中小房地產企業財務風險管控探究

陳佳 廈門夏商房地產有限公司

引言

在企業管理工作中，財務風險管控起著非常重要的作用，它不僅關系到整個企業的資金安全性，還與企業的可持續發展息息相關。中小房地產企業的管理人員必須要明確現階段在中小房地產企業業務開發過程中存在的財務風險類型，并且對其出現的原因進行深入分析，確保能夠采取科學有效的解決對策。同時財務負責人要不斷向大型房地產企業借鑒財務風險管控的成功經驗，加大管控力度，提升中小房地產企業的競爭力。

一、中小房地產企業財務風險的特征分析

與大型房地產企業相比，中小房地產企業所面臨的財務風險有以下幾個特征：

首先，中小房地產企業受到國家政策影響相對較大，由于房地產行業與國家政策具有密切的聯系，而房價以及房屋的交付標準等都會受到宏觀政策的調控，所以政府及國家政策的變化會對中小房地產企業的發展產生重要的影響。尤其是在國家政策不斷變化的情況下，中小房地產企業所面臨的財務風險具有更大的不確定性。例如當房價受到政府的宏觀調控時，如果國家政策引導房價下調，而工程建設所需成本不變，則會降低中小房地產企業的經濟收益，使其資金周轉能力下降。因為中小房地產企業的抗風險能力較弱，如果和銀行之間沒有協調相應的財務關系，則會出現嚴重的財務風險。

其次，中小房地產企業在資金周轉方面持續的時間較長，從房屋建設的規劃和建設初期開始投入成本，一直到最后的竣工驗收，需要經過幾年的時間。在這段時間內，為了保證能夠提高房屋的建設質量，確保能夠順利竣工和交付，中小房地產企業需要投入大量的資金，雖然前期會進行房屋預售操作，但是其回籠的資金有限，可能無法滿足房屋建設后期所需要的資金成本，因此這就需要中小房地產企業及時向銀行進行貸款。在房地產行業中，開發商向銀行貸款的數額較大，因此，產生的利息也相對較多，如果項目回收的資金無法填補銀行的利息及貸款，將會導致企業出現資金鏈斷裂問題。

房地產行業自身屬于風險性較高的行業，由于投資量大，如果沒有和銀行之間協調好資金關系，嚴重的可能會導致破產，尤其是對于中小型房地產企業來說，整個建設過程需要大量的現金流，目前通過貸款的方式進行融資難度較大，很多銀行對于一些規模較小的房地產企業，所制定的放貸調整相對較為苛刻，因此導致很多中小型房地產企業在后期辦理貸款業務時遇到難題，進而增加了企業的財務風險。

二、中小房地產企業財務風險類型分析

（一）投資階段的財務風險

要想全面分析中小房地產企業的財務風險類型，可以按照時間的先后順序進行，首先在前期的規劃和投資階段會存在一定的財務風險，對于大部分規模較小的房地產企業來說，在投資的過程中會留下很多財務風險隱患，由于目前房地產行業具有高風險和高收益的特征，所以在前期投資時所需要的總資金額較大，在較長的資金回收周期中，會受到很多不確定性因素的影響，例如，在土地資質辦理的過程中，與政府部門之間協調時間過長。同時在房地產項目建設過程中，由于土地性質、項目類型的不同，會造成房價和預期出現較大的差異，這樣不僅會影響資金回收量，還會影響產品的銷售量，進而增加中小房地產企業在投資階段的財務風險。很多大城市政府會頒布一定的限購政策，降低了產品的交易量，所以在資金回收的過程中也會出現虧損現象，導致企業出現財務風險。

（二）融資階段的財務風險

從當前對各中小房地產企業的財務數據進行分析可以明確，目前大部分中小型房地產企業在項目建設過程中都需要進行融資操作，而在融資階段的財務風險有很多。其主要的融資方式是向銀行進行貸款，貸款數額越大或貸款時間越長，則產生的利息越多，如果在資金回籠過程中無法按時進行貸款的償還，將會導致欠銀行大量的利息，一旦法院強制執行，則會使中小房地產企業運行困難甚至破產。

