房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制分析

文／劉桂林 北京市鑫諾律師事務(wù)所 北京 100052

引言：

近年來，國民生活水平穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)了飛速的發(fā)展與進步，顯然已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟發(fā)展過程中的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目的規(guī)模越來越大，隨之，對于施工所提出的要求也越來越高，在分部分項工程以及不同工種之間的配合等方面都提出了一定的要求準則，這也就意味著項目施工在操作以及成本控制等方面將會更加地復(fù)雜一些。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，如果想要實現(xiàn)高質(zhì)量的完工，那么就需要做好工程的造價管理工作，只有這樣，才能夠提供更加可靠的保障和項目的工程質(zhì)量，推動其順利開展。

1、概述工程造價以及成本控制

1．1 關(guān)于工程造價的定義概述

實際上，工程項目在實施開展過程中的直接費用以及間接性費用都被包含在了工程造價的相關(guān)內(nèi)容之中了。其中，這些直接費用又被進行了劃分，首先就是人工費用。在進行工程項目的建設(shè)過程中是需要大量的人工投入的，這也就意味著需要大量的人工成本。此外，一般來說，人工費與勞動人員的數(shù)量以及當(dāng)?shù)氐膭趧觾r格是呈正相關(guān)的關(guān)系的。其次就是材料費用。在實施建筑工程項目的時候，工程施工以及安裝都是需要一定的材料支持的，這些都是需要花費大量的資金的。對于各項物資的采購，是需要進行嚴格的把控的，在進行材料的使用之前，要對其具體的施工方案進行合理性的計劃，并依據(jù)相關(guān)的標準要求進行一定的優(yōu)化。最后就是施工機械的使用費。由于不同的項目其在施工難度上是有所差異的，因此，所需要提供的機械成本支出也是不一樣的，通常來說，都是與人工的成本呈反比例的。至于工程項目的間接性費用，主要有兩種，第一種是利潤，這部分指的就是施工的企業(yè)在對施工成本進行刨除之后所獲得的資金。第二種是稅費。按照國家的相關(guān)規(guī)定，需要對工程項目進行工程稅、建筑稅以及城市維護費等進行征收，這些稅費也都被包含在了工程造價之中。

1．2 關(guān)于工程造價中的成本控制基本原則的概述

首先，需要遵循限額設(shè)計的基本原則。在進行工程項目施工的過程中，其周期一般來說都是比較長的，因此，消耗也就比較大，在這個過程中，各種各樣的因素都會對其造成影響與制約，所以，進行相關(guān)的工程造價管控時要將工程的實際變更作為基本的依據(jù)。也就是說，工程造價的既定限額是需要得到明確的，而這也是對建筑工程進行造價控制時需要遵守的首要原則。其次，需要遵循全壽命周期成本的原則。工程項目的成本是需要實現(xiàn)合理控制的，這樣做主要是為了促使建筑項目全壽命周期的成本投入的降低。房地產(chǎn)行業(yè)如果想要促使自己的核心市場競爭力得以提升，促使相關(guān)的投入成本實現(xiàn)有效的降低，那么，就需要從建筑項目的全壽命周期成本方面入手，進行考慮。最后，需要遵循全面管理的相關(guān)原則。對于工程建設(shè)的造價管理來說，其在工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都是得到貫徹的，不但有工程整體的造價管理，而且還包含了建設(shè)過程中的市場環(huán)境等環(huán)節(jié)。因此，在對建筑工程的成本進行控制時，要嚴格性地遵循全面管理的原則。

