探討房地產企業土地增值稅會計和稅務處理策略

【摘? 要】進入21世紀以來，隨著我國住房改革的深入推進及市場經濟的高速發展，房地產行業迎來了黃金時代，并一躍成為拉動我國經濟發展的三大支柱行業之一，房地產行業稅收收入占總稅收收入的比重日益提升，鑒于此，我國房地產行業的稅收政策逐步朝著規范、嚴謹的方向發展。同時面對這一變化，房地產行業不斷優化自身管理體系，提高財務核算水平，尋求合理的方式減輕稅收壓力。基于此，論文立足于房地產行業發展現狀，以房地產行業占比較大的土地增值稅為研究對象，從多個角度探討了房地產企業土地增值稅會計及稅務處理過程中存在的問題，并以此為依據提出了應對策略，以期合理減輕房地產企業的稅收壓力，促進房地產企業及行業健康平穩發展。

【關鍵詞】房地產企業;土地增值稅;稅務處理

【中圖分類號】F812.42;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）07-0155-03

1 引言

眾所周知，土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。隨著20世紀分稅制改革的實施，房地產企業的相關稅費逐步成為地方財政的一項重要稅收來源。雖然相關職能部門出臺了一系列相關規定，對土地增值稅的征收給出了指導性意見，但在實際實施過程中，由于部分企業的理解不同，最終的征收工作仍存在爭議。在土地增值稅的征收實踐中，即使面對同一清算對象，在考慮土地成本分攤等因素時，最終的清算結果不僅無法統一，且互相之間的差異較大，土地增值稅在房地產企業會計人員眼中成為“土地爭執稅”。此外，對于房地產企業而言，土地增值稅一直在企業稅負中占很大比例，房地產企業在整體項目的運營過程中從項目立項、施工簽約到交付結轉等各個環節都能夠對土地增值稅產生較大的影響。因此，房地產企業希望合理減輕稅收壓力，增加項目收入，土地增值稅的會計和稅務處理已成為房地產企業和財務人員的突破口之一。

2 房地產企業強化稅務管理及籌劃的重要性

2.1 優化企業財務管理流程，提升企業市場競爭力

對于房地產企業而言，當前的市場經濟環境不容樂觀。一方面，國家近年來持續加大對房地產行業的監管力度，制定了一系列的管理辦法對行業進行宏觀調控，主動為房地產行業的野蠻發展按下了“暫停鍵”，行業開始進入寒冬;另一方面，房地產行業十幾年的高速發展吸引了一大批人才的涌入，企業數量也快速增加，行業競爭日益激烈，房地產企業的利潤空間由于賣方市場向買方市場的轉變而受到擠壓。面對日益嚴峻的外部環境，強化內部財務管理，實現降本增效成為大多數房地產企業的主要應對策略。其中，優化財務管理流程，強化稅務管理工作，合理減輕企業稅負壓力成為重中之重。正如前文所述，房地產企業的土地增值稅貫穿整個項目的各個環節，通過合理的稅務管理與籌劃能夠優化房地產企業的財務管理流程，改善企業的財務狀況，減輕企業稅負壓力，為度過行業寒冬奠定堅實的基礎，進而保障了企業的平穩發展，促進其提升市場競爭力。

2.2 樹立依法納稅意識，保障地方財政收入

隨著市場經濟的發展，房地產行業一路高歌猛進、野蠻擴張，部分房地產企業借助時代紅利獲取了巨額的收益，企業的管理者也將更多的精力與資金用于拓展規模、招投標項目等方面，忽視了企業內部的管理體系建設，管理方式落后且粗放，尤其是對于稅務管理及籌劃方面，管理者及財務人員并未樹立正確的依法納稅意識，甚至采取偷逃稅等方式進一步為企業謀取利益。隨著降本增效概念的提出，房地產企業開始逐步重視稅務管理及籌劃工作，通過完善相關管理機制，房地產企業在減少稅務支出、提升自身收益的同時也樹立了正確的依法納稅觀念，避免企業偷逃稅情況的發生，有助于保障地方政府稅收的穩定。

3 房地產企業土地增值稅會計處理策略

房地產行業自2016年5月1日起，正式成為“增值稅納稅人”，歷經6年的增值稅涉稅管理后，大部分房地產行業企業已經深諳增值稅核算、計稅、申報、風險管理的各項內容。但在實務中，部分房地產行業企業在增值稅處理方面還存在一些細節政策不夠理順等問題。截至目前，針對房地產行業增值稅財稅處理的文件集中在《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》以及財政部關于印發《增值稅會計處理規定》的通知等政策規定。基于這些規定，房地產行業的增值稅細節處理存在較多的“合理區間”，也正因這些特殊事項，使得房地產企業增值稅涉稅處理應更加注重細節管理。

