二三線城市“金九銀十”領(lǐng)跑樓市行業(yè)復(fù)蘇趨勢(shì)有望持續(xù)

秦佳麗

“十一”期間，廣州樓市雖有區(qū)域亮點(diǎn)，但整體平淡。一位企業(yè)人士向《紅周刊》表示，全國一線城市和廣州的情況差不多。不過，濟(jì)南等二線及三線城市卻有出人意料的樓市復(fù)蘇跡象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，當(dāng)前樓市的分化可以看作是不同城市間的行情輪動(dòng)，因?yàn)橹С址康禺a(chǎn)政策的時(shí)間和力度的差異，以及各地積壓的購買力的不同，最終使得各地“十一”期間的樓市表現(xiàn)完全不同，但“部分二三線城市數(shù)據(jù)復(fù)蘇是個(gè)好信號(hào)，至少說明這類市場(chǎng)是有上升空間的。”

在企業(yè)層面，房企業(yè)績正在回暖，9月份百強(qiáng)房企銷售額以10%的環(huán)比增速呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，這種回暖趨勢(shì)在四季度具備一定的可持續(xù)性。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在今年8月下旬開啟了“百日行動(dòng)”計(jì)劃，即每個(gè)周末走訪三至四個(gè)在售項(xiàng)目，持續(xù)到12月份，屆時(shí)至少在廣州地區(qū)踩完30個(gè)項(xiàng)目?！笆弧逼陂g，黃韜也未停止看盤。

在他看來，今年國慶假期樓市不夠理想，底部運(yùn)作可能仍要持續(xù)一段時(shí)間?！拔覀兂醪浇y(tǒng)計(jì)今年國慶期間廣州的新房成交量不到1000套，這個(gè)成交量放在近幾年來講也算比較低的?！秉S韜向《紅周刊》表示，“9月份很多開發(fā)商已經(jīng)搶跑，但談不上‘金九’。到了10月份，推貨數(shù)量、到訪量和成交量還是相對(duì)冷淡?！?/p>

據(jù)介紹，廣州國慶假期在售項(xiàng)目的客流量整體高過平常，不過分化明顯。部分開放組團(tuán)、開放新產(chǎn)品的項(xiàng)目客流量更多，市中心的優(yōu)質(zhì)樓盤有成交量;外圍區(qū)域尤其是減價(jià)幅度小的項(xiàng)目，假期門可羅雀，存在滯銷現(xiàn)象。

在9月下旬各地密集出爐的樓市提振政策中，廣州也曾傳出新房限價(jià)幅度放寬消息，即新項(xiàng)目備案價(jià)格由原來按均價(jià)上下浮動(dòng)6%，調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。黃韜對(duì)此表示，目前操作層面還是“只做不說”：“廣州沒有價(jià)格可以下調(diào)20%的明文規(guī)定，但實(shí)際操作中降價(jià)是可以的，拿去備案可以通過?！?/p>

不過，當(dāng)?shù)亍笆弧逼陂g并未出現(xiàn)外界所解讀的大促銷。據(jù)介紹，廣州節(jié)日市場(chǎng)未能火爆的原因之一也在于沒有大范圍調(diào)價(jià)。其中大概七成樓盤沒有調(diào)價(jià)，三成樓盤價(jià)格下調(diào)10%至15%，且減價(jià)幅度較大的項(xiàng)目主要局限在增城、花都、南沙等外圍區(qū)域。

他解釋說，“一方面是國央企有避免國有資產(chǎn)流失等出于穩(wěn)定因素的考量;另一方面是為了規(guī)避市場(chǎng)恐慌情緒，尤其正在持續(xù)銷售的樓盤，不可能一邊降價(jià)一邊迎接退房?！?/p>

類似廣州樓市這樣需要再添一把火的城市還很多，黃韜介紹說，“就我們所觀察到的，其實(shí)全國大部分地區(qū)的行情也和廣州類似，重點(diǎn)城市的趨勢(shì)沒有太大轉(zhuǎn)變?！?/p>

事實(shí)上，面對(duì)今年“金九銀十”銷售旺季，盡管房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但成交數(shù)據(jù)不及去年同期。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年國慶假期期間，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21城新建商品住宅成交面積為66.93萬平方米，同比下降37.7%。其中，廣州、上海、深圳、北京4大一線城市的日均成交面積同比下降21%、47%、49%、64%。

不過，據(jù)中指研究院報(bào)告，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，預(yù)計(jì)后續(xù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)或有好轉(zhuǎn)。另外，政策持續(xù)優(yōu)化下部分二三線城市成交回暖，例如濟(jì)南、沈陽、揚(yáng)州、淮北、岳陽、南充今年國慶假期的新建商品住宅成交面積錄得同比增長。其中，濟(jì)南、沈陽的新房成交面積分別為6.73萬平方米、7.15萬平方米，日均成交面積不僅較去年同比增長46%、30%，較2019年—2021年國慶假期亦增長37%、16%。

