房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險分析及管理策略

田九卿

(中冶置業(yè)集團物業(yè)服務(wù)有限公司 煙臺分公司，山東 煙臺 264000)

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險概述

1.1 種類

從不同的角度劃分，稅務(wù)風險有不同的分類。根據(jù)稅務(wù)風險發(fā)生的原因，稅務(wù)風險可分為主觀風險和客觀風險，主觀風險是因企業(yè)自身原因，風險管理意識差引起的風險，如未把稅務(wù)風險融入其日常經(jīng)營管理中，或企業(yè)內(nèi)部沒有專業(yè)稅務(wù)人才，難以進行有效的稅務(wù)風險防范管理等；客觀風險主要包括稅務(wù)機制的立法與執(zhí)法風險、合作伙伴及客戶造成的風險[2]。

根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，稅務(wù)風險可分為違法風險、涉稅核算風險及管理不當風險三類。企業(yè)自設(shè)立之初到發(fā)展壯大，在不同的發(fā)展階段遇到的稅務(wù)風險也不盡相同，企業(yè)在初創(chuàng)時，因規(guī)模小、資金周轉(zhuǎn)困難等，往往采取直接的避稅方法，觸碰稅法紅線造成的稅務(wù)違法情況時有發(fā)生；進入成長期后，企業(yè)規(guī)模與資本儲量都有一定的發(fā)展，企業(yè)由快速發(fā)展進入規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展階段，也有精力處理成長期存在的稅務(wù)違法問題，就會集中力量開展涉稅核算工作，也會產(chǎn)生一定的涉稅核算風險；企業(yè)進入成熟期后，規(guī)模已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，在財務(wù)處理上就會存在一些特殊情況，也無其他企業(yè)成熟的經(jīng)驗可借鑒，可能會因管理不當引發(fā)稅務(wù)風險。

1.2 特征

一是主觀性。從涉稅實務(wù)來看，企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)對具備涉稅事項的理解一般會存在一定的偏差，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風險。且兩者對稅收政策也有不同的理解，但稅收征收政策的解釋權(quán)是在征收方手里，企業(yè)理解有出入就會給企業(yè)帶來稅務(wù)風險。

二是多變性。隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及稅制改革的深入，稅收政策也會隨之調(diào)整或更新，立法機關(guān)每年會根據(jù)經(jīng)濟及企業(yè)發(fā)展情況適時出臺新政策，從而更好地為經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，稅收政策的多變性也加大了企業(yè)的稅務(wù)風險，企業(yè)要重點關(guān)注重要納稅節(jié)點的稅收政策的變化，從而及時調(diào)整稅務(wù)風險防范管理措施。

三是可控性。企業(yè)在日常經(jīng)營中難免面臨稅務(wù)風險，雖然稅務(wù)風險具有復(fù)雜性，但稅務(wù)風險整體上是可控的，企業(yè)可通過構(gòu)建稅務(wù)風險識別體系，建立預(yù)警機制，并利用計量模型對經(jīng)營相關(guān)數(shù)據(jù)進行風險分析，從而進行稅務(wù)風險的識別和防范管理，從而降低稅務(wù)風險造成的稅務(wù)成本。

1.3 管理原則

一是合法、全面性原則。企業(yè)加強稅務(wù)風險管理，首先要遵守相關(guān)法律法規(guī)，嚴格按監(jiān)管部門的要求，確保合法性；其次稅務(wù)風險管理貫穿于企業(yè)各經(jīng)營環(huán)節(jié)中，企業(yè)上至領(lǐng)導(dǎo)、下至員工都受到稅務(wù)風險管控機制的約束，所有人員都要遵守相關(guān)稅務(wù)風險管理措施[3]。二是互相制衡原則。企業(yè)制定稅務(wù)風險管理措施，要根據(jù)企業(yè)實際制定，并根據(jù)崗位需求賦予權(quán)限，為其分配任務(wù)，且任一事項都由兩個以上部門共同完成，以起到相互制約的作用。三是相互配合原則。企業(yè)稅務(wù)風險的防范管理措施要相互制約，但為避免各部門相互推諉扯皮的現(xiàn)象，稅務(wù)風險防范管理措施還要保證各部門的密切配合，確保企業(yè)運行暢通。四是成本效益原則。企業(yè)開展稅務(wù)風險管理的目的是降低稅務(wù)成本，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，為了確保收益，在稅務(wù)風險管理中就要遵守成本效益原則，使收益遠超成本。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險