3.1 清算單位的確定

2006年修訂實施的有關房地產開發企業專門的土地增值稅的清算文件中，對于房地產開發類企業的土地增值稅的清算進行了相應的規定，明確了這類企業的土地增值稅的清算和計算方法，并對相關的房地產開發項目中整體開發項目和分期開發項目進行區別清算，采取不同的清算方案。其中，相關稅務文件中，具體對于房地產開發企業的增值稅清算單位進行明確，為房地產企業進行土地增值稅的清算提供了參考依據。

此外，即使屬于不同種類的房地產項目，后期有關土地增值稅的稅負計算方式也需要按照上述章程采取統一方法處理，但是由于土地增值稅是一個地方稅，不同省份對其要求有一定的差異，部分省份以發改部門立項批復確定的房地產開發項目為清算單位，對于需要進行分期開發的項目，稅務部門以房地產企業的項目規劃作為主要參考依據，按照分期清算流程進行。

由此可知，房地產企業在項目立項后，為了明確土地增值稅的清算單位，需要結合項目立項、整體開發周期等多個因素全面把控土地增值稅帶來的影響，房地產企業的各職能部門需要充分論證項目立項備案與《建設工程規劃許可證》數量是否一致，企業管理層及財務人員也要高度重視項目分期對土地增值稅的影響，從整體角度出發認真核算最佳的土地增值稅清算方案，合理減輕房地產企業稅負壓力，保障企業合理、合規地獲得最大化收益。

3.2 扣除項目的明確

眾所周知，土地增值稅以增值額為基準，這就意味著實際收入相對可控的前提下，扣除更多的項目房地產企業所需上繳的稅負越少，相對而言，企業可以增加收入，因此，可扣除項目一直以來都是稅務部門與房地產企業關注的重點之一，甚至扣除項目在一定程度上決定了最終房地產項目的成功與否。鑒于此，房地產企業需要在項目確立之初就整體作出嚴謹的財務核算，根據項目的開發規劃提前做好目標成本及開發成本、基礎設施費用等成本歸集。在項目推進過程中，財務部門要定期對項目進展進行成本對照審核，確保產品開發與成本相一致，在后續的土地增值稅清算過程中，避免出現爭議項。與此同時，房地產企業需要定期檢查增值額是否異常，是否存在風險項。房地產企業在進行稅務管理及籌劃過程中要嚴格按照政策文件中的相關內容執行，例如，在發票的備注欄注明項目名稱、開具發票的地點等信息，方便財務部門及稅務部門的核算與檢查。

3.3 成本分攤方法的應用

房地產行業相較于其他行業而言，具有一定的行業特殊性，房地產企業在項目完工時進行成本核算，大部分成本是已經發生的，但是還需要考慮到部分成本是未來將會產生的，只是由于項目結算導致產生滯后問題，因此，在最終的成本核算過程中需要加上未發生的成本，這部分成本的核算可以依靠規劃設計、工程預算、工程量等材料交叉驗證，從而轉化為已知成本，結轉為投資性地產。與此同時，對于后期未計入的成本，財務人員除了完成上述材料對照，還需要確保其合理性，在最終的項目清算階段，房地產企業需要進一步核算壓實成本，并完善相關財務手續，相關發票也要及時入賬。

當前，房地產企業在實際運營過程中，通常會按照可辦理產權證的面積來分攤項目所產生的成本，但是根據我國房地產清算的相關規定，對于車位、地下室等部分的建造成本無法將其確定在房地產企業的名下，這導致這部分建造成本原則上無法參與成本分攤，而是通過其他成本分攤對象進行分攤。同時，對于可以確權在房地產企業名下的會所，其建設成本應該獨立核算，并將這部分成本作為房地產企業此項目竣工后相應資產的成本。當會所的功能確定為提升項目品質從而刺激項目銷售時，會所的裝修費用應該歸屬于銷售成本，而不再歸屬于建設成本。與此同時，對于可確權在房地產企業名下的地下室、車位等部分的建設主體，僅參與建安成本的分攤，而不再參與地價、市政配套費等部分的分攤。

對于可以確權在開發商名下的車位、地下室，不參與地價、市政配套費、商品房裝修、配套設施等與其不相關成本的分攤，僅參與建安成本。借款費用及其他直接費的分攤方法為：同一項目中既有住宅又有商業物業等其他物業類型的，按照相應物業的可辦理產權證面積乘以層高系數作為其分攤成本的依據。若不同物業類型之間在裝修標準、設備等方面有明顯差別且其成本能夠單獨核算的，也可以在應用前述方法分攤其他成本的基礎上，再由相應類型物業單獨分攤該部分成本。層高系數的計算方法為：以層高最低的物業類型平均層高為基數，其他物業類型的層高系數為其平均層高與該基數的比值。