還有一部分中小房地產企業在融資階段，沒有制定詳細的融資計劃，即使已經獲得了資金，在使用過程中，如果不進行科學的把控，也會導致資金的使用率降低，達不到前期融資的目的。近年來我國中小規模的房地產企業數量越來越多，在融資時雖然與大型房地產相比具有一定的優勢，但是因為其數量在不斷增多，財務風險也在逐漸加大。中小房地產企業出現了融資困難的問題。在2020年我國政府出臺了三道紅線政策，在進行房地產貸款以及資金集中管理的過程中，加強了對中小房地產企業貸款的管理。這也導致很多銀行在辦理貸款業務時，優先對大型房地產企業放貸，增加了中小房地產企業的融資壓力。融資壓力以及融資成本的加大是目前提升中小房地產企業財務風險的主要因素。

（三）現金流方面的財務風險

目前大部分中小房地產企業的財務管理部門只關注前期的投資規劃和融資進度，而沒有關注資金的使用以及現金流的風險控制，因此，增大了在現金流方面出現財務風險的概率。其主要體現在以下兩點。第一點是目前很多中小房地產企業沒有針對現金流管理制定合理的企業規劃，導致在財務管理以及公司運營過程中，所構建的現金流預算體系不完善，進而影響了在某個房地產項目進行過程中現金流的穩定運行。第二點則是中小房地產企業在籌集到資金以后，資金使用時沒有事先進行預測。如果在資金使用過程中無法加強控制，可能會導致后期的資金和資產使用的財務信息存在滯后性，導致項目在建設過程中出現財務風險。

（四）選擇性負債的財務風險

對于房地產企業來說，負債的現象非常常見。具有一定的負債，可以激發中小房地產企業的發展動力，進而加速企業的發展，在中小型房地產企業中利用負債的方式能夠提升自身的企業價值。因此，中小型房地產企業要想取得更好的發展，必須要密切關注國家政策的相關變化，如果國家政策放寬或者市場經濟發展良好，則應該適當地增加相應的負債額，進而為企業獲得更多的資本和資金。如果政府出臺了相對較為緊張的政策，或者經濟發展勢態不好，則中小規模房地產企業應該盡量降低負債率，進而減輕自身的財務壓力，防止出現債務償還不上的財務風險。在掌控財務風險的過程中，可以通過對負債規模控制的方式達到目的，但是必須要緊跟時代發展的變化，嚴格遵守國家政策，適應市場發展規律，盡量降低財務風險出現的頻率。

三、導致中小房地產企業出現財務風險的原因

（一）內部環境因素的影響

目前導致中小房地產企業出現財務風險的原因，主要有內部環境因素和外部環境因素。從企業內部進行分析，當前導致出現財務風險的原因主要體現在以下幾點，第一點是內部企業中的財務管理部門和風險控制部門的決策能力相對較弱，尤其是目前我國經濟環境復雜多變，做出準確的投資決策是當前提升企業發展穩定性的重要措施，而很多風控管理部門由于決策能力較弱，經常會出現很多決策失誤的現象，進而增加了企業出現財務風險的概率。第二點是很多中小房地產企業所構建的財務管理部門，其管理能力相對較弱，并且因為工作人員的綜合素質較低，導致財務信息共享不及時，同時，在財務信息監督時內部管理混亂，無法提升監督力度，進而降低了中小房地產企業的抗風險能力。第三點是很多中小房地產企業只關注投資和收益，沒有科學合理的資本結構，尤其是在投資和融資階段，出現的資金負債率過高，導致企業償還債務的壓力過大，進而增加了企業違約的財務風險。

（二）外部環境因素的影響

外界環境因素的影響，主要和目前市場經濟的發展狀態，以及政府和國家的宏觀調控政策有關，由于目前我國經濟的增速放緩，以及外部的經濟環境下滑，導致房地產行業的市場分化現象越來越明顯，為了完成去庫存的目的，很多房地產企業實施降價銷售的政策，這也導致在短時間內房地產企業的資金無法得到回籠，進而增加了企業內部的財務風險。同時，國家和政府的宏觀調控，也會嚴重影響當前我國中小房地產企業的發展，在很多一二線大城市中限購政策的實施，以及抑制房價上漲的宏觀調控政策，給當前房地產企業帶來了很大的經濟壓力，增加了中小房地產企業的財務風險。所以中小房地產企業必須要針對內部存在的問題以及外部環境因素的影響，采取更加合理的財務風險管控措施，確保能夠降低中小房地產企業的財務風險。

