基于市場經濟條件下的建筑與房地產市場開發策略

沈如煥

（北京公正鑫業工程造價咨詢有限公司，北京 100089）

1 建筑與房地產兩者的關系

建筑行業涵蓋土木工程、房屋建設、設備安裝和工程勘測等多個領域。建筑設計、施工、裝修和管理等均為建筑行業的核心部分，尤其是建筑自身及其配套的裝潢、裝修等在其中占據著重要位置。房地產是一種以土地、房屋為主要經營目標，主要從事房地產開發、建設、經營、管理、維修、裝飾、服務等綜合業務的綜合工業。

在房地產行業中，房地產的建造工作主要由建筑公司來進行，因此兩個部門之間存在著一種互相依賴的關系[1]。

2 房地產行業面臨的挑戰

2.1 土地價格快速增長

隨著我國城市化進程的加快，城市土地價格不斷上漲，極大地推動了房地產行業的發展。但是，隨著城市可利用土地面積的減少，開發商在進行房地產開發時，會面臨較高的開發成本，進而導致購房者經濟壓力增加。

2.2 開發企業缺乏對市場供求關系的正確認識

在城市化快速發展的同時，人們對住宅的需求也隨之增長，房地產開發商盲目開發已成為一種常見的現象。這是因為開發商沒有提前了解房地產的供求狀況，不能充分理解客戶的需要，從而形成市場供需矛盾。

2.3 房地產市場融資困難

在房地產行業巨大利潤的驅動下，大多數房地產企業都采取了多種營銷策略來回收資金，并逐漸向其他行業和領域拓展。當前，各地地價居高不下，使房地產行業的經濟效益進一步受到擠壓，整個產業的利潤也呈現下降的趨勢。在這種情況下，銀行為了避免金融投資的風險，會限制房地產的投資和融資，這嚴重損害了我國的房地產行業的正常發展。

2.4 房地產行業自身因素限制

近年來，房地產開發企業在發展和管理上過于追求經濟效益，導致了產品的同質化。另外，在新的經濟發展模式中，部分房地產企業過分依靠其他行業，缺乏對企業技術創新的投資，缺乏組織、科學規劃等。部分企業為追求高回報，很少將資金投入建設成本中去，同時又缺少環保意識，這會對房地產行業的發展造成很大的影響。

3 解決房地產市場開發問題的策略

3.1 政府積極對土地價格進行宏觀調控

隨著地價的不斷上漲，房地產開發的成本也在不斷上漲，房價因而不斷上漲，對居民的生活質量造成了很大的影響。因此，必須對房地產市場進行有效的調控，才能持續改善民生。要對房地產開發過程中存在的主觀漲價、不合理銷售等問題進行監管與調控，確保房地產市場的合理定價，保證居民的住房安全，體現了“以民為本”的理念[2]。

3.2 正確認識房地產市場的供求關系

由于房地產市場存在著嚴重的跟風現象，開發商在開發前要做好充分的調研，弄清楚并解房地產市場供需，了解客戶的需求，才能持續提升房地產企業的利潤。在項目的前期調查中，要了解本地經濟狀況、消費者需求、家庭人均收入等。對房地產市場的實際需求進行科學分析與定位，并對其進行相應的經濟效果評估，以保證房地產開發項目的可行性與科學性。

3.3 拓寬多種融資渠道

拓展融資渠道，可采取公開發行的方式籌集資本，建立科學的經營機制，規范經營，積極籌備上市，提高公司整體實力。另外，還可以通過設立地產產業基金來籌集資金，設計基金結構，引進外部股權投資，尋找多方合作，以此來降低房地產企業的資產負債率得到降低。

此外，還可以通過建設棚改基金、共有產權、特色城鎮基金等方式促進房地產的發展與運營，并與小額信貸、信托公司等企業開展業務往來，隨時關注國家有關房地產調控的相關規定，從而增加企業的經濟效益。

3.4 注重創意和構思的升級

在市場競爭日趨激烈的情況下，市場定位、銷售策略等成為房地產企業的重要戰略點，創意和構思是每個房地產企業旗下產品的宣傳點。通過市場調研的結果可以看出，唯有擁有獨一無二的創新產品，方能在諸多產品中脫穎而出。因此，要滿足市場需求，持續加強對產品的創新，使規劃方案更有吸引力，并能把握住顧客的心理，這是房地產企業必須重視的問題。

