不動產登記代理行業現狀思考

文／楊振鵬 昆明宏業佳信科技有限公司 云南昆明 650118

引言：

全面做好不動產登記代理工作，應重視對不動產中介服務管理相關法律體系進行完善，做好房屋與土地確權登記工作，合理分配市場監管主體之間的權力與職責，運用行業協會推進不動產登記代理工作。論文將簡單介紹不動產登記代理相關概念，以我國西南某省為例系統論述不動產登記代理行業現狀問題，并分層淺談解決對策。

1、不動產登記代理相關概念

從整體視角來看，不動產登記代理相關概念主要包括“不動產”“不動產統一登記”“不動產中介服務”“不動產登記代理服務”等。

《物權法》將不動產解釋為“不能移動的財產”，土地、房屋、草地、森林都屬于不動產。同時，土地、房屋、草地等不動產上的附著物也屬于不動產。不動產有四大基本特征：

（1）用途具有多樣性。

（2）不動產具有難以變現性。

（3）不動產具有保值增值性。

（4）不動產價值量大。

《物權法》明確要求，要做好不動產統一登記工作。從2015年開始，國家對不動產統一登記部門進行了整合，國土部門負責集體土地所有權、國有土地使用權、住宅基地使用權、集體建設用地使用權的登記工作；住建部門負責城市房屋所有權的登記工作；農業部門負責耕地和草地的承包經營權登記工作；林業部門負責林地使用權和所有權登記工作；漁業部門負責水面和草地的承包經營權登記工作；海洋部門負責海域和無居民海島使用權的登記工作。為了方便統一登記，國家對這些部門的職能進行了整合，將自然資源部作為不動產登記中心，對登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺進行了統計。同時，借助先進的信息技術，構建了兼容效果良好的不動產信息登記管理平臺，該平臺可以公開查詢不動產信息。

“不動產中介服務”涵蓋了多個領域，主要包含：不動產經紀、不動產登記代理、不動產評估、不動產確權調查測繪、不動產拍賣等資產處理、不動產法律咨詢等服務，涉及房地產經紀、拍賣、公證、測繪、評估、律師事務所等行業。

“不動產登記代理服務”由在工商行政管理部門依法注冊并在不動產登記代理行業協會進行登記的具有不動產登記代理營業范圍的有限責任公司、股份有限公司、合伙企業和個人獨資企業，接受客戶委托后開展的水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源和土地、海域以及房屋、林木等定著物的不動產登記代理相關業務，具體不動產登記代理服務由取得不動產登記代理人職業資格考試并取得職業資格證書的人員組織開展，主要包含：

（1）代理登記申請、確權指界、地籍調查，領取不動產權證書等。

（2）收集、整理權屬來源證明及其他相關材料。

（3）協助權利人辦理權屬爭議相關事項。

（4）依法查詢登記資料、查證產權。

（5）提供登記及地籍管理相關法律政策和技術咨詢。

（6）提供整合和整理不動產登記資料、開發建設和升級維護不動產登記信息管理基礎平臺、地籍數據庫等服務。

（7）與登記業務相關的其他受托事項。

2、我國不動產登記代理制度

我國的不動產登記代理制度經歷了由1996年開始土地登記代理制度試點、2003年正式開始實行土地登記代理人員職業資格制度、2014年取消土地登記代理人的職業資格許可和認定（土地登記代理人資格調整為水平評價類職業資格）、2021年土地登記代理專業人員職業資格更名為“不動產登記代理專業人員職業資格”等過程。

1996年11月18日原國家土地管理局下發了《關于開展土地登記代理制度試點工作的通知》，在重慶、大連、福州、溫州市進行了土地登記代理試點，該通知不僅明確了土地登記代理人員及機構管理暫行辦法，還明確了土地登記代理人員培訓、考試大綱等，從少數人員、機構在小范圍內從事土地登記代理工作，對土地登記代理制度的建立進行了積極探索。這次試點為土地登記代理制度的建立進行了試點和探索。

