房地產抵押估價風險對策探討

文／孫凱越 中建銀（北京）房地產土地資產評估有限公司 北京 100071

引言：

自2003年被國務院首次明確定義為國民經濟支柱產業后，房地產業的高速發展在助推經濟的同時也導致了房價過快增長，對貸款的高度依賴也導致了金融的風險隱患。中央屢次對房地產出臺宏觀調控政策，如2005年3月出臺限制投機性購房為主的“國八條”、2008年全球金融危機爆發后施行的大規模放水救市政策、2011年出臺限價限貸的“新國八條”等等。歐債危機波及后國內采取的溫和救市措施帶動了房地產行業持續多年的增長，銀行的貸款投放也隨之大幅增高。據國際貨幣基金組織（IMF）報告稱，房地產相關貸款占中國銀行體系貸款總額超過30%。在五大行中，有35%～50%的貸款是由押品擔保支持的，而這些押品主要就是房地產。2017年以來，中央定下了“房住不炒”的原則，把“穩地價、穩房價、穩預期”作為長期調控目標，實施金融審慎管理嚴控增量的制度。作為貸款的一個重要環節，如何防范房地產抵押估價的風險成為一個非常緊迫重要的課題。

1、風險識別與分析

風險（risk）通俗的含義是發生不幸事件的概率，其基本特征是損失的不確定性。房地產抵押估價風險可以定義為：由于政策、市場、金融等外部客觀因素的變動以及估價機構、估價師等內部因素的問題造成估價結果與房地產真實價值發生較大偏差的可能性以及由此導致使用者權益受損，并給估價機構和估價師自身帶來法律、經濟、聲譽等損失的不確定性。

1.1 風險分類

1.1.1 押品價值高估風險

房地產抵押估價是一種帶有主觀性質的價值判斷，不同的估價師由于掌握的信息、主觀認識等差異，導致評估價值也存在一定差異，也就是說估價允許有一定的誤差。在英聯邦國家的訴訟案件中法官適用的誤差范圍在±10%～15%左右。我國評估業界一般的共識是估值誤差率超過20%即存在價值重大偏離的風險。

1.1.2 處置變現評估風險

當借款人拖欠償還貸款時，銀行有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償從而實現抵押權。由于押品并非第一還款來源，實際工作中往往易忽視對其變現能力的分析。押品對貸款的擔保作用一定程度體現在其未來的變現能力上，這是一個重要的風險隱患。

1.1.3 估價報告質量風險

包括濫用估價的限制與假設條件、刻意隱瞞理應披露的對估價結果有重大影響的信息、按照客戶或銀行的預期目標估價、高估市場價值或低估知悉的法定優先受償款造、不遵守估價原則和程序、估價方法選用不當以及文字撰寫、簽字、用章、報告裝幀錯誤等等。

1.2 風險成因

1.2.1 金融政策導向

房地產市場是典型的“政策市”，當市場低迷、價格走勢大幅震蕩下挫時，原先的抵押估價結論可能會變得不合理。從近年來國內房地產貸款的規模即可看出，金融杠桿的過度利用有可能加劇市場泡沫化。

根據銀保監會發布的消息以及各銀行年報顯示，2020年五大國有商業銀行房地產貸款占比均在36%以上甚至逼近40%的紅線；涉房貸款額兩家超過6 萬億、兩家超過5萬億。

1.2.2 銀行風險偏好

房地產抵押是對借款人以房地產押品代償為條件設置的還款來源，當借款人無法通過第一還款來源償還貸款時，銀行可通過處置押品獲得賠償。也正是這個原因，銀行通常把借款人能否提供押品作為貸款的重要條件。但根據銀監會關于押品管理的“從屬性原則”，貸款的安全性不能過多地寄托在抵押估價上，因此若銀行貸前調查、貸中審查、貸后檢查不到位就可能埋下隱患。在很多案例中，銀行通過第二還款來源的追償是比較困難的，這時本應是銀行作為“損失控制”對策的抵押估價往往被刻意當作“風險轉移”的對策轉嫁給估價機構和估價師。

