我國房地產評估行業風險防范認知、措施與風險評估調查

■ 韓 冰 郭玉坤 王曉紅 符 騮 彭嘉源

（1.四川大學經濟學院；2.成都市房地產評估協會；3.西南民族大學公共管理學院；4.四川恒通房地產土地資產評估有限公司）

一、研究背景

2016 年12 月1 日起，《中華人民共和國資產評估法》（以下簡稱《資產評估法》）開始實施，包括房地產評估在內的所有評估機構和評估人員的法律責任被進一步明確和強化。按照《資產評估法》規定，如果違反了獨立、客觀、公正的原則，或者受評估人員專業能力、外部干擾等因素的影響，致使估價結果產生較大偏差，相關評估機構和評估人員要承擔相應的法律責任；如果不嚴格履行法定的估價程序，也會使得評估機構和評估人員因程序不合法而面臨被追責的風險；同時，房地產市場的行情波動、估價機構之間的惡性競爭等也會給估價機構和估價人員帶來潛在風險。資料顯示，《資產評估法》實施以來，估價機構和估價人員在估價中因違法違規被追責的案例在逐漸遞增。而目前房地產估價收費往往較低，房地產評估對象價值又巨大，房地產估價機構一旦因違約或侵權被追責，基本上就是滅頂之災。所以，對房地產估價機構和估價人員來說，強化風險意識，完善房地產估價風險防控已成為當務之急。

在進行文獻研究、理論分析的基礎上，通過對行業專家和從業人員進行訪談，我們設計了“房地產估價機構風險防范調查問卷”。在調查問卷設計中，我們根據估價目的、估價業務作業階段兩個縱向維度，調查了估價機構和估價專業人員經常面臨的各類風險；從風險來源、風險防范兩個橫向維度，調查了各估價機構風險防范措施。調查問卷委托行業協會組織發放給全國各地估價機構或估價人員，共發放600 份調查問卷，收回有效問卷555 份，有效率為92.5%。

二、房地產評估行業風險防范認識分析

（一）獨立性干擾來源調查分析

從近幾年與房地產評估有關的刑事判例來看，評估機構在房地產評估過程中，因獨立性喪失導致估價結果不客觀、不公正引發的刑事責任最為普遍。因此，在本調查中，我們從估價機構及估價專業人員獨立性受擾源頭的角度來分析風險來源，將來源劃分為估價委托人、其他報告使用人、其他估價當事人、公司領導、公司客戶人員、行業協會及主管部門或其他人員等。

從表1 可見，專業人員獨立性受到干擾，92.43%的被調查對象表示受擾來源于估價委托人。估價委托人即甲方往往也是評估服務費用的支付方，估價專業人員若片面追求經濟利益，迎合委托方估價而觸碰紅線，受到法律制裁的風險機率也會大大增加。同時，需要引起重視的是，“公司領導”占比也高達43.24%，雖然比例遠低于“估價委托人”，但由于是估價人員的內部管理層，估價人員可能會更加難以堅持應有的獨立性。

表1 估價結構及估價專業人員獨立性受擾來源調查

（二）對不同估價目的評估項目風險判斷調查分析

在調查問卷中，我們將常見估價目的中的抵押估價、司法評估、征收評估等常見評估目的列為調查估價目的。

從表2 可見，在三類評估目的中，司法評估和征收評估風險發生的概率是最高的，尤其是征收評估，有38.38%的被調查者選擇了最高的5 分。48.65%被調查者表示在估價目的為“征收評估”業務類型中曾受到風險威脅，比例接近一半，是占比最高的一類。從我們在調查中搜集到的被判出具虛假證明文件罪的案例來看，超過50%的案例估價目的為征收評估。可見，在房地產評估實踐中，征收評估已成為風險最集中的業務領域。