2、對房地產(chǎn)工程造價進行管理的目的以及重要意義

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，促使相關(guān)成本實現(xiàn)有效性的控制是造價管理工作開展的主要目的，而且，這也是房地產(chǎn)業(yè)的投資成本實現(xiàn)有效控制的重要措施。所以，對于造價管理以及成本控制的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)要進行良好的處理，幫助造價管理水平成為對企業(yè)的綜合實力進行評估的重要的標準，只有這樣，才能夠更好地推動房地產(chǎn)業(yè)的更進一步的發(fā)展。通過對房地產(chǎn)業(yè)的工程造價進行科學(xué)的管理，企業(yè)就可以對資金的流向等進行一定的明確，然后以這謝謝資金流向為依據(jù)進行合理的分析，幫助房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)一定程度的投資成本的節(jié)約，這樣做，既能夠促使企業(yè)的利潤得以增加，又能夠更進一步地推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進步。

3、房地產(chǎn)業(yè)工程造價管理實施過程中所遇到的成本控制的相關(guān)問題

3．1 對于成本控制的重視程度不夠，缺乏相關(guān)意識

在對房地產(chǎn)業(yè)大的工程造價進行管理的過程中，最常見的一種現(xiàn)象就是沒有意識到成本控制的重要性。尤其是對于設(shè)計與工程部門來說，很多時候這些部門都抱著“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度，這在一定程度上對于成本控制工作起到了不利的影響。比如，在進行設(shè)計的過程中，如果設(shè)計部門一味地推崇保守化的設(shè)計，不考慮相關(guān)的成本管理問題，不允許其介入，工程部門對于施工方案進行隨意的變更，對于職責(zé)劃分也不夠明確，而這也是促使房地產(chǎn)業(yè)成本控制意識缺乏，不能夠得到重視的重要原因。除此之外，即便有些房地產(chǎn)企業(yè)想要實施成本控制工作，但是如果實施控制的手段不夠精細，不夠恰當(dāng)，那么成本失控也是在所難免的。

3．2 相關(guān)的設(shè)計圖紙不夠完善，存在一定的缺失

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，設(shè)計圖紙是非常重要的存在，可以說在整個工程項目實施的過程中都有貫穿，因此，對于經(jīng)濟技術(shù)其是需要于設(shè)計進行適當(dāng)?shù)慕Y(jié)合的，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本才能夠相對降低。但是，工程項目實際開展的過程中并不是這樣。很多房地產(chǎn)企業(yè)其過于看重技術(shù)，往往忽略掉了經(jīng)濟成本的重要性，因此，很多時候圖紙的相關(guān)設(shè)計的展開都是在技術(shù)與經(jīng)濟不符的狀況下展開的，這也就意味著圖紙設(shè)計會有所欠缺，沒有將經(jīng)濟成本的問題考量在內(nèi)，甚至有可能使得技術(shù)與經(jīng)濟成本嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象發(fā)生。此外，很多設(shè)計部門在審圖的時候也并沒有做到位，有很多的欠缺。比如，有些圖紙的設(shè)計出現(xiàn)了過多的設(shè)計表，這也就會使得成本出現(xiàn)嚴重的超標，而這一現(xiàn)象發(fā)生的原因主要是各個部門的利益實際上是不同的。因此，在工作的時候也會有一定的偏差。基于這種情況，施工方案隨意變更、雙方切磋時間過長等現(xiàn)象就會頻頻發(fā)生，這也就致使成本超標的問題得以出現(xiàn)。

3．3 對于動態(tài)成本的控制難以得到有效的開展

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)其對于目標成本都是不會進行公開的，因此，這也是致使成本偏離計算、超目標成本預(yù)警等狀況發(fā)生的主要原因，與此同時，相關(guān)后續(xù)工作的開展也會有一定的難度。當(dāng)房地產(chǎn)工程完工之后，還需要進行相關(guān)的核算以及結(jié)算，這時，很多問題都會慢慢暴露出來了。此外，由于臺賬不夠完善等原因，也會給動態(tài)的成本控制增加一定的難度，這些制約性的因素都給房地產(chǎn)工程造價的管理工作帶來了很大的困難，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于這些問題一定要重視起來。

