房地產(chǎn)測繪中測繪新技術(shù)的應(yīng)用探討

朱秋霞

（廣州市自然資源測繪有限公司，廣東 廣州 510070）

0 引言

近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅速，并為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了較大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)規(guī)劃與管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的保障，合理的規(guī)劃與管理工作可以解決土地資源緊張和資源消耗問題，確保行業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。在這一背景下，國家也加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步具有規(guī)范性、嚴(yán)格性特征。測繪結(jié)果的可靠性和全面性將直接對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)造成影響，傳統(tǒng)測繪技術(shù)和設(shè)備下，測繪工作比較煩瑣，且容易出現(xiàn)誤差，工作效率比較低下?，F(xiàn)代測繪新技術(shù)多借助于計算機技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，使之具有了自動化、智能化特點，減輕了測繪工作的難度，并且使獲得的數(shù)據(jù)更加全面、精確。

1 房地產(chǎn)測繪概述

房地產(chǎn)測量分為房地產(chǎn)工程測量和房地產(chǎn)地基測量。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中，必須對與房地產(chǎn)有關(guān)的資料和規(guī)劃進(jìn)行測繪。房地產(chǎn)項目的測繪于房地產(chǎn)拆遷、物業(yè)管理以及開發(fā)、交易等活動都有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)工程的測繪工作主要包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查與勘測、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計算、房產(chǎn)變更測量等。不動產(chǎn)測繪工作對測量技術(shù)、儀器設(shè)備都有很高的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定，沒有取得不動產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位是不能從事不動產(chǎn)測繪工作[1]。

2 房地產(chǎn)測繪的重要性

房地產(chǎn)測繪工作的重要意義如下：①要加強對土地利用的法律保障。在進(jìn)行測繪工作的同時，可以對房地產(chǎn)項目的有關(guān)資料進(jìn)行測繪，使業(yè)主在登記時更加準(zhǔn)確、精準(zhǔn)有效地掌握各種房產(chǎn)的狀況，并對其進(jìn)行相應(yīng)的房產(chǎn)證明。在城市建設(shè)和發(fā)展過程中，必須對一些住宅進(jìn)行改造，并對用地進(jìn)行重新規(guī)劃，從而獲得相關(guān)的資料，從而為城市的發(fā)展和規(guī)劃工作提供依據(jù)。②在房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展過程中，必須嚴(yán)格控制工程質(zhì)量。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，做好工程測量工作，一方面可以降低施工中的不必要的損失。另外，還可以幫助施工項目達(dá)到預(yù)期的效果，滿足用戶對施工的需求，而施工質(zhì)量最重要的一步就是測量。在驗收和施工各環(huán)節(jié)的優(yōu)化過程中，量測工程可提供充足的參考資料，對建設(shè)施工有一定的指導(dǎo)意義，使建設(shè)工程能更好地發(fā)揮其獨特的功能[2]。

3 房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的發(fā)展方向及特點

3.1 房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的發(fā)展方向

3.1.1 科學(xué)化發(fā)展

測繪新技術(shù)用于房地產(chǎn)測繪工作將逐步朝向科學(xué)化方向發(fā)展。通過對房地產(chǎn)技術(shù)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)的測繪技術(shù)逐步具有了自動化特點，許多測繪技術(shù)均能夠在簡單的操作下自動完成測繪等工作，而且測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性較高，獲取數(shù)據(jù)比較全面，應(yīng)用便捷。一些先進(jìn)的儀器已經(jīng)在房地產(chǎn)測繪中得到了推廣和應(yīng)用，尤其是在工業(yè)電子信息化的發(fā)展背景下，無紙化辦公、電子檔案和計算機制圖技術(shù)等應(yīng)用廣泛，在獲取房地產(chǎn)信息、進(jìn)行信息處理等工作中，將逐步實現(xiàn)智能化、數(shù)字化，房地產(chǎn)測繪行業(yè)也將得到長足的發(fā)展，國家也將逐步干預(yù)，確保相關(guān)技術(shù)和行業(yè)的科學(xué)化發(fā)展。

