“抱團停貸”，前路何在？

文 王瑩

去年以來，在“三道紅線”之下，房企資金周轉慢了下來，疊加房企融資、開發、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現了“拆東墻、補西墻”的資金挪用行為，交付風險進一步增大。受此影響，從去年下半年至今，房企暴雷頻現，全國多個項目出現停工、延期交付甚至爛尾的情況。

數據統計，截至2021年年底，全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。同時相關數據顯示，2022年上半年全國住房市場爛尾率為3.85%，對應的爛尾樓面積為2.31億平方米。爛尾樓發生率持續加大，業主坐等收房無望。

6月30日，江西恒大某樓盤業主率先發出通告，稱如果項目再不復工，全體業主將停止還房貸。從停貸告知書上可以看出，該項目在2021年5月底開始全面停工，期間雖然偶有復工，但在今年6月份再次停工。業主曾多次維權，但事情卻沒有得到解決。由此，業主們提出要求，如果項目在2022年10月不能全面復工，將強制停貸至全面復工。

一石激起千層浪。這一公告引起了全國范圍內各大城市停工業主的共鳴，隨后，武漢、鄭州、太原、長沙、西安、宿遷、南陽、南昌、周口等200多個城市接連出現爛尾樓盤被業主“集體停貸”的現象，多地爛尾樓業主聯名發布“強制停貸告知書”，要求樓盤復工并按期交付，否則將集體停止償還貸款，一場史無前例的集體停貸潮正在席卷全國。

A緣何停貸？

在爛尾樓業主們“不復工不還貸”的討伐中，爛尾樓這一存在多年的弊病被搬到輿論層面，引發社會廣泛關注。對于業主來說，選擇停貸也是無奈之舉?！拔覀儾⒉皇歉L，也清楚停貸意味著什么，現在只能放手一搏?！编嵵菽碃€尾樓盤一位業主說到，“項目從去年10月停工至今，我們和開發商、監管方、銀保監會等各方多次溝通，但目前仍看不到任何復工跡象?！?/p>

樓盤爛尾，復工交房無望，業主多次到現場維權毫無進展。很多業主掏空了全部積蓄，借了外債，背上二三十年的房貸，可現在不僅拿不到房子，還租著房子、還著月供，陷入“錢房兩空”的境地。

房企紛紛暴雷，爛尾樓頻繁出現，而造成這種現象的直接原因就在于被詬病多年的預售制度。預售制全稱為商品房預售制度，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款。這一制度最早起源于香港，當時又稱“賣樓花”，1994年隨著《城市房地產管理法》的出臺被正式引入內地。預售制的引進拓寬了開發商的資金來源，加快了資金和土地的周轉，提高了商品房的供應效率，對推動房地產市場發展發揮了積極作用。

在之后二十多年的時間里，預售制度為房地產企業的快速發展提供了動力，但在一路狂奔下也出現了一系列的問題。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示：“預售制助推了房產開發的資金落地和開發速度，但也助長了房產開發中對資金的不合理使用習慣，特別是當房地產由高增長、高房價時代轉入慢增長、負增長、房價低迷甚至下探時代，預售制的所有毛病都暴露出來了，最關鍵的就是開發商資金斷裂，導致樓盤爛尾，不能按期交付?！?/p>

同時，此次深處停貸潮輿論漩渦的，還有銀行和第三方監管機構。從預售制度的整個流程來看，連接起預售制鏈條的關鍵環節有四個——開放商、銀行、業主以及相關監管機構，其中，銀行扮演了十分重要的角色。一般來說，業主在開發商的引領下與銀行建立債權關系，而銀行在什么時間節點把貸款資金給到開放商對于業主是否能按期收到房來說至關重要。

早在2003年，央行曾出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即“121號文件”，其中明確表示：“為減輕借款人不必要的利息負擔，只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。

同時，開發商想要提取預售監管賬戶資金也并非易事?！额A售監管賬戶資金提取報備流程》明確，開發商要提取監管賬戶的資金，需要有以下手續：申請報告、授權委托書、工程進度節點相關證明材料（即提供單體建筑物的竣工驗收報告）、監管賬戶的銀行流水。以上材料經審核通過后，房地產開發商才能提取監管賬戶的資金。

但隨著時間推移，房地產調控因城施策之后，各地對開發商的預售門檻、資金監管措施也都有相應變動。有些銀行為了搶占市場份額，放寬了對開發商的各種限制，一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向，導致爛尾樓情況屢屢發生。

這一情況的存在也成為此次爭議的焦點—— 一些業主認為部分銀行沒有嚴格按照相關規定放款，在房屋主體未封頂前即違規為開發商發放按揭貸款，開發商借此將銷售資金抽調挪用，導致項目停工或爛尾?！般y行作為貸款方，為何在房子主體結構未封頂前發放按揭貸款？為什么將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶？銀行也是監管方之一，為什么沒有履行資金監管義務？”在一封強制停貸告知書中，業主方對銀行的主體責任發出“三連問”。