3.5 對比框架結構、磚混結構、剪力墻結構和鋼結構

框架結構、磚混結構、剪力墻結構在抗震性能方面無較大差異，但是在面臨災害時，剪力墻抗震能力大于框架結構，磚混結構的實際抗震性能最低。而鋼結構抗震能力明顯比上述3種結構更強，這主要是因為鋼結構組成材質均為鋼材料，可以有效增強結構剛度，能夠充分發揮鋼的韌性，使其在搖晃中仍能保證結構的安全，防止被破壞。在實際運用中，需要按照具體要求選擇合適的結構，才能讓建設更具合理性，節省建設成本，例如，磚混結構適合低層房屋，框架結構適合多層建筑，剪力墻適合高層建筑，鋼結構適合在超高層建筑或大型建筑（圖1）中使用[3]。

圖1 某大型體育娛樂場館鋼結構

3.6 裝飾材料要盡量低碳、環保、節能

建筑裝修設計是依靠建筑裝飾材料來完成的，如果沒有恰當的裝飾材料，設計就不可能達到設計師的目標和理念。在節能理念指導下，建筑裝修不僅要重視其使用壽命和外觀，還要注意其環保性能。必須選用節能、環保的材料，達到國家標準的要求，并且不會產生對人體和環境造成危害的揮發性有毒氣體，防止裝飾材料的室內污染。

具體而言，在選擇裝飾材料時應注意以下兩個方面：①在環保材料的設計中，需要綜合考慮低碳環保的工藝，選擇使用壽命長、可循環利用的環保材料。例如，在裝修設計中，可以使用竹席作為裝飾材料，竹席屬于自然環保材料，具有各種不同的圖案，具有很強的藝術感染力。②要重視裝飾施工的環保工藝，室內裝修施工工藝在很大程度上會影響施工品質與污染程度，因此，在選擇裝飾施工工藝時，應充分融入環保理念，做好已有環保結構的保護，加強高耗能建筑改造，增強其環保功能，提升能源利用率，積極利用太陽能與地熱等清潔新能源，減少非再生能源的消耗。在裝修施工中，要根據實際需求安裝節水裝置，加強用水管理，從而最大限度地改善人們的居住環境。

4 房地產市場開發方向

4.1 堅持可持續化發展

從人類發展歷程來看，必須堅持走可持續發展之路，才能實現人類生產、生活、環境的和諧共處，因此，在推動房地產市場發展的同時，要求重視文明生態與和諧環境的保護。在建筑行業可持續發展的過程中，重視環境、建筑、城市等基礎問題，以循環發展為中心，對當前有限土地資源進行合理、科學的利用，實現人類社會與土地資源的長期協調發展，充分發揮土地資源的價值。另外，盡量減少環境污染，建造一個共同生活的健康樂園。

4.2 堅持綠色節能設計

在傳統的建筑設計中，輕視了裝飾施工、裝飾物品的節能環保性，經常出現高耗能、資源浪費的情況，增加環境污染。但是隨著社會的不斷進步與發展，人們對居住環境有了新的要求，更加關注建筑的環保性、便捷性。而在以低碳、綠色為基調的建筑中，善于運用各種藝術裝飾手段，注重文化創造，尊重和諧方便的理念，充分顯示設計的實用性，更能滿足使用者需求。

所以，在建筑的各個空間的建設中，要堅持綠色低碳的設計思想，嚴格遵循節能的設計規范，利用自然通風、采光和各種生態型的方法來減少能耗，從而使建筑物的內部和外部能量循環達到良性、高效、科學的狀態，既能保證建筑物的品質，又能減少能耗。

另外，相關部門還可以制定相應的獎勵措施，以促進建筑業朝著產業化的方向發展。

4.3 告別房地產依賴癥

房地產的開發重點主要是為了便于人們居住，但是實際上，房地產開發與社會經濟發展緊密相連，因此，需要注意把握房地產與經濟增長、居民消費之間的關系，實現房地產、經濟增長、消費之間的良性發展。此外，以建設和更新存量為載體的實物投資是發展投資的主要動力，而在存量流動的時代，房產稅、土地增值稅可以給當地帶來新的經濟來源。