3.1.2 一體化發(fā)展

未來，房地產(chǎn)測繪技術(shù)會逐步出現(xiàn)一體化發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)測繪工作范圍較小，單獨的進(jìn)行某一項測繪工作會浪費大量的物資資源、資金資源等。為了提升工作效率，進(jìn)行一體化發(fā)展十分必要。所謂一體化發(fā)展，就是在其他的測繪工作中獲取房地產(chǎn)測繪相關(guān)的信息，讓房地產(chǎn)測繪和其他測繪工作相融合，相互共享資源，避免反復(fù)測繪，重復(fù)工作。又或者是在通過一種技術(shù)測繪多類的數(shù)據(jù)[3]。

3.2 房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的發(fā)展特點

3.2.1 測圖精準(zhǔn)度比較高

在發(fā)展中，利用遙感技術(shù)對房地產(chǎn)測繪項目進(jìn)行了新的探索，將測量誤差降至最低限度，保證了測量的準(zhǔn)確性。同時，在繪制完地圖后，所有的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)都可以通過網(wǎng)絡(luò)傳輸，數(shù)據(jù)采集、傳輸、制作三個環(huán)節(jié)是同步進(jìn)行的，大大縮短了繪制的時間。最后，運用新的測繪技術(shù)，使測量工作無視覺誤差，為提高房地產(chǎn)測量精度提供了有力保證。

3.2.2 操作更加方便

在實踐中，測繪技術(shù)與信息技術(shù)的結(jié)合，使作業(yè)過程更為簡單；隨著這項技術(shù)的不斷改進(jìn)，它的實用性也越來越強。

新的測繪技術(shù)融合了大量的自動化、智能技術(shù)，許多重復(fù)的工作都可以由儀器來實現(xiàn)，在實踐中，該軟件可以對測繪工作進(jìn)行有效地控制，既減輕了工作人員的工作壓力，又將人為錯誤造成的后果降到最低；大大提高了計量工作的準(zhǔn)確度和效率。

3.2.3 測繪圖形的編輯數(shù)字化

在房地產(chǎn)測繪項目中，測繪制圖的編制是一項十分重要的工作，它的內(nèi)容復(fù)雜、工作量大，采用常規(guī)的方法進(jìn)行繪圖時，往往會出現(xiàn)一些問題。而運用新的測繪技術(shù)，能夠?qū)Ω鞣N數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化編輯，保證數(shù)據(jù)處理的精確度，減少誤差，使各種數(shù)據(jù)能夠及時，準(zhǔn)確地反映各種數(shù)據(jù)。

4 房地產(chǎn)測繪新技術(shù)

4.1 全站儀

傳統(tǒng)的不動產(chǎn)地圖繪制工作僅由單一的測量工具和技術(shù)人才來進(jìn)行，而測量的結(jié)果往往受到自然條件、技術(shù)、設(shè)備等條件的制約，導(dǎo)致測量結(jié)果不精確。由于要對資料進(jìn)行重疊和解析，所以在繪制過程中會產(chǎn)生錯誤。全站儀是一種集光學(xué)、機械、電氣于一體的精密測控設(shè)備，它可以完成水平線、垂直角、距離、高差等各種參數(shù)的精確測量，并可實現(xiàn)對有關(guān)資料的自動儲存。

