論項目管理的征收拆遷工作管理

王 萌

(北京靜態交通石景山投資運營有限公司，北京 100043)

1 拆遷工作的歷史沿革，不斷完善加強管理力度

1.1 拆遷是城市建設，社會發展的需要

我國的城市地區房屋征地拆遷工作始于20世紀50年代。在國家計劃經濟政策體制下,城市房屋征地拆遷管理工作的開展主要靠國家計劃和政府行政命令。當時,由于我國經濟社會發展剛剛起步,城市的土地利用資源不算緊缺,沒有大幅度規模的進行舊城市區改造,因而房屋拆遷量相對較小。

隨著時代的發展，我國在20世紀90年代,就已經進入大幅度規模的推進城市住房發展和進行舊城市區改造的新時期,城市租賃房屋也開始經歷著以公有租賃房屋主體的土地所有權向以城市私有租賃房屋為主體的城市住房保障制度進行改革。

1.2 《城市房屋拆遷管理條例》國務院令第78號(1991)

我國于1991年6月1日起正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》,這是我國第一部關于有關試點城市集體房屋征地拆遷監督管理的一項行政自律法規。這部涉及面廣、調整試點城市集體房屋征地拆遷和利益分配關系的法規正式公布,標志著我國試點城市集體房屋征地拆遷監督管理工作又一次邁向了嶄新的發展階段。

該《條例》對促進社會主義經濟持續發展進步起到積極推動作用。主要成果體現在以下幾個方面:有效保證了我國城市工程建設的最高效率、有效促進了城市舊城區的綠化改造、有效地推進了我國城市生態環境的不斷改善以及我國城市環境綜合治理能力的不斷提高、大大改善了整個城市全體居民的基本住房條件,使一大批居住狀況較差的城市居民不但住上了新宅,而且實現了“住得下,分得開”,滿足了基本住房需求。

1.3 《城市房屋拆遷管理條例》國務院令第305號(2001)

《條例》重新規范了城市房屋拆遷中當事人雙方面利益關系，規定了符合市場經濟原則的行政管理制度。

《條例》本次修改的主要內容及重點任務是：保護現有房屋土地所有權的集體合法權益，被征地拆遷人對房屋的補償重置，使用成本按新價進行結算。將其修改為政府根據拆遷現有房屋的地理區位、用途、建筑面積等主要因素,以房地產開發市場價格評估時的價格基準，確定土地貨幣產權補償標準金額;依法明確界定被拆遷人為否是現有房屋土地所有人,拆遷產權補償的內容原則上就是對現有房屋土地所有人依法進行產權補償,兼顧對房屋使用人的補償安置;進一步規范農村房屋征地拆遷的相關行政執法管理,明確行政管理執法程序;不斷充實和規范完善拆遷法律責任,加大對拆遷違法行為的行政處罰檢查力度。

2 《拆遷條例》的歷史地位及終結

2.1 歷史地位

為城市建設和社會發展，拆遷工作始于20世紀50年代，為了適應20世紀90年代，我國進入大規模的城市發展和舊城改建；國家制定公布了《城市房屋拆遷管理條例》國務院令第78號(1991年)是我國第一部有關城市房屋拆遷管理的行政法規。十年來社會發展、經濟體制改革及出現的新問題、新情況、新需要、新經驗，國家修訂公布了《城市房屋拆遷管理條例》國務院令第305號(2001年)。《條例》重新規范了城市房屋拆遷中當事人雙方的利益關系，規范了符合市場經濟原則的行政管理制度。

拆遷對于提高城鎮居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促進經濟社會發展發揮了重要作用。

2.2 拆遷條例終結

《拆遷條例》對城市建設發展，發揮不可替代的作用。但另一方面，大規模“急進”的拆遷改建工作也導致了一系列的社會問題，突出的表現為因舊城改造、拆遷安置、城市規劃及城市房屋登記管理等引發的矛盾逐年增多。

2007年頒布《中華人民共和國物權法》。《物權法》實施后，出現了城市房屋拆遷法規與《物權法》規定不完全一致的情況。尤其是《拆遷條例》所確立的原則和程序與《物權法》的精神相沖突，導致實踐中一方面暴力拆遷、野蠻拆遷等問題層出不窮，另一方面個別被拆遷人漫天要價，“以鬧取利”，拆遷工作難以順利進行。

3 《國有土地上房屋征收與補償條例》國務院令第590號(2011)

