淺談物業公司應收賬款管理現狀及對策
——以JT物業公司為例

黃曉敏

(西安石油大學，陜西 西安 710065)

1 概述

近年來，隨著人們對居住、生活品質的要求逐步提升，物業服務行業得到重視。物業服務不僅是房地產生產、流通和消費的延續，也是房地產業重要的組成部分。目前，物業服務實行的是企業精細化管理、社會化服務、市場化運作的運行機制。

物業公司收取的物業管理費、工程服務費、停車費、代收代繳水電費等費用，逾期未繳納的款項視為應收賬款進行管理。JT物業管理公司成立于2008年4月，管理的物業包括高端寫字樓、商業、住宅、酒店、學校、醫院、工業園區等類型。提供餐飲管理、酒店管理、建筑節能管理、市政公共清潔等管理服務。在對JT物業公司的財務數據進行分析時，發現應收賬款總額較大，在流動資產中占比較高，如果應收賬款清收不及時，可能會影響公司的資金循環。

2 應收賬款管理存在的問題及成因分析

2.1 經濟形勢影響

在當前的市場發展形勢下，競爭越來越激烈，企業安全有序的經營顯得尤為重要。近年來，我國物業服務業的規模不斷擴大，企業數量、管理面積、從業人員和年營業收入迅速增長。為了提高市場份額，應收賬款的出現是不可避免的。企業的資本流動或多或少會受到應收賬款的影響。

2.2 未建立信用管理機構

隨著業務數量的不斷擴大，JT物業管理公司的發展規模也在不斷擴大，主要的收入有收取物業管理費、停車場管理費、維修基金、水電費及取暖費、增值服務費等，這些業務面對的客戶群體多種多樣，例如某大型寫字樓的保潔服務、商業綜合體的物業管理服務以及某些部隊營區的物業管理服務等業務，但是公司沒有專業人士對客戶進行信用調查，也不了解客戶的背景，如對青海某企業的經營能力、資產情況都不了解，最重要的是缺乏對客戶的償付能力、擔保情況的調查，因此，缺乏上述準備無法對客戶進行全面的風險評估。

3 應收賬款管理現狀及催收制度

3.1 管理現狀

根據目前的經營和組織管理情況，JT公司的應收賬款管理制度較為簡單，由于公司內部并沒有設置專門的信用管理和風險控制部門，而是簡單地交由財務中心和運營中心兩個部門負責。根據管理制度，對外，主要由運營中心負責，為完成業績目標，前期一般進行項目信息收集與整理，根據財務中心提供的數據，積極與甲方溝通，跟進回款。對于逾期款項，運營中心還需負責對外溝通催收。對內財務中心基本只是參與具體數額的核算分析。這樣的組織管理特點，使得JT公司在管理應收賬款時各部門的工作獨立而廣泛。隨著公司的不斷發展和業務量的不斷增長，管理組織結構和相應部門的職責需要進一步細化和完善。

3.2 催收制度

JT公司根據各項目的欠款逾期時間不同，分別制定了不同的應對策略和催收辦法。通常情況下，應收賬款即將到期時，財務人員應告知運營中心，提前以友情提示的方式電話溝通，即將到合同約定付款期，需提前準備以便能按時付款，減少后續催收工作。但對于已經逾期的款項，則應加大催收力度。如果逾期三個月，由運營中心負責人與客戶領導面談，了解未還款的具體原因，并采取不同措施進行督促。若逾期時間超過半年，應上報公司領導層，催收態度也應變得強硬，同時運營中心向賒欠方發函，告知若不支付欠款將采取法律手段以維護公司利益。在不同的催收階段，運營中心應將每筆逾期款的收回情況登記，并提交財務部。

4 相關財務指標分析

近幾年來，激烈的市場競爭使得JT物業公司應收賬款規模逐漸增加，文章通過對JT物業公司近四年的應收賬款數據進行整理分析，對其規模大小、占流動資產和主營業務收入比重、欠款明細進行分析，了解公司應收賬款的質量現狀，從而發現應收賬款管理中存在的風險。

4.1 應收賬款規模及占比分析

通過查閱JT物業公司相關財務數據，如圖1所示為JT物業公司2018—2021年相關數據。

圖1 JT物業公司近4年應收賬款相關指標

由圖1可以看出，自2018—2021年以來，JT 公司應收賬款占主營業務收入的比率逐漸上升，分別為 23.51%、27.35%、24.65%、28.91%，到 2021年接近30%，說明當年的營業收入中應收賬款所占比重達到了1/3，這將影響營業收入的質量。同一周期內，應收賬款的比重不斷增大，且增速較快，表明其中有一部分應收賬款不屬于該公司當期實際流入的資金。此時賬款的回收就存在一定的不確定性，而如果只看營業收入的增長，可能僅僅只是停留在數字層面。總體來看，JT公司對于資金的實際把控能力較為被動，如果持續增長的應收賬款沒有引起重視，公司將極有可能產生財務風險。