1.2.3 押品信息采集

不合格的房地產抵押物會導致抵押權難以實現，既給銀行造成損失，也會損害抵押人的信譽。影響房地產抵押的首要因素是權屬狀況，如果押品權屬不清或存在糾紛，或抵押人對擬抵押財產沒有處分權就會導致押品變現困難，因此真實的市場信息或政策信息至關重要。

1.2.4 估價業務模式

抵押物估價的意義是為銀行信貸提供服務。銀行通過集中采購招標等方式選用估價機構，房地產估價機構秉持獨立、客觀、公正的原則開展抵押估價業務。然而現狀是入庫入圍的估價機構越來越難以保持獨立性，為了承攬業務低價競爭、迎合銀行及客戶評估需求等情況屢見不鮮，長此以往惡性循環，銀行和和其它估價當事人都將面臨風險。

2、國內外風險對策

2.1 國內政策

2.1.1 資產評估法

2016年頒行的《中華人民共和國資產評估法》規定了評估機構的組織形式和行為，并且明確了評估機構和行業協會的風險責任，同時對評估專業人員的專業行為進行了規范，明確了五項權利、八項義務和八項禁止行為，主要內容包括：要求委托人提供相關的權屬證明、財務會計信息和其他資料；依法向有關國家機關或者其他組織查閱從事業務所需的文件、證明和資料；拒絕委托人或者其他組織、個人對評估行為和評估結果的非法干預；不得簽署虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告等等。

2.1.2 房地產估價規范

現行的《房地產估價規范》中對估價職業道德做出八項規定以規避風險：包括房地產估價師和估價機構應正直誠實，不得按估價委托人或其他人高估或低估要求及預先設定的價值估價，應勤勉盡責，搜集合法、真實、準確、完整的估價所需資料，應維護自己良好的社會形象及行業聲譽等等。

2.2 國際經驗

2.2.1 歐盟模式

歐盟國家開展房地產抵押估價、實行風險控制時遵行《歐洲評估準則》、《巴塞爾協議》、《新巴塞爾協議》等規定。

《歐洲評估準則》將企業價值評估業務分為兩類，一類是評估企業價值，另一類是評估權益價值?！缎掳腿麪枀f議》中的內部評級法（IRB approaches）主要就是對信用風險緩釋工具的處理。對于涉及金融押品，IRB 力求確保銀行使用認可的方法來評估風險，明確規定在商業房地產貸款估價時，必須由一個勝任和獨立的房地產估價師同時評估出市場價值和抵押貸款價值，并且特別強調不動產抵押貸款價值是風險評估的概念，不受市場價格和租金波動影響，要有持續性，要考慮未來變現的可能性，并且無論是銀行聘請的外部估價師還是銀行內部估價師都必須獨立于貸款決定及其他相關決策過程。

2.2.2 美國模式

美國的房地產估價管理模式是金融機構監管型。1989年通過的《金融機構改革、復原和實施法令》規定聯邦政府可設立聯邦金融機構檢查委員會評估小組委員會，實施對房地產評估業的監管。估價機構分為政府和私人兩種，前者為地方政府征收物業稅制訂依據并附屬于地方稅務機構；后者則經營商業物業估價和居民住宅估價兩類業務。全美共有五個估價行業組織，行業統一標準USPAP包括了行為、管理、保密和檔案保存四個方面的職業道德規定和嚴格詳盡的違規處罰措施。

2.2.3 英國模式

現代房地產估價起源于英國，其房地產估價師叫測量師。英國的房地產估價風險管理對象注重估價人員而不是機構，估價人員的職業道德、專業述評均由皇家特許測量師學會進行，政府不直接進行行政干預。學會制定了強制性的執業準則，其中的12 項核心原則包括了廣泛的旨在維護公眾利益的義務，為估價師樹立強烈的榮譽感并在開展業務時高度珍惜自己的名譽，以此達到控制風險的目的。

