房地產開發企業如何加強工程造價管理工作

文／彭曉冰 廣東鼎龍實業集團有限公司 廣東湛江 524543

引言：

工程造價管理主要指企業為了提升項目利潤率，保障項目收益在預期范圍內，圍繞工程造價開展的管控活動以及其他行為，在合法、合理范圍內降低工程建設成本，提升工程的經濟效益及社會效益。為此，房地產開發企業要深入了解市場工程造價管理模式，并深入分析工程造價管控模式，運用合理有效的措施和方式，將項目的工程總造價控制在預期范圍內，以達成提升項目建設水平的核心目的。

1、房地產開發企業加強工程造價管理的重要性

房地產行業迅速發展的時代背景下，諸多投資人意識到了房地產行業蘊藏的商機，通過融資等形式籌措資金，試圖能“分一杯羹”。然而房地產開發涉及到材料采購、土地審批、征拆、設計審核、施工以及銷售等過程，一旦某個環節出現問題將會導致項目開發難以順利開展，而投資單位也會因此出現資金鏈斷裂的情況，導致項目難以順利建設，爛尾工程數量急劇增加。面對這樣的局面，我國政府部門調節了房地產開發企業的資質審核工作，提升了資質審核標準和行業的準入門檻，使房地產開發行業持續健康發展。同時，新局面也迫使房地產開發企業朝向專業化方向發展。企業只有重視工程造價管控，不斷降低項目的開發成本，實現綜合利潤率的提升，才能夠通過管控財務數據把握工程進展，實現有效管理，從根源上保障企業的核心競爭力。

2、房地產開發企業加強工程造價管理的有效方式

房地產開發工作復雜，工程造價管理難度較大。因此，要分階段開展工程造價管理工作，結合各階段特征選擇最合理的造價管理方案，保障管理工作的合理性。筆者結合了實際案例分析了強化工程造價管控的有效方式。

2.1 案例分析

吳川市高爾夫大道二期綜合管網（過路管、雨污水）項目，總工程造價（含稅）5053604.61 元，道路總長度1960m，稅率為9%，合同總工期57 個日歷天（含法定假日），單米指標2578.37 元/m，遠低于目標成本。

2.2 加強工程造價管理的有效方式

2.2.1 加強招投標階段造價管理

（1）提升預算質量

在項目開發過程中，房地產開發企業不應將工程造價管控范圍給予局限性定義，要融會貫通，運用全過程管控模式開展造價管控。在實際工程造價管控過程中，要從招投標環節開展工程造價把控，為后續造價控制工作良好開展奠定堅實的基礎。在招投標環節，房地產開發企業要保障預算文件的合理性和準確性，這樣才能保障招標控制價足夠合理，從而將工程總造價控制在合理范圍內，提升工程建設性價比。在此階段中，房地產開發企業要做好分析、調查工作，為造價管理人員提供更精準、更詳盡的施工圖紙和主要材料市場調研價格表，確保造價管理人員能夠精確的預估出工程建設階段所需的成本。眾所周知，房地產項目開發過程中設計部下發的施工圖紙，為負責招標造價管理人員提供詳盡完整的CAD 版施工圖紙，不僅輔助編制好標底價，還能優化預算的精準度，為招投標階段造價管控工作提供有效依據。房地產開發企業要重視預算文件質量把控，對工程造價管理人員提供的預算文件進行精準分析以及深度核查，保障預算文件的合理性。同時，房地產開發企業還要監督工程造價管理人員做好價差預備費用統計工作，為后續項目工程變更等方面做好預留。預算文件與后續的結算文件有著直接關系，作為結算的重要依據。為保障預算質量和結算質量，要不斷重視市場調研工作，做好分部分項工程綜合單價的確定，結合材料波動情況適當的提升綜合單價或降低綜合單價。