3.1 《征收條例》立法背景

黨中央、國務院高度重視此項條例的研究制定修訂工作,指出條例直接涉及廣大人民干部群眾廣大切身利益,要深入研究了解實際情況,廣泛公開聽取意見,集中力量抓緊組織對一些難點重大問題逐個重點攻關。國務院法制辦與全國住房建設城鄉建設部、發展市場改革委和專家國土資源部等有關單位選取40多個全國典型重點城市案例進行專項實地調查，專門認真聽取了對被拆遷人以及當地經濟、法律、規劃、土地、評估等各個方面有關專家的征求意見,同東、中、西部的大、中、小典型城市人民政府和上級有關民政部門主要負責同志多次就此進行專題座談,反復認真征求上級中央國家機關部門意見。綜合調查分析,反復研究制訂修改,形成了《農村國有土地上居民房屋有償征收與拆遷補償管理條例(試行草案)》。

3.2 《征收條例》的總體思路

首先統籌兼顧推進工業化、城建化工程建設和國有土地使用房屋被征收本人的公共利益,努力把公共利益同被房屋征收者本人的合法利益統一結合起來。其次通過明確房屋補償征收標準,補助和征收獎勵相關規定,保護被房屋征收者本人的合法利益,使被房屋征收者本人的日常居住生活條件有較大改善,原有居民生活品質水平不再有降低。最后通過制定完善房屋征收管理程序,加大公共利益參與,取消《拆遷條例》征收行政執法相關自行辦理強遷或者拆遷的相關規定。

3.3 征收條例為保障被征收人合法權益做了下列規定

為了有效保證居住生活保障條件困難的被征收人家庭居住生活條件能夠有所改善,條例明確規定對所有符合相關住房生活保障補助條件的人除了給予經濟補償外,還要通過優先考慮安排被征收人繼續享受相關住房生活保障。

3.4 征收條例為保障被征收人的合法權益，對房地產評估的規定

首先，政府應當重點明確對被征收房屋土地征收人的原有房屋租賃土地市場價值、具體價格，在進行賠償時，不得低于市場價格。在房屋使用評估中，降價補償項目應重點明確包括房屋所在區位、用途、建筑使用主體及其結構、新舊、建筑變化程度、面積等主要影響因素，以及房屋重復裝修、房屋建筑設備的重復拆裝和再使用造成損失如何進行補償等其他相關法律問題。其次，房地產產權評估代理機構由征收與被征收產權人雙方協商一致選定。另外，依照法律規定房地產風險評估管理機構人員應當堅持獨立、客觀、公正地依法開展房地產風險評估管理工作,任何事業單位和其他個人組織不得擅自干預。最后，按照有關規定執行過后，對評估審查結果鑒定報告有任何其他異議的,可以直接提出申請異議復核的方式進行復核評估，同時，也可以向專家技術鑒定管理委員會提出異議，申請組織專家進行鑒定。

3.5 征收條例對征收程序的規定，體現了公開透明和公眾參與

征收補償程序主要是為了規范人民政府房屋征收補償行為,維護房屋被征收者本人的合法權益,促使政府及相關機構切實做好維護群眾利益工作。征收條例明確規定房屋征收土地補償決議方案在執行時應事先征求人民群眾意見;因實施舊城區危房改造工程需要另行征收新建房屋,多數房屋被征收者認為房屋征收土地補償決定方案不完全符合本征收條例有關規定的,應當及時組織召開聽證會并審議修改補償方案;政府及相關部門作出關于房屋土地征收補償決定前,應當對其進行房屋社會穩定性和風險級別評估;關于房屋土地征收補償決定決議涉及被征收者房屋數量的比較多的,應當經人民政府召開常務會議的討論作出決定;被征收者本人具體房屋狀況調查結果和農村分戶房屋補償管理情況信息應當予開公布;被征收者對房屋征收補償決定和房屋補償管理決定決議不認同的,可依法對其申請提起行政復議或者依法提起行政訴訟;審計監察機關認為應當依法加強審計。

3.6 征收條例對房屋征收的實施作出如下規定

房屋補償征收拆遷是有關政府部門的行為。但本條例明確改變了以前由有關建設工程單位組織拆遷的傳統做法,規定有關政府部門是居民征收房屋補償金的主體,由人民政府統一編制有關房屋補償征收細則，實施部門直接組織開展有關房屋補償征收與土地補償管理工作。房屋補償征收實施部門對有關房屋補償征收及工作行為應當負責并監督,對后果責任承擔相應法律責任。