2.3 啟示借鑒

估價師的職業榮譽感、執業行為的嚴肅性、估價行業的社會信托責任意識是估價風險對策的頂層設計，非常值得我們借鑒。

2.3.1 房地產估價立法

國際上專門針對房地產估價立法的國家除英美外還有荷蘭、澳大利亞、南非、日本等國。荷蘭頒布了《荷蘭房地產估價法》；澳大利亞頒布了《土地估價法》；南非頒布了《房地產估價師職業法》；日本頒布了《不動產鑒定評價法》和《不動產鑒定評價法施行令》。這方面對我們也有很好的示范啟示意義。

2.3.2 評估準則國際化

隨著市場經濟的全球化，評估人才和評估機構也將呈現國際化趨勢，我們有必要借鑒歐盟《歐洲評估準則》和英國《RICS RED BOOK》的觀念，塑造估價行業的社會信托責任意識和估價師的職業榮譽感，進行抵押估價風險對策的頂層設計。

3、風險對策探新

3.1 健全法律法規

3.1.1 法律體系建設

我國在2016年頒布了《中華人民共和國資產評估法》，但尚無專門針對房地產估價的法律，只是在《城市房地產管理法》中規定了實行房地產價格評估和評估人員的認證的制度。在強調依法治國的在天，有必要進一步借鑒市場經濟發達成熟的國家和地區的經驗，加快推進我國房地產估價的立法工作，推動行業健康發展。

3.1.2 職業道德建設

建立職業道德標準是防范房地產抵押估價風險中最為重要的舉措。目前國內《房地產估價規范》中的職業道德規定未上升到倫理道德準則的高度。相比而言英國的RICS 將職業道德要求作為必須恪守的核心價值，我們的職業道德要求更側重于估價師的職業行為，而對于社會擔當、榮譽觀、使命感則有所忽視，這方面有必要加強。

3.1.3 保障機制建設

房地產抵押估價過程中的外部風險難以預測和規避，有必要借鑒其它地區或行業的成功經驗，全方位建立房地產估價師的職業風險保障制度。澳大利亞采用保險理賠的方式轉移風險，韓國則是通過設立共濟基金實行行業自保。這些方式可以有效地轉移不可控風險，并且能督促估價師加強自身道德修養、提高業務水平。

3.2 改變行業現狀

3.2.1 調整業務模式

房地產抵押估價過程中，銀行有選擇估價機構的權利，貸款客戶也具有影響甚至左右估價結論的意愿和能力，相比而言估價機構則處于天然弱勢地位，容易被銀行和客戶左右。

銀行習慣性地把抵押估價作為“風險轉移”而非“損失控制”的方式；某些估價機構為了生存而采用低價承攬、迎合需求、利益輸送等方式惡性競爭，雙重作用下風險控制變得更為困難，本文提出兩種調整模式：

（1）強化銀行自主評估

銀行聘請外部估價師，嚴格按照行業標準、市場情況對押品進行獨立估價，其結論不作為房地產抵押貸款價值評估的基礎；銀行內部估價師承擔對外部估價師、估價機構、估價報告的可靠性評估的責任，不參與信貸決策，同時規定不能轉嫁風險責任。這種方式要求銀行內部估價師不僅具備房地產估價的專業技能，還要懂金融，這樣才能以銀行的視角看待市場和押品的客觀價值，充分運用抵押估價的謹慎性原則并且自主掌控風險。

（2）銀行、客戶共同委托

押品估價的一個重要作用是克服信息不對稱，為借貸雙方提供客觀、公正的分析和結論，所以信息完整度或披露度是風險控制的一個重點。如果將抵押人和抵押權人作為共同委托人就可以從合同上明確當事各方的責權利，避免來自任何一方的不合理要求從而達到控制風險的目的。

3.2.2 加強行業信息建設

房地產抵押估價需要豐富的信息和數據，目前國內房地產估價機構各自為政，不僅缺乏統一的信息源而且缺乏必要的信息處理手段和技術，難以充分發揮專業優勢。估價行業有必要建立一個高效、規范、實用的市場信息數據庫，利用地理信息系統和衛星定位系統技術，使信息的溝通傳遞更加及時、準確和全面。

