房地產企業財務風險分析與應對

林麗芬 漳州城投地產集團有限公司

引言

近些年來，為實現房價的合理調控，國家采取了一系列政策措施，目的是止緩房價上漲過快的趨勢，這也為房地產企業提出了新的要求。房地產企業開發的產品有著投資周期較長、資金數額巨大、收益回報較為緩慢的特點，相關調控政策的實施和信貸的收緊使得房地產企業財務風險發生率也隨之增加，如何精準定位房地產企業所面臨財務風險、并做到有效防控成為當前房地產企業所必須要重點關注的課題，因此，對于房地產企業財務風險的分析和有效應對有著較高的現實意義。

一、房地產企業財務風險概述

（一）房地產企業財務風險

本質上說，房地產企業財務風險是屬于一種微觀的經濟風險，但同時也是房地產企業運營活動當中客觀存在的集中性風險。從狹義角度來解釋，房地產企業財務風險主要包括了籌資、舉債等相關風險，其僅與房地產企業的負債相關，也就是說，房地產企業在未承擔任何債務時，基本不存在相關財務風險。而從廣義上來講，房地產企業財務風險則主要指的是企業財務工作及各項經濟活動開展過程當中，由于受到多種不同類型因素的影響而致使其收益出現部分誤差，從而帶來一定的經濟損失的風險，如資金投資風險、融資風險、資金回收風險等。

無論狹義角度還是廣義角度，房地產企業財務風險現實存在的結果都受到多種難以控制或不確定因素影響，導致房地產企業在一段時間、一定范圍內所獲取最終財務成果與預期運營目標產生偏離，主要表現為房地產企業受到很大經濟損失或減少經濟收益，即便是政府投資行為或投資項目相關的房地產企業，或本身為政府支持的房地產企業，如城市保障性住房項目，其在建設投資中也必然會存在一定的風險，且會受到不同因素影響導致風險加劇。

（二）房地產企業財務風險特征

1.短期償債能力不足

依據財務管理相關理論中的觀點分析來看，房地產企業擁有較好的資金流動與速動比率，這意味著該企業有著良好的短期償債能力，如房地產上市公司2020年統計年報顯示，這些房地產企業平均流動比率為2.28，雖然相比上一年有所降低，然而卻明顯優于前幾年，而平均速動比率為0.66，與2015年相比，表明房地產開發企業資金狀態在持續下滑，這就意味著房地產企業短期償債能力呈現出下降的趨勢。

2.負債比例過高

房地產企業如果具備有效控制資產負債率的能力，則將其控制在50%以內是屬于較為理想的狀態，然而目前我國房地產市場發展速度不斷加快，多數房地產企業主要采取的是負債化發展戰略，說明這些房地產開發企業資產負債率相對較高，甚至一度達到了80%。實際上，如果房地產開發企業資產負債率超過70%，就意味著房地產企業已經沒有能夠作為抵押的資產來進行籌資活動，如果房地產市場發展速度減緩或陷入低迷狀態，則高資產負債率往往會增大房地產企業資金鏈斷裂風險的發生概率，而一旦資金鏈斷裂，房地產企業存在很大可能會面臨著倒閉的風險。

3.籌資難度更高

房地產企業歸屬于資金密集型產業，其所開發的項目所投入的資金數額極為巨大，基本上，一些略具規模的房地產開發項目所涉及的投資額甚至需要投入幾億元，由此可以看出，房地產企業不可能完全依據自有資金來支持項目開發，而且房地產企業所開發的項目產品投資回報周期較長，甚至一度達到十幾年，這無疑會加重房地產企業資金的負擔。所以，目前我國房地產開發企業主要的投資渠道就在于銀行貸款，但這種籌資方式較為單一，且能夠籌資的數額相對有限，如果發生突發事件或項目投資遠超預期，就會增大房地產企業籌資難度，從而產生巨大的財務風險。

二、房地產企業財務風險類型

（一）利率變動風險

市場經濟環境背景下，利率是屬于動態變化的，房地產企業財務容易受到利率變動所帶來的影響，一旦房地產企業負債階段開展運營活動，則存在很大可能出現通貨膨脹的情況，房地產企業貸款利率就會提升，這在一定程度上會加大房地產企業投資成本，減少預期的經濟收益。