（2）規范招投標流程

2.2.2 重視圖紙審查

圖紙審查工作作為工程造價管理的關鍵，通過圖紙審查能夠及時發現施工圖紙存在的問題，降低設計變更發生概率，避免工程變更對工程造價產生的負面影響，為此，房地產開發企業要意識到工程造價管理工作的重要性，并從以下方面提升圖紙審查質量。

（1）做好現場勘查

本項目工程施工復雜，施工跨度大，需協調的專業內容多且復雜，面對有同樣建設特征的項目，房地產開發公司要積極做好現場勘查工作。尤其是新建道路管網與原有管網存在接駁的部分，要做好相應的接駁連通處理，重視地下環境和結構的勘探，保障建設工作順利開展。與此同時，企業在項目開展設計時，要督促設計人員結合施工現場勘探報告，與工程所在地政府部門做好交流和溝通，找出施工現場及周圍市政管網、建筑結構等方面的資料，保障施工組織方案、管網設計方案的合理性及可行性，降低施工階段設計變更發生概率，避免目標成本失控，實現工程造價管控。此外，一旦在勘查過程中發現施工現場所在地周圍存在受到嚴重破壞的管網和結構，房地產開發企業要及時與政府部門進行溝通，上報至有關部門進行處理，避免對后續工程建設帶來影響，保障工程在可控的施工周期的基礎上，將項目工程總造價控制在合理范圍內。現場勘察工作難度較大，房地產開發公司要與具有專業資質的地勘部門進行合作，并且與兩家及兩家以上的地勘部門做好溝通交流，結合地勘部門提供的分析結果綜合性考慮，將現場勘察報告及時提供至設計單位，確保設計人員能夠第一時間了解到施工現場地形水文等狀況。

（2）強化設計會審力度

在設計單位繪制好設計圖紙后，房地產開發企業要與設計人員做好會審工作，深入了解設計圖紙內容，發現設計圖紙存在的問題，保障設計方案的合理性、科學性。本項目跨度大，牽涉的專業內容多且繁雜，為了能夠保障工程建設周期，大部分審核工作常會對大體內容進行審核，但卻忽視了細節方面的審核，導致工程變更現象頻發，進而引發超預算現象，嚴重時還將涉及到工程返工，影響工程造價管控工作效果。因此，房地產開發企業要結合施工現場實際情況做好分析工作，結合以往項目會審經驗，著重對易發生變更的環節以及對工程造價產生嚴重影響的分部分項工程進行審核，做好細節方面的把控，詳細地分析施工可行性、工程造價經濟性以及技術的合理性，保障上述內容滿足要求后即可開展后續施工。房地產開發企業也要具備強化圖紙審查力度的意識，通過強化設計部會審圖紙力度不斷提升設計圖紙質量，及時發現設計圖紙錯漏，實現工程造價管理效果的優化。會審工作具有極強的專業性，房地產開發企業要建立具有豐富會審經驗的審核團隊，重視圖紙細節、施工設計、施工質量等多個方面的把控。

2.2.3 重視質量控制的優化

在項目開展造價管理時，質量控制工作作為保障項目性價比的核心環節，管理手段要以保障項目施工質量為基礎和前提，要不斷做好質量控制工作，確保項目能夠為企業帶來可觀的利潤，以達成提升造價管理質量的核心目的。本項目作為市政配套工程，需提醒項目的監理公司從隱蔽工程檢驗工作方面入手，做好工程的質量管控。

（1）監理公司的選擇

房地產開發公司要選擇施工現場所在地規模大、資質齊全、口碑良好的監理公司來協助自己開展項目質量檢驗控制工作，實現工程造價管理效果的優化。在整個選擇過程中，由于市政工程項目預算總金額較大且關乎到國家公共利益，要結合施工現場所在地的地方政府提出的相關規則，應用招投標的形式開展監理公司的選擇。監理公司的選擇尤為重要，要給予充分的重視，在招投標階段要做好建立公司資格審查工作，通過保障監理人員職業水平的形式，保障監督管理工作質量。房地產開發公司也要不定期開展檢查工作，一旦發現施工現場存在質量問題、安全問題，要第一時間追究監理單位和施工單位責任，予以警告，避免同類別問題再度發生。

