新會計準則下房地產企業納稅籌劃研究

徐曉麗 山東德潤稅務師事務所有限公司

引言

為深入貫徹落實企業新會計準則，國務院有關部委、有關直屬機構等部門制定并印發了《企業會計準則解釋第14號》，要求境內外同時上市采用國家財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的有關單位，應嚴格遵循相關的法律規定，客觀、真實、完整、及時地反映自身實際的財務狀況與經營成果，積極地做好合理的稅收籌劃工作，以合法降低稅負支出為目標，以新會計準則內容為基礎，結合自身發展的實際規劃和市場需求，制定完善的納稅籌劃計劃，科學籌劃稅務支出與宏觀調控，在緩解企業稅負壓力的基礎上，有效提高企業的經濟效益、社會效益以及生態效益，促使房地產企業能夠在激烈的行業競爭中保持中堅力量，進而為我國國民經濟迅速發展注入源源不斷的生命力。

一、房地產企業納稅籌劃工作的相關概述研究

（一）房地產企業納稅籌劃的概念、特點

在房地產企業的運營過程中，納稅籌劃工作是保證開展各項經濟活動的重要組成部分，主要的工作內容是在國家稅法制度政策的規范內，針對房地產企業還未履行的應稅行為，做好提前的納稅籌劃準備。或者根據我國近年來有關房地產企業發展的稅收優惠政策，在不違反法律規章的基礎上減少納稅支出或合理避稅，在某種程度上增加房地產企業經營的實際效益，需要注意的是納稅籌劃工作與偷稅、漏稅等行為在本質上完全不同，納稅籌劃是嚴格按照國家稅收政策開展的企業納稅工作，與偷稅、漏稅相比，納稅籌劃具有一定的法律性、權威性、預期性、收益性以及合法性。因此，房地產企業在開展納稅籌劃工作的過程中，需要綜合考慮影響企業項目收益的多重因素和數據。針對不同階段的發展情況進行預測、評估和分析，憑借最終的考察結果，制定長遠的納稅籌劃方案，嚴格遵循我國房地產企業發展的法律法規。在稅收政策允許的范圍內，努力推進企業納稅籌劃的相關工作，減少房地產企業運營過程中不必要的稅務支出，提高企業運行的內部資金流動頻率，實現企業經濟效益的最優化發展。

（二）房地產企業納稅籌劃的發展現狀

新會計準則下房地產企業納稅籌劃工作正處于不斷探索和研究的初級階段，由于房地產企業運行所涉及的范圍較廣、部門較多、稅收內容較為繁雜，納稅籌劃過程中仍存在著諸多問題與紕漏。在房地產企業的日常運行中，需要全面評估加重企業稅負壓力的各種因素，制定恰當、合法的納稅籌劃設計，將所涉及的稅收種類依據房地產開發、交易以及使用途徑予以劃分，加深內部財務人員對不同稅收種類的認識與了解，促使其在開展稅務籌劃工作時能夠保持清醒的頭腦和運用最新的納稅知識，根據企業運營的發展現狀，有針對性地完善納稅籌劃工作，降低企業的稅負率，并從多個方面減輕房地產企業在繳稅、納稅方面的支出壓力。

（三）房地產企業納稅籌劃的重要意義

相較于其他行業而言，納稅籌劃工作對房地產行業有著極其重要的作用和意義。面對房地產企業稅種多、稅務率高的問題，完善的納稅籌劃方案不僅可以滿足房地產企業的經濟效益目標與發展需求，還可以為企業發展開辟新的思路和運營空間。房地產企業通過運用國家出臺的納稅制度、稅法以及納稅優惠政策，可以有效提高內部資金的流動性與利用率，減少運營過程中的稅務支出，在一定程度上緩解房地產行業的稅負壓力。此外，新會計準則下房地產企業開展納稅籌劃工作，能夠合理規避部分納稅金額，引導企業將這部分資金應用于其他項目或者投資工作之中，進而不斷提高企業在同行業之間的品牌形象和核心競爭力，助力企業的蓬勃發展與長久進步。

