商業房屋調整為物業服務用房如何辦理登記

□ 徐映雪

案 例

A 公司申請辦理a 項目1期工程1～5 號樓的首次登記。經核查，其提交的建設工程規劃許可證中并沒有關于物業服務用房的描述。據A 公司所述，因項目分2 期開發，大部分物業服務用房在第2 期工程，尚未開始建設，房管物業管理部門要求其按有關規定補足1 期物業服務用房面積，故將1 期一間規劃為商業的房屋暫時調整為物業服務用房，相關調整事項在《物業管理事項備案表》中有具體描述。不動產登記機構能否依據該備案表將那間規劃為商業的房屋首次登記為物業服務用房？

分 析

有觀點認為，將原規劃為商業的房屋變更為物業服務用房，不僅涉及權利主體的改變，還涉及房屋用途的變更。根據《不動產登記操作規范》9.2.3的規定，用途發生變化的，應提交自然資源主管部門出具的批準文件。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交土地價款以及相關稅費繳納憑證。因此商業房屋不能擅自變更為物業服務用房，前提是需經過自然資源部門的審批。

筆者不支持此觀點。物業服務用房是一種特殊的房屋，與其他住宅、商業等房屋有很大區別，不宜一概而論。所謂物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。物業服務用房（又稱物業管理用房），是指開發單位在房地產開發建設中按照有關規定建設的，用作物業管理辦公、工作人員值班以及存放檔案、工具材料等的綜合性用房。

《民法典》第二百七十四條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《物業管理條例》第三十條規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。第六十四條規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10 萬元以上50 萬元以下的罰款。由此可知，在物業管理區域內配置必要的物業管理用房是建設單位的義務。

一般情況下，在項目報批階段規劃部門就會對物業服務用房進行規劃設計，在建設工程規劃許可證及附件中會將其具體位置及面積予以注明。如申請人提交的規劃批準材料中已注明的，登記機構應按批準材料辦理。但有時也會出現未注明或注明不詳的情況，如上述案例，筆者認為此時登記機構可以按照物業管理部門的意見辦理，無需再經過其他部門的審批。其一，物業服務用房作為一個特定的物，國家相關的法律法規并未明確授予規劃等政府部門對物業服務用房特定其具體位置、界址及面積的權力，而是要求由申請人來提交不動產的界址、面積等必要材料。其二，物業服務部門有權對物業管理區域內的物業管理事項進行審核、監督、管理與備案，包括物業服務用房的配置情況。建設單位申請備案時，物業管理部門在依照規劃設計的基礎上，按照當地出臺的《物業管理條例》等法規規章制定的具體配置標準進行審核，經審核不滿足標準的，要求建設單位補足，即將其他用途的房屋暫時調整為物業服務用房。補足時，并非由物業管理部門指定，而是由開發單位依照方便物業管理企業行使職能和業主溝通的原則，就近提供相應的房屋補足面積，該房屋的所有權必須是歸開發單位所有，歸全體業主共有的社區用房、“四個一”工程用房等不能作為補足的房屋。其三，對于分期開發的工程，規劃沒有明確規定的，為了確保業主的居住質量，一般每一期都需配置“必要的”物業服務用房。不符合要求的，物業管理部門有權要求開發單位把其他用途的房屋暫時調整為物業服務用房并進行備案。該調整只是暫時的，待工程全部完工，后期的物業服務用房建成投入使用后，開發單位可申請把之前調整為物業服務用房的房屋重新調整為規劃批準用途。

針對上述案例，如房管物業管理部門出具的《物業管理事項備案表》中明確了調整事項，登記機構可據此將用于補足物業面積的商業用房首次登記為物業服務用房。