位于濟(jì)南云璟湖畔某樓盤的置業(yè)顧問就此向《紅周刊》表示，今年“十一”期間，其負(fù)責(zé)樓盤的到訪量和成交量高于去年，購房政策放寬成為市場(chǎng)主導(dǎo)因素，“濟(jì)南之前政策不夠明朗，9月份限購放開，最低三成首付降到兩成，而且低利率，月供壓力沒那么大，還是很吸引購房人的。現(xiàn)在客戶到訪的目的性比較強(qiáng)，看盤后或者回去稍加考慮就能敲定?！?/p>

面對(duì)部分二三線城市市場(chǎng)活躍度的上升，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《紅周刊》表示，“不少二三線城市通過加大購房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等營銷活動(dòng)提供消費(fèi)者購房積極性，返鄉(xiāng)置業(yè)也使得這類城市‘十一’期間成交穩(wěn)中有升?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)將當(dāng)前樓市分化歸為不同城市間的行情輪動(dòng)，“有的城市此前經(jīng)歷了一輪市場(chǎng)抬升，所以現(xiàn)在行情相對(duì)弱一點(diǎn);有的城市前三季度的數(shù)據(jù)不夠好，所以這輪政策刺激下能一定程度釋放積壓需求?！彼颉都t周刊》表示，“部分二三線城市數(shù)據(jù)復(fù)蘇是個(gè)好信號(hào)，至少說明這類市場(chǎng)是有上升空間的?！?/p>

事實(shí)上，濟(jì)南從9月中下旬迎來較大力度的房地產(chǎn)寬松政策，包括對(duì)二環(huán)外區(qū)域及部分二環(huán)內(nèi)區(qū)域取消限購，非限購區(qū)首套房首付比例降至20%，首套房利率與二套房利率年內(nèi)第四次下調(diào)至4.1%、4.9%等。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商推貨力度也有所加大，據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月26日-10月9日兩周，濟(jì)南加推2123套房源，房源供應(yīng)超過8月份整月的1668套。

在某種程度上，濟(jì)南“十一”期間樓盤銷售數(shù)據(jù)攀升是對(duì)之前的積壓購買力的釋放?！都t周刊》查詢濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到，當(dāng)?shù)?月份至9月份的商品房網(wǎng)簽量依次為13049套、10727套、10832套，環(huán)比變化依次為-10%、-18%、1%。

《紅周刊》了解到，龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、萬科等全國性房企或是濟(jì)南樓市“贏家”。中指研究院披露的房企銷售榜單中，龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、萬科分別以82.4億元、78.7億元、71.4億元的銷售額位居1—9月濟(jì)南房企銷售榜單TOP3。

而在今年9月26日-10月9日，前述房企旗下中?！とA山瓏城、雪山萬科城、龍湖九里熙上項(xiàng)目依舊以1.33萬平方米、0.89萬平方米、0.44萬平方米的銷售面積入圍濟(jì)南商品住宅簽約面積TOP5，按各項(xiàng)目銷售均價(jià)測(cè)算，前述項(xiàng)目兩周內(nèi)收金約1.9億元、1.3億元、0.6億元。

另值得一提的是，長三角地區(qū)亦是今年“十一”房企密集披露銷售捷報(bào)的區(qū)域。比如，旭輝江蘇區(qū)域累計(jì)銷售10億元，龍湖滬蘇區(qū)域成交額7億元，蘇南綠城成交5.8億元。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)密集推出特價(jià)房、折扣房、買房送車位等各類營銷活動(dòng)。

《紅周刊》了解到，在各地樓市表現(xiàn)分化下，高端住宅市場(chǎng)近期仍傳出局部火熱消息?！皟?yōu)質(zhì)的樓盤始終是得到市場(chǎng)認(rèn)同的。比如9月份中原在北京地區(qū)銷售一個(gè)14萬元/平方米的高端樓盤，開盤即賣出50多個(gè)億?！秉S韜補(bǔ)充說，“豪宅類客戶資金相對(duì)充足，購買力強(qiáng)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不夠景氣的背景下，部分客戶愿意把資金用來購置房產(chǎn)?！?/p>

位于北京朝陽區(qū)某中高端樓盤項(xiàng)目的某置業(yè)顧問同樣向《紅周刊》表示，其項(xiàng)目沒有折扣活動(dòng)，銷售情況不錯(cuò)，“項(xiàng)目套均總價(jià)大概1000萬元，國慶期間每天客戶到訪量100組左右，成交了5個(gè)多億。”