二、新會計準則下房地產企業納稅籌劃的基本原則

基于新會計準則的條件下，房地產企業納稅籌劃工作必須遵循以下幾項原則：第一，遵循提前籌劃原則。房地產企業在開展各項經濟活動之前，應根據新會計準則的相關規定，精準核算某項經濟活動的納稅優惠政策進行稅收籌劃，在法律規章允許的范圍之內，優先選擇最有效的會計方案，使相應的納稅籌劃工作貫穿于整個項目持續經營的各個環節，進而減少不必要的納稅支出。第二，遵循法律法規原則。新會計準則下房地產企業納稅籌劃工作不得違背國家的稅收制度，相關納稅籌劃方案必須嚴格在稅法規章的標準下進行實施，杜絕一切偷稅、漏稅的違法違規行為，一旦發現房地產企業出現違法違規行為，稅務部門應及時予以警告或懲處。第三，遵循優化成本效益原則。房地產企業在開展納稅籌劃的過程中，需要提前評估各項經濟活動的成本效益，以降低稅收成本為目標，科學對比納稅籌劃工作的前后收入情況，從而制定系統、全面、有效的稅收籌劃方案，促進房地產企業持續發展與升級。

三、新會計準則對房地產企業納稅籌劃工作的影響

（一）完善投資性房地產企業的后續計量

新會計準則在房地產企業納稅籌劃工作中的引入，完善了投資性房地產企業的后續計量，在某種程度上影響了房地產企業的企業所得稅。之前，在投資性房地產企業的實際運營中，主要采用歷史成本法核算模式，通過每月需計提折舊并計入管理費用等模式，宏觀調控房地產企業的管理費用與實際利潤，而新會計準則下的公允價值計量法，則不需要對投資性房地產進行計提折舊核算。同時，公允價值計量法不僅彌補了歷史成本法中的不足之處，還能及時反映當前房地產的價值與經濟收益，為投資者提供有理有據的決策支持，并全面管控投資性房產項目項目估值波動引發的利潤變化，有利于保障房地產企業的運營利益。

（二）規范房地產企業借款費用會計處理

根據國家財務部頒布的《企業會計準則第17號——借款費用》規定，房地產企業若存在長期未開發的土地，其中購置未開發土所借款項產生的利息成本，不能按照資本化進行核算，而是按照費用化核算納入企業運營的財務費用科目，這種方式既規范了房地產企業借款費用會計處理，還嚴重影響了房地產企業的所得稅與土地增值稅。除此之外，新會計準則明確規定房地產企業在發生對外投資或股權結構變化時，需要采用重估凈資產值的方法，引導市場關注房地產行業的真正價值。在新會計準則下房地產納稅籌劃的過程中，依據加權平均方式合理優化籌劃方案與籌劃方式，切實保證房地產企業納稅籌劃工作的科學性、合理性與合法性。

（三）明確房地產企業收入確認時點

在房地產企業的運用過程中，舊會計準則主要以風險和報酬轉移作為企業收入的確認時點，要求房地產企業的銷售收款應先納入相關的預收賬款，當房地產的交付工作符合《房地產銷售管理辦法》的交付規定之后，才可以確認為實際收入。而新會計準則下房地產納稅籌劃工作，明確了以控制權轉移為房地產企業收入確認的時點，進而會對房地產企業運營所產生的所得稅和增值稅造成一定的影響。

（四）轉變房地產企業納稅籌劃財務管理

納稅籌劃工作作為房地產企業財務管理部門的首要任務，其規劃質量將直接決定企業未來的經濟情況和發展走向。隨著新會計準則的貫徹落實，勢必會轉變房地產企業的納稅籌劃管理方式與財務部門管理模式。對此，房地產企業在新會計準則下開展納稅統籌規劃工作，需加強財務人員的專業知識與納稅要領，結合市場大環境的變化趨勢，創新、優化現有的財務管理體系，細化房地產企業的財務管理工作內容和工作權責，合理拓展企業的資產規模與融資能力，在緩解房地產企業資金鏈緊張的同時，為企業開展納稅籌劃工作奠定良好的物質基礎。

四、新會計準則下房地產企業納稅籌劃的具體對策

（一）防范納稅統籌工作中的風險隱患

新會計準則下房地產企業納稅籌劃工作開展的過程中，必須充分了解納稅籌劃工作所涉及的內容與部門，強化財務部門與其他業務部門的協同合作，充分展示房地產企業各項經營活動。借助現代化信息技術手段，構建有利于各部門之間交流、溝通的信息平臺，提高財務信息數據的高效共享和利用率。通過全面規范業務流程與納稅統籌標準，制定現代化、精細化的納稅統籌規劃，引導各部門為降低企業稅負率做出準備，不斷提高自身的工作質量與工作效率，保證房地產企業納稅籌劃工作開展的科學性、有效性以及合法性。與此同時，房地產企業還需要防范納稅統籌工作中的風險隱患問題。在開展納稅籌劃工作的過程中，綜合考慮各種影響納稅質量的因素，如稅收制度政策不落實、領導對納稅籌劃的不重視等，積極地轉變管理理念與思想觀念，增設納稅統籌安全預警機制，加大新會計準則的宣傳力度，促使企業自上而下地形成良好的風險意識，進一步優化納稅籌劃方案的質量和效率。