4 做好征收具體實施單位的管理方法和措施

4.1 征收補償涉及的具體實施單位

房屋征收與補償工作是一項政策性、群眾性很強的工作。房屋征收與補償實施單位及從事業務的人員都應符合相關要求。依據規定：一是房地產價格評估機構由被征收人協商選定；二是其他實施單位，按照《中華人民共和國招標投標法》的規定，進行公開招標；三是從事業務人員要經過專業的培訓和考核，能熟悉掌握與征收相關的法律、法規、政策以及其他業務知識。涉及購買服務的實施單位：(1)房地產價格評估機構。(2)征收補償與征收人協商簽約的單位。(3)房地產專業的測繪單位。(4)建筑業從事房屋拆除的單位。(5)備案的審計單位。(6)社會穩定風險評估單位。(7)房地產中介從事安置房選房、簽約、不動產登記單位。(8)合同、協議、文件起草、審定，法律咨詢服務的單位。(9)項目的媒體宣傳，項目資金預算、預分方案，協議簽訂，房屋拆除，大數據處理的軟件系統、網絡的服務單位。(10)項目的后勤保障，安全保衛，現場的電子監控的服務單位。

4.2 實施單位的業務培訓和管理制度

4.2.1 業務培訓

(1)項目依據文件：市政府建設用地的批復，市發改委項目核準的批復，市規委建設用地許可證，市國土項目用地批復。

(2)項目性質：土地一級開發，棚戶區改造，危舊房改造；環境綜合整治；市政基礎設施要把項目性質講清楚，重要性，緊迫性交代清楚。

(3)項目范圍：項目范圍的依據就是項目的規劃四至：東至，西至，南至，北至，一般都是以道路、街巷進行文字表述，但都應附一張規劃紅線的地形圖更為準確。

(4)工作要求：即“六個統一”。

①統一思想:項目是城市建筑的需要，是為了改變項目周邊環境，改善被征拆人的居住條件，提升生活質量，是落實被征收人的獲得感、幸福感，是便民利民的。

②統一口徑：宣傳項目征拆依據，項目性質，四至范圍，征拆補償的法規政策，安置房的性質、地點、價格規定。入戶普查登記的內容，征拆工作程序和要求。

③統一規章制度。

A.廉政責任書：為加強項目的廉政建設，規范各服務單位的舉止言行，防止發生各種謀取不正當利益的違法違紀行為，保護國家、集體和當事人的合法權益，各服務單位根據各自行業特點，都應制定廉潔紀律，與項目主體簽訂“廉潔責任書”。

B.各服務單位根據行業要求，要有并遵守“文明用語”“行為規范”“廉潔紀律”“工作紀律”“工作守則”“工作流程”。

各服務單位的規章制度、公示牌(單位資質證書、工作人員資格證書、工作證)需在現場辦公室上墻公示。

④統一工作規范：各服務單位工作人員統一著裝，統一佩戴胸牌，統一使用工作記錄儀，堅持使用文明用語，遵守國家法律、法規、政策、執行行業自律性規范，增加服務意識，以專業的素質和熱情開展工作。嚴把質量，規范化、標準化完成工作。堅守獨立、公平、公正、公開、陽光透明的宗旨，實事求是，客觀全面。實行持證上崗，用工作記錄儀記錄工作全過程進行工作考核。

⑤統一行動。

項目的主體單位要求各服務單位按工作安排和時間節點完成下列工作：

現場指揮部的電源、網絡、監控、辦公用品、舉報電話、舉報箱、大小會議室的設備、消防設施、疏散標識全部到位。

各服務單位按指定地點，將辦公設備(電腦類、打印機、工作記錄儀等)到位調試，具備辦公條件。

各服務單位完成宣傳口號、橫幅、工作證、服裝、規章制度、服務規范、文明用語、廉潔律、單位基本信息展板、工作人員信息展板的制作、張貼、上墻。

各服務單位要在入戶普查登記前的工作節點完成廉潔教育和崗前培訓。

⑥統一入戶普查登記的內容表格和要求。

為確保登記數據的全面、準確，各服務單位在入戶前統一工作表格。

同時要求其充分利用工作記錄儀，明確評估人員從院門口牌子開始，順序為從左側開始拍一圈，再拍中間，留全整院的影像資料，強調測繪機構和審計機構共同完成測繪工作；入戶調查登記資料、備案通訊人通訊地址，通訊方式號碼，一定請被拆征收人簽字，居委會工作人員做見證人；要求所有入戶單位和人員同進同出，統一行動；堅持所有入戶人員工作完后，在院門口與居民共同留影的工作模式。

4.2.2 工作機制

入戶普查登記工作按慣例，由拆遷服務單位牽頭，各司其職，同時入戶的機構多，人員多，要強調團隊精神和大局意識，對外是一個整體，要互相配合、支持、補臺，不能推諉、扯皮，有問題可以通過討論、交流、溝通統一認識，對外是一個聲音，一個口徑。要樹立質量第一理念，時間服從質量，要確保登記數據細致、真實、全面、準確。

各服務單位要高度重視安全生產工作，要抓好交通安全，防火安全，設備設施安全，資料檔案安全，人身安全是第一位的。要設專人落實工作，建立工作機制，包括：對接機制、例會制度、報告機制、風險評估和應對機制。