在對銀行的聲討中，相關從業者表明，把這一池水“攪渾”的還有一個關鍵的存在——監管部門。在預售制度下，只要資金監管到位，爛尾樓的問題也是可以避免的。但真正的問題在于，很多監管要求只是流于表面，在實際操作上并沒有執行到位，或者說有很多漏洞可乘。在以前房地產高景氣時期，開發商挪用資金可以很快通過其他渠道來彌補，但隨著2021年以來眾多房企暴雷、房地產融資渠道收緊，到期債務又必須償還，開發商只能選擇挪用部分樓盤項目的資金來解決短期債務壓力，然而卻很難再從其他渠道籌集資金補回這些項目中，所以，在債務壓力之下，一個個爛尾樓就此誕生。

可以說，在預售制度的外衣下，開發商、銀行、監管部門的任何一個動作都或將成為懸在業主頭上的“達摩克利斯之劍”，而身處爛尾樓泥沼中的業主們卻維權無門，這時候，看似不可行卻又是唯一辦法的停貸成為他們唯一能抓住的救命稻草。不過，業內人士表示，由于業主和開發商之間簽訂的是購房合同關系，而和銀行之間簽訂的是按揭貸款合同關系，均是單方面的。故此，業主停貸對房企“施壓”有限。

B何去何從？

從多地的停貸通知書來看，業主們的普遍訴求是“停貸止損”，并借此倒逼商業銀行加入復工隊伍，直至復工或交房之日，才恢復償還按揭月供。

不過，集體停貸潮下，還有部分業主持觀望態度。畢竟，從實際操作和法律程序上而言，業主的停貸訴求恐怕難以得到法院的支持。在購買預售房的過程中，開發商、業主、銀行之間形成了多個法律關系。購房者在購房時不僅與開發商簽訂了房屋買賣合同，同時也與銀行簽訂了按揭貸款合同。雖然現在業主所購買的房子爛尾了，沒有按時交付，但是這個責任不在銀行，這是開發商的責任。雖然在很多爛尾樓項目里，銀行違規放貸難辭其咎。但在司法實踐中，很少有法院會直接判這種情況可以直接停貸。

“購房者貿然停止還貸，從法律層面并不可取，因為會使購房者面臨較大的法律風險：很可能會被銀行起訴追究違約責任，還會影響征信記錄。”業內及律師觀點仍認為，業主停貸應謹慎。停貸后購房者會面臨幾種風險，包括收到銀行催收電話、名下資產被凍結拍賣、個人上征信黑名單等，對個人正常生活來說影響較大。

不過，在一些要求強制停貸的告知書中，也有業主表示“已經不在乎征信了”?！按笈鷺I主失業在家，己無法承受每個月的按揭月供，生活無比艱難，只能走向斷供道路。飯都吃不上，誰還在乎征信？”一位停貸業主表示。

從目前的情況來看，業主知道強制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但希望借此引起開發商、銀行和政府等相關方面的重視，推進爛尾樓問題得到解決。

7月14日，隨著停貸風波愈演愈烈，銀保監會有關部門負責人回應稱，最近關注到個別房企樓盤出現延期交付情況，這件事的關鍵在于“保交樓”，對此銀保監會高度重視。下一步工作中，銀保監會將繼續貫徹落實好黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、穩定性，保持房地產融資平穩有序，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。

緊接著，7月17日銀保監會又做出了第二次回應稱，加強與住建部、人民銀行等部門的協同配合，堅持“房住不炒”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，支持地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

四天后，7月21日銀保監會第三次回應表示，將主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。同時指導銀行做好客戶服務工作，加強與客戶溝通，依法保障金融消費者的合法權益。

銀保監會的發聲，讓集體停貸維權的業主們看到了希望的曙光，一切都在朝著好的方向發展。與此同時，在銀保監會“保交樓、保民生、保穩定”工作思想的指導下，各大銀行也紛紛發布公告回應。

中國農業銀行的回應稱，針對近期個別房地產企業風險暴露、住房開發項目延期交付的情況，農業銀行高度重視，迅速行動，已在總行層面建立統籌協調機制，在全系統組織開展住房項目“保交樓”情況排查。下一步，農業銀行將始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴格落實金融監管要求，積極配合地方政府做好“保交樓、保民生、保穩定”金融服務，維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

中國建設銀行的公告同樣表態稱堅持“房住不炒”定位，堅持審慎穩健的風險偏好，堅定實施住房租賃戰略，促進房地產業良性循環和健康發展。

7月以來，鄭州、天津、合肥等多地政府、房地產協會等組織機構也積極出臺各項政策、陸續發出“保交樓”倡議，或通過設立紓困基金、一對一幫扶等方式盤活問題樓盤、確保項目完工交付。金融和政策的雙重支持下，部分房企也加入了“保交樓”的隊伍，據了解，碧桂園、建業、金科、領地、奧園、綠地、融創等20余家房企明確提出力推“保交樓”工作。

北大法學院教授樓建波認為，“保交樓”不僅關乎業主的切身利益，對開發商、銀行和樓盤所在地的經濟發展和社會穩定都有影響。因此，“保交樓”需要政府監管部門、金融機構、開發商共同發力，保障項目順利復工并完成交付，維護購房者合法權益。

從目前的結果來看，此次“抱團停貸”的方式雖然激進，但也通過這種方式引起了相關部門對爛尾樓的重視，并吸引各方共同發力投入到項目的復工中。但從長遠來看，此次“停貸潮”是否能徹底完善預售制在房地產高速發展中隱藏的弊端還未可知，停貸能否真正挽救爛尾樓、還業主一個家還需要一個漫長的等待過程。