（二）按期償債風險

目前，大部分國內房地產企業所開發的項目投入資金主要來自銀行貸款，部分房地產企業會投入一部分自有資金，然而其自有資金占據比例相對較小，房地產企業本身所投入資金主要具有投資數額較大、回報收期較長的特點，同時房地產企業預期利潤也容易受到多種不確定性因素影響而引發財務風險。

（三）籌資風險

如果房地產企業面臨較高的資產負債，則會導致房地產企業融資難度的提升，如果無法確保資金及時到位，在資金不足的情況下，房地產企業必然會面臨著巨大的財務風險，甚至無法正常運營。

例如，城市保障性住房相關房地產開發企業，雖然其實際資金來源來自政府財政撥款，但在不同地區地方性政策影響下，如果稅務籌劃不合理或現金流管理不到位、運營資金使用率存在問題，都會引發不小的財務風險，特別是如果房地產企業資金周轉不暢、建設資金不到位，就容易引發多項目無法順利完成施工的問題，從而引發財務風險。

三、房地產企業財務風險形成原因分析

房地產企業項目資金主要的來源為銀行等金融機構貸款、自有資金、房地產項目產品預收款和其他經濟收益。以保障性住房項目中的房地產企業財務風險為例，保障性住房項目通常規模較大，需要較大數額的穩定資金，而目前部分保障性住房項目財務管理當中，往往存在現金流管理不到位的問題，且運營資金使用率不高。一方面，由于缺乏精細化管理方法，致使現金流周轉不暢，較為明顯的是企業現金較為短缺，保障性住房項目建設周期較長、施工技術復雜、工程質保金回收周期長。實際資金管理中，如果使用率不高，如賬款未及時催繳致使出現呆賬、死賬，就會加大房地產企業財務風險發生概率。

房地產企業成本管控中，稅務籌劃是導致房地產財務風險增大的重要因素之一。通常來講，房地產企業各個投資項目所投入資金數額較大，且投資周期較長，因此，其各個項目在實施之前都必須要進行詳細且周密的調研分析，并編制可行性報告，必要時還要進行盈虧平衡分析與敏感性分析，在實際進行決策制定過程中，過于詳細和周密的可行性分析往往成本較高。而稅務籌劃是房地產企業實現成本降低的重要舉措之一，但如果房地產企業未合理籌劃稅務，就容易出現涉稅違法的情況，雖然保障性住房項目屬于民生工程，國家在稅費上制定了諸多優惠政策，但房地產企業卻容易發生稅務籌劃過度的問題，這就會造成偷稅漏稅的發生。

另外，由于稅務籌劃設計不全面而未享受到稅務籌劃相關優惠政策也是一種財務風險，常見的情況是企業未充分利用優惠政策，致使出現多交稅的情況，如未進行仔細核算，出現未做好進項稅額抵扣，就會產生財務風險。

四、房地產企業財務風險有效應對策略的建議

（一）加強現金流管理，提高成本使用率，確保建造成本的最優化分配

城市化建設規模的不斷擴大，城市用地矛盾也越來越得以凸顯，這一問題也使得我國政府不斷依據實際情況進行土地政策的出臺，這些政策往往會對房地產企業用地成本帶來一定的影響。此外，房地產企業投資主要的來源在于銀行貸款，部分城市保障性住房建設項目資金來源于財政撥款，這就意味著國家相關宏觀經濟調控必然會影響到房地產企業資金融資。例如，銀行融資政策發生緊縮，則房地產企業所承擔的利息成本會增大，這也就會增加房地產企業所面臨的財務風險。

房地產企業在進行項目開發和實際運營過程當中，要能夠科學進行現金流管理，并針對企業現有財務資本結構予以改進調整，以確保房地產企業合理進行成本分配和有效管控，要特別注意防止發生資金短缺而造成項目停產的問題，以此來實現企業成本的有效節約。例如，城市保障住房建設項目相關房地產開發企業可以借助政府購買服務，針對部分項目予以外包，委托專業機構來針對企業事務性相對較強的成本管理工作進行優化改進。