2003年人事部、國土資源部《關于印發〈土地登記代理人職業資格制度暫行規定〉和〈土地登記代理人職業資格考試實施辦法〉的通知》（人發[2002]116 號），國家于2003年開始實行土地登記代理人員職業資格制度，從事土地登記代理的人員和機構必須取得國家規定的土地登記代理資格，隨后考試每年定期進行。取得土地登記代理人職業資格證書的人員，經登記后可以土地登記代理人名義按規定從事土地登記代理業務。為土地登記代理制度的建立奠定了基礎，標志著我國土地登記代理人職業資格制度建設進入實質階段。

2008年2月1日正式施行《土地登記辦法》（2007部令第40 號），其中條文規定：“地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得”，正式明確了推行土地登記代理制度，加之全國土地調查工作的開展，各地紛紛成立了不少土地登記代理機構參與，土地登記代理發展到趨向行業化、專業化，并從沿海經濟發達地區發展到全國各地。隨后國土資源部發文國土資發[2008]70 號和國土資電發[2010]184 號都要求建立、推行土地登記代理制度和檢查土地登記代理制度實施情況，更是進一步明確了推行土地登記代理行業發展。

隨著《中華人民共和國物權法》、《土地登記辦法》和《土地調查條例》的貫徹落實，土地登記開始實行自我舉證，土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果。實行土地登記自我舉證制度，土地權利人在申請土地登記時自己難以提供申請材料的，就需要委托有資質的土地登記代理機構和代理人來完成。實行土地登記自我舉證制度，推進了土地登記代理行業的發展。

人社廳函〔2014〕349 號文件《關于做好取消土地登記代理人職業資格后續工作的通知》明確土地登記代理人資格調整為水平評價類職業資格不再實行執業準入控制，自此每年參加土地登記代理人資格的人員逐步減少。2021年1月12日人力資源和社會保障部發布公告，對新版《國家職業資格目錄（專業技術人員職業資格）》進行公示，原土地登記代理專業人員職業資格更名為“不動產登記代理專業人員職業資格”。

3、西南某省不動產登記代理服務行業發展情況

西南某省從2002年就開始積極開始探索建立土地登記代理制度，從建章立制度、行業監管、提升從業人員素質等方面開展了大量工作。

3.1 建章立制度

2002年1月，率先頒布了《某省土地登記代理人員及機構管理暫行辦法》，明確了申請土地登記代理機構必須具備的條件和管理規定。2003年4月1日實施的《某省土地登記條例》從法律上明確了土地登記代理的合法地位；2003年5月頒布了《某省土地登記代理暫行辦法》，進一步明確了土地登記代理的原則、業務范圍、程序、要求等，使土地登記代理從制度上、技術上、規范上具有可操作性，并于同年在《某省日報》上公示了第一批土地登記代理機構。2007年8月1日頒布實施了《某省土地登記代理人登記備案管理暫行規定》，明確了土地登記代理人的登記管理、備案管理和責任等內容。2011年1月1日施行了《某省土地登記代理人登記備案管理暫行規定》，該規定進一步強調了土地登記代理機構的責任和監管。

3.2 行業監管

土地登記代理制度的建立實施，促進了省土地登記的規范化和信息化建設，提高了國土行政管理部門的工作效力，但同時也出現了一些問題，如：代理時限過長、代理收費雜亂等不規范情況。省國土廳結合土地登記代理機構的資質年檢，組織邀請省發改委、省政府糾風辦等部門一起對土地登記代理機構的軟硬件、工作場所、代理合同簽訂情況、代理工作時限等方面進行了抽查，針對抽查的情況進行了通報和責令限期整改。并組織召開了全省土地登記代理業務研討會，根據各方意見編制了全省統一的《土地登記代理文書格式》，要求全省土地登記代理機構統一使用。通過這些行為，規范了土地登記代理的各項要求，加強了對土地登記代理機構的行業管理。

3.3 提升從業人員素質

某省2003年組織了全省土地登記代理持證上崗資格培訓考試，共有500 多人參加培訓，其中有480 考試合格取得土地登記代理持證上崗資格。2004年至2006年，組織了國家土地登記代理人職業資格考試考前培訓。2007年9月，開展了全省第一次土地登記代理人繼續教育和登記備案工作，全省有301 人參加，有292 人考試合格給予登記備案（國家土地登記代理人126 人，省級土地登記代理持證上崗資格166 人）。為了提高土地登記代理行業水平，規范土地登記代理人的管理，在2010年的土地登記代理人續期備案工作中，取消了省級土地登記代理持證上崗資格，僅對國家土地登記代理人進行登記備案。