4.2 地理信息技術(shù)（GIS）

GIS 技術(shù)是指地理信息系統(tǒng)，GIS 是利用計算機技術(shù)采集、存儲、管理、計算、可視化和描繪地球表面所有或局部表面的地理分布數(shù)據(jù)。該項技術(shù)具有較強的綜合性，囊括了測繪、計算機和地圖等多學(xué)科知識，是一個高度融合的技術(shù)系統(tǒng)，可以對許多復(fù)雜數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，通過建立模型，實現(xiàn)了對數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確分析，能夠為工作建設(shè)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，它可以很好地解決常規(guī)測量技術(shù)的不足。在房地產(chǎn)測繪工作中，該項技術(shù)能夠?qū)?shù)據(jù)提取到同一個系統(tǒng)當(dāng)中，進(jìn)行統(tǒng)一的處理，避免發(fā)生數(shù)據(jù)丟失。利用遙感技術(shù)，可以對地理坐標(biāo)進(jìn)行全套采集，測繪中，針對建筑物、周邊的交通道路分布情況，可以儲存于系統(tǒng)當(dāng)中，建立相應(yīng)表格表現(xiàn)上述數(shù)據(jù)信息，形成三維模型，最大限度地提高信息的可視化和利用率，便于人們更加直觀了解建筑地區(qū)建筑、地理、交通道路等分布情況。目前，這項技術(shù)在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用比較廣泛，為房地產(chǎn)測繪工作提供了新的方式和方向[4]。

4.3 數(shù)字化成圖技術(shù)

數(shù)字成圖技術(shù)是利用平面圖表來產(chǎn)生房屋資料的圖形，從而形成對應(yīng)的房屋資料。該系統(tǒng)以大樓為單位，利用建筑物的序號與基礎(chǔ)地圖來構(gòu)建相關(guān)的關(guān)系，并進(jìn)行相關(guān)的資料轉(zhuǎn)化。運用電腦對不動產(chǎn)進(jìn)行制圖。其具體實施步驟為：通過對房產(chǎn)圖像的預(yù)處理，將房產(chǎn)圖像進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并產(chǎn)生相應(yīng)的圖表，使被測量對象的具體方位等信息能夠精確的顯示在顯示屏上。這樣就能更直觀地展現(xiàn)出測繪的結(jié)果，清晰地展現(xiàn)出住宅周圍的建筑物。同時，本技術(shù)也易于實現(xiàn)，與其強大的圖形加工軟件相結(jié)合，為系統(tǒng)的運行和技術(shù)的推廣提供了更多的可能。

4.4 精密測距技術(shù)及遙感技術(shù)

首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)測量時，要確保現(xiàn)代測繪技術(shù)在實際工作中的運用。為技術(shù)做推廣和宣傳，必須要有裝備完備而高效的測試儀器。在常規(guī)的測繪工作中，使用卷尺、手持測量儀等作為測控工具，但精度較差，無法確保測繪結(jié)果。因此，在當(dāng)前的測距工作中，應(yīng)該適當(dāng)引進(jìn)精確的測距技術(shù)，它具有微型化、快速等優(yōu)點，利用現(xiàn)代測量儀等技術(shù)進(jìn)行測距，不但可以拓寬現(xiàn)有的測距范圍，而且可以極大地提高測量精度。其次，在不動產(chǎn)測量中，可以采用攝影測量技術(shù)和RS 技術(shù)，利用有關(guān)儀器技術(shù)，實時獲取資料，并將資料轉(zhuǎn)化為對應(yīng)的圖像。獲得影像數(shù)據(jù)，既方便了測量工作者對地形的細(xì)致認(rèn)識，又減少了測量的困難，加快推進(jìn)測繪工作，如圖1 所示。

4.5 計算機輔助制圖技術(shù)

在傳統(tǒng)的測繪工作中，繪圖測算比較煩瑣，需要在進(jìn)行數(shù)據(jù)的基本計算之后手工繪圖，消耗了大量的時間，也給工作人員帶來了較大的壓力，工作效率和工作結(jié)果的準(zhǔn)確性難以得到保障，影響到了測繪圖紙的繪制質(zhì)量。但是計算機復(fù)制制圖技術(shù)則是通過計算機輔助軟件進(jìn)行制圖，常用軟件為AutoCard，該軟件可以通過編程技術(shù)和計算機技術(shù)繪制直觀圖形，展示建筑的直接存在情況，通過對各種數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以構(gòu)建房屋圖像，給測繪制圖工作帶來了較大的便利。

4.6 傾斜攝影技術(shù)