2.1 風險控制環(huán)境不理想

(1)企業(yè)稅務(wù)風險意識匱乏。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、經(jīng)營等過程中更側(cè)重稅收籌劃、項目融資、工程進度及質(zhì)量、銷售業(yè)務(wù)與資金回籠等事項，更關(guān)心利益最大化，而忽略高負債率帶來的財務(wù)風險中潛在的稅務(wù)風險，對防范管理稅務(wù)風險不夠重視，導(dǎo)致稅務(wù)風險點越積越多，一旦發(fā)生問題，涉及金額巨大。另外，部分高管片面地認為防范稅務(wù)風險是財務(wù)部門的工作，只要財務(wù)部門做好各階段的涉稅事項及防范相應(yīng)的風險即可，鮮少主動詢問稅務(wù)風險防范管理情況，對防范稅務(wù)風險難以做到全面掌控。

(2)企業(yè)防范管理稅務(wù)風險體系不健全。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，具有環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強、涉及范圍廣、投資周期長及規(guī)模大等特點，防范管理稅務(wù)風險必須健全稅務(wù)風險防范管理體系，否則將影響涉稅事項的落實，正如前文所述，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏稅務(wù)風險防范管理意識，未建立健全稅務(wù)風險防范體系，導(dǎo)致稅務(wù)風險防范管理缺乏專人負責，也無具體的操作流程，對涉稅事項行為人缺乏相應(yīng)的制度約束。

(3)專業(yè)稅務(wù)人才缺乏。當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門招聘人員側(cè)重財會專業(yè)的人才，而忽略稅務(wù)人員的儲備，有的企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)由財務(wù)人員兼任，而財務(wù)人員更側(cè)重財務(wù)核算與資金管理，而不重視涉稅事項，長此以往，財務(wù)部門就會形成重財務(wù)輕稅務(wù)的理念，忽略對稅務(wù)風險的防范管理。再加之財務(wù)核算制度和稅收制度也有一定的差異，財務(wù)人員對這些制度理解難免不夠透徹，導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風險增加。

2.2 風險識別不到位

從當前各房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險的防范管理措施來看，部分企業(yè)并未建立稅務(wù)風險識別系統(tǒng)，也未對潛在的風險點采取有效措施，且部分企業(yè)鮮少主動識別稅務(wù)風險，僅在稅務(wù)風險發(fā)生后，或由稅務(wù)機關(guān)稽查發(fā)現(xiàn)后根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的要求進行調(diào)整，但情節(jié)嚴重將面臨稅務(wù)機關(guān)的嚴厲處罰。可以說，缺乏稅務(wù)風險識別系統(tǒng)在很大程度上會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能及時識別稅務(wù)風險，影響企業(yè)對稅務(wù)風險的深刻認識，進而影響后續(xù)工作。例如，2020年某房地產(chǎn)企業(yè)因疏忽未及時繳納所得稅及契稅，導(dǎo)致后續(xù)需繳納滯納金近十萬元。

2.3 風險應(yīng)對和控制意識薄弱

(1)風險應(yīng)對意識薄弱。部分企業(yè)未設(shè)置稅務(wù)風險應(yīng)對體系，也未正確劃分發(fā)生概率不同、嚴重性不同的稅務(wù)風險，相應(yīng)應(yīng)對措施也不健全。對已發(fā)現(xiàn)的稅務(wù)風險會采取積極的應(yīng)對措施，但不重視潛在的稅務(wù)風險，未對稅務(wù)風險的事前、事中及事后采取積極的應(yīng)對措施。