表2 各估價目的存在風險調查

（三）對估價業務各階段引發法律責任的調查分析

《房地產估價規范》3.0.1 條規定，房地產估價工作應該按下列程序進行：受理委托估價；確定估價基本事項；編制估價作業方案；收集估價所需資料；實地查勘估價對象；選用估價方法進行測算；確定估價結果；撰寫估價報告；審核估價報告；交付估價報告；保存估價資料。我們在調查中根據規范要求的作業程序，將估價流程劃分為四個作業階段，即業務承接階段、實地查勘調查階段、報告形成階段、報告交付使用階段，通過調查、訪談、案例分析等提取各個階段可能存在的風險事件和估價機構及估價專業人員的防范現狀。

表3 各業務階段存在風險調查

根據調查問卷統計結果，在四大作業階段中，被調查人員表示在實地查勘調查階段發生風險的概率最高，高達30.51%。從我們搜集到的估價司法判決案例來看，被判出具證明文件重大失實罪的案例，55.56% 的案例犯罪事實發生在實地查勘調查階段。在實際估價工作中，雖然對實地踏勘有明確規定，但一些估價機構或估計人員為節省時間和成本，經常會忽略這一關鍵環節，從而埋下風險隱患。

三、房地產評估行業風險防范措施調查

從估價機構風險防范措施的角度來看風險防范現狀，我們在調查問卷中設置了機構內部風險控制措施、機構內部執業風險培訓頻率、機構內部風險控制措施主要針對評估目的和評估作業階段，以及評估專業人員對所在機構風險管理的滿意度、執業風險管理指引對機構的作用程度等方面來對風險防范措施進行調查。

根據調查問卷統計結果（表4），現階段，各估價機構對估價風險都比較重視，內部均設有一定的風險控制措施，僅1.08%的被調查對象表示機構內部無任何風險控制措施。可見，隨著《資產評估法》的實施，各機構對行業風險的認識和重視程度得到了很大提升。

表4 機構內部風險控制措施調查

根據調查問卷統計結果（表5），各估價機構內部大多開展了執業風險相關培訓，有超過55%的機構至少每季度進行一次，但仍有12.97%被調查者表示機構內部從未進行任何執業風險培訓，說明估價機構內部風險培訓工作仍存在短板，需要加強。

表5 機構內部執業風險培訓頻率調查結果統計表

從表6 可見，估價機構內部風險控制主要是針對三類估價目的，包括抵押估價、征收估價和司法評估，這三類業務是估價機構最主要的業務類型，同時也是風險的主要發生領域。其他評估目的主要有資產證券化等業務、涉稅評估、國有資產評估、租金評估等，對于估價機構來講，這些業務相對較少，且風險相對較小。

表6 機構內部風險控制措施主要針對的評估目的

從表7 的調查結果可以看出，各估價機構內部風險控制措施基本覆蓋了前面提到的風險概率較高和后文涉及到的風險期望值較高的作業階段，其中實地查勘調查階段和報告形成階段風險控制措施占比較高，但風險概率和風險期望值較高的業務承接階段風險控制措施占比相對較少。其實在估價實踐中，很多估價風險是在業務承接階段就埋下了，各機構應該在承接業務階段就對該業務的風險進行預估。對超過本機構能力或本機構難以有效規避的高風險業務，估價機構應該拒絕承接。如果不加選擇，貪多求大，枉顧風險，可能會給后續帶來巨大風險。

表7 機構內部風險控制措施主要針對的作業階段

從表8 可以看出，被調查對象對所在估價機構在評估風險控制與管理方面的滿意度有待進一步提升，僅有57.3%表示較滿意或非常滿意，有超過四分之一表示“一般”，仍有17.3%的被調查人員表示不滿意或非常不滿意。

表8 被調查人員對所在機構風險控制與管理的滿意度

從表9 的調查結果可見，有占比為72.97%被調查人員表示行業協會出臺關于執業風險管理指引對機構有較大作用，這說明為有效防控估價風險，行業協會出臺執業風險管理指引迫切需要提上議事日程。

表9 對行業協會出臺關于執業風險管理指引作用的判斷

三、房地產評估各階段風險評估

房地產估價作為專業估價師對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，在實際執業過程中，或多或少會面臨客觀原因、主觀原因可能引起的風險。本文從內部風險、外部風險兩個維度來分析執業過程中的主要風險問題。