根據相關數據顯示，我國中小企業應收賬款占流動資產比重平均水平基本保持在 20%，最好低于15%，而從圖1可以看出，2018 年應收賬款在流動資產中的占比已經達到了43.34%，2019年達到了峰值，占流動資產的45.32%，2020—2021年雖有所下降，但占比仍在40%以上。大規模的應收賬款阻礙了公司資產的流動性，嚴重影響了公司的資金運營效率，長期的資產變現能力勢必使得公司的日常經營活動難以維持，帶來資金鏈斷裂的高風險。與此同時，應收賬款占總資產的比重也同樣居高不下，該比率從 2018年的 42.09%攀升到 2019 年的 44.12%，2020—2021年占比均超過40%，由此可見前期的拖欠賬款并沒有得到很好的回收，2020—2021年雖在公司的努力下應收賬款占總資產的比率在下降，但應收賬款的總額仍在增加，如果新的應收賬款不斷產生，長此以往公司的壞賬損失可能進一步加大，應收賬款也將成為公司經營的巨大“隱患”。

4.2 近4年經營收入明細及欠費分析

從表1可以看出，非居類項目在JT物業公司的整體收入中占比較大，住宅類項目其次，以下就非居項目和住宅項目在管理中存在的問題進行說明。

表1 JT物業公司2018—2021年經營收入明細 單位：萬元

相較于非住宅項目，住宅物業收入所占比重較小，但在JT物業管理的業務類型中，住宅管理面積所占比重最大，在日常管理中存在的問題也較多。從圖2可以看出，住宅項目的拖欠遠遠高于非住宅項目。根據運營中心提交的欠款原因分析、業主滿意度調查和對業主的訪談，住宅物業欠款的原因是多方面的。主要原因是:由于業主出差聯系不到、由于早期房地產開發產生問題影響了物業管理、業主拒絕支付物業管理費用、不滿物業的服務、業主故意拖欠物業費等。

圖2 JT物業公司近4年欠費明細

JT物業公司應收賬款管理的難點在于對住宅項目的欠費管理。在公司內部的所有業態中，住宅項目物業服務的客戶群相對穩定。如何樹立公司及項目形象，不斷提升物業服務水平，實現與業主無障礙的溝通，是JT物業公司減少應收賬款的關鍵。

5 應收賬款管理的對策

JT物業管理公司從風險和內部控制等角度綜合考慮，制定更加科學、合理、可操作的解決方案。對于應收賬款欠款嚴重的項目，應首先重新梳理欠款客戶和欠款金額，評估發生壞賬和訴訟會產生的成本，并采取措施收回欠款；對于拖欠嚴重的項目，應結合客戶的需要對服務范圍的配套設施和設備進行維修，以便在提高客戶滿意度的同時收回款項。

5.1 信用管理

在生產經營過程中，公司需要根據客戶的經營狀況和業績，及時獲取客戶信息，更新信用評級，調整客戶信用等級。在客戶信用動態評估中，企業可以利用多種渠道獲取客戶信息，以便進行有效的信用監控。

5.2 提升服務水平

公司要定期對員工進行相關培訓，熟悉掌握物業行業的法律法規，對員工的服務意識和專業水平進行專業培訓，與業主保持良好的溝通和交流，如做一些節日活動，增進、改善與客戶的合作關系。同時，JT物業公司總部必須對各個項目進行實地調研，制定統一的物業服務準則，定期對實施情況進行檢查。對于服務不合格或業主投訴較多的項目，應加強培訓和及時整改。

5.3 完善內部績效考核制度

JT物業公司人力資源中心應該完善內部績效考核制度，根據不同的業態類型和項目具體情況制定月度收款指標，對超過指標的給予適當獎勵。同時，在設置評估人員時，參照上述應收賬款管理制度，將應收賬款管理人員和項目經理納入績效考核的范圍，調動管理人員的工作積極性，從而實現績效考核的目的。

5.4 強化財務監督的職能

JT物業公司總部財務中心應加強財務監督職能。除每月統計各項目的催收欠款數據外，對于超過正常賬齡的欠款，還應發出風險通知，提交給所負責的項目經理、財務經理、總經理，并跟蹤欠款的回收情況；同時，財務中心應根據公司實際經營情況，制定總欠款的預警值，超過預警值時向總經理報告，并督促各項目及運營中心加大欠款追繳力度。

6 結語

在企業管理中應收賬款作為高風險的流動資產，直接決定了企業流動資產的質量，即流動資產的流動性和企業的整體經營能力。加強應收賬款的管理，不僅可以加快資金的返還，提高資金利用率，將經營風險降到最低，同時還可以促進企業的長期發展。