房地產企業涉稅籌劃與風險控制

王本政 華潤置地(山東)有限公司

在當前稅務改革的大環境之下，房地產企業也要充分地把握稅務改革的要求，不斷地強化對于企業的涉稅分析，促進涉稅籌劃工作的有效落實。這樣才能夠有效地避免由于稅務改革對企業帶來的涉稅籌劃的風險問題，從整體上促進企業效益的提升，從而帶動房地產企業持續穩定地發展。

一、涉稅籌劃和風險的概念

(一)涉稅籌劃的概念

涉稅籌劃這一概念于20世紀末在我國引進，對于其概念可以從三方面進行詳細的分析：首先，涉稅籌劃就是基于遵守稅收規定的前提條件之下，以在最大程度上減少企業稅務成本為直接目的。企業組織具有盈利性的特點，因此，就可以按照不同的收入獲得形式，將其進行兩種類型的劃分，分別為直接和間接收入。而在這其中間接收入，就是通過稅收風險規避等間接的方式所產生的收益。因此，企業在促進日常經營持續發展的基礎之上，也可以依靠納稅風險規避、延期納稅等間接的方式，促進間接收入的提升。其次，涉稅籌劃的主要內容就是納稅人所具有的全部的涉稅行為。在房地產企業的運營全過程，都將會產生涉稅行為，在涉稅籌劃的過程中，以公司的銷售、籌資、清算作為重要的內容，屬于綜合性的工程。最后，涉稅籌劃的前提條件就是在不違背相關的法律法規的基礎之上，能夠促進納稅人經濟利益的最大化。因此，企業必須要嚴格地遵守相關的政策法律的規定，對于當前的經濟活動進行合理的籌劃，這樣才能夠盡可能地降低納稅成本，不斷地擴大企業的利益。從本質上來看，涉稅籌劃區別于偷稅、漏稅等違法的稅務行為。

(二)涉稅籌劃風險的概念

涉稅籌劃風險來自于企業所進行的涉稅籌劃，就是在涉稅籌劃的過程中，由于自身或者是外部的不確定因素，從而使得涉稅籌劃的行為出現失敗，并付出了相應的代價，這就是涉稅籌劃風險。在企業實際的涉稅籌劃中，最終方案是否能夠成功取決于很多方面的影響因素。比如，當前的經營環境、政策法規等等。因此，這也決定了涉稅籌劃風險具有多樣化的類型，從整體上來看，這些風險的來源可以分為內部以及外部因素所帶來的風險，按照不同的因素，對涉稅籌劃風險進行以下幾種類型的劃分：第一，經營性風險。由于企業在運營的過程中所面臨的外部環境往往是動態變化的。因此，當外部經營環境出現改變以后，也會影響到企業的經營活動的順利開展，所以企業就會做出相應的調整和改變。在這一過程中，也會影響到原有的涉稅籌劃方案的實施，導致其適用性變差，從而就會造成不確定的風險。第二，政策性風險。對于企業的涉稅籌劃行為而言，基本的前提就是對于當前政策法規的遵守。通過運用稅收優惠政策，或者是根據對于現存的稅務法律的分析，從而調整自身的經營活動，減輕企業的稅負，促進利潤的增加。所以對于涉稅籌劃來說，其對于國家的政策和法規具有較強的依賴性。因此，當法律條文和政策制度發生調整和改變以后，也會影響到當前的涉稅籌劃方案的可行性，從而增加風險出現的幾率。第三，操作性風險。對于涉稅籌劃的制定來說，就是通過對于相關的稅收政策和法規的利用，通過相應的操作降低企業的稅負，促進企業價值的提升。因此，在這一過程中，如果企業不能夠對于稅收政策和法規進行合理的運用，那么就可能會出現違法情況，給企業帶來風險。就算企業避開了違法的禁區，那么在籌劃方案的落實過程中，也會由于各種失誤的出現，而影響到籌劃方案的合理性，使得企業的利潤不增反減。

二、房地產企業在涉稅籌劃過程中的現存問題

(一)對于涉稅籌劃的認識水平不高

房地產企業的財務管理人員并未對于涉稅籌劃，具有全面的認知和理解，而且往往所采取的態度也比較保守，所提出的籌劃方案具有片面性的問題。另外，在房地產企業中缺少健全的培訓制度，沒有定期地組織對于財務人員展開相關的專業培訓。因此，隨著全新的稅務政策的提出，這也就使財務工作人員往往不能夠對其做到深入地理解和及時地把握，只能夠依靠財務人員的自主學習，這都會導致涉稅籌劃工作出現混亂。甚至很多財務人員沒有自主更新知識的意識，針對政策法規所出現的改變，也不能夠第一時間了解和掌握。所以就不能夠緊跟政策變化的腳步，進行涉稅籌劃方案的更新，在具體的涉稅籌劃中，也會給企業造成一定的風險損失。