（二）加深對新會計準則的理解與認識

為迎合新會計準則要求，有序開展納稅籌劃工作，房地產企業必須加深對新會計準則的理解與認識，關注納稅籌劃方案的可行性與實用性。在實際的納稅籌劃中，按照國家關于房地產企業的納稅制度政策，強化房地產企業與稅務部門的溝通、交流，使其能夠充分了解最新發布的稅務政策與優惠政策，避免出現納稅籌劃與新會計準則背道而馳的情況，切實提高房地產企業的納稅籌劃水平，加快企業納稅籌劃的信息化建設進程。另外，國家稅務部門還應及時對房地產企業的納稅籌劃進行指導，深入到房地產企業的一線籌劃工作中，引導企業將新會計準則引入到納稅籌劃方案之中，并加強對房地產納稅籌劃工作開展的持續監督與管控，一旦發現企業出現不合法的稅收行為，應第一時間督促其進行整改。并且，還應構建完善的稅務信息互通、共享體系，一方面，幫助房地產企業迅速采集最新的稅務信息；另一方面，有利于稅務部門全面掌握房地產企業的納稅籌劃情況，從根源上減少房地產企業偷稅、漏稅等違規違紀行為的發生概率，切實保障國有經濟的安全。

（三）加強企業財務人員的專業培訓教育

隨著新會計準則的不斷滲透，房地產企業想要保證納稅統籌規劃的質量和效率，必須加強企業財務人員的專業培訓，不定期組織財務人員對最新的稅務政策和籌劃技能知識進行學習，保證納稅籌劃人員可以靈活應用相關知識，逐步提升納稅籌劃工作的專業性、準確性和實用性。在實際的納稅籌劃中，明確各部門需要完成的納稅目標，采用科學、合理的考核體系，對參與的籌劃人員進行考察、評估，并予以適當的獎勵和懲罰。同時，加強與各科研高校的合作力度，根據不同時期的工作需要分層、分階段引進高端技術人才，或者借助科研高校的師資力量，聘請專家對現有納稅籌劃人員進行指導和教育，盡快組建一支高質量、高水平、高素質的復合型隊伍，為房地產企業納稅籌劃工作的順利開展提供有力的人才保障。

（四）做好各種類型的納稅籌劃工作

現階段，新會計準則下房地產企業必須做好各種類型納稅籌劃工作，具體表現為以下的幾種形式：第一，做好借貸利息納稅籌劃。在項目工程的開發過程中，房地產企業需要將開發成本融入項目完工前的借款利息范疇中，選擇適宜的利息扣除方式把土地使用權支出與房地產項目開發成本控制在合理的區間范圍之內，在項目工程完結后，向金融部門提供項目的利息費用證明，實現稅務支出減少以及貸款利息的納稅籌劃工作。第二，做好土地增值稅納稅籌劃。根據我國稅法關于土地增值稅征收標準要求，房地產企業需要綜合考慮項目代建行為是否需要納稅，這里的代建行為主要指客戶指定房地產進行的項目開發工程，在工程項目結束之后，房地產企業從中獲取相應的代建收益。若房地產企業代建資金收入中沒有出現產權轉移的情況，代建收益應包含在勞務性質的內容之中，則不需要繳納土地增值稅。第三，做好企業所得稅納稅規劃。房地產企業需要嚴格遵循國家政策文件要求，通過延遲項目工程建設完工時間，利用稅法確定稅前抵扣項目費用，或者足額購買稅收法律范疇內可以稅前扣除的費用，如養老保險、公積金等，減輕企業的稅負壓力，實現合法合理的納稅籌劃。

結語

綜上所述，面對競爭日益激烈的社會環境，房地產企業想要占據市場中的一席之地，必須要拓展企業經營的規模與范圍，加強對納稅籌劃管理工作的正確認識與關注。結合企業的發展現狀，編制科學、合理的納稅籌劃方案。根據國家稅務改革的相關規定，在新會計準則規定的范圍之內，適當地減少企業的稅務成本支出，為企業創造更高的經濟收益。與此同時，房地產企業財務部門需要有針對性地強化與外部的協同合作，注重對財務會計人員專業知識與納稅技能的培訓力度，不斷提高納稅管理人員的工作效率與工作質量，使其能夠在日常的納稅籌劃工作中靈活運用最新的稅務政策。或者為企業引進大量的復合型技術人才，創新、優化現有的納稅籌劃方案，促進房地產企業的可持續發展。