城市核心地段舊工業區更新優化策略研究
——以羅湖區水貝布心片區為例

郭 靜

（深圳市中營都市設計研究院有限公司，廣東 深圳 518067）

0 引言

深圳作為城市人地矛盾極為突出的城市，對于舊工業區更新產業發展規劃尤為重視。產業發展規劃對舊工業區在區域整體產業發展戰略定位影響重大，對于促進城市的產業結構調整至關重要。產業發展布局對舊工業園區更新后的產業發展環節產生影響，決定土地開發價值、產業開發業態、空間環境品質等因素，因此，注重產業發展規劃的舊工業區規劃至關重要。本文以深圳市羅湖區水貝布心工業區產業升級及環境提升研究為例進行實證分析說明。

1 項目基本信息情況及現狀研究

1.1 項目概況

水貝布心片區位于深圳市羅湖區中部，整個片區面積約1.5km2，由圍嶺公園、洪湖公園、翠竹公園從北側、西側和東側圍合而成。本片區是深圳市珠寶產業的集聚發展區，產業空間載體以舊廠房、沿街商鋪為主；居住空間主要分布在布心和水貝南片區，整個片區的學校、醫院等公共配套設施較多，分布較廣。

1.2 產業現狀

現狀珠寶產業分布主要在水貝布心的中部及北部片區，整個區域內有珠寶店鋪上千家，珠寶企業約2 000余家，整體從事銷售和辦公的就業人員5000余人。

目前，水貝布心片區的珠寶產業并不高端，大多數為數額較大的批發銷售，珠寶零售較少。珠寶批發產業占據店鋪的一半以上，剩下的主要為珠寶的高端化零售、手工制作及部分廠房化生產。本片區從事珠寶包裝的企業較多，包括珠寶鑒定、珠寶展柜展廳、珠寶包裝設計等。水貝北片區和水貝南片區以珠寶批發為主，布心片區以珠寶制造為主。片區的珠寶企業以批發和零售為主，相關的配套服務產業，如餐飲、酒店等較為缺乏。

2 產業發展機遇與挑戰

2.1 良好的交通區位

水貝布心片區地處城市核心地段，交通便利，鄰近城市主要交通樞紐和重要外部交通節點，市內通達能力強。地塊有數條城市快速路和城市主干道，區域道路交通區位優越，直接接駁地鐵及多個公交站點。水貝布心片區為羅湖區重點城市更新片區，未來片區發展前景良好。

2.2 產業發展困境

本片區現狀產權分散，區域整體面貌較差，商務氛圍較弱。地塊南部因受地勢高差影響，無法形成內部交通循環。水貝布心片區大量的珠寶綜合體項目將帶來激烈的市場競爭。

在企業對水貝布心片區發展不看好的原因分析中，有19.44%的企業提到發展環境不好，包括噪聲大、規劃不好等問題；近45.00%的企業表示水貝布心片區物業落后（設計老舊等），28.00%的企業對周邊交通顯示不滿，認為當前管理不善、配套不佳的環境與水貝國際珠寶基地地位極不匹配。

水貝布心片區土地價值未達到最大化。周邊已入市水貝金座、水貝珠寶總部大廈等高檔物業，標準寫字樓平均每月租金價格約150元/m2，較高程度地開發利用了土地價值。本案目前物業為老舊工業廠房，平均每月租金價格在50～100元/m2，租金水平低。

2.3 產業發展機遇

深圳“東進”及城市更新發展策略是驅動水貝布心片區跨越發展的依據。水貝布心片區珠寶產業供給側結構性改革策略方案將建設“一基地四中心”和“十大工程”，將水貝布心片區打造成為珠寶創意設計、珠寶文化、珠寶智能研發等多功能復合的國際珠寶產業集聚地。

珠寶智能制造及“工業4.0”為本片區產業發展帶來機遇。3D打印技術前景可期，將推動新的珠寶定制和商業模式的形成。珠寶金融依托互聯網O2O平臺，從消費金融和供應鏈金融2個版塊切入，未來將形成珠寶產業鏈新的價值增長點。通過珠寶產業跨界文化領域，珠寶旅游將成為特色文化旅游新的吸引點。智能科技將使珠寶產品與可穿戴技術的結合成為現實，科技智能化已逐步深入珠寶產品的研發領域。

3 水貝布心片區產業空間發展及環境提升研究

從產業傳承、創新、衍生3個方面進行產業定位思考。扶持具有高成長性的優秀企業，助力其向產業鏈高附加值環節轉型升級。重點圍繞黃金珠寶研發下的創新細分產業，為園區注入新鮮血液，鼓勵園區的創新型企業發展，形成良好的產業集聚。借助片區豐富的產業資源和品牌優勢，引入相關配套服務企業，形成“研發-銷售-服務”全產業鏈條發展，從而增強區域產業鏈條的完整性及抗周期性。