3.4 存在問題

通過不斷努力探索，土地登記代理行業逐步規范發展，取得了很好的社會和經濟效益，但同時還存在一些問題：土地登記代理法定地位、法定業務不明確；土地登記代理行業管理后續缺位；執業準則、技術規程不具體；沒有統一的收費標準或收費指導意見，行業低價競爭情況普遍；土地登記代理行業協會管理缺位，行業自律管理基本沒有等問題。

自2014年土地登記代理人資格調整為水平評價類職業資格不再實行執業準入控制后，加上2015年實行不動產統一登記和國家進一步深化“放管服”改革，不動產登記代理逐步淡化專業機構門檻和專業人員限制，省行業管理部門、行業協會就很少關注土地登記代理行業，土地登記代理行業業務量逐年下滑，傳統的土地登記代理機構因業務減少被迫開始進行業務調整或經營轉向，不少代理機構已關門歇業。

4、不動產登記代理行業現狀思考

不動產登記代理行業的興起為做好不動產登記管理工作做出重要貢獻，有效提高了不動產管理實效性。從整體上看，不動產登記代理行業并不完善，普遍存在以下主要問題需要進行解決。

4.1 完善和健全不動產登記代理相關法律體系

土地登記代理已實際開展了近20年，但在不動產登記代理機構的設立、運行、注銷和資質的申請、管理等方面一直沒有相應的法律來明確，沒有明確具體的不動產登記代理執業標準和技術規程，不動產登記代理職業特別是對不動產登記代理機構或代理人的過失或錯誤代理行為導致的登記錯誤等責任承擔或追償缺少相應的法律支持；對不動產登記代理人和代理機構的監管沒有明確的規章來依法執行等等很多。要讓不動產登記代理人和代理機構規范、自律的為權利人服務，促進不動產登記的規范化和信息化建設，加快不動產登記發證工作進度，使不動產登記代理行為和管理依法依規，需要積極探索，逐步建立、完善不動產登記代理服務機制。

需要健全不動產登記代理法律體系，為不動產登記代理的市場服務體系提供法律支撐。不動產登記代理制度與房產經紀人制度、律師代理人制度相比，制度建設起步較晚，缺少立法層面的法律支持，建議在關系到登記代理的法律、法規和規范性文件的修改制定過程中，要對登記代理工作進行專門論述，盡早建立起統一、獨立、完善、規范的不動產登記代理法律體系，使得行業的發展有法可依、有章可循。

要重視完善相關法律法規，充分發揮《民法典》的作用，在此基礎上改善不動產登記中介服務管理辦法，對不動產登記中介服務管理準則進行量化，同時，要對不動產登記中介機構進行統一，制定代理人立法制度，對不動產登記機構的市場監管職能予以明確，指導和督促地方不動產登記機構實施監督管理，確保不動產登記中介機構在開展登記代理服務工作時有法可依。

4.2 加強不動產登記代理行業的監管與行業自律管理

須加強不動產登記代理行業的監管與行業自律管理，構建不動產登記代理專業化、規范化的市場環境。從制度開始試點到現在，行業管理、協會自律管理經常缺位，沒有統一的收費標準或指導價格，各土地登記代理機構為了搶占市場肆意低價惡性競爭；很多省份并沒有成立不動產登記代理行業協會，有些省份雖然建立不動產登記代理行業協會，卻并未合理劃分行業協會的職能，行業協會幾乎沒有參加不動產登記中介的工作。行業管理機關，應積極引導與支持不動產登記代理工作，加強對不動產登記代理行業的指導、監督和檢查，不斷健全和完善監管制度。同時要加強不動產登記代理行業的自律管理，（1）進一步建立和完善行業自律管理體制，為不動產登記行業的發展提供組織保證；（2）建立健全不動產登記代理職業道德與職業行為規范性管理制度，研究制定不動產登記代理質量監控體系，構建不動產登記代理社會誠信體系，確保行業規范健康發展。

