控股權(quán)收購評估項(xiàng)目涉及的投資性房地產(chǎn)評估增值引起的遞延稅項(xiàng)處理初探
——基于標(biāo)的企業(yè)和并購企業(yè)兩個(gè)層面的分析

■遲超月 陳玉萍 曹 勇 賈 容

（中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，北京 100031）

一、分析背景與意義

在股權(quán)收購（非同一控制下企業(yè)合并收購標(biāo)的公司，涉及并表）行為涉及的資產(chǎn)評估報(bào)告審核中發(fā)現(xiàn)，評估專業(yè)人員在采用資產(chǎn)評估基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估時(shí)通常只關(guān)注標(biāo)的企業(yè)實(shí)際存在的納稅義務(wù)，而忽視投資性房地產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)評估增值形成的潛在納稅義務(wù)，簡單的將評估增值全部視為企業(yè)股東權(quán)益，若收購方直接參考這樣的評估結(jié)果確定交易對價(jià)，將額外承擔(dān)評估增值形成的應(yīng)由股權(quán)出讓方承擔(dān)的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。因此，探討股權(quán)評估中投資性房地產(chǎn)評估增值涉及的遞延所得稅項(xiàng)問題，對保證估值的公允性，合理確定交易定價(jià)，防止國有資產(chǎn)流失，防范經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

二、遞延所得稅資產(chǎn)（負(fù)債）會計(jì)核算及評估處理

遞延所得稅項(xiàng)目形成于企業(yè)會計(jì)核算中，其主要解決的是暫時(shí)性差異引起的企業(yè)所得稅費(fèi)用跨期確認(rèn)問題，如《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第18 號》規(guī)定資產(chǎn)入賬價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)存在差異的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)所產(chǎn)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第20 號-企業(yè)合并》的要求，合并報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為公允價(jià)值（假設(shè)等同評估價(jià)值），在本文討論的投資性房地產(chǎn)等非流動(dòng)資產(chǎn)評估增值的情況下，合并報(bào)表高于個(gè)別報(bào)表中的賬面價(jià)值，通常也高于投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，因此依照會計(jì)準(zhǔn)則的要求應(yīng)當(dāng)計(jì)提遞延所得稅負(fù)債。

但目前的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中尚無對“遞延所得稅”項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定。在評估實(shí)踐中，評估專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)評估增值涉及的遞延所得稅項(xiàng)目有兩種主要處理方式，第一種處理方式認(rèn)為在投資性房地產(chǎn)以賬面價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)的前提下，評估價(jià)值若高于計(jì)稅基礎(chǔ)，則會產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，在評估過程中應(yīng)當(dāng)調(diào)整遞延所得稅項(xiàng)目；第二種處理方式認(rèn)為資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估僅是模擬交易市場確定各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債市場價(jià)值的過程，并不是真的要求標(biāo)的企業(yè)去轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)等，因此不會產(chǎn)生（遞延）所得稅費(fèi)用，而且即便評估增值會切實(shí)引起（遞延）所得稅項(xiàng)目產(chǎn)生，并購行為并未改變標(biāo)的企業(yè)各類資產(chǎn)的賬面價(jià)值，財(cái)務(wù)人員也不會按照評估出來的遞延所得稅負(fù)債調(diào)整賬面價(jià)值，因此評估過程不應(yīng)評估調(diào)整遞延所得稅項(xiàng)目。

筆者更認(rèn)同第一種處理方式，下面將從標(biāo)的企業(yè)及并購企業(yè)兩個(gè)層面以案例為基礎(chǔ)進(jìn)行分析。

三、標(biāo)的企業(yè)單體層面案例分析

案例1：X 公司賬面價(jià)值（等同計(jì)稅基礎(chǔ)）1 億元，假設(shè)X 公司僅有1 項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，無其他資產(chǎn)及負(fù)債，投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，經(jīng)評估，投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值為4 億元，評估專業(yè)人員未考慮評估增值產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債，最終評估X公司股東全部權(quán)益價(jià)值為4 億元。A 集團(tuán)按照評估價(jià)值從B 集團(tuán)購買X 公司100%股權(quán)。股權(quán)收購后，X 公司立即處置投資性房地產(chǎn)，假設(shè)評估值完全得到市場驗(yàn)證，投資性房地產(chǎn)處置收入4 億元，同時(shí)X 公司需對增值的3 億元繳納企業(yè)所得稅0.75 億元，此時(shí)X 公司的凈資產(chǎn)僅剩3.25 億元。

從結(jié)果上看，A 集團(tuán)按照評估出來的市場價(jià)值收購X 公司便立即虧損0.75 億元，虧損的部分實(shí)質(zhì)為B 集團(tuán)（X 公司原股東）持有X 公司期間，因X公司投資性房地產(chǎn)增值應(yīng)該繳納、但評估專業(yè)人員未認(rèn)定應(yīng)由B 集團(tuán)繳納的所得稅支出。

四、并購企業(yè)合并層面案例分析

案例2：X 公司賬面價(jià)值1 億元（等同計(jì)稅基礎(chǔ)），假設(shè)X 公司僅有1 項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，無其他資產(chǎn)及負(fù)債，投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，經(jīng)評估，投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值為4 億元，評估專業(yè)人員未考慮評估增值產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債，最終評估X公司股東全部權(quán)益價(jià)值為4 億元。A 集團(tuán)按照評估價(jià)值購買X 公司100%股權(quán)。