《紅周刊》了解到，基于項(xiàng)目稀缺性和保值性特點(diǎn)，高端住宅市場(chǎng)的周期韌性更強(qiáng)。尤其在一線城市，部分單價(jià)“10萬+”豪宅盤近期占據(jù)銷冠地位。例如，北京東城區(qū)的城建·天壇府9月份以170套網(wǎng)簽量、38.7億元成交額成為北京月度“雙料銷冠”;上海楊浦區(qū)的仁恒·海上源則以191億元的銷售額占據(jù)今年1—9月上海“銷冠”寶座。據(jù)房天下信息，該樓盤四批次共計(jì)266套房源，曾在8月18日線上選購開盤當(dāng)日售罄收官。

高端樓盤火熱也助益部分房企銷售額同比轉(zhuǎn)正。典型的如招商蛇口，9月份銷售額達(dá)350.48億元，環(huán)比增長47%、同比增長50%。在這背后，招商蛇口多個(gè)豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，當(dāng)中最受關(guān)注的便是深圳太子灣的招商璽家園，項(xiàng)目于9月21日首開選房即售罄，成為今年繼海德園之后深圳第二個(gè)“日光盤”。該項(xiàng)目備案均價(jià)為12萬元/平方米，套均總價(jià)1917萬元，604套住宅收金或超115億元，為招商蛇口9月份銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)32%。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，豪宅市場(chǎng)一般可以反映市場(chǎng)資金的流向，不過與深圳和上海相比，此前北京的豪宅交易其實(shí)相對(duì)滯后，城市輪動(dòng)下，當(dāng)?shù)馗叨俗≌袌?chǎng)興起是遲早的事。

關(guān)榮雪認(rèn)為，購買優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目本身可以極大滿足住戶功能多元化的住房需求，近期政策端對(duì)改善性住房需求的支持力度加大，改善型群體勢(shì)必會(huì)抓住較佳時(shí)機(jī)入市。

從房地產(chǎn)政策角度而言，支持行業(yè)健康發(fā)展的政策仍在持續(xù)推出。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，9月政策發(fā)布頻次較7-8月大幅提升。比如，9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降等符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日，改善性住房需求方面也迎來政策利好，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告實(shí)施“賣一買一”退個(gè)稅，即現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。地方新一輪的政策優(yōu)化也拉開序幕，近一個(gè)月56個(gè)城市出臺(tái)59次放松政策，涉及松綁“四限”、開展二手房“帶押過戶”試點(diǎn)等。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況也隨政策而動(dòng)，據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)披露的銷售榜單，9月份樓市已呈“弱復(fù)蘇”跡象，該月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709億元，同比降幅收窄至25%，環(huán)比增長10%;超半數(shù)百強(qiáng)房企當(dāng)月實(shí)現(xiàn)了業(yè)績環(huán)比增長，其中華潤置業(yè)、招商蛇口、綠地控股、越秀地產(chǎn)、仁恒置地等25家企業(yè)的環(huán)比增幅在30%以上。結(jié)合1—9月房企銷售榜單，目前位居TOP3陣營碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額均超過3000億元。

在房企貨值儲(chǔ)備情況方面，由于9月份重點(diǎn)城市第三批次集中土拍密集開拍，TOP50房企單月拿地金額較前三季度均值高出50%，不過由于部分土拍傾向底價(jià)成交，拿地金額同比仍下跌29%。從企業(yè)主體看，國央企仍是拿地主力，目前華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)分別以2090億元、1899億元、1589億元占據(jù)今年1-9月新增貨值榜單TOP3。民營房企中以濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、偉星房產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)積極，分別以1448億元、497億元、255億元排名1-9月新增貨值榜單TOP4、TOP13、TOP22.

就房企的復(fù)蘇趨勢(shì)而言，嚴(yán)躍進(jìn)指出，這種趨勢(shì)具有一定的可持續(xù)性。作為后續(xù)市場(chǎng)的主力代表，在現(xiàn)在的利好政策下，這類房企有望迎接購房需求的繼續(xù)釋放。具體到哪類房企具有“先發(fā)”優(yōu)勢(shì)方面，在他看來，“主打國企牌或主打現(xiàn)房牌，在市場(chǎng)需求偏弱的情況下會(huì)有更好作為?！?/p>

關(guān)榮雪認(rèn)為，在行業(yè)處于緩慢修復(fù)的階段下，儲(chǔ)備精良、財(cái)務(wù)指標(biāo)安全、市場(chǎng)認(rèn)可度高是衡量房企競(jìng)爭(zhēng)力的指標(biāo)，“儲(chǔ)備精良即企業(yè)具有較高的產(chǎn)品力和可觀的發(fā)展規(guī)模，后續(xù)能夠拉長戰(zhàn)線;財(cái)務(wù)安全上除了債務(wù)量可承受，資金回籠規(guī)模需要保障企業(yè)經(jīng)營開展;另外要有具備維系客群的品牌影響力?！?/p>

在黃韜看來，房地產(chǎn)業(yè)在謀求高質(zhì)量發(fā)展，而這需要一個(gè)過程，“需要忍耐一段時(shí)間才能走到健康狀態(tài)。