房地產企業(yè)開發(fā)成本控制探討

崔益鸞 南通欣利置業(yè)有限公司

引言

自20世紀90年代以來，房地產行業(yè)開始呈現迅猛發(fā)展的趨勢，除了行業(yè)規(guī)模急劇擴增之外，行業(yè)內的資金存量和流量也不斷增加。因此在過去很長一段時間里，房地產行業(yè)在推動經濟發(fā)展中始終占據至關重要的地位。但在行業(yè)迅猛發(fā)展的背后，越來越多的問題也開始逐漸暴露，比如表現出的房地產泡沫危機，其實背后隱藏著更為深層次的問題，如對經濟發(fā)展、人民生活的影響等，因此國家對于房地產行業(yè)的治理以及整個經濟形態(tài)的優(yōu)化也在逐步進行中。隨著當前經濟結構調整、經濟增速放緩等改革現象的出現，房地產企業(yè)在整體上看正在面臨著巨大的經濟壓力。另外，國家宏觀政策的收緊所引發(fā)的以銀行貸款為典型代表的融資渠道也開始收縮，這對于房地產企業(yè)而言，無疑將面臨比以往更大的資金流動壓力。因此，就目前的情況來看，控制房地產企業(yè)的項目開發(fā)成本，緩解宏觀經濟、金融環(huán)境以及市場環(huán)境所帶來的巨大壓力是房地產企業(yè)管理者需要考慮的重點問題。

一、房地產企業(yè)開發(fā)成本控制概述

（一）房地產企業(yè)開發(fā)成本控制的概念界定

房地產企業(yè)的開發(fā)成本是指企業(yè)為實現發(fā)展目標而進行的一系列經營活動中所消耗的全部資源總和。而成本控制就是要在企業(yè)項目開發(fā)的全過程中，以項目順利進行為前提，盡量避免各項資源的浪費，保證資源能夠得到最大限度地發(fā)揮，最終達到企業(yè)價值不斷增值的管理目的。

（二）房地產企業(yè)開發(fā)成本控制的原則

第一，全面性原則。全面性原則包括兩個方面的內容，其一是涵蓋的開發(fā)過程要全面，其二是涵蓋的人員要全面。開發(fā)過程的全面性是指房地產企業(yè)要將成本控制應用到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中，包括前期的投資分析和決策過程、方案設計過程、后續(xù)的施工過程以及竣工后的核算過程等，保證成本控制能夠充分發(fā)揮自身的功能價值。而涵蓋人員的全面性主要是指成本控制活動需要全體員工的參與，只有這樣才能保證各個成本控制能在各個階段發(fā)揮作用。

第二，實時監(jiān)控原則。實時監(jiān)控原則是指項目開發(fā)的整個過程中都進行成本控制的管理活動，而不僅僅局限于項目竣工后的成本核算和分析。首先，通過對項目開發(fā)中各個環(huán)節(jié)的實時監(jiān)測和反饋能夠全面且充分的了解實際情況，這樣就能夠保證管理人員能夠及時發(fā)現問題，并給予及時地修正和反饋，從根本上減少預算管理和成本控制活動出現偏差的情況。其次，與項目進展同步的監(jiān)測活動能夠保證信息的及時性，這樣就能為管理人員的決策活動提供依據和信息支持，幫助管理人員能夠在迅速變化的外部環(huán)境中及時發(fā)現應對對策。

第三，明確權責原則。如前所述，房地產企業(yè)的開發(fā)成本控制需要全員的積極參與，同時需要涵蓋和貫穿項目開發(fā)的全過程，這就說明成本控制活動需要涉及企業(yè)內部各個部門和員工之間的協(xié)調配合。為了保證成本控制活動的順利進行，就必須對各項工作和任務中所涉及的員工有明確規(guī)定，即保證權力和責任相一致的原則。這樣一來，一方面能夠在項目開發(fā)的全過程保證全員參與，保證成本控制能夠順利落地；另一方面可以在項目結算后為成本控制的考核機制提供依據，根據任務完成情況，獎勵和懲罰并行，從而提高員工參與的積極性。