此外，房地產企業也要時刻注意市場變化分析，準確掌握市場實際需求，實現建造成本的最優化分配，同時要保證項目建設資金的使用安全，杜絕將保障性住房建設項目資金挪用在其他項目的問題，房地產企業還要構建現金流預警體系，加強現金流的嚴格監督。施工企業則必須要構建完善的現金流管理預警體系，強化對項目資金使用的風險管理，做好研判工作。

建設施工單位要以全面性戰略層面為基礎，實現現金使用的統一化與集中化管控，確保現金使用效率的最大化，如房地產企業需對重點領域進行現金流向與使用的監測，及時做好日常催款工作，避免因資金使用率降低而造成財務壓力過大的問題，要保證資金按時回籠，防止出現呆賬、死賬。

（二）建立科學、完善的財務風險預警機制與管理機制

房地產開發企業要依據自身實際運營狀態和發展現狀，借助先進信息技術構建科學、完善的財務風險管理機制，要能夠準確識別和評估房地產企業運營發展當中所存在的財務風險，并制定有效的防范與應對方案。房地產企業在建立財務風險管理機制過程中，需要結合企業財務報表和相關信息數據進行整理分析，并全面掌握企業資產負債情況和財務狀況，再依據相關國家政策和市場風險制定行之有效的應對方法，以此來達到降低財務風險的目的。

在完成財務風險管理機制建立后，要在實際應用過程中予以完善，同時還要提高相關財務工作人員和管理人員風險防范意識，確保財務風險管理機制能夠真正得到貫徹落實。

（三）合理進行稅務籌劃，嚴格控制企業成本支出

近年來，受到新冠肺炎疫情影響，中央發布了多項防控措施和財稅優惠政策，保障性住房建設房地產企業要能夠在確保項目質量與施工安全前提下充分利用各項優惠財稅政策，嚴格進行成本支出的控制，作為企業有效的財務管理手段，稅務籌劃要在稅務優惠政策基礎上，建立節省成本支出的新管理模式。此外，對于保障性住房項目房地產企業來說，要利用購買防護用品資金項目進行個人所得稅的免征，確保可以享受到最為優惠的增值稅稅負。

另外，還要充分利用現有的優惠政策做好稅務籌劃，要合理選擇原材料供應商，按照項目實際使用規模進行準確計算，如果選擇與個人供貨商合作，通常其報價相比一般納稅人會低3個百分點左右，企業可選擇與個人供貨商合作，如此可為房地產企業節省約12%的稅款，從而降低因稅務籌劃所帶來的風險。

（四）重視成本管理優化，實現財務預算精細化管理

房地產企業所投資項目的回報率是否能夠達到企業預期，與房地產企業財務預算有著直接的關系，房地產企業在運營發展過程當中，其財務風險常會存在諸多不確定性因素，而針對這些因素，房地產企業財務管理部門需要依據所開發建設的相關項目實際情況進行仔細的研究和分析，要確定項目是否具備可執行性和可操作性。對于項目所需要投入的成本和相關工程設計成本都要進行精確的估算，對于開發和銷售階段所產生的成本費用等相關財務管理內容，也要實現整體的統籌規劃和合理控制，針對企業資金來源和投資收入以及支出所呈現的利潤與分配，則需要提前進行精細化安排與科學規劃，對資金需求要進行使用計劃的合理編排，整個過程必須要給予嚴格的監督，使其能夠落地執行，只有如此，房地產企業才能夠提高自身財務風險的應對能力。

例如，城市保障住房相關開發項目的房地產企業可以借助政府部門職能作用，通過相互協調和溝通進行各階段成本的有效管理，確保資金的充足和成本預算的準確，并實現財務預算的精細化管理，如此才能夠降低房地產企業財務風險的發生概率，減少不必要的損失。

結語

結合上述文章內容所述，時代不斷發展，文明與科技也必然會持續進步，人們的觀念和意識是實現市場持續發展的核心推動力，如何更好地滿足市場需求是當前企業所必須關注的重點，但同時也要具備應對各種風險的能力。在市場環境的動態變化下，房地產企業資金使用常會面臨巨大的風險，這就需要房地產企業能夠具備較高的財務風險分析能力，并深入研究財務風險類型和具體成因，掌握其現實特征，嘗試優化和改進企業財務管理方法，使其能夠符合當前市場變化和企業發展實際要求。