本片區將核心發展黃金珠寶智能研發制造，重點發展珠寶金融服務平臺，為黃金珠寶配套服務。本片區總體定位為羅湖國際珠寶創新智造服務基地。依托片區產業基礎，順應城市與產業發展的趨勢，實現產業轉型升級。構建集產業發展、配套功能及創新文化要素于一體的全方位產業創新服務體系，充分整合企業資源，打造國內領先的智慧園區。

基于現狀城市綜合環境分析、產業空間調研與城市更新項目信息梳理，以建設“水貝-布心國際珠寶生態創意城區”為規劃設計目標，提出“一帶串聯、合力發展，核心引領、重點更新，片區聯動、交通先行，綠色出行、生態綠網”的城市設計策略。明確“一帶、雙核、三區、大綠環”的總體空間規劃結構（見圖1）。“一帶”為珠寶大道；“雙核”為水貝國際珠寶藝術中心和布心智能高端制造中心；“三區”分別為北部布心生態創新工業社區、中部水貝北珠寶產業集聚區以及南部的水貝南生態宜居配套社區；“大綠環”為“圍嶺公園-洪湖公園-翠竹公園”慢行生態城市綠環。

圖1 片區空間結構規劃

規劃將打造珠寶大道核心啟動環境提升示范區。以珠寶大道為主軸、完善水貝街區的步行體系，科學梳理地塊空間關系，引導各功能組團有序發展與城市更新；通過整體空間形態的營造，構建地下、地面、空中立體交通體系，串聯各個產業園區及更新項目，以中心廣場為核心，整體構建街區風貌；在各地塊樓宇間設置步行公共空間走廊，串聯產業、居住、商業、旅游服務等功能，打造復合型的產業集聚綜合體與時尚街區（見圖2）。

圖2 總體空間布局規劃

4 舊工業區更新優化策略

1）重視產業引導，多方融合發展，促進產業升級 從產業空間集聚發展的角度，舊工業區更新與產業轉型升級緊密聯系。舊工業區更新應從促進區域經濟發展、改善人居環境角度出發，在區域功能定位、產業規劃（產業轉型升級）、項目功能策劃及市場化運作上進行。產業發展規劃可合理引導建設項目策劃，形成多樣化的物業產品。

通過定量分析與定性分析相結合，在判斷產業發展方向及特征的同時，對一定量的項目策劃以及項目發展數據進行分析，實現全面的剖析與考證，從而得出產業發展的規劃體系。

2）從空間發展層面梳理產業與城市空間發展的關系 明確產業發展總體定位與思路，設立發展定位與產業發展目標，從而提出合理的產業空間布局、產業空間結構以及近期產業發展規模。提出產業發展的行動計劃，完善產業生態鏈。在新的物質形態條件下調整產業發展方向，重塑工業區的產業結構是舊改更新項目產業規劃應解決的問題（見圖3）。

圖3 城市更新與各專業規劃關系分析

落實產業規劃是促進產業園區更新發展的前置條件，通過科學合理的產業發展研究可遴選出真正適合產業園區未來發展的產業集群。

產業發展規劃是編制城市更新單元專項規劃的主要依據，可為更新單元規劃提出建設性的要求與指引。專項規劃主要解決空間物質形態或產業發展載體合理布局的問題，而產業規劃指導項目改造建成后要制訂招商方案或確定引進企業最基本的文件。

3）強調更新規劃研究的統籌性與落地性 深圳市羅湖區水貝布心片區產業規劃通過從產業本身升級發展的角度對產業發展環節進行梳理，厘清產業發展訴求，引入產業發展理念，提出產業發展定位及策略。從產業市場角度，產業規劃引入產業發展主體及發展平臺，提出經濟發展模式，全方位保證產業規劃的落位。

由于城市更新單元規劃的獨立性，法定圖則的分片區管控性，法定規劃層面的規劃更注重規劃開發的合理性。從產業空間及環境提升層面，區域產業升級及環境提升研究可以為片區產業未來發展布局、空間形態效果、片區產業布局以及發展效應提供更為系統的規劃藍圖。區域產業升級及環境提升研究可以從總體協調發展的角度，為城市更新單元規劃提供規劃訴求與方向，為聯系區域更新片區與現有社區統一協調發展提供總體指導。區域產業升級及環境提升研究避免了微觀層面各自為政的發展問題，從區域系統協調的角度促進片區整體更新發展。

5 結語

水貝布心片區產業升級及環境提升研究是在羅湖區政府的指導之下，為全面細致地規劃水貝布心片區珠寶產業未來發展方向及產業空間實施指導的規劃研究。本研究是基于深圳市總體規劃、法定圖則規劃等上位規劃，從產業升級發展的角度，結合產業空間的合理布局，對產業的空間落位、片區交通、慢行系統、景觀、配套服務設施、分期開發時序等環節進行系統規劃與梳理，為下一步城市更新單元規劃提出合理化建議，從而達到片區產業集聚發展的效果。