改建共有宅基地上的老屋，新房歸誰父子新建房歸屬糾紛案詳情

改建祖遺老屋，新房歸屬起糾紛

40 多年前，劉瀟（化名）的父親、母親（2018 年去世）及兄嫂一家五口居住在祖遺院落中。該院落有北窯3 間、東房3間。1988 年，平遙縣政府給劉瀟的父親核發了宅基地使用證，家庭成員仍然包括其余四口人。1994 年，劉瀟的兄嫂在同村的另一處取得宅基地，建造房屋后搬離祖遺院落。劉瀟結婚后則一直與父母居住在祖遺院落。

2012 年，劉瀟出資將院落中的3 間東房改建為2 間。2016 年，劉瀟以戶主的名義申請危房改造，公示期間無人提出異議，獲批準后出資將北窯3間改為4 間北房。4 間北房由劉瀟夫婦居住，2 間東房由劉瀟父母居住。

2017 年8 月，原本相安無事的一家突然出現了變故。劉父將劉瀟訴至法院，要求確認院內改建后的2 間東房歸其所有。平遙縣法院經審查認為，該宅院的宅基地使用證登記在原告劉父名下，雖然系爭2 間東房為被告劉瀟所改建，但改建后的房屋宅基地使用權沒有發生改變，原告劉父是系爭東房宅基地的物權權利人。根據我國民法中“房隨地走”“地隨房走”的原則，土地使用權和房屋所有權不可分離。因此，系爭的2 間東房屬劉父所有。2017 年11 月1 日，平遙縣法院一審判決支持原告訴訟請求。收到判決后，劉瀟心想，2 間東房原本也是讓父母居住，所以并未上訴。

讓劉瀟沒想到的是，2019年7 月，父親再次將他訴至法院，要求確認院內的4 間北房也歸其所有。2020 年9 月2 日，平遙縣法院以與“判決2 間東房歸劉父所有”相同的理由，支持了劉父的訴訟請求。

“同案不同判”，建房人申請檢察監督

明明是自己出資翻建了祖院所有的舊屋，翻建好的新房卻沒有一間屬于自己，劉瀟心有不甘。2020 年11 月，劉瀟向法院提起上訴。

晉中市中級法院審查認為，平遙縣人民政府以戶為單位對案涉房院發放宅基地使用證，劉瀟為宅基地使用證所載家庭成員，其對本案所涉宅基地亦享有使用權。劉瀟于2016年對案涉房院申請危房改造獲得批準。當時，危房改造公示載明戶主為劉瀟，劉父未在公示期內提出異議。后劉瀟拆除原有房屋，并自行出資進行改建，劉父未參與房屋改建，也未明確反對劉瀟進行房屋改建?，F劉瀟將房屋建好并居住多年，依據物權法第30 條的規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?！眲t已基于合法建造行為取得了案涉房屋的物權，劉父訴訟主張確認案涉4 間北房歸其所有于法無據。

2020 年12 月20 日，晉中市中級法院裁定撤銷了一審判決，駁回了劉父的訴訟請求。

由2012 年改建的2 間東房和2016 年改建的4 間北房分別引發爭議的兩起案件事實完全一樣，但法院判決為何截然不同？

2021 年4 月，劉瀟以“有新的證據證明判決東房歸父親的民事判決錯誤、原審法院適用法律錯誤”為由，向平遙縣法院提起再審申請。平遙縣法院以劉瀟的再審申請超過期限為由，駁回申請。那么，2017 年平遙縣法院“東房歸父親”的判決真的不可能再改變了嗎？

2021 年5 月8 日，劉瀟夫婦向平遙縣檢察院遞交了監督申請。

受理該案后，承辦檢察官找到突破案件的關鍵點——兩起案件確實屬于“同案不同判”：2020 年12 月，晉中市中級法院針對院內4 間北房的終審判決，確認劉瀟及劉父為該院落宅基地的共同使用人。以這份終審判決書為依據，可以推翻2017 年針對2 間東房的判決中認定該院落宅基地使用權為劉父的事實。劉瀟在與父親共有的宅基地上建造東房2間，且在建造過程中其他共有人均未提出異議，故劉瀟可以取得2 間東房的房屋所有權。