（一）內部風險

內部風險主要來源于估價機構和估價師。來自估價機構的風險主要有業務風險、內部質量控制風險和管理風險。來自估價師的風險主要有專業作業風險和職業道德風險。內部風險如分析估價師、估價機構在執業過程中因過失或者故意造成的估價結果失實或出具虛假證明文件，給委托方及其他相關當事人造成經濟損失引起的法律糾紛，房地產估價機構及估價師依法承擔行政責任、民事責任和刑事責任。

在完成對風險發生概率和風險后果嚴重性調查判定的基礎上，可以進一步對風險程度進行評估。在本文中，我們對風險的評估是通過“風險程度=風險發生概率×風險后果嚴重性”這一計算方法進行的。計算結果見表10。

表10 不同業務階段各種不當行為風險程度

續表

1.業務承接階段

估價機構的內部風險控制和專業人員管理對于房地產評估內部風險是舉足輕重的。作為盈利機構，估價機構必須在經營風險和投資回報之間做好平衡。如果失衡，片面追求經濟效益，不顧行業規范和執業準則，在承接業務階段就不能堅守原則，再多的內部質量風險控制機制也將成為虛設。前述估價機構承接超越自身經營資質、專業能力或者存在利益關聯或沖突的估價業務風險皆是估價機構需要在前期進行把握的。如司法類估價業務中經常會涉及損害賠償等特殊估價類型，需要鑒定機構在承接業務時合理判斷本機構的技術能力是否勝任。同樣司法類估價業務中利益回避需著重關注，涉案當事人、相關利益者可能較多，且可能有一定隱藏性，在承接該類業務時應詳細了解相關案情，避免與涉案當事人、相關利益者存在利益關聯。

我們的調查發現，注冊房地產估價師在執業過程中若獨立性受擾，92.43%表示受擾來源為估價委托人，43.24%來源于機構內部領導，27.57%來源于客戶營銷人員。而獨立性受擾的風險程度也是各種不當行為中較高的。在以往的司法判決案例中，被判出具虛假證明文件罪的案例多為獨立性受到估價委托人干擾。

評估專業人員的執業操守十分重要，評估專業人員為迎合委托方預先設定評估值、接受利益相關方的商業賄賂的不當或違法行為，常發生在市場競爭激烈的抵押類估價業務中。司法估價業務中，資料補充、涉案當事人妄圖干預評估結果的情況多見，應避免出現與當事人及利益相關方私下單獨接觸。

2.實地查勘調查階段

從已發生的司法判例來看，在實地查勘調查階段出現的風險問題較多，發生概率較高。從我們的問卷調查結果來看，估價機構與專業人員在實地查勘階段風險概率也是最高的。整體來看可以分為兩類：一是委托人故意為之，比如提供虛假信息、隱瞞估價對象真實情況，或者領勘時將非估價對象范圍的相似房地產冒充估價對象；另一類屬于評估專業人員的原因，未勤勉盡責或專業能力不足。如未履行實地查勘程序、或者實地查勘不仔細不完整、對記載估價對象重要信息權屬資料或證明文件未進行核查驗證、未發現影響價格的重要信息等。

調查發現，估價專業人員對實地查勘與調查環節發生的各種不當行為的后果嚴重性評分最高，即在各業務階段中后果最為嚴重，發生具體不當行為概率也是各階段最高的，各不當行為風險程度也是各業務階段最高的。

從內部風險角度看，在現場調查階段中有很多不當行為或事件是由于評估專業人員的原因造成的。如未履行實地查勘程序、不核查驗證估價資料、未發現影響估價對象價值的重要信息、不進行市場調查、故意隱瞞重大事項做高評估值等，或者有收受商業賄賂等違反職業道德的行為。同時，也與評估專業人員法律意識淡薄、專業能力不足、評估機構制度缺失、管理松懈等有關。具體來看：