4、關(guān)于房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制有效途徑分析

4．1 在決策階段的成本控制措施分析

房地產(chǎn)工程造價監(jiān)管的工作人員在做出相關(guān)的決策時，首先進行相關(guān)的可行性報告編制是必須的，只有這樣，工程建設(shè)相關(guān)的經(jīng)濟評價工作才能夠得到切實的保障。切實可行的建設(shè)方案的制定，然后根據(jù)實際情況對其進行優(yōu)化，將會促使投資估算工作的工作質(zhì)量實現(xiàn)一定的提升。就現(xiàn)階段的建設(shè)決策來說，投資估算是非常關(guān)鍵的一部分，而且，這也是工程建設(shè)建議書、可行性報告的主要內(nèi)容之一。從工程建設(shè)的使用效果方面進行分析，造成最大影響的是投資估算。在實施投資估算時，全面、深入的分析是很有必要的，只有這樣，用于投資估算的數(shù)據(jù)才能夠更加地精確以及合理。與此同時，當(dāng)工程完成了建設(shè)之后，對于風(fēng)險以及收益等還需要進行科學(xué)化的分析。在對房地產(chǎn)工程造價相關(guān)工作開展的過程中，還需要不斷地加強對于工程造價地動態(tài)化管理。首先，對于工程項目投資的合理性，其是需要進行全方位的評估的，然后以評估報告為依據(jù)進行可行性報告的編制，進而實現(xiàn)對于項目投資的預(yù)估，做好造價的控制工作，預(yù)估價的誤差允許范圍一般來說在-10%-10%左右，與此同時，還需要以風(fēng)險評估報告為基本的依據(jù)，對其進行隨時的動態(tài)化調(diào)整。其次，對于工程相關(guān)的設(shè)備以及材料等要進行一定的收集與整理，對工程的規(guī)模進行合理化的確定，然后對其風(fēng)險以及收益情況進行理性的分析與評估。再次，在實施工程項目的建設(shè)時，對于所需要的設(shè)施、人員以及材料等選擇時要遵循就近選擇的原則，這樣才能夠使得運輸成本盡可能地降低，開支也得以節(jié)省，這樣，就可以促使工程項目整體造價成本得到有效的控制了。最后，在進行工程建設(shè)的同時，也要充分考慮生態(tài)環(huán)境等因素的影響，對于工程建設(shè)過程中可能會出現(xiàn)的噪音污染、粉塵污染等問題進行有效的科學(xué)分析，然后依據(jù)分析結(jié)果做出正確的投資決策，盡可能地降低其對于自然環(huán)境等所造成的影響促使工程項目得以順利地開展，避免其對工程建設(shè)的進度造成不利的影響。

4．2 在設(shè)計階段的成本控制措施分析

通過對各地的房地產(chǎn)工程建設(shè)狀況進行分析可以發(fā)現(xiàn)，設(shè)計環(huán)節(jié)是對工程建設(shè)造價管理工作形成最大影響的一環(huán)。因此，在對項目投資做相關(guān)的具體決策時，一定要做好這一環(huán)節(jié)的成本控制。在設(shè)計階段進行造價控制，其主要是為了基于工程建設(shè)質(zhì)量提升的前提，盡可能地使整個工程建設(shè)的投資小于預(yù)算的金額。在工程項目實施建設(shè)的過程中，設(shè)計單位的選擇一定要科學(xué)、合理化，至于相關(guān)的設(shè)計方案，可以通過競選的方式完成，這樣就能夠為設(shè)計方案的科學(xué)性以及合理性提供有效的保障了。而且，還需要對設(shè)計周期進行合理的控制，盡可能地降低設(shè)計成本，進而促使整個工程的造價得以降低。對于控制工程的建設(shè)費用要進行集中，這樣才能夠更好地促使工程建設(shè)的經(jīng)濟效益得以提升。就房地產(chǎn)工程的限額設(shè)計來說，就是在已經(jīng)獲得批準的投資估算以及可行性報告的基礎(chǔ)之上，對工程項目進行初步的設(shè)計，在完成初步設(shè)計大的過程中要對施工圖的設(shè)計進行完成?；诿恳粚I(yè)功能都能夠得到滿足的前提之下，以已經(jīng)做好的投資限額為基本依據(jù)，展開項目的控制設(shè)計工作，與此同時，還應(yīng)該對設(shè)計環(huán)節(jié)中存在的諸多問題展開集中化的處理，這樣控制項目造價限額工作的開展也會更加地順利。在實施工程建設(shè)的過程中，做好工程造價控制的高效化限額設(shè)計是非常重要的。而就房地產(chǎn)工程建設(shè)的監(jiān)管機制改革工作來說，對其監(jiān)管機制進行科學(xué)的創(chuàng)新也是很有必要的，與此同時，這也是工程建設(shè)領(lǐng)域中促使聯(lián)系強化的主要的方式。一些地域在進行工程建設(shè)時，成本控制是其最關(guān)心的問題，因此，相關(guān)工作人員要充分地認識到設(shè)計階段做好工程造價控制工作的重要意義，將設(shè)計監(jiān)理的工作范圍盡可能地擴大，對于設(shè)計過程中所遇到的問題進行集中化的處理，這樣就可以促使設(shè)計效果實現(xiàn)顯著的提升。