檢察官認為，這起案件不是普通的民事訴訟監督案件，而是牽扯著濃濃的親情。如何才能既解決法律爭議，又徹底化解親情矛盾？檢察官決定進行實地調查走訪。

通過向劉父了解情況以及走訪其鄰居，檢察官了解到，劉瀟家的東房一直是劉瀟的父母住著，即使在房屋改建期間，也是由劉瀟為老人出資租賃房屋。劉瀟夫婦也明確表示，2 間東房會一直讓老人住著。

與此同時，為了更好地幫助當事人打開“法結”與“心結”，2021 年6 月25 日，平遙縣檢察院舉行了公開聽證會。聽證員對當事人進行了釋法說理：本案中，劉瀟雖然并未按民法典規定為其父親設立法律意義上的“居住權”，但其賦予了劉父“實際居住權”，實現了“房子雖然不歸我，但我依然可以安心住”的目的，沒有產生任何不良的社會影響。聽證員們一致認為，應當同意當事人劉瀟的再審申請。

檢察官聯席會議及檢察委員會會議討論后均認為，晉中市中級法院民事判決書認定的事實足以推翻原審判決，晉中市中級法院針對4 間北房作出的終審判決書形成于平遙縣法院針對2 間東房作出的判決之后，劉瀟無法另行提起訴訟，符合“新證據”的要求；劉瀟在其享有使用權的宅基地上改建房屋，劉父主動配合騰房，而且對劉瀟改建房屋的行為一直未提出異議。劉瀟基于合法建造行為取得案涉房屋的物權，劉父主張確認2 間東房屬其所有于法無據。原審判決適用法律不當，判決有誤。

最終，法院撤銷了原審判決，駁回了劉父的全部訴訟請求，判決案涉房屋歸劉瀟所有。

案子雖已辦結，但是考慮到該案的類似情況在農村比較常見，如何做好司法辦案的“后半篇文章”，既是檢察機關能動履職應該回答的“附加題”，更是助力鄉村振興的法律實踐。為此，檢察機關有針對性地開展法治宣傳，就“宅基地建房的權屬問題”“居住權的設立”等相關民法典內容，通過發放宣傳單、以案釋法等方式為群眾解疑釋惑，讓民法典走進尋常老百姓家，真正用民法典點亮人民群眾的美好生活。

融合情理法，實現“三個效果”的有機統一

在我國農村，不少家庭是幾代人長期共同居住在一處院落，因宅基地上加蓋房屋而引發的產權歸屬糾紛也很常見。本案中，劉瀟父子由于改建祖遺老屋進而引發新建房歸屬的訴訟就具有一定的代表性。

農村集體土地（宅基地）是以戶為單位，使用者不享有所有權。因此，宅基地上房屋的加蓋者有可能不是登記的土地使用權人，但一定是家庭成員（本案即如此）。根據民法典第231條之規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?？梢姡ㄔ旆课輰儆谌〉脵嗬氖聦嵭袨?，從房屋建造開始至房屋建造完畢，房屋都始終處于建造人的占有之下，因而建房人對建造的房屋理所當然地享有所有權，這種所有權的取得方式屬于原始取得。

本案中，劉瀟在享有使用權的宅基地上改建房屋，改建期間，一直無人提出異議，故劉瀟是基于合法建造行為取得了案涉房屋的物權。檢察機關適用民法典中關于合法建造房屋等事實行為設立物權的效力規定依法開展監督，取得了較好的法律效果。

值得一提的是，在辦理該案的過程中，檢察官融合天理國法人情，通過舉行公開聽證、釋法說理等方式，在“情”與“法”的融合中積極助力修復親情關系，并針對類似案件，結合民法典規定，開展法治宣傳，用民法典點亮人民群眾的生活，最終實現了政治效果、社會效果、法律效果的有機統一。