一是實地查勘程序履行。征收類評估、司法評估對于實地查勘程序都有明確規定，僅實地查勘環節評估專業人員數量和質量要求方面，就有多個相關規定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定“房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘”；《涉執房地產處置司法評估指導意見（試行）》第十八條規定“房地產估價機構應當安排兩名及以上人員共同對評估對象進行實地查勘，其中至少有一名注冊房地產估價師。人民法院要求由兩名及以上注冊房地產估價師進行實地查勘的，從其規定。”；《房地產估價規范》要求評估機構應當指派與評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。但在實際操作中，估價機構為了控制成本，往往選派非注冊估價師查勘現場，對于法定評估類業務因注冊房地產估價師未實地查勘估價對象的風險發生頻率較高，司法判例中亦常見。司法類評估業務，簽字注冊房地產估價師未能實地查勘常見于當事人對評估報告提出的異議中。

二是資料收集。資料收集環節可能存在的風險行為或事件主要包括提供資料不全、提供虛假資料、委托人不配合資料核查驗證、評估專業人員未履行資料核查驗證義務等。資料收集遇到的問題較多的是司法類估價業務。由于人民法院通常僅收集并提供給估價機構估價對象的基本權屬資料，因此司法類估價業務中估價委托人提供資料不完整的情況十分普遍。需要在業務承接時告知委托人需要補充的資料清單，但由于當事人配合的原因或者法院評估專業知識受限或案件時效限制原因，部分重要評估資料提供十分困難，會面臨在重要評估資料缺失的情況下仍要求出具估價報告的風險，估價機構應主動說明所需資料重要性及可能引起的風險，配合法院到相關部門調取評估資料，以規避相應的風險。

三是評估專業人員專業能力不足或不盡職。在實地查勘過程中，會出現領勘人故意指鹿為馬、故意隱瞞估價對象重大不利因素或過分夸大有利因素的情況。抵押類估價業務此類現象較常見，而司法類估價業務中的領勘人往往也并非是對估價對象狀況熟悉的人員。這就需要查勘現場的評估專業人員具有相應的鑒別能力以及勤勉盡責的工作態度。《資產評估法》中規定了評估專業人員需履行調查職責，勤勉謹慎從事評估業務。但對于如何做到謹慎或勤勉盡責沒有具體規定。因此評估專業人員在從事估價業務時對于調查的深度和廣度理解不一，這就需要行業組織、評估機構細化作業標準和流程、加強評估專業人員培訓、提高評估專業人員的專業水平、增強評估專業人員的風險意識和責任意識。

四是市場調查。市場調查結果是評估的重要依據，收集市場信息的真實性、準確性、完整性非常關鍵。在實操中，未進行市場調查、未經核實直接采用互聯網搜集交易實例、交易實例成交信息或交易對象信息調查不詳盡都是可能導致風險的行為。

3.報告形成階段

《資產評估法》第二十六條規定“評估機構應當對評估報告進行內部審核。”《房地產估價規范》規定“房地產估價機構應健全估價報告內部審核等估價報告質量管理制度”。內部質量風險控制是保護估價機構免受風險的重要防線，但在具體實踐過程中很多機構內部審核流于形式，或沒有選派匹配專業能力的審核人員，沒有起到最后一道防線的應有作用。多數機構只重視業務拓展，而對于業務的質量控制缺乏應有關注。

調查發現，估價專業人員對報告形成階段的不當行為的后果嚴重性評分也較高，即在各業務階段中后果較為嚴重，各不當行為風險程度也較高。

4.報告交付使用階段

由于違法成本低，缺少有效的監管，房地產估價報告被偽造也是一項重要的風險因素，在估價實踐中曾發生過金融機構拿著偽造報告讓機構給說法的事件。

報告及資料歸檔通常是整個估價流程的最后一環，其本身也是防范估價風險的一個手段。完善并嚴格執行的檔案管理制度能夠避免估價報告丟失、損毀以及估價項目歷史資料缺失風險。從抵押估價來看，在評估機構、銀行與貸款人三類相關方中，評估機構的地位相對弱勢，很多時候都是先出了估價報告或者放款后再收取評估費用，這對于報告及資料歸檔的及時性必然會產生負面影響。征收類估價業務一般持續時間較長，重要工作底稿較多，歸檔的及時性完整性就顯得相當重要。