（2）加強隱蔽工程檢查

隱蔽工程包含道路基礎工程、管線預埋等在竣工驗收時不能看到實物的工程，本項目95%以上都為隱蔽工程。因此，房地產開發企業需要著重對隱蔽工程質量進行把控，運用全過程施工質量監督的形式，保障項目質量，避免后續由于分部分項工程性能缺陷而產生事后處理費用，從根源上降低超預算現象發生概率。在隱蔽工程完工后下個施工環節開展前，房地產開發企業需要嚴格結合當前規定以及標準與現場監理單位一同開展隱蔽工程質量驗收和檢查工作，例如管道埋設工作是否能滿足國家規范要求，管道底部是否鋪設細沙，管道管件是否滿足要求的品牌及規格。同時，還要做好監督檢查工作，保障后續回填土分層進行壓實，避免后續工程對隱蔽工程質量產生負面作用。

2.2.4 提升管理人員職業水平

（1）重視人才引進機制的優化

人員作為工程造價管理的核心，也是造價管理工作的領導者，其自身專業水平對造價管理工作成效產生直接影響。因此，房地產開發企業要重視團隊的建設，不斷發掘業界優秀的造價管理人才，建立完善健全的人才管理、人才晉升、人才引進機制，積極與高校進行溝通合作，保證整個團隊造價管理人員都具備良好的職業水平和職業素養，從根源上提升造價管控工作水準。近年來，房地產開發行業成為新興的高熱度產業，與其配套的人才培養教育機構仍然不夠完善，導致建設工作難以達到實際需求。各高校向房地產行業輸送的專業性人才數量存在限制，對人才引進效果也產生了嚴重的負面作用。為此，房地產開發企業要積極做好人才培養，提升造價人員管理待遇和招聘門檻，確保優秀高校畢業生能夠獲取到良好的待遇，打造企業口碑，重視優質管理人才的選拔，為團隊建設工作良好開展奠定堅實的基礎。

（2）做好培訓工作

通常情況下，房地產開發項目規模大，內容繁多且復雜，所需要的造價管理人員數量較多，但大部分房地產開發項目配備的工程造價人員數量較少，人才更是呈現出緊缺的形式。為此，企業不僅需要向高校進行溝通，做好人才引進，還要建立培訓管理機制，提升在職、在崗人員的專業水準，促進團隊工程造價管理能力的提升。房地產開發企業可以與第三方培訓機構進行溝通和交流，結合人才實際情況，做好最優培訓計劃，結合以往案例，篩選相關素材為造價管理人員提供實例分析工作，在培訓過程中也要對實際案例進行講解和剖析，不斷充實造價管理經驗。同時，企業要重視工程造價管理領導的培養，對高層造價管理人員進行培訓，鼓勵管理階層人員進行繼續教育深造，并積極進行業界交流，掌握先進的造價管理理念和方法，從而提升工程管理工作的有效性和合理性。此外，房地產開發企業也要定期對基層工程造價管理人員做好考核工作，將考核結果參與到晉升中，調動工程造價管理人員的競爭意識，不斷優化自身對工程造價管控工作的理解。總而言之，房地產開發企業要明確人才的培養，不是一蹴而就的，要做好人才培養計劃以及人才引進計劃，為項目工程造價管理工作良好開展，奠定人才方面的基礎。同時，企業還要配置相應的監督管理機構，并保證監督管理人員具備良好的職業水平和豐富的經驗，定期對項目工程造價管理內容進行審核和監督，一旦發現問題要積極進行解決，并找出責任人，強化對其職業水平和職業素質的培養，避免問題再度發生。房地產開發公司要與業內專家溝通，邀請其參與到本公司的人才培訓中，提升每位管理人員的宏觀觀察能力和宏觀調控能力，保障管理人員具備良好的能力和素質，提升對突發事件的處理能力，降低重大質量安全事故發生概率，保障工程順利建設。十年樹木，百年樹人。企業要不斷攻堅克難，為管理人員營造良好的學習環境和培訓機制，并結合培訓計劃建立人才晉升機制，為人才提供可觀的上升渠道，提升其積極性，將培訓工作價值充分發揮出來。同時，房地產開發企業要保障人才培養方面的資金投入，為人才培訓計劃的有效落實奠定基礎。