(2)風險控制意識薄弱。對于一些重大事項的稅務(wù)風險，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風險防范管理措施不健全，且在日常經(jīng)營中僅由涉稅事項的財務(wù)人員負責稅務(wù)分析及防范管理工作，高層及財務(wù)負責人都對此不重視，只有稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行例行檢查前方開展自查，導(dǎo)致企業(yè)處在被動狀態(tài)，不能有效防范管理稅務(wù)風險。

2.4 稅務(wù)風險防范監(jiān)督缺失

防范管理稅務(wù)風險要遵守相互制衡的原則，作為稅務(wù)風險防范管理的重要內(nèi)容，內(nèi)部監(jiān)督也是企業(yè)內(nèi)控制度的一部分，若內(nèi)部監(jiān)督缺失就會造成稅務(wù)風險防范管理缺乏閉環(huán)關(guān)鍵點，影響稅務(wù)風險防范管理工作的落實。在實踐中，部分房地產(chǎn)企業(yè)出于種種原因，對稅務(wù)風險防范管理工作缺乏足夠的重視，尚未制定稅務(wù)風險防范管理的監(jiān)督機制，未將其納入日常監(jiān)督的范圍，僅限于企業(yè)主要業(yè)務(wù)的上下級之間的監(jiān)督，平級之間的稅務(wù)風險監(jiān)督工作非常薄弱，稅務(wù)風險的防范管理僅依靠員工個人素質(zhì)，缺乏制度約束，而員工的自我約束力有限，很難保證監(jiān)督質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理策略

3.1 完善內(nèi)部環(huán)境

(1)企業(yè)要有風險意識。當前企業(yè)管理層稅務(wù)風險意識還有待提高，對防范管理稅務(wù)風險的重視程度還不夠，企業(yè)在構(gòu)建文化初期就要把稅務(wù)風險作為其中的重要內(nèi)容，構(gòu)建完善的企業(yè)文化體系。第一，企業(yè)管理人員要督促財務(wù)部門梳理企業(yè)潛在的風險，嚴格按稅法處理涉稅問題。第二，在企業(yè)內(nèi)部進行防范管理稅務(wù)風險的宣傳，并發(fā)放稅務(wù)風險宣傳手冊，營造良好的防范管理稅務(wù)風險氛圍。

(2)企業(yè)要完善防范稅務(wù)風險的組織體系。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)涉及范圍廣，所以企業(yè)要重新設(shè)置機構(gòu)，把稅務(wù)工作由財務(wù)部門獨立出來，成立獨立的稅務(wù)部，并重新建立稅務(wù)管理目標及工作制度、協(xié)作機制等，從而使稅務(wù)工作更規(guī)范和專業(yè)。需注意的是，根據(jù)稅務(wù)風險的互相制衡原則，稅務(wù)部與財務(wù)部之間是互相配合并互相制約的關(guān)系。

圖1 稅務(wù)風險防范組織機構(gòu)

(3)提高辦稅人員的業(yè)務(wù)能力。企業(yè)辦稅人員的業(yè)務(wù)能力直接關(guān)系到企業(yè)稅務(wù)風險的防范管理能力，所以提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力至關(guān)重要，辦稅人員應(yīng)熟悉財務(wù)會計、稅收等相關(guān)法律法規(guī)政策，從而在稅務(wù)指標異常時及時發(fā)現(xiàn)并采取積極的應(yīng)對措施。企業(yè)可通過開展培訓(xùn)班，邀請財稅專家授課等形式，組織辦稅人員參與學(xué)習培訓(xùn)，及時更新辦稅人員的知識儲備，提高其業(yè)務(wù)能力。

3.2 構(gòu)建風險識別系統(tǒng)