在全國或省級范圍內制定統一的不動產登記代理服務收費標準或收費指導意見。不動產登記代理服務是不動產登記代理機構接受委托人的自愿委托，代委托人辦理有關不動產登記及相關事務，并向委托人收取一定服務費用的行為。不動產登記代理服務收費屬代理性中介機構經營服務性收費，應堅持公開公平、自愿有償、委托人付費的原則。目前不動產登記代理收費非?；靵y，有按不動產面積大小收費的，有按不動產單元進行收費的，有按不動產用途進行收費的，有雙方協商收費的等等，各省收費標準相差很大，甚至同一省內不同地方收費標準相差也很大。

4.3 行業主管部門要加大營造不動產登記代理的市場氛圍

不動產統一登記的實施，特別是自然資源統一確權登記暫行辦法出臺后，需進一步厘清政府與市場的關系，在保證政府提供公共基礎登記服務的基礎上，建立不動產登記自我舉證制度，把不動產登記工作中的一些技術性、業務性工作從行政職能中分離出來，由登記代理機構承擔，擴大不動產登記代理業務范圍，營造不動產登記代理的市場氛圍。我國的第二次全國土地調查、集體土地所有權和使用權調查、第三次全國國土調查等國家級項目中關于權屬調查工作并沒有強制要求技術人員為土地登記代理人，若國家層面行業主管部門都不積極營造土地登記代理人的市場氛圍，那要做大做強土地登記代理行業將會非常困難。

4.4 加強構建多元化不動產登記代理市場服務體系

不動產登記數據整合工作完成和實行不動產統一登記后，不動產登記開始進入了網絡申報登記、同城通辦、跨地區跨省異地通辦、APP 手機端申報登記、交房即交證等的新技術新服務時代，特別是大數據、互聯網+、物聯網的運用，已完全實現權利人自行申辦，傳統以土地、房屋為代表的不動產登記代理業務逐漸萎縮，不動產登記代理行業面臨著新的機遇和挑戰，需要構建更大的以不動產登記代理為核心的包括公證、律師、評估等共同參與的不動產登記代理服務市場。登記代理標的的多樣化、復雜化，難易程度的高低不齊，這就需要登記代理提供差異化市場服務。借鑒律師等行業分級制度，對不動產登記代理專業人員與不動產登記代理機構進行劃分級別，以便適應和滿足不同層級市場的需求，保證與提高代理質量，構建多元化不動產登記代理市場服務體系。

4.5 重視做好不動產權屬調查工作

不動產權籍調查作為不動產登記的基礎，是條例實施、簿冊統一和信息平臺建設的重要支撐，慎重穩妥做好不動產權籍調查工作意義重大。堅持按照以下要求做好不動產權籍調查工作：

（1）規范不動產權籍調查程序。按照準備工作、權屬調查、不動產測量、成果審查入庫、整理歸檔等程序完成權籍調查。權屬調查是權籍調查的核心。應在全面查清不動產單元權屬狀況，做好指界工作的基礎上開展不動產測量等相關調查工作。對于存在不動產權屬爭議的，應依法解決后，再行完成權籍調查。

（2）對不動產各項權籍實施一體化調查。不動產權籍調查應以不動產單元為基本單位，在地（海）籍調查的基礎上，一并開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權屬調查和測量。一個不動產單元的權籍調查事項應由一家調查機構主導完成，避免多家調查機構多次調查同一不動產單元。

（3）確保不動產單元代碼的唯一與完整。不動產單元代碼（即不動產單元號）是規范和完善調查登記成果的重要信息，設立不動產單元，編制統一的不動產單元代碼，滿足劃定和標識不動產單元的要求，確保不動產單元代碼的唯一性。

（4）多規程并行。繼續沿用現行的各類不動產權籍調查標準，采用2000 國家大地坐標系和1985 國家高程基準，以及先進、成熟的高精度調查技術開展調查。

結語：

綜上所述，做好不動產登記代理工作，首先要重視完善相關法律法規，依法做好不動產登記工作。與此同時，要構建完善的行業協會，加強不動產測繪成果數字化管理。