第四，因地制宜原則。因地制宜首先需要房地產企業(yè)根據自身的實際情況建立和完善成本控制制度和體系，可以對標優(yōu)秀企業(yè)和先進理念，在借鑒的基礎上推陳出新，只有真正適合自身企業(yè)的政策和制度才能真正發(fā)揮其功效。其次因地制宜還需要房地產企業(yè)與時俱進，積極利用當前的飛速發(fā)展的信息化技術，提高工作效率和精度，以適應改革發(fā)展的需要。

二、房地產企業(yè)開發(fā)成本控制的問題

（一）成本控制工作的全面性不強

房地產企業(yè)當前在成本控制方面缺乏全面性的具體表現可以從以下兩個方面看出：首先，從項目開發(fā)的環(huán)節(jié)來看，當前的成本控制活動無法涉及項目開發(fā)的全過程。房地產的項目涵蓋多個方面的內容，包括最初的投資決策、設計方案制定、招投標選擇供應商和承建方、項目施工等各個復雜的環(huán)節(jié)，但在這一完整的項目開發(fā)鏈條中，房地產企業(yè)往往只重視項目的實施環(huán)節(jié)，因為該環(huán)節(jié)所涉及的人力和物力最多，同時耗時較長。但這樣一來會使成本控制能夠發(fā)揮作用的空間變小，這也是當前成本控制工作無法實現既定效果的根本原因之一。其次，從成本控制的關注對象來看，房地產企業(yè)很容易忽視隱性成本造成的支出，如投資決策環(huán)節(jié)中耗費的決策成本，包括由于市場調研而產生的人力和財力消耗，這一類成本的所消耗的數額并不少，如果房地產企業(yè)對此沒有充分的重視，很容易造成成本居高不下的問題。

（二）成本控制工作缺乏預算管理機制

規(guī)范并且完善的預算管理體系是提升資源使用效率，提高財務管理工作質量的基礎，同時也是開展成本控制工作的重要保障和基本前提。預算管理通過合理制定預算總目標，并在此基礎上進行層層分解形成各個部門子目標的形式對項目開發(fā)過程中所耗費的資源進行管理和約束。通過預算管理，房地產企業(yè)一方面能夠提高各個部門和員工在成本控制中的參與度，另一方面又可以通過各個環(huán)節(jié)、各個層次的目標對各項活動進行監(jiān)管，從而及時糾偏。但當前很多房地產企業(yè)缺乏完善的預算管理機制，這樣就導致項目開發(fā)過程中的預算目標缺乏合理性，這樣既無法發(fā)揮預算管理工作的控制作用，也無法及時規(guī)避問題。因此，建立全面預算管理制度是當前房地產企業(yè)需要考慮解決的重要問題。

（三）成本控制工作的考核機制不健全

公平公正的考核工作是實現成本控制動態(tài)優(yōu)化和調整，提高員工參與度，最終實現高效成本控制的關鍵環(huán)節(jié)，但從當前的研究和實際情況中可以看出，房地產企業(yè)在成本控制的考核工作中仍存在較大的問題。首先，成本控制工作中的權責關系不夠細致，無法為后續(xù)的考核和獎懲工作提供依據；其次，在實際成本控制的過程中，無法及時更新和反饋控制工作的動態(tài)，這就在一定程度上造成了考核工作的滯后性；最后，管理人員將更多的注意力放在項目施工環(huán)節(jié)，對項目竣工后的復盤與考核不夠重視，這樣不利于企業(yè)吸收以往成功的經驗，也無法在失敗的案例中得到反饋。成本控制的考核環(huán)節(jié)在房地產企業(yè)成本控制的全過程中占據不可替代的作用，只有健全并優(yōu)化考核體系才能及時發(fā)現成本控制中的問題，從項目和員工兩個層面提升控制成效。

