長短期措施相結合化解“爛尾” 風險

劉曉春（上海新金融研究院副院長）

近期，商品房預售制與預售資金監管成為熱點話題，引發諸多討論。

內地的預售制于上世紀90年代引自香港的預售樓花，主要解決早期開發企業資金不足的問題，在制度設計上又有所不同。但出現住宅項目爛尾風險的根本原因，還在于開發商高杠桿無序擴張的經營方式和房地產金融化。這些年提出“房住不炒”是非常必要和正確的，制定“三條紅線”等監管政策的初衷也是良好的。面對當前的一些爛尾現象，建議長短期結合采取措施以化解風險。

（一）完善商品房預售制，在制度設計上保交付。當前購房者以預付全部房款（首付款和按揭）參與商品房建設費支出，與開發企業共擔開發風險，但制度上卻無法保交付，權益不能保障。建議參照香港，調整按揭貸款申請發放節點與預付資金使用管理，由開發企業負擔全部建設費用，并嚴格預售條件，確保建設資金充足且做到風險隔離，從制度上解決交付問題。考慮到目前開發商流動性現狀，制度的完善和執行到位，不能要求一步到位，但必須有明確的路線圖和懲罰措施。

（二）強化政策執行與監督約束。首先，在預售制改革前，各地要立即完善預售資金監管辦法，堵住漏洞；其次，各方主體要增強責任擔當，針對預售資金監管的重點環節、常見違規點，監管部門要加大查處力度與責任追究。

（三）按法治化、市場化、保護購房者合法權益原則，具體案例具體對待，因城施策、因案施策，不能搞“一刀切”的行政方式。

（四）階段性提高預售資金使用靈活性。目前房企流動性緊張局面未有緩解。考慮到一些開發商負債率現狀，機械性地加碼預售資金監管，反而會觸發開發商資金鏈斷裂風險。建議在保障單個項目建設資金充足且保交付的基礎上，階段性允許部分困難房企在集團層面或地區層面統籌、靈活調劑各個項目的預售資金使用，緩解流動性緊張。

（五）探索住房供應模式。針對個別爛尾項目，可由政府主導進行改造。由有能力的企業或銀行與符合條件的地方政府合作設立基金，在現開發商與購房者解除購房合同、確定購房款退還和按揭貸款歸還方案的前提下，購買部分在建房產項目將其改建成公租房。

（六）綜合運用金融手段保交付。保交付的核心在于建設資金的保障，可由資產管理機構對項目進行評估、收購，商業銀行也可為有實力的房企、代建機構提供并購貸款，綜合運用金融手段化解爛尾風險。

（七）統籌開發商資產保交付。地方政府主導并嚴格監督，根據開發商總體資產狀況，出售其他資產，籌集資金，完成樓盤建設，保證交付。也可以在地方政府主導下，由有實力的開發商或機構出資按市場價格收購涉事開發商其他有效資產，零價格接盤爛尾樓盤，完成樓盤建設并交付。

（八）銀行不再辦理新的預售商品房按揭貸款，存量貸款按原合同執行。同時，銀行應在對開發商資信審查和項目風險評估的基礎上，依據相關貸款管理規定，合理確定開發貸額度與期限。銀行應該認識到，減少授信額度造成開發商建設資金缺口，不僅不能減少風險敞口，反而增加了整筆貸款的風險。因此，如果開發商或項目本身有風險，可考慮不貸。

（九）房地產企業應該牢固樹立“房住不炒”理念，加強資產負債管理，降低杠桿率，穩健經營與管理，贏得市場的信任。這是真正解決當前房地產行業風險的根本之道。