不動產統一登記背景下農村不動產登記問題研究

文／魏童童 長島綜合試驗區自然資源和林業服務中心 山東煙臺 265899

引言：

伴隨著在我國城鎮化發展的不斷進步，國家愈來愈重視農村產業的發展，不但增加對農村宅基地應用權限的保障幅度，還大幅度優化了農村宅基地管理模式的，對促進我國城鄉一體化發展、維護社會和諧發揮著十分關鍵的實際意義。因此，要想更好地推動我國城鄉一體化發展進程，就需要對農村不動產登記的執行力度不斷加強，但在事實來講，農村不動產登記的進行狀況和城市房地產業登記的進行狀況有著非常大的區別，農村不動產登記遭受著不同要素的影響，在其中存有很多問題。所以，要想貫徹落實農村不動產登記工作，就務必要詳細分析農村不動產登記工作中存在的不足，并對于相應的問題提出合理的解決方案。

1、不動產統一登記概述

現階段，在我國不動產登記制度的發展主要可以分成四個階段：起步階段、停滯不前階段、發展階段、健全階段。在新中國創立前期，中國人民的整體生產效率相對性較低。為了更好地激起農民的生產制造主動性，造就大量的資本，合理地推動市場經濟的發展，在我國于1950年施行了《中華人民共和國土地改革法》，認可土地使用者的合法權利，維護個人土地使用者的利益，合理地為農民提供了土地保障。在《土地登記改革法》施行之初，土地登記事實上是對農民土地產權年限的備案，是對農民房子和土地使用權的確定。伴隨著中國時代的進步與發展，到1953年之后，規章制度慢慢產生變化，農民從私營經濟變化為農民集體主義經濟形式，這也使鄉村生產制造合作制得到了確立，為農民土地使用權的轉變提供了基礎。

綜上所述，不動產統一登記是我國融合不動產登記崗位職責，創建不動產統一登記的制度。不動產統一登記關鍵由自然資源部承擔，指導全國各地土地資源、房子、林地類等不動產統一登記工作中的進行。在2015年3月1日實施的《不動產登記暫行規定》，代表著我國不動產登記制度改革創新邁開了關鍵一步，是實際性改革創新的主要反映。不動產統一登記制度的實施，針對抑止腐壞、平穩房子價格、推動房地產稅的實施具備關鍵作用。統一的不動產登記制度對維護不動產權利人的合理合法財產權利具有極其關鍵的作用，它的實施可以推動社會主義社會市場經濟的逐步完善。除此之外，不動產統一登記制度還極大的方便了公司和人民群眾，可以高效提升政府治理的效果和水準。由此可見，不動產統一登記制度對于推動中國社會的平穩快速發展有著關鍵的現實意義。

2、農村不動產登記的重要作用

不動產統一登記制度實施至今，受到了廣大群眾的廣泛關注和高度重視。農村不動產登記的重要內容包含團體土地使用權證、房屋建筑所有權、山林和樹木所有權、土地承包承攬權和土地使用權等。農村不動產登記在推動農村發展趨勢中起到了極其關鍵的作用。最先，農村不動產登記制度的實施有益于提升農村不動產的公信度。相對來說，農村不動產登記的有關因素比較復雜，許多不動產登記因為所有權會有不清晰、不明確的情況，往往會產生各種糾紛案件和問題。農村不動產統一登記制度的實施，不但可以建立農村不動產支配權的具體內容和歸屬，并且使其更為明確、清晰。與此同時，在房屋交易的類型上，還可以獲得合理、高效率的解決，降低不動產之間的糾紛問題。因而，農村不動產登記制度的實施可以完成對不動產的合理控制，能夠更好地維護每一個人對不動產的支配權。次之，農村不動產登記制度的實施可以有效的推動農村土壤資源的聚集和發展。推行統一標準登記制度后，合理解決了土地資源的浪費問題，且在一定程度上規避了農村宅基地超標準、不法更改土地性質的狀況，進而合理遏制小產權房子的擴張和建設。

3、農村不動產登記中存在的問題

3．1 權屬信息不完善

農村不動產具備一定的多樣性和復雜性。例如每一個住宅產業基地的獲取時間的區別都非常大，審核部門和方式也不一樣。并且因為周期時間較長，有部門存在遷移合并的情況存在，導致部門數據的信息不全。就以往的房屋登記工作來講，政府部門對房屋登記信息并沒有形成相應的重視，沒有妥當存放相關的不動產登記信息，同時還沒有創建相關的電子文檔，給現階段的農村房產登記工作中帶來了極大的負面影響。所有權信息不清晰造成農村房產無法精確合理登記，在無形中提高了農村不動產登記的難度系數。