4.4 加強對房地產行業的管控和監督

房地產行業的發展與城鎮化、地方財政、投資等諸多方面的關系十分緊密，因此，要確保住房的穩定，就需要構建一套穩定、長效運行的房地產市場體系，從而實現房地產行業的健康、持續、穩定發展。要使我國的房地產實現可持續發展，就必須加強對房地產行業的監管，以適應市場經濟的發展趨勢[4]。

加強對房地產業的監管與控制，從以下5個方面進行探討：①在土地分類方面，要有相應的規制，對于不同性質的土地，要制定相應的配套政策。②實行土地供應多元化開發機制。對于滿足特定條件的居民，就可以提出政策性住宅的申請；如果屬于國家建設項目，并滿足國家有關政策的房產，可以進行出讓。③要對城市的土地進行適當的配置，應對一線城市、二線城市的地價上漲帶來的巨大壓力，對土地進行調整，適度提高供給率，而對小城鎮來說，可以通過降低住房用地供給來減少庫存量，從而提高土地利用率。④要完善住房租賃市場管理機制，將公租房和公有房的配套率控制在一個較低的區間。⑤要積極引導各類市場主體發展，采取優惠政策，鼓勵和支持國有企業開展住房出租，推動房地產開發的多樣化發展。

4.5 制定激勵政策，引導房地產經濟轉型

在發展房地產行業時，必須以市場為導向，以推動房地產行業的發展。目前我國市場經濟發展的方針是低碳環保、綠色經濟、可持續發展，因此，各個行業都要以綠色發展為目標。

經濟的轉型是房地產經濟發展的必然趨勢，在發展綠色經濟、低碳智能的道路上，要將綠色發展融入項目的全過程，并出臺相關的獎勵措施，以促進房地產行業的發展，促進經濟的發展。在采取獎勵措施時，應不斷優化和完善住房市場的組織形式，并以獎勵制度來吸引更多的開發商。而對于綠色低碳發展的房地產企業，將會在利息上予以適當的優惠；在消費者層面，要加大綠色住宅的推廣力度，使其形成低碳綠色住宅的理念，確保房地產行業與市場的協調、平穩發展。

4.6 著力構建新型智慧城市

隨著我國社會經濟的快速發展，建設新的智能都市，既是改變我國發展方式的一種有效方式，也是推動我國高質量發展的重要支撐。所以，在我國市場經濟的發展進程中，建立能夠促進我國經濟快速發展的新型智能都市，是一種行之有效的途徑。建設新的智能都市，必須以人為中心，發展新的思想，利用先進的信息化技術，加強對數字經濟的利用，對現有工業進行持續的升級，改善城市的公共設施，從而提升人民群眾的幸福感。

在智能建筑領域，智能建筑的發展離不開現代化信息、智能、大數據等先進技術的支持，而智能建筑技術的應用，使建筑智能化、人性化、科學化、時代化，對于建立智能建筑具有重大意義。建設智慧城市要做到：①在智能建筑建設中，利用信息技術的優點、創新的方式使建筑具有嶄新的形態，從而使建筑得以永續發展，給市場的發展帶來新的活力。②要在現有的基礎上，以已有的資料為依托，建立高效、快速、安全的新型資訊基礎架構，以提升公共基礎設施的服務水平。③要充分利用國家的政策導向與支持功能，對各地區的房地產行業進行對比與重組，進而發展出有自己的特點的智慧行業，促進新型智慧城市的發展。④要不斷探索和規范城市的投融資機制，積極探索各種方式、渠道，積極引導社會資本參與智能城市的建設，從而推動新的智慧城市的發展[5]。

5 結語

市場經濟條件下的建筑市場與房地產行業的協作是市場經濟發展的必然結果，雙方在探索中互相協作、互相推動，尋找合理而有效的途徑。本文從當前市場經濟條件下建筑業與房地產市場發展的問題入手，從不同角度對建筑市場和房地產市場的發展戰略和方法進行了論述，以期對我國建筑業和房地產行業的發展起到一定的推動作用，從而實現建筑市場和房地產市場的最大效益。