(二)不科學的組織結構設置

對于涉稅籌劃工作來說，針對工作人員提出了較高的要求，負責涉稅籌劃的人員要具有較強的專業能力和綜合素質，扎實地掌握稅法知識，在了解各項方針政策的基礎之上，能夠對于涉稅風險做到科學的控制。同時，對于有關的財務管理部門來說，也要能夠針對現階段的房地產行業的風險進行較為精準的把握和明確的認知。這樣才能夠對于涉稅籌劃的風險，做到有效地規避。但是當前很多房地產企業并沒有專門的進行稅務崗位的設置，而且相關的人員不僅數量嚴重不足，同時素質水平有待提升，缺少能夠落實好涉稅籌劃工作的人才。雖然很多財務人員能夠對于企業的日常財務進行處理，但是針對相關的稅收政策，沒有做到充分的了解，這也就使得企業所制定的涉稅籌劃的方案，不具有較高的專業性和適用性，稅務人員的專業水平不足，都會造成企業的涉稅籌劃方案不健全、不專業等問題出現。

(三)缺少規范的成本費用核算

隨著房地產企業的發展，在這一過程中也逐漸凸顯出成本控制的重要性。成本費用核算不僅會直接影響到企業的整體財務水平，而且還會影響納稅情況。在涉稅籌劃的過程中，提高成本費用核算的精細化控制水平，屬于一個重要的思路，能夠促進涉稅籌劃的完善。現階段的房地產企業往往對于成本核算方面的工作，不具有較高的規范性。不僅缺少精細化的成本費用的分類，而且在進行科目設置時，也不具有較高的合理性，影響到成本分類的準確性。

(四)現有的籌劃方案存在缺陷

對于房地產企業來說，由于其產業的特殊性。因此，會牽扯到復雜的稅費種類。在當前房地產企業的涉稅籌劃方案中，往往具有單一性的特點，并未從整體的角度上，對于開發環節進行考慮，而只是進行了少數稅種的籌劃。這都會使得所籌劃的方案不具有較高的整體性，無法兼顧各種稅費種類，沒有認識到不同稅種和環節之間所存在的關聯性，僅僅強調單一的稅種籌劃。并非站在全局的角度上，對于整個項目所涉及到的稅種進行有效的把控。

三、涉稅籌劃風險的成因

(一)管理意識

對于涉稅籌劃風險而言，其產生和出現的一個重要的決定性因素，就是企業對于涉稅籌劃以及風險管理的重視力度。如果房地產企業不具有較強的涉稅籌劃風險的意識，也沒有強調涉稅籌劃工作的落實，所以也就會增加風險的出現幾率。因此，對于涉稅籌劃風險來說，其所出現的一個主要的因素就是企業的管理意識。如果針對當前的涉稅籌劃不具有正確的認知，也難以通過科學的手段促進納稅的優化，無法實現企業利潤提升的目標。

(二)人員能力水平

對于涉稅籌劃工作來說，主要的參與者就是相關的涉稅籌劃人員。通過這些工作人員進行籌劃方案的確定，而企業最終的稅收負擔也取決于籌劃方案的落實效果。因此，負責稅務籌劃工作的人員其所具有的專業能力以及籌劃水平，都會對于籌劃工作帶來直接的影響。如果具體的工作人員沒有較強的專業能力，所制定的方案缺乏可行性和科學性，同時在應對變化時也，不能夠做到及時地調整，無法保障方案的切實執行，這都會增加涉稅籌劃的風險。

(三)管理機制

雖然所涉稅籌劃風險受到具體工作人員素質水平的直接影響，但是在涉稅籌劃方案的執行過程中，要想確保其實現預期的效果，有效地控制和預防風險問題的出現，就要具有健全的管理機制的保障。企業必須要通過稅務機構的確立，對其管理職能進行完善和明確，這樣才能夠保障涉稅籌劃工作的順利落實。因此，如果企業缺少健全的稅務機構，那么也會造成涉稅籌劃工作混亂，難以確保工作質量，從而帶來相應的風險問題。

(四)法律政策

企業所開展的涉稅籌劃和外部的政策法規的環境，具有著緊密的關聯，企業的一切涉稅籌劃的行為，也要基于當前的法規政策，在不違背法規政策的前提條件之下，才能夠確保各項工作的落實。因此，如果我國的稅法和各項政策出現了變動和調整，那么也會增加企業的涉稅籌劃風險，影響到企業現有的籌劃方案的可行性和有效性。