3．2 缺乏法律政策支持

農村不動產登記往往是一個十分繁雜的過程，與此同時又具備獨特性。但因為農村不動產證屬信息不健全，有關登記工作中并不完善，并且缺乏一定的法律政策支持，給農村不動產的統一登記工作帶來了困難。現階段，農村不動產登記規章制度依然欠缺穩定的法律法規支持，致使登記的主要操作過程中出現眾多阻礙。因為欠缺科學的法律規定，農村不動產登記過程中問題高發，嚴重影響了土壤資源的維護。同時，農村不動產登記工作人員的專業素養不高，并沒有科學統一的配套設施，造成登記工作量繁重，嚴重影響有關工作的展開。

為農村不動產統一登記工作提供相關的法律政策支持，不但能有效的確保農民的資金安全，還能合理確保農民的利益。可是，在具體的實踐中仍存有一些問題。最先，我國城市的不動產業統一登記制度通過持續的快速發展和健全，相關政策法規較為完善，開展相關不動產登記工作都比較順利。可是，因為農村的經濟發展發展比較緩慢，農民的房產登記觀念也較為欠缺，與農村的不動產統一登記制度相關的法律法規、政策法規都較為欠缺，致使相關工作難以開展和進行下去。

3．3 缺乏健全統一的配套

農村房產統一登記是一項比較復雜的體系工作中。推動不動產登記的順利進行，必須要在一個詳細統一的搭配管理體系中進行。但是，現階段相較于大城市不動產登記的發展來講，農村不動產登記的相關配套設施并不健全。相較于城市不動產的情況來講，農村不動產比較分散化，地域差異大，遍布廣。與此同時，農村不動產還會遭受到鄉村環境復雜性的牽制，這也導致我國農村不動產統一登記的數據量更高。

比如，農村房產統一登記的相關法律法規缺少，農村不動產登記員工素質差等。農村不動產登記欠缺健全的配套設施，關鍵在于基層政府的不重視。就基層政府來講，其對農村宅基地房子登記的主動性和協調度不高，對不動產登記的了解不足，造成不動產登記無法高效進行。除此之外，一些群眾的不動產登記觀念欠缺，不了解此項工作的重要性，也致使相關工作人員對此項工作產生抵觸情緒。再加之一部分登記工作人員服務意識欠佳，群眾也沒有良好的配合，進一步提高了不動產統一登記的難度系數。

4、推動農村不動產登記順利開展的策略

4．1 完善農村不動產登記模式

農村不動產登記方式將會對登記的效果和品質產生直接的影響。因而，為了更好地推動申請登記工作的合理進行，必須要對登記方式開展完善和提升。農村不動產登記工程獨特而繁雜。假如依照大城市不動產登記方式開展，就難以開展合理有效的登記。因而，相關部門應在現行標準體制架構下對農村買賣風俗習慣開展系統的了解和剖析，并依據農村房產的實際情況進行登記工作。農村不動產登記全過程中還具有很多遺留問題。針對農村不動產統一登記工作中的現況來看，為保證統一登記工作的有條不紊，必須要合理優化不動產統一登記方式，并依據鄉村實際情況開展科學備案和管理方法。因為不動產權在不同行業領域的執行存有明顯差別，因而要依據實際情況制定相應的政策。在農村宅基地和房子通過有效審核后，應逐步完善相對應的審核規范和程序流程，能夠更好地貫徹落實對應的管理。

因而，要融合農村不動產的實際情況，完善有關法律法規體制，搞好農村不動產的統一登記工作，加強有關審核，為農村不動產登記提供資源優勢。與此同時，相關部門要依照相關規定，不斷提升和完善農村不動產統一登記工作。因為不動產登記在各行各業都存有差別，在登記全過程中應依據該行業的具體情況展開相關的工作。根據整理農村宅基地和住宅的審核標準，搭建完善的審核規范和程序流程，標準農村房地產管理。

4．2 統一法律依據及登記機關

為了更好地推動農村不動產登記工作中的順利展開，務必要加強和健全有關的法律政策，為農村不動產登記提供根據。在相關法律和政策的輔導下，不動產登記的效果和品質才可以得到相關的保障。政府部門應依據農村的實際情況制訂與農村不動產統一登記有關的法律和政策，并以此來作為統一登記的法律依據。農村不動產登記的法律政策理應與憲法學和物權法相一致。為了更好地更順利地展開相關工作中，必須要對相關現行政策的健全形成重視，依靠對應的法律法規現行政策，為農村不動產統一登記提供科學論證。政府部門在關心農村基本情況的同時，也需要將適用的法律規定作為主要的法律規定。要想平穩農村不動產登記的主要品質，就需要高度重視統一備案部門的基本建設，確保相關行為可以得到合理的落實。針對農村不動產登記的過程，需要持續深入調查，確保不動產登記的有序推進。

除此之外，要想提高農村不動產登記的質量和水準，就必須要進行統一登記。例如，土地資源單位可以承擔相應的農村不動產統一登記工作，防止各個部門單位連接管理方法產生不同的問題，使登記工作可以根據信息管理系統互相統一。與此同時，各鄉政府和社區居委會也需要做好實際落實責任。例如，要組織各鄉村級機構持續深入調查、評定群眾真實身份，幫助登記機關進行相應的不動產統一登記工作。