首先由財務(wù)部門擬定征求意見稿，其次由業(yè)務(wù)部門根據(jù)工作實際加以補充說明，待各部門綜合修改意見后制定完善的制度并試行，根據(jù)工作中發(fā)生的問題加以完善。構(gòu)建風險識別系統(tǒng)，企業(yè)可以從財務(wù)、審計等部門抽調(diào)人員，組成防范管理稅務(wù)風險小組，專門進行稅務(wù)風險的識別工作，定期或某一項目完成后，根據(jù)財務(wù)指標變動情況和稅務(wù)風險清單逐項核對是否有稅務(wù)風險，一旦存在稅務(wù)風險，要把結(jié)果立即上報涉稅部門負責人，由部門負責人逐級向高層匯報。同時，企業(yè)還可在年終或項目完成后，聘請稅務(wù)師事務(wù)所作為第三方機構(gòu)識別企業(yè)的稅務(wù)風險，由事務(wù)所出具稅務(wù)風險報告，由財務(wù)部門負責人審核后，上報給高層予以決策。在聘請第三方機構(gòu)時，要查看對方是否具有資質(zhì)，經(jīng)財務(wù)部門負責人審核并經(jīng)高層逐級審批同意后方可允許第三方機構(gòu)進駐企業(yè)。

3.3 加強風險應(yīng)對和控制

(1)加強風險應(yīng)對。①事前預(yù)防：企業(yè)要定期進行稅務(wù)風險自查，專項稅務(wù)風險則不定期自查，如籌資階段、項目施工階段、房屋銷售階段等，并根據(jù)自查結(jié)果及時準備賬務(wù)或稅務(wù)數(shù)據(jù)，把稅務(wù)風險降到最低。②事中應(yīng)對：當稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行例行檢查時，企業(yè)要提前梳理賬簿、會計憑證、審批及合同等資料，做到心中有數(shù)。③事后補救：百密一疏，企業(yè)難免因稅務(wù)問題被稅務(wù)機關(guān)處罰，收到處罰文書時，企業(yè)先要核實文書是否符合法律流程，文書適用法律是否恰當，若核實無誤，企業(yè)要積極配合并繳納罰款；對流程或法律適用不當?shù)膯栴}，則依據(jù)法律手段維護自身合法權(quán)益。

(2)加強風險控制。對企業(yè)的重大事項，如制定企業(yè)戰(zhàn)略目標、轉(zhuǎn)變盈利模式、債務(wù)重組、重大投資行為等，企業(yè)應(yīng)給予高度重視，在作出決定前，涉稅部門要先進行稅務(wù)分析，分析稅務(wù)行為會產(chǎn)生什么影響，并在具體實施計劃的制定中，由涉稅部門參與方案的制定，以利于提出稅務(wù)風險意見，并找出潛在的稅務(wù)風險點；方案落實階段，涉稅部門要全程跟蹤，并與方案落實部門保持積極溝通，重點關(guān)注稅務(wù)風險點，分析是否存在稅務(wù)風險點，評估其對企業(yè)的影響。

表1 稅務(wù)風險應(yīng)對策略

3.4 落實風險防范和監(jiān)督

第一，做好人力資源配置。可以采取企業(yè)內(nèi)部逐級監(jiān)督模式，由企業(yè)成立稅務(wù)風險防范管理監(jiān)督小組，按涉稅職責落實到人，由涉稅部門主管審核并監(jiān)督各涉稅部門的工作，對潛在的風險點要及時予以糾正。分管稅務(wù)工作的高層副職負責監(jiān)督涉稅部門主管的工作，指導(dǎo)該部門的工作。第二，聘請稅務(wù)師或會計師事務(wù)所等第三方機構(gòu)監(jiān)督企業(yè)的稅務(wù)風險防范管理情況，從而給予專業(yè)的指導(dǎo)與建議，構(gòu)建完善的監(jiān)督體系。

4 結(jié)論

總之，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，并且各稅種之間聯(lián)系密切，而隨著我國稅收征收體系的完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險防范管理更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視稅務(wù)風險防范管理工作，梳理各環(huán)節(jié)潛在的稅務(wù)風險，并制定相應(yīng)的改進措施，從而降低稅務(wù)風險，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。