四、房地產企業涉稅籌劃風險的控制措施

(一)促進財務人員稅法專業水平的提高

房地產企業中所制定的涉稅籌劃方案能否順利落實，取得預期的效果，一項直接的決定性因素就是涉稅籌劃人員所具有的專業能力和素質水平。一個合格的涉稅籌劃人員不僅要具備扎實的專業理論知識，同時還要能夠對于企業內部的生產經營活動做到了解和掌握。針對國家所出臺的各項稅法政策的走向和趨勢進行精準的預測，這樣才能夠促進涉稅籌劃成功幾率的提升，有效地規避風險問題。所以企業必須要確保參與涉稅籌劃工作的人員，具有較高的專業水平和素質能力，同時還要重視起對人員的培訓工作的開展，促進人員自身理論內容的不斷更新以及技能的提升。涉稅籌劃人員要加強對于稅收新政策的關注，針對我國所作出的政策上的調整，做到隨時的了解和掌握，這樣才能夠對于未來的變化和趨勢做到精準的預判。

(二)完善企業的管理制度

為了確保在房地產企業的日常經營活動流程中，充分地貫徹落實涉稅籌劃工作，就要促進企業各項業務活動的完善，提高規范性水平。房地產行業作為國家的重點關注對象，國家所出臺的各項監管政策和調控手段，都會影響到企業的經營管理的開展。所以企業要以國家政策為導向，積極地進行經營目標和戰略的調整，并促進涉稅籌劃方案的改變和更新。這樣才能夠針對現階段的業務管理工作，具有較高的適用性，從而更好地融合當前的政策環境，避免由于各項政策的改變所對于企業的涉稅籌劃造成不良的影響。

(三)關注稅收政策的改變

國家所出臺的稅收政策給了企業涉稅籌劃一定的空間，而我國的稅收政策往往具有多變性的特點，所以房地產企業在進行涉稅籌劃的過程中，也要能夠對于國家的各項政策做到實時地關注。這樣在出現政策的調整和改變以后，就能夠通過對于政策異同的把握，促進涉稅籌劃方案的不斷完善和優化，有效地降低風險問題的出現幾率，從而促進涉稅籌劃目標的實現。在具體的落實過程中，也要促進企業內部各個層級之間信息溝通的實現，依靠信息的傳遞，對于涉稅籌劃的風險進行有效的評估和識別。

(四)構建風險管理體系

對于涉稅籌劃這一工作，本身就帶有一定的風險性，因此，房地產企業必須要具有較強的憂患意識，在不斷完善涉稅籌劃方案的基礎之上，進行風險管理系統的構建，以事前評估和識別作為重點內容，這樣在出現風險問題以后，就能夠積極地進行評估和規避，并且實現經驗的積累與總結，有助于日后籌劃工作的順利開展。首先，企業要對于自身的風險承受能力進行識別和測定。在掌握稅務風險喜好的基礎之上，對于所開展的涉稅籌劃工作的風險問題進行精準的預測，并通過相應的測試標準的提出，做好風險評估，從而能夠確保所設計的籌劃方案，對于企業自身具有較高的實用性。其次，也要進行風險識別機制的構建，對于相關的影響因素進行有效的監測，從而對風險問題做到科學的預測和識別。最后，要進行風險評價體系的構建，通過風險評價能夠對于涉稅籌劃所造成的財務影響，進行全面的分析，從而促進涉稅籌劃方案的完善與優化。

五、房地產企業納稅籌劃案例

例如，某房地產開發企業2016年12月取得房產銷售許可證，開始銷售房產，2019年年底已經銷售了90%的房產，經過企業內部初步核算，該企業需要繳納土地增值稅9 000萬元。目前該企業已經預繳土地增值稅2 000萬元。該企業應當如何進行納稅籌劃？

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔206〕187號)的規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

如果該企業進行土地增值稅清算，則需要在2020年年初補繳7 000萬元的稅款。如果該企業有意控制房產銷售的速度和規模，將銷售比例控制在84%，剩余的房產可以留待以后銷售或者用于岀租。

基于此，該企業就可以避免在2020年年初進行土地增值稅的清算，可以將清算時間推遲到2021年年初，這樣就相當于該企業獲得了7 000萬元資金的一年期無息貸款。假設一年期資金成本為6%，則該納稅籌劃為企業節約利息7 000×6%=420(萬元)。

六、結語

綜上所述，隨著稅務改革的大范圍推進，也直接影響到我國各個領域和行業的日常運行和發展。在我國經濟水平持續提升的背景之下，房地產作為一項重要的產業，也要積極地面對稅務體制的深化改革，通過科學的對策，從而在最大程度上，規避由于稅務改革所造成的企業的涉稅風險問題。■