四、中小房地產企業財務風險應對措施

（一）優化企業內部管理流程

要想提升中小房地產企業財務風險的應對能力，首先要不斷優化中小房地產企業中的內部管理制度和流程。在前期融資的過程中，必須要不斷健全相應的審批流程，確保在資金審批時，能夠通過逐級授權的方式，提升資金審批的嚴謹性和規范性。在授權時必須要明確不同職位的崗位職責，財務總監可以授權財務經理進行籌資活動，而財務經理又可以授權部門主管進行融資的預算編制。不同工作流程確認無誤后，再由上一級領導簽字審核，最終由企業領導班子集團決策。在企業投資的過程中，針對不同的建設工程項目，要完善授權和審批制度。其授權的程序應該是投資部將投資方案提交給財務總監，財務總監審批通過以后遞交給總經理，企業領導班子集體決議通過完成以后，再將已經通過的投資報告下方給投資部。完成項目投資操作。通過嚴謹的工作流程，能夠提高各部門的執行力和投資的收益率。

優化完審批流程和審批制度以后，應該增加績效考核制度，并且明確追責機制。不同崗位員工的工作內容有所差異，尤其是財務部門與財務風險息息相關，所以必須要明確財務部門中的每一位工作人員的具體職責，并且針對不同崗位確定追責機制，對于貢獻大、表現突出的工作人員要及時給予獎勵，而對于表現較差的工作人員則應該進行追責。要強化審計部門的職責保證，通過成立審計委員會加大對各部門工作的監督，通過財務審計工作增加財務部門的管理效率，進而保障公司資金的安全性。

（二）增加融資方式

為了有效降低財務風險，在前期融資的過程中，應該盡可能使用多渠道籌備資金。企業可以根據自身的資金情況利用信托項目融資，同時還可以通過銀行貸款或者產業基金的方式進行多渠道融資。以增加企業所需項目建設資金為前提，在不同融資方式中作出適用于本企業發展的選擇。中小房地產企業還可以建立標準化規范化的金融體系，確保能夠通過金融工具的應用，提升信托基金以及投資基金的使用效率。對于一些風險性較大的建設項目來說，還應該增加融資的保險機構，通過擔保的方式降低本企業的財務風險。在一些項目建設過程中，可以首先和后期的物業管理單位進行重組，利用私募的資金完成前期的建設工作，同時還可以通過證券公司發起資金專項籌集計劃，利用債券和股權等方式實現對資金的控制。

（三）增加現金流管理力度

在項目建設過程中現金流管理的重要性不言而喻。首先，要對資金的流入流出情況進行明確的記錄，并且結合現階段企業資金賬目情況，制定項目的資金需求計劃，同時要對流入和流出的資金時間以及數額等進行把控。只要保證流入的資金能夠滿足企業的發展需求，流出的資金可以滿足項目的建設需求，則可以極大程度上降低財務風險發生的概率。對于一些大額資金支出來說，則應該明確其資金使用動向，確保能夠利用更少的資金，創造更多的價值。企業在不同的發展階段，應該制定不同的現金流管理制度。以3～5年為周期進行戰略規劃，對企業發展的不同階段，編制符合當下發展的現金流規劃制度。確保能夠通過合理的現金流規劃，促進企業的可持續發展。最后，要不斷完善現金流的控制體系，確保能夠有專門的崗位負責對現金流進行管理，同時還要對目前企業上的賬目資金進行調配和統一監督管理，確保每一項現金流出業務都能夠進行全方位監控，并且要不斷加大收款的力度，提升資金的流轉速度。

（四）改善運營風險管理

日常運營和活動與中小房地產企業的財務風險管控息息相關，為了全面提升財務風險管控能力，需要從企業日常的經濟活動出發，制定更加規范的資金運營風險防控體系。在中小房地產企業日常運營的過程中，應該對從事的經濟活動進行嚴格把控，確保能夠通過科學的預算法則，明確項目在開發過程中所需要的資金總額，并且提前制定好相應的融資計劃，避免因為項目實際建設超出預算導致財務風險。對現金流的運作情況也應該進行準確的評估，按照評估標準采取合理的融資措施。如果使用的融資方式不對，將會增大企業的債務償還壓力，所以為了降低財務風險概率，保證企業的正常運營，必須要積極響應運營風險管理制度。使用先進的互聯網技術制定財務信息處理系統，保證及時掌控財務信息，加強財務信息的使用效率，通過合理的資源配置降低項目投資成本，進而有效規避資金運營過程中產生的財務風險。

結語

綜上所述，目前中小房地產企業所面臨的財務風險影響因素較多，企業必須要明確財務風險管控的重要性，并且強化相應的管理理念，確保能夠將財務風險管控工作落實到整個項目投資建設過程中，進而提升企業發展的穩定性。同時，要善于掌握市場最新經濟動態，明確國家政策調控方向，確保自身的企業優勢，提升企業競爭能力。