傾斜攝影是近幾年才出現(xiàn)的新測量技術(shù)。這項技術(shù)是在正射影像的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，是利用多個傳感器、從多個角度收集房地產(chǎn)的影像，彌補了正射影像單一性的問題。工作人員需要借助無人機實現(xiàn)傾斜攝影測量，但是在安裝測量系統(tǒng)的時候需要考慮到避震的因素，這樣可以提高測量的準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)誤差。在無人機上安裝傾斜攝影相機，可以對房地產(chǎn)進(jìn)行全面拍攝，獲得更多地籍測繪數(shù)據(jù)。使用這項技術(shù)還可以極大程度上降低人力成本，緩解工作人員的測量壓力[5]。

5 房地產(chǎn)測繪新技術(shù)的應(yīng)用監(jiān)管措施

5.1 加強專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高整體隊伍的素質(zhì)

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和住房建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展需要越來越多的專業(yè)技術(shù)人才，因此，要不斷地加強職業(yè)技術(shù)人才的培養(yǎng)，提高自己的職業(yè)素養(yǎng)；要轉(zhuǎn)變過去相對落后的計量方法，不斷地引入新技術(shù)，吸收國外先進(jìn)的經(jīng)驗，才能使房地產(chǎn)業(yè)的健康，快速發(fā)展。

5.2 實現(xiàn)“測管分離”，行業(yè)市場化發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，測繪行業(yè)必須從土地經(jīng)營主體中剝離，必須在更多的專業(yè)化的基礎(chǔ)上，將更多的專業(yè)技術(shù)人員納入其中，以更好地為客戶提供更多的專業(yè)服務(wù)。同時，要建立良好的市場競爭體制，以推動我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。政府在建立測繪單位的過程中，對其進(jìn)行了嚴(yán)厲的審核，并對其進(jìn)行了嚴(yán)厲的處罰。

5.3 測繪單位應(yīng)建立健全自我檢查機制

在房地產(chǎn)測量工作中，對房地產(chǎn)測量進(jìn)行了嚴(yán)格的審查和監(jiān)管，從自己的角度對其進(jìn)行了嚴(yán)格的檢查和監(jiān)管。

根據(jù)工作人員的工作業(yè)績及其對房產(chǎn)的監(jiān)管職責(zé)，建立相應(yīng)的獎勵和懲罰措施。形成自我檢查、完善和改進(jìn)的品質(zhì)管理體系。

5.4 完善測繪相關(guān)法律規(guī)定，加強監(jiān)管

制定相應(yīng)的法規(guī)是開發(fā)房地產(chǎn)測繪工作的先決條件。要完善測繪法規(guī)，營造一個適合我國國情的、符合我國國情的測繪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)；有利于開發(fā)和合理使用土地資源。

此外，要強化監(jiān)督，建立相應(yīng)的監(jiān)督制度，解決日常生活中出現(xiàn)的問題；要想在最短的時間內(nèi)找到有效的解決辦法，并對其進(jìn)行相應(yīng)的法律和法規(guī)進(jìn)行完善，以推動我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)的迅速發(fā)展。

5.5 加強政府組織管理，加大資金投入

各級政府有關(guān)單位要高度關(guān)注房地產(chǎn)的測量工作，強化其組織和管理，制定有關(guān)的房地產(chǎn)測量的政策。要強化各個行業(yè)的聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展，以科學(xué)技術(shù)為依托，持續(xù)強化與現(xiàn)代信息化技術(shù)的結(jié)合；推動房地產(chǎn)測量工作的良性發(fā)展。

6 結(jié)語

為我國的房地產(chǎn)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)；同時，也可以對房地產(chǎn)的開發(fā)費用進(jìn)行一定的控制。所以，我們可以看到，不管是對我國的房地產(chǎn)行業(yè)，還是對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言；房地產(chǎn)行業(yè)的制圖工作者和房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認(rèn)識到測繪工作在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用。運用科學(xué)方法培養(yǎng)測繪專業(yè)技術(shù)人員，運用新的測繪技術(shù)為整個房地產(chǎn)行業(yè)、為人民服務(wù)，才能更好推動我國的現(xiàn)代化進(jìn)程，本文的研究是十分有益的。