或者貶值時，管理人可以在第一時間選擇解除相應的合同，從而保障債務人破產財產的價值。然而《企業破產法》并未對管理人合同解除權的行使條件進行限制，這就可能導致在房地產企業破產程序中，管理人為了規避繼續履行合同產生的風險，濫用權利解除經預告登記的房屋買賣合同。為此，需要對管理人的解除權加以規制。

首先，管理人行使解除權必須遵循能夠增加破產財產或破產利益的原則。《企業破產法》設置管理人解除權的初衷在于保護破產財產的價值。實踐中，大部分預告登記權利人僅支付了小部分的購房款，繼續履行合同并不會減少破產財產，相反管理人可以要求預告登記權利人繼續支付購房款，并且也省去了未來可能會產生的訴訟成本，糾紛成本，增加了破產財產。因此，從破產財產增值保值的角度出發，應當限制管理人解除權。

其次，管理人行使解除權應當遵循利益衡平原則，維護預告登記權利人的權益。房地產企業破產不同于制造型企業，其牽涉利益重大，但是相對于房地產企業而言，預告登記權利人處于絕對弱勢的地位。此時，若管理人解除房屋買賣合同，會導致預告登記權利人遭受嚴重的損失，其預告登記便無法再對其進行物權保護，可能會引發嚴重的社會問題。為此，同樣應當限制管理人解除權的行使。

故，對于已經過預告登記的尚未履行完畢的房屋買賣合同，應當從上述兩項原則出發，限制管理人的解除權，考慮權利人的利益訴求，維護房地產市場的穩健發展，維護預告登記制度的適用。

（二）根據是否具備所有權登記條件進行區分性保護

1.所有權登記條件成就時權利人的保護

在辦理所有權轉移預告登記情形中，本登記條件成熟時，預告登記權利人有權依據《民法典》第二百二十一條，請求管理人協助辦理本登記，實現所有權物權的變動，使得預告登記債權人成為不動產所有權人，此時預告登記的不動產完全脫離了債務人企業破產財產范圍。預告登記具有對外公示效力，即使此時預告登記權利人的付款義務尚未履行完畢，但從預告登記制度的立法目的出發，可以借鑒德國破產法規定，對此時的管理人合同解除權予以禁止，轉而由預告登記權利人繼續付清所有款項，進而完成本登記。［3］

2.所有權登記條件未成就時權利人的保護

房地產企業進入破產程序后，因在建工程尚未完工不能按照原合同約定交付而導致無法進行不動產所有權登記，此時預告登記權利人可根據在建工程的不同處置方式采取相應的救濟途徑：

（1）在建工程轉讓的情形。在建工程雖有物權瑕疵但仍具備經濟價值，理論上預告登記權利人可請求破產管理人按照在建工程現狀履行。但在司法實踐中，由于在建工程作為一項整體性工程，難以分割，無法就預告登記權利人享有優先權的工程部分單獨交付，否則將影響破產財產的處置。考慮到此時雙方合同客觀上已無法繼續履行，預告登記權利人可以請求支付在建工程的變價款。由于不動產無法交付并非預告登記權利人的原因導致，若將預告登記權利人的變價款請求權列為普通債權，將有違公平原則，故預告登記權利人對該變價款應當享有優先受償權。

（2）在建工程續建的情形。司法實踐中，在建工程項目的價值關系到廣大債權人的利益，工程續建交付往往是最優的選擇。若破產管理人選擇續建在建工程的，預告登記權利人以承擔續建款為代價委托管理人續建，在建工程完成后權利人可主張取得不動產所有權。［4］參照我國添附制度的理論，續建行為可視為將動產附合于在建工程之上，故預告登記權利人最終取得不動產并享有物權的，系在建工程所有權的延伸，但其取得所有權的前提在于對動產的價值進行補償，最終取得不動產的預告登記權利人應當對在建工程續建費用進行分擔。當然在此情形下，預告登記權利人不同意承擔續建費用的，可以選擇請求支付在建工程的變價款并要求對該變價款享有優先受償權。

（三）明確預告登記債權請求權在房地產企業破產程序中的優先順位

根據我國目前的法律規定，僅是對“消費購房人”債權的優先順位作出明確規定即優先于建設工程價款優先權，并未對預告登記權利人的權利優先順位進行明確規定。預告登記權利人進行預告登記的目的在于通過登記的手段使自身債權處于優先地位，避免出現一房二賣的現象，而且未經預告登記人同意，財產處置勢必難以進行，因此有必要將預告登記權納入優先順位。實踐中有觀點認為，預告登記權利人與“消費購房人”同為房屋購買者，并且預告登記權利人相較于支付大部分購房款的商品房消費者，其權利更加明確，因此，可以類比支付大部分購房款的商品房消費者，與其同順位優先受償。這種做法是值得商榷的，該規定考量的法理基礎是保障生存利益，不符合預告登記制度系基于維護交易安全的法理基礎。若按此來認定預告登記權利人的優先權順位，則會因過度傾斜保護預告登記權利人利益而損害其他債權人的利益，有違保護弱者的立法本意。因此，基于“法定優先權優于一般優先權”的原則，預告登記請求權應當略后于建設工程價款債權。同時，基于學界已承認的預告登記的“權利保全”這一處分權限制的效力解釋適用，筆者贊同，預告登記的債權請求權與抵押權之間應當按照“時間在先，權利在先”的原則確定優先受償的順位，最終實現預告登記權利人的順位效力。［5］

四、結語

所有權預告登記的債權人在《企業破產法》中權利的實現是一個涉及多方面的復雜問題。其突破了傳統民法“物債兩分”的原則，同時也涉及到多方主體的利益衡平問題。但是目前仍然沒有相應的制度對其進行全面的保護。筆者認為唯有從限制管理人解除權、根據是否具備所有權登記條件進行區分保護以及明確預告登記債權請求權的優先順位出發，通過對制度的修繕明確預告登記的破產保護效力，以期完善相應制度，使得立法價值得到最大化的體現，對于穩定房地產市場，維護社會和諧與秩序，實現社會主義市場經濟的不斷發展都有著非常重要的意義。