3.2.3 構建完善的質量體系

質量管理體系的核心包括組織結構、作業流程以及風險評價系統。其中的風險評價系統需要有多層和多樣的定性指標，通過賦予估價過程中各風險因子不同的權重建立有操作性的系統，在提供房地產估價服務時依照PDCA 循環流程進行矩陣運算以評判風險。

3.3 發展估價理論

3.3.1 更新抵押估價理念

房地產抵押估價帶有一定的主觀性，一個成熟穩定的市場環境中的估價師應堅持獨立、客觀、公正的立場，不受他人左右，不違業市場規律，以追求客戶的信任為自己的目標。優秀的估價機構和估價師應意識到自身擔負的不損害而且能維護他人正當利益的社會信托責任?；诖?，本文認為押品估價應該從只針對“物”的估價轉向兼對“物”和“人”(企業）的評價。銀行對借款客戶的“6C”標準基于對其借款風險的評判，房地產抵押估價也可以參考這一標準，綜合抵押人因素進行押品評估，多維度分析確定押品的抵押價值從而達到控制風險的目的。

3.3.2 估價方法推陳出新

（1）傳統市場法的盲點

房地產抵押估價中經常會出現不同估價方法的結論差異過大的問題。筆者認為原因之一可能是傳統的估價理論和方法忽視了房地產開發過程中的沉沒成本因素。

按照諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨教授的解釋：如果一項開支已經付出并且不管做出何種選擇都不能收回，一個理性的人就會忽略它，這類支出稱為沉沒成本，忽略沉沒成本是一種睿智。房地產抵押估價時如果拘泥于沉沒成本可能會使測算結果發生過大偏差。

（2）房地產開發中的沉沒成本

一個產業的固定成本或沉沒成本很高就會形成進入門檻。房地產是資本密集型行業，它具有極高的初始投入、退出成本以及較低的邊際成本的特性，一般的小企業由于“輸不起”而不能或不敢進入，而大企業則可以依靠其雄厚的資本實力，利用沉沒成本確立競爭優勢。房地產的項目資本金、前期成本、項目團隊等等都是構成沉沒成本的重要因素，而項目開發周期尤為重要，根據對保利、萬科、綠城、恒大、碧桂園等開發商的分析，多數項目開發周期達到3-4.5年。

對于開發商而言，開發周期過長必然增加沉沒成本。為了降低其影響，正常的情況下應加快土地開發速度，提高項目周轉率、現金周轉率和銷售進度。但是在市場存在泡沫的情況下，房地產預期價格高企所產生的超額利潤可以彌補期間成本，因此開發商傾向采用囤積土地、延遲開工、捂盤惜售等與常理相悖的方式提前預支市場的消費能力獲得暴利，這實際就把房地產市場的風險放大并轉嫁給了銀行和全社會。

（3）估價方法新探

現行的估價方法中，作為市場法的測算基礎，成交價格對最終的比準價格有著決定性的影響。在房地產市場存在泡沫的時候，不僅成交價格可能非理性，更重要的是其中隱藏的沉沒成本通過交易被釋放出來，這就使得抵押估價時難以通過常規的因素修正進行合理測算。此時若根據經濟環境和市場情況，從抵押估價需遵循的謹慎性原則出發，對銷售費率、管理費率進行技術處理，降低開發商捂盤惜售或囤積土地形成的機會成本，在市場法的成交案例價格中剔除或修正各類“沉沒成本”，使市場法與其它估價方法在價格內涵上保持一致，從而讓評估價格回歸理性，達到控制押品風險的目的。

結語：

房地產抵押估價風險源于金融政策的調整、市場的波動變化以及房地產開發模式、銀行信貸投放、估價機構的經營管理等多個方面，其風險控制關系到金融、經濟乃至社會的穩定。目前房地產估價進入了發展的瓶頸期，行業的信托責任意識不足、估價理論固步自封和風險意識淡薄是重要的原因。本文提出了進行法律法規建設，包括健全法律體系、加強職業道德建設、建立職業風險保障制度；改變行業的現狀，包括調整業務模式、加強信息建設、構建完善的質控體系、更新抵押估價理念，對傳統的估價方法進行創新等風險對策實現降低風險的目的。