三、房地產企業(yè)開發(fā)成本控制的要點

（一）施工前期的成本控制要點

第一，投資分析和決策環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)項目開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是要對需要開發(fā)的項目進行評估和分析，并根據分析結果確定后續(xù)的施工方案。該環(huán)節(jié)房地產企業(yè)首先要結合自身的發(fā)展目標和內部的實際情況確定項目開發(fā)的成本目標，并將該目標作為后續(xù)成本控制環(huán)節(jié)的主要依據。此外，根據成本目標編制項目開發(fā)方案，盡量明確各個環(huán)節(jié)所需要的詳細支出以及項目完成后的回報率等。最后，要編制詳細的項目書為開發(fā)過程提供指導和借鑒。

第二，開發(fā)方案設計。方案設計是指房地產企業(yè)根據項目實際情況設計詳細的施工圖紙，現有研究表明，設計方案對于整個項目實施的全過程產生的影響最大，因此房地產企業(yè)需要重視該環(huán)節(jié)，在考慮成本和效率的同時，盡可能選擇經驗豐富的設計團隊，避免在后續(xù)施工過程中再發(fā)生變動導致更多的資金消耗。

（二）施工過程中的成本控制要點

第一，選擇合作商。我國目前實施稅收改革后，供貨商的分類也發(fā)生了改變，企業(yè)在選擇供貨商時可以考慮不同納稅人所提出的產品報價，并綜合考慮對自身稅收繳納帶來的影響，最終選擇性價比更高的供貨商。除供貨商的選擇之外，房地產企業(yè)還需要考慮和建筑公司的合作，建筑合同的簽署將直接影響項目實施整個過程中的成本花費。在選擇建筑合作商之前房地產企業(yè)可以詳細了解市場中的基本情況，對于市場報價、變動趨勢等要有整體的把控。同時在合同簽訂的過程中，要充分發(fā)揮企業(yè)法務部門的作用，在合同中合理規(guī)定雙方的權力和責任，避免后續(xù)問題出現時相互推諉的現象出現。

第二，施工過程中的人員管理。施工過程中所出現的人員管理問題也是房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要考慮的重點問題，人員管理混亂勢必會造成成本的增加。人員問題的產生主要是由于房地產企業(yè)的項目通常實施周期較長，且人力投入力度大，因此很容易在施工過程中出現管理混亂的現象，從而造成工期延誤或者資源浪費的情況。

（三）竣工過程中的成本控制要點

項目竣工后的成本問題主要集中于工程核算中，審核過程不夠嚴謹是該過程中提高成本的主要原因。竣工環(huán)節(jié)中，相關人員需要根據最初設定的成本目標、當前簽訂的合同以及國家的法律法規(guī)對完成的項目進行審核和核算，同時要將相關信息保留，并對此進行深入分析，發(fā)現產生問題的原因并總結成功經驗，為后續(xù)項目的開發(fā)提供借鑒意義。

四、房地產企業(yè)強化成本控制的路徑

（一）優(yōu)化成本控制的制度體系

完善的規(guī)章制度是實施成本控制的必要條件，行之有效的制度能夠給成本控制的各個環(huán)節(jié)提供指導性的建議。房地產企業(yè)需要重新審視當前內部的成本控制體系，同時結合現行的政策法規(guī)以及優(yōu)秀企業(yè)的管理經驗，并在此基礎上分析自身公司在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)中的特點、回顧以往工作中出現的問題，并同時總結成功的工作經驗，從而達到不斷優(yōu)化完善成本控制制度的目的。在該過程中企業(yè)需要注意的是應當保證制度的完備性，確保制度內容能夠涵蓋投資決策、設計規(guī)劃、招投標、采購和結算等各個環(huán)節(jié)。另外，企業(yè)內部的各個部門，包括工程部、財務部、法務部等需要根據整體的規(guī)章制度制定與之相匹配的部門制度，同時加強部門之間的溝通和協(xié)作，保證最終建立的控制制度是科學完善并且相輔相成的，同時對項目開發(fā)過程中可能出現的問題，在制度體系中都能夠有章可循。