對于司法類評估業務，報告交付后應重視當事人對報告提出的書面異議，及時有針對性地作出書面說明，并自收到人民法院通知之日起五日內提交人民法院，不應不予理睬，對于異議提出評估中確實有疏漏的，予以補正評估。

對于報告交付后房地產市場變化帶來的風險，從以往發展趨勢來看往往被房地產市場上漲趨勢掩蓋。特別是抵押評估，未基于謹慎原則估值的抵押品，隨著房地產市場的變化，原始評估時存在的風險可能會暴露出來。特別是近年在房住不炒的大背景下，一味迎合信貸業務人員、房屋經紀中介機構或購房人，不僅給房地產信貸帶來潛在風險，也擾亂了房地產市場秩序。2017 年4 月中國銀監會出臺了《商業銀行押品管理指引》，對抵押品的管理與估值做了相應的規定。而目前很多商業銀行已經開始進行抵押品的重估與壓力測試，若抵押品重估結果與原抵押估價結果差異較大，而抵押評估機構無法給出合理解釋的，輕則暫停業務，重則從評估機構庫中除名，同時還面臨追責風險。

（二）外部風險

當前市場主體對估價服務的需求正發生著明顯變化，催生了新的估價需求，同時，房地產需求變化加快，很多中小機構在努力適應當前市場需求，同質化競爭隨之更加激烈。估價機構為招攬業務，可能會惡意降低評估費用、支付回扣或者以達到委托方要求的結果為前提承接估價業務，低價競爭、劣幣驅逐良幣的現象難免帶來更多的行業風險。

前文提到作業過程中，委托人提供虛假遺漏評估資料、故意隱瞞重大事項、誤指評估對象等情況，都是各評估業務經常存在的，這對評估專業人員的勤勉盡責提出了很高要求。實務中，評估專業人員也經常遇到勤勉盡責而不能的情況。如《資產評估法》規定了評估專業人員核查驗證的義務，也賦予了評估專業人員向有關國家機關或者其他組織查閱從事業務所需的文件、證明和資料的權利，但實務中，各地方對于評估師查閱資料的限制不一，讓評估師勤勉盡責而不能。實際操作中，交易信息不透明，部分地方政策規章未對外公示等情況，也從外部帶來一定的風險隱患。

四、研究結論

隨著《資產評估法》的實施、房地產市場狀況的繼續變化以及評估行業競爭的加劇等，估價機構和估價人員面臨的風險越來越大，準確把握房地產評估風險因素及風險防控存在的問題，制定合理的評估風險防控對策，已成為當務之急。通過問卷調查和個案訪談，本文得出以下主要結論：

1.評估風險認識方面。房地產評估獨立性主要受估價委托人的影響；在三類主要的評估業務：抵押估價、司法評估、征收評估中，征收評估風險發生的概率是最大的；從不同業務階段來看，實地勘察調查階段風險最高。

2.評估風險防范方面。現階段，各評估機構對估價風險防范都比較重視，超過半數機構至少每季度進行一次執業風險培訓；機構內部風險防控主要是針對抵押、征收和司法評估三類核心業務；各機構在實地查勘和報告形成階段對風險的重視較大，但在業務承接和報告交付階段的風險重視相對欠缺；當前迫切需要行業協會出臺估價機構執業風險管理指引，以規范估價行為，有效防控估價風險。

3.評估風險評估方面。從內部風險來看，風險程度最高的幾類風險依次是委托人或產權人故意隱瞞重大事項、委托人提供資料虛假或不全、評估專業人員故意隱瞞重大瑕疵或虛增評估范圍；從外部風險來看，主要是房地產估價需求變化帶來了新的估價需求，但同時也引發了更加激烈的行業競爭，從而產生更多的行業風險。