4．3 在投標階段的成本控制措施分析

在完成房地產(chǎn)工程的施工之前，一定要公開化、全面化地展開招標以及投標工作，對于這一環(huán)節(jié)來說，工程造價的管理工作是一定要重視的。而且招標以及投標的過程一定要進行嚴格化的規(guī)范，只有這樣，政府職能部門對于相關(guān)工作的市場監(jiān)督工作也會實現(xiàn)更好地推動。當(dāng)招標以及投標工作開展的時候，工程建設(shè)的相關(guān)需求一定要進行切實化的滿足，這樣才能夠更好地對控制工程的整體質(zhì)量以及造價成本繼續(xù)寧科學(xué)化的控制。在工程建設(shè)實際實施的過程中。對于科學(xué)技術(shù)要進行科學(xué)化的選擇，對于成本管控要確保其高效化。當(dāng)完成了招標以及投標工作之后，還要及時地進行建設(shè)合同的簽訂工作。在相關(guān)的合同之中，要對建設(shè)企業(yè)的義務(wù)以及權(quán)力進行明確化的規(guī)定，確保工程建設(shè)經(jīng)費發(fā)放的科學(xué)性，與此同時，對于那些違規(guī)的現(xiàn)象等采取積極的措施進行一定的處理，對其職責(zé)進行明確的劃分。如果在工程建設(shè)的過程中遇到了一些不確定的因素，那么優(yōu)先應(yīng)該根據(jù)合同內(nèi)容進行問題的解決，這樣才能夠使得合同的作用與功能實現(xiàn)充分的發(fā)揮。早進行招標時，要進行適當(dāng)?shù)某邪痰倪x擇，對于承包的方式也要進行有效的明確。在這個過程中，對于工程項目的規(guī)模、工程的特征以及風(fēng)險和施工難度等都應(yīng)該進行全方位的考慮，這樣就可以促使工程的風(fēng)險得以降低，與此同時，還能夠?qū)崿F(xiàn)工程造價的嚴格化控制。在這個過程中，也可以通過邀請招標或者是公開招標的形式完成相關(guān)的招標工作，這兩種招標方式其在適用范圍等方面都是有著不同的優(yōu)勢的。所以說，在進行招標之前，要進行全方位的考慮，以項目的特點為基本依據(jù)，進行適當(dāng)?shù)恼袠朔绞降倪x擇。如果工程項目的建設(shè)規(guī)模比較大，那么選擇公開招標的方式比較合適，而且，在實施公開招標的過程之中還需要對承包商的資質(zhì)條件等進行明確化的規(guī)定。具體來說，就是需要對投標的限值定價等進行明確化的規(guī)定，真正實施之前，對其進行相關(guān)的考察以及調(diào)研，完成相關(guān)的測算工作，然后再對其招標限值進行明確的設(shè)定，如果超過了限值的規(guī)定，那么就應(yīng)該對此次招標進行廢止。這種招標方式對于惡意串標等不良行為也有著積極的意義，還有利于工程造價工作的嚴格性控制。此外，對于不同階段的標段，其評分方式也應(yīng)該有所區(qū)別，對于評分標準也應(yīng)該實施科學(xué)化的設(shè)置，從投標價格以及技術(shù)方案等方面對其進行全方位的考慮，然后實施合理的評分，這樣就可以才促使評標效率實現(xiàn)有效的提升，而且還有利于企業(yè)的良好效益的創(chuàng)造。