4 房地產企業土地增值稅稅務處理策略

4.1 應用臨界點籌劃方案

獲利是企業的首要目的，這一點對于房地產企業也不例外，房地產企業通過招投標獲得土地使用權，進而開發、建設、銷售從而獲取較高的收益。根據我國的征稅原則，收入越高，企業所需承擔的稅負也會呈階梯式增高，而稅負也是直接影響企業收益的主要因素之一。與此同時，企業為了保證獲取足夠的收益，普遍采取提高房價等方式，這也間接刺激了房地產行業的水漲船高，形成行業泡沫。對此，房地產企業可以采取臨界點稅務籌劃方案，降低應繳增值稅金額，保障企業收益，從而將房產價格控制在合理范圍內，維持行業的平穩健康發展，避免因泡沫過大出現系統性金融風險。土地增值稅的臨界點是以我國制定的行業稅負階梯征收方案為依據，通常情況下，房地產項目在運營銷售過程中，應繳土地增值稅額如果控制在扣除項目金額的20%范圍內，那么企業即可獲得免征優惠資格，如果超過這一范圍，房地產企業需要足額上繳土地增值稅，由此可見，20%即房地產企業所需考慮的臨界點。在我國稅負的相關規定中，類似的臨界點還有很多，房地產企業管理者及財務部門需要全面掌握相關規則，靈活運用，合理減輕企業稅負壓力，保障企業的可獲得收益。

4.2 增加可扣除項目金額

根據我國房地產行業土地增值稅的相關計稅規則，在條件不變的情況下，當銷售收入為10 000萬元時，假設商品房的增值率控制在20%以內，那么房地產企業的扣除項目金額為8 333萬元，這也就意味著當房地產企業的增值率控制在20%以內，1億元的銷售收入可以免征土地增值稅500萬元。由此可見，房地產企業在項目開發過程中，可以適當增加項目成本配置，不僅能夠直接提升項目品質，促進項目產品銷售，提升房地產企業的市場競爭力，而且能夠縮短項目開發周期，減少成本支出，提升房地產企業的資金運營效率。此外，對于房地產企業而言，增加扣除項目的類型和途徑較多，除了增加項目配置，還可以采取增加開發費用、開發成本等方式，以此進一步提升項目品質，但是房地產企業需要注意的一點是稅法的最大控制范圍。雖然當前我國稅法對這一費用作出了較為明確的規定，但是各地方政府對這一范圍的規定存在一些差異，房地產企業需要根據項目開發地理位置及實際情況進行把控，及時制定應對策略，與此同時，房地產企業對于可計入開發間接費用的憑證依據需要制定完善的管理機制，避免在后期稅費上繳過程中產生爭議。

4.3 合理制定銷售價格

如上文所述，房地產企業應繳土地增值稅的金額除了受扣除項目、稅率等因素影響，還與商品住宅銷售價格具有直接聯系。在扣除項目金額不變的情況下，企業可以適當降低商品房售價，土地增值率也將有效降低。因此，房地產企業在項目銷售過程中可以通過稅務籌劃，適當減少銷售收入，將增值率控制在20%以內，進而達成免征土地增值稅的目的，其中，土地增值稅與銷售收入之間的平衡需要房地產企業管理者及財務人員進行把控。同時，近年來受新冠肺炎疫情及國家經濟下行壓力的影響，房地產企業的銷售情況不甚理想，國家層面也堅持房住不炒原則加大對房地產行業的宏觀調控力度，在此背景下，房地產企業降低商品房售價不僅順應國家政策要求，同時也有助于企業在日益激烈的市場競爭中提升自身的競爭力，利用行業寒冬搶占一定的市場份額。

5 結語

綜上所述，土地增值稅作為地方稅之一，在很大程度上受地方政府相關政策的影響，本文立足房地產企業角度，以房地產企業稅務管理與籌劃的重要性為出發點，探討了企業土地增值稅會計及稅務處理的策略，在會計處理方面可以采取的方式包括清算單位的確定、扣除項目的明確、成本分攤法的應用等，同時，該策略也可用于其他稅負方向，在稅務處理方面可以采取的方式包括應用臨界點籌劃方案、增加可扣除項目金額、合理制定銷售價格等。房地產企業運營項目的根本目的在于獲取收益，控制稅收是有效方式之一。

與此同時，近年來受市場及國家政策調控等外部環境的影響，我國房地產行業的相關稅收政策也在不斷調整，這對房地產企業而言既是挑戰也是機會，企業管理者及財務人員要及時了解稅收政策的變化，找準稅收政策要點，制定針對性的會計及稅務處理策略，合理減輕企業稅負，規避稅務風險，進而確保房地產企業落實健康穩定的發展戰略。

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【作者簡介】文容（1988-），女，江西萍鄉人，從事會計研究。