（二）明確成本控制的方法

全成本控制模式是當前房地產企業(yè)實施成本控制時最適合的方法，具體可以包括兩個方面的內容：第一，全程動態(tài)追蹤的模式。由于房地產企業(yè)所涉及的項目普遍具有規(guī)模大、周期長的特點，因此企業(yè)應當在項目開發(fā)的最初階段就開始實施成本追蹤，并一直持續(xù)到項目結算階段為止。全過程的追蹤一方面能夠及時發(fā)現實施過程出現的問題并糾正偏差，防范可能出現的風險。除此之外，對于超出預期規(guī)劃的項目活動，企業(yè)可以及時進行分析，找出影響預算超支的原因，規(guī)避后續(xù)可能出現的相似問題。第二，預算目標控制的模式。全面預算管理是企業(yè)實現成本控制的重要途徑，項目開發(fā)前企業(yè)管理者及財務人員根據內外部環(huán)境確定項目的總預算目標，再將目標進行層層分解，并反映到項目規(guī)劃書中，同時讓全員參與到預算管理工作中來，這樣既能保證預算目標的制定科學合理性，又能提高員工工作的民主性和積極性。

（三）完善成本控制的考核機制

如前所述，成本控制應當貫穿于項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，包括事前的規(guī)劃、事中的控制以及事后的核算，而各個環(huán)節(jié)的控制過程可以輔助以考核機制完成，這樣就能夠保證各項控制活動得到有效落地和實施。首先，企業(yè)可以根據最初制定的預算和成本的目標，在對目標進行分解的過程中，將所涉及的部門及人員的工作進行細化，對應好各項工作的具體負責人，劃分好相應的權力和責任，這樣就能保證在問題出現時及時找到對應的個人，避免由于責任不清而導致的成本進一步加大的問題出現。同時，建立公平科學的獎勵和懲罰機制，在一個會計年度結束后，可以統(tǒng)一對企業(yè)當前所進行的項目成本控制率、預算目標完成度等進行考核和分析，對表現優(yōu)異的部門及員工要進行相應的獎勵，以此達到員工激勵的目的，能夠增加員工參與到成本控制過程中的積極性。而對于未完成目標或者出現資源浪費的情況，企業(yè)需要首先分析出現該問題的原因，如果是人為因素所造成的，就要有一定的懲罰措施，以此對企業(yè)員工的行為進行約束，避免類似的情況再次發(fā)生。

（四）搭建成本控制的信息化平臺

隨著大數據時代的到來和信息技術的發(fā)展，各行各業(yè)都紛紛引入信息化技術以提高工作效率，而房地產企業(yè)由于所涉及的項目規(guī)模大、合作單位多等特征，也需要積極構建信息化的技術平臺以緩解成本控制和核算的壓力。首先，房地產企業(yè)可以和軟件公司建立長期的合作伙伴關系，保證自身企業(yè)內部的信息化系統(tǒng)能夠及時更新或升級換代，以滿足當前技術發(fā)展的需要，同時為實現項目開發(fā)中全方位、全過程的動態(tài)追蹤體系提供技術支持。其次，房地產企業(yè)還可以引入在建筑過程中所需要的技術手段，可以為企業(yè)前期的投資決策和圖紙設計環(huán)節(jié)提供建議和參考，這樣就能夠保證房地產企業(yè)在項目施工過程中不再出現圖紙更換等問題，從而為降低施工成本提供保證。最后，大數據時代還需要注意數據安全性的問題，對于涉及重要信息和資源的崗位要加強系統(tǒng)保護，可以通過設置登錄權限等方式減少信息外泄的風險。構建信息化的技術平臺一方面能夠提高員工的工作效率，減少人為的失誤，另外一方面還能夠幫助企業(yè)及時獲取和處理大量的信息，為各個環(huán)節(jié)的決策過程以及分析過程提供信息支持。

結語

隨著國家經濟結構的調整以及體制機制的改革，房地產企業(yè)通過成本控制的方式擴大利潤空間以實現長遠的發(fā)展是必然選擇。但從目前的情況來看，房地產企業(yè)在的成本管理活動仍然存在一些問題亟待優(yōu)化，特別是在當前大數據發(fā)展的時期，房地產企業(yè)應當從成本控制的體系完善、考核機制的健全以及數據化工具的使用等多個方面入手，保證成本管理的成效。