2.2.5 提升造價審計工作的精準度

（1）重視造價咨詢公司的選擇

工程造價審計工作作為造價控制管理工作的最后環節，是確定工程結算款具體數量的環節，該環節涉及到的內容中多，資本數額大。為此，房地產開發企業務必要強化造價審計工作，保障審計過程的精準度，重視工程款的結算，深化造價管理工作的有效落實。大部分房地產開發企業會委托第三方咨詢單位開展審計工作，本項目由于規模較大且涉及到與社會利益有關的內容，因此，選擇了甲級造價咨詢單位開展工程審計工作。在選擇過程中，由于目前市場中出現了小型造價公司通過掛靠的形式獲取到甲級資質的行為，因此，要做好相應的篩選工作，盡可能選擇施工現場所在地口碑良好、綜合實力強的造價咨詢單位進行合作。必要時，房地產開發公司可以到施工所在地進行走訪調研，做好甄別工作，保障造價咨詢單位資質齊全真實，或是與其他企業建立長期合作，從而保障整個審計工作的合理性和準確性。房地產開發公司要重視造價咨詢企業的選擇，明確造價咨詢單位選擇的重要性，高層領導要對選擇的人員做好監督檢查工作，避免出現徇私舞弊現象，從而實現造價管理，保障自身利益。

（2）做好施工變更手續的檢驗

一些施工單位常常會通過施工簽證的形式來增加工程造價，在審計過程中，要對施工簽證進行重點審核。審計工作就是施工單位與審計單位進行博弈的過程，房地產開發企業在此階段中要做好施工簽證相關資料的檢查和變更手續，檢測工作確保手續齊全且符合國家要求后，才能對該部分工程款進行結算。在整個過程中，企業要與第三方造價咨詢單位做好溝通交流，配合造價咨詢單位開展工作，重視簽證等內容的檢查，針對施工現場隱蔽工程要對其影像資料做好核實工作，檢驗簽證內容是否合理，簽證提出的時間是否符合國家要求，相關材料是否具備良好的證明力，簽證中的工程量是否計算準確等等，實現審計工作的全面優化，保障整個審計工作的準確性。對于存在不合理的地方，要積極與施工單位進行溝通，及時發現問題，對施工單位無故增加的工程量要給予扣減，優化造價管理工作的落實效果。與此同時，房地產開發企業要對第三方造價咨詢單位做好監督管理工作，避免徇私舞弊現象發生。當項目施工階段出現設計變更時，也要對于設計變更工程量進行核實，房地產開發企業要做好現場踏勘工作，對設計變更部位也要留置好影像資料，為后續歸檔工作奠定基礎。本文列舉的市政工程常會由于地質天氣等因素出現施工變更和設計變更。因此，房地產企業要做好監督工作，對需要隱蔽的變更部位留置好相關的影像資料，并通知施工單位在隱蔽工每項隱蔽工程驗收時，都要組織四方驗收工作，保障項目質量的基礎上，實現工程造價管理工作的優化。

結語：

綜上所述，完善工程造價管理工作有助于房地產開發企業可持續發展，房地產開發企業要明確工程造價管理工作地位，保障自身利益，在實際工程建設階段，企業不斷強化工程造價管控工作，不僅能夠提升招投標管理工作的準確性，強化項目設計方案的有效性以及合理性還能夠實現工程建設質量的提升，保障工程性價比。因此，房地產企業要不斷優化工程造價管理團隊建設工作，重視人才的引進，保障每位工程造價管理人員都具備良好的職業水平和職業素養，為造價管理工作良好開展奠定人才方面的基礎。