1.購買日個(gè)別報(bào)表賬務(wù)處理為：

2.購買日編制合并報(bào)表需進(jìn)行的賬務(wù)處理為：

3.最后A 集團(tuán)合并報(bào)表層面剩下：

長期股權(quán)投資 0 億元

銀行存款 -4 億元

投資性房地產(chǎn) 4 億元

遞延所得稅負(fù)債 -0.75 億元

商譽(yù) 0.75 億元

從結(jié)果上看，因評估專業(yè)人員未考慮投資性房地產(chǎn)增值引起的遞延所得稅負(fù)債對評估價(jià)值影響，A 集團(tuán)付出4 億現(xiàn)金購買了3.25 億可辨認(rèn)凈資產(chǎn)及0.75 億商譽(yù)。雖然上述賬務(wù)處理只涉及資產(chǎn)負(fù)債表，未對A 集團(tuán)當(dāng)其合并報(bào)表利潤形成負(fù)面影響，但是商譽(yù)的產(chǎn)生也并非A 集團(tuán)所樂見，可能會在后續(xù)引起交易定價(jià)公允性質(zhì)疑及商譽(yù)減值等一系列問題。

案例3：X 公司賬面價(jià)值1 億元（等同計(jì)稅基礎(chǔ)），假設(shè)X 公司僅有1 項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，無其他資產(chǎn)及負(fù)債，投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，經(jīng)評估，投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值為4 億元，評估專業(yè)人員確認(rèn)了投資性房地產(chǎn)評估增值產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債0.75 億元，最終評估X 公司股東全部權(quán)益價(jià)值為3.25 億元。A 集團(tuán)按照評估價(jià)值購買X 公司100%股權(quán)。

1.購買日個(gè)別報(bào)表賬務(wù)處理為：

2.購買日編制合并報(bào)表需進(jìn)行的賬務(wù)處理為：

3.最后A 集團(tuán)合并報(bào)表層面剩下：

長期股權(quán)投資 0 億元

銀行存款 -3.25 億元

投資性房地產(chǎn) 4 億元

遞延所得稅負(fù)債 -0.75 億元

從結(jié)果上看，評估專業(yè)人員確認(rèn)了投資性房地產(chǎn)增值引起的遞延所得稅負(fù)債，A 集團(tuán)按照評估價(jià)值購買X 公司，合并報(bào)表層面A 集團(tuán)付出3.25 億現(xiàn)金購買了3.25 億可辨認(rèn)凈資產(chǎn)，交易對價(jià)公允。

案例4：X 公司賬面價(jià)值1 億元，假設(shè)X 公司僅有1 項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，無其他資產(chǎn)及負(fù)債，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，在評估基準(zhǔn)日，X 公司財(cái)務(wù)人員（或者審計(jì)師）根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值（即公允價(jià)值）調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，并按照《會計(jì)準(zhǔn)則第18 號》確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅負(fù)債，評估專業(yè)人員在調(diào)整后（或?qū)彾ǎ┴?cái)務(wù)報(bào)表基礎(chǔ)上進(jìn)行評估，確定投資性房地產(chǎn)評估價(jià)值4 億，遞延所得稅負(fù)債0.75 億元，最終評估X 公司股東全部權(quán)益價(jià)值為3.25 億元。A 集團(tuán)按照評估價(jià)值3.25 億元購買X 公司100%股權(quán)。

1.購買日個(gè)別報(bào)表賬務(wù)處理為：

2.購買日編制合并報(bào)表需進(jìn)行的賬務(wù)處理為：

3.最后A 集團(tuán)合并報(bào)表層面剩下：

長期股權(quán)投資 0 億元

銀行存款 -3.25 億元

投資性房地產(chǎn) 4 億元

遞延所得稅負(fù)債 -0.75 億元

從結(jié)果上看，X 公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，在評估基準(zhǔn)日，X 公司財(cái)務(wù)人員（或者審計(jì)師）及評估專業(yè)人員均考慮了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增高引起的遞延所得稅負(fù)債項(xiàng)目，A 集團(tuán)按照評估價(jià)值購買X 公司，合并報(bào)表層面A 集團(tuán)付出3.25 億現(xiàn)金購買了3.25 億可辨認(rèn)凈資產(chǎn)，交易對價(jià)公允。

五、結(jié)論與建議

從上述案例可知，在股權(quán)收購（涉及并表）評估項(xiàng)目中，對于并購標(biāo)的來講，投資性房地產(chǎn)評估增值會形成潛在納稅義務(wù)，當(dāng)增值在未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得以實(shí)現(xiàn)時(shí)，這種潛在義務(wù)便會變成現(xiàn)實(shí)的納稅義務(wù)，如果評估專業(yè)人員未能充分考慮評估增值方面的納稅準(zhǔn)備，勢必會高估企業(yè)股東權(quán)益價(jià)值，若收購企業(yè)按照評估價(jià)值確定交易對價(jià)，則必然會在合并層面形成商譽(yù)，給企業(yè)收購行為帶來一定價(jià)值隱患，甚至導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。

但在目前企業(yè)價(jià)值評估項(xiàng)目中，評估專業(yè)人員通常會假設(shè)“本次評估未考慮評估增減值形成的所得稅項(xiàng)對評估結(jié)果影響”，或以稅務(wù)問題過于復(fù)雜為由，忽視或回避所得稅遞延所得稅資產(chǎn)、負(fù)債的重要影響。因此，建議評估專業(yè)人員采用資產(chǎn)評估基礎(chǔ)法進(jìn)行評估時(shí)，關(guān)注投資性房地產(chǎn)等各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值內(nèi)涵屬性，充分利用會計(jì)中“遞延所得稅負(fù)債”科目評估確認(rèn)投資性房地產(chǎn)評估增資形成的暫時(shí)性納稅差異，將評估結(jié)果與所有者可實(shí)現(xiàn)價(jià)值內(nèi)涵匹配，公正客觀地為相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。