4．4 在施工階段的成本控制措施分析

對于房地產(chǎn)的施工環(huán)節(jié)的造價管控工作來說，施工過程的科學(xué)化設(shè)計是至關(guān)重要的。對于施工實踐來說，科學(xué)化的施工過程能夠提供更好的理論支持給技術(shù)方面。對各項施工技術(shù)、施工現(xiàn)場條件等進行深入化的分析，然后根據(jù)分析的結(jié)果繼續(xù)寧科學(xué)化的施工方案的制定，這樣將會更好地推動施工階段造價管控工作的有效開展。就這一階段來說，最重要的就是對施工現(xiàn)場的平面進行科學(xué)化的設(shè)定，然后對于現(xiàn)場的平整費用、臨時性項目建設(shè)支出費用以及建材的運輸費用等進行認真的計算，在保證工程質(zhì)量的前提之下，促使其施工進度實現(xiàn)合理地加快，只有這樣，才能夠使得工程建設(shè)的費用實現(xiàn)有效的降低。對于房地產(chǎn)工程項目的施工環(huán)節(jié)來說，施工方案以及運輸方法的科學(xué)性與合理性也是需要重視的。特別是那些規(guī)模比較大的工程，需要投入的人力以及物力等也比較多，因此，要確保其管控工作是處于動態(tài)化調(diào)整的，只有這樣，才能夠盡可能地降低浪費等負面影響出現(xiàn)的可能性，對施工階段的造價成本進行有效的控制。首先，對這一階段的造價進行管理時，也需要對施工的內(nèi)容進行全方位的分析，對于那些可能促使工程造價產(chǎn)生變動的因素進行一定的明確。提前做好管控預(yù)防工作。其次，對于工程變更管理工作要進行更進一步的強化。在工程項目進行建設(shè)的過程中，由于客觀、設(shè)計等各方面因素的制約，工程變更的現(xiàn)象時有發(fā)生，如果不能夠?qū)@些變更管理給予足夠的重視，那么就很容易出現(xiàn)由于返工問題而形成的浪費，不利于工程項目的造價控制工作的開展。最后，對于工程計量工作也要做到位，在進行施工的過程中，相關(guān)的款項是需要進行反復(fù)的確認以及核對的，現(xiàn)場的簽證的管理工作也是需要不斷地加強的。與此同時，對于工程項目的建設(shè)內(nèi)容要進行準確的記錄，這樣才能夠更好地確保工程文件以及圖紙資料的完整性。尤其是那些涉及到工程變更的資料，要盡可能地避免資料不完整或者是遺失等現(xiàn)象的發(fā)生，進而使得后期的經(jīng)濟損失得以降低，而且，這還能夠為后續(xù)的矛盾糾紛調(diào)解等提供有效的法律依據(jù)。

結(jié)語：

總的來說，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展進步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越好。在對房地產(chǎn)工程項目進行施工的過程中，一定要做好工程造價管理的相關(guān)工作，對其成本控制問題給予足夠的重視，嚴格把控各個環(huán)節(jié)的造價管理工作，并將其落到實處，進而為項目的圓滿完成提供一定的保障。