4．3 完善農村不動產登記工作相關配套

農村不動產支配權多，統一登記工作不僅十分繁雜，且操作難度較大。因而，為了更好地提升農村不動產登記的效果和品質，應加強登記信息管理系統的基本建設。信息管理系統不僅可以完成農村不動產的分組管理，從而對不動產開展合理登記。完成登記信息的要及時進行發布，并進行有效的管理，從而提升統一登記的質量。在房產登記過程中，往往會牽涉到的使用權的多元性，要想高效快捷地開展相應的工作，就要高度重視管理平臺的基本建設。登記信息化管理平臺可以保證鄉村房產的創新管理，進而提升不動產登記管理的效果和可靠性，及時升級有關信息和登記品質。依靠相關的服務平臺，可以防止產生反復登記的問題，使對應的房產登記步驟得到成功執行。

除此之外，有關部門還應加強對登記工作人員的文化教育，確保其專業水準和綜合能力，以推動農村不動產登記工作的順利進行。為激發農村人民群眾申請辦理不動產登記的主動性和協調度，可在全國各地開啟網絡查詢、網上交費、在線咨詢等網上服務，推動不動產登記改革創新合理進行。

5、構想與展望

5．1 現行制度框架下農村不動產登記模式不宜與城市相統一

在現行標準制度架構下，應綜合考慮農村買賣習慣性和流動的制度限定，認可交貨占據在農村不動產買賣物權法變化中的影響力，并非登記。根據我國現階段的狀況，不動產物權法變化應該有不一樣的設計方案。在人際關系緊密的熟人社會(農村)，應全方位選用登記對抗主義。除開登記以外，還需要掌握不動產公示公告的方法和見證者在本地習慣法中的功效，以明確是不是可以作為不動產支配權維護的根據。海外的不動產所有權備案制度并并沒有擺脫城市不動產所有權登記制度和農村不動產所有權備案制度的界線，但在我國，必須要發展趨勢多元化的方案設計。根本原因取決于城市二元體系的存有。因而，在現階段的制度和現行政策架構下，農村不動產登記方法無法與城市保持統一，更主要的是要關注農村不動產登記的實際情況，展望未來。

5．2 尊重農村習慣法的作用

習慣法是群眾在長久的衣食住行和工作中逐步產生的一套地區性標準。費孝通這樣敘述中華傳統社會的鄉土性：“農村人口數量主要依賴于土地資源，代代相傳，并沒有很大的轉變。這是一個并沒有陌生人的社會。”她們對維護保養無起訴社會紀律的追求完美關鍵借助‘禮治’，即老人的權威性和教學及其群眾對傳統式習慣性的聽從，而不是國家法律。在中國不動產權方式的法律挑選中，應關心一直以來在農村充分發揮平穩功效的農村習慣法和農村法律紀律的特性，積極運用農村習慣法這一鄉土法律網絡資源，推動農村法制建設，使國家法律具備堅固的社會基本。不然，方式上的法律與現實生活中的實際便會造成差別，我國法律的目標就沒法完成。因而，在制訂統一的房屋產權規章制度時，特別是在要重視農村習慣法的使用價值，保證農村習慣法與國家法的良好互動交流，最后完成農村法制化，實現農村不動產統一登記的工作。

5．3 期待未來《不動產統一登記法》有所作為

我國的農村不動產登記問題，并能僅憑一部不動產登記暫行條例就能輕易化解的，《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施辦法》各自以行政規章和行政法規的方式定義了不動產登記的宏觀經濟規章制度。“最好是的見解是制訂一部不動產登記法,根據新法好于舊法的標準,及時改動健全舊法的具體內容。”

因而，在制訂適用全國各地的統一登記標準時，應綜合考慮現階段城鎮登記發展趨勢不平衡的實際情況，以農村為突破點，以農戶房產支配權的核實和維護為立足點，擺脫城鄉的二元結構，處理大城市用地和農村團體用地不對等的問題。與此同時希望將來動產抵押統一登記法的頒布，填補有關要求的不足。例如確立農村房產的非強制性登記，進一步降低登記中存在的法律糾紛、登記不正確情況、登記人的瀆職等。

結語:

農村不動產登記的實施對促進農村穩定發展,推動城鄉一體化發展具有重要的意義和作用。在不動產統計登記全面實施的背景下,農村不動產統一登記全面實施已是必然。在統一不動產登記的情況下，應不斷完善不動產登記管理方案，確保鄉村不動產登記工作中的順利開展。盡管在我國農村土地流轉仍處在發展的市場經濟體制，但農村土地流轉銷售市場有關配套設施的規章制度制度并未完善，這也造成資產使用權管理方法制度無法得到有效的保障。因而，為了更好地推動農村不動產登記的順利進行，必須融合農村不動產的多樣性和多元性，創建統一的不動產等級標準，健全不動產登記體制，逐步完善農村不動產登記的具體內容，進而促進農村不動產登記走上正軌，推動城鄉一體化發展趨勢。