上海郊縣地區開展基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)的探討

顧宗源

(1.上海市金山區財政局，上海 201504;2.申萬宏源證券有限公司，上海 200031)

2020年，國家印發了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》等文件，正式啟動公募基礎設施REITs試點。基礎設施REITs是基礎設施投融資機制的重大創新，是我國金融供給側改革的重要抓手。

對于貫徹落實黨中央重大戰略部署、促進高質量發展，切實防范系統性債務風險，有效降低實體經濟杠桿，提升我國基礎設施領域市場化水平、廣泛吸引社會資金，完善儲蓄投資轉化機制、提高直接融資比重、提升資本市場服務實體經濟質效等，都具有十分重要的意義和作用。

1 REITs基本情況及已發行項目情況

1.1 基本情況

基礎設施REITs是在證券交易所公開發行交易，通過資產證券化方式將具有持續、穩定收益的存量基礎設施資產或權益，轉化為流動性較強的、可上市交易的標準化、權益型、強制分紅的封閉式公募基金。基礎設施REITs的實質是成熟基礎設施項目的上市，類比于股票IPO過程，是存量資產的盤活。

基礎設施REITs也是國際通行的大類配置資產，具有流動性較強、分紅比率高、收益相對穩定、資產安全性較強等特點。

同時，基礎設施REITs能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看其有利于廣泛籌措項目建設資本金，降低總體債務風險，是穩定投資、補齊短板的有效金融工具；長期看其有利于完善居民儲蓄轉化投資機制、降低實體經濟杠桿、健全法人治理結構、推動基礎設施領域投融資市場化、規范化健康發展。

根據中國證監會發布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》和配套業務規則，標準交易結構為基礎設施REITs(公募基金產品)—專項計劃(資產支持證券，簡稱“ABS”)—基礎設施項目公司(SPV)的三級結構。

即由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金，經中國證券監督管理委員會注冊后，公開發售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施REITs業務。

1.2 已發行項目

第一批國內公募基建REITs于2021年6月21日上市，截至2022年2月滬深兩市共有兩批一共11只產品上市交易，總市值超過400億元，流通市值超過127億元，第二批兩只REITs建信中關村和華夏越秀高速也已經于2021年12月17日上市交易，具體項目情況如表1所示。

表1 已上市REITs產品原始權益人情況

其中項目基礎資產包括交通基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施等，原始權益人包括地方國企、央企、外企，項目簡要介紹見表2。

表2 已上市REITs產品項目資產簡介

續表

基礎設施REITs上市以來表現良好，整體有較大漲幅，截至2022年2月，總體都在不到一年的時間里上漲了50%左右，相比同期的股債等其他資產，表現亮眼，進一步吸引了關注度。詳見圖1。

根據國家發展和改革委員會《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資〔2021〕958號)、國家發展和改革委員會辦公廳《關于建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目庫的通知》(發改辦投資〔2021〕35號)、國家發展和改革委員會《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(發改辦投資〔2020〕586號)、中國證券監督管理委員會《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)、中國證券監督管理委員會《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(中國證券監督管理委員會公告〔2020〕54號)等國家關于基礎設施REITs的重要政策要求，相關基礎設施REITs發行必須滿足以下幾點。

建立制度化、規范化的巡視檢查制度，并明確巡視檢查的重點范圍、重點環節和重點內容以及檢查方式，建立健全巡查觀測記錄、分析、報告、處理、存檔等一整套規章制度，對于落實入海水道工程的管理責任至關重要。

第一，基礎設施REITs試點不限區域。重點支持位于京津冀協同發展、長三角一體化發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質量發展等國家重大戰略區域，符合“十四五”有關戰略規劃和實施方案要求的基礎設施項目。

圖1 公募基建REITs指數成立以來漲幅超過50%

第二，基礎設施REITs試點行業范圍主要包括交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房8大行業，以及探索在具有供水、發電等功能的水利設施，自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施開展試點。

第三，80%以上的基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額。收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。原始權益人通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家相關產業政策，鼓勵將回收資金用于本地區新的基礎設施和公用事業及民生類項目建設，重點支持補短板項目，形成“融資-投資-退出”良性循環。

2 園區資產概況

現代產業園是城市產業結構的重要構成，集新產業、新體制、新技術、新經濟為一體的創業中心和經濟單元，具有生產高效化、技術集約化、管理企業化、節能環保化、功能多樣化、效益最大化等特征。上海郊縣地區產權類項目儲備豐富，有莘莊工業園區、嘉定工業園區、青浦工業園區、金山工業區等大型工業園區。

目前，上市的有6個產權類項目，其中4個產業園、2個倉儲物流項目。從規模上看，產權類REITs平均規模為28.60億元，其中發行規模最大的為中金普洛斯，為58.35億元，也擁有最大的可租賃面積70.76萬平方米，發行規模最小的為華安張江光大，為14.95億元，可租賃面積也最小，為4.35萬平方米。從地域分布上看，五個REITs基礎設施資產僅集中在一個城市，且4個位于一線城市，顯示出REITs對地域要求非常高，當然也保證了項目的優質性。

中金普洛斯擁有的資產數量最多，分布也最分散，分布于國內不同區域的5個城市，近年來出租率基本保持穩定增長的態勢。其中有4個REITs最近幾年的平均出租率超過了90%，接近或超過了美國工業REITs的平均出租率水平，其中兩個倉儲物流類項目的出租率最高，紅土鹽田港和中金普洛斯出租率分別為99.67%和97.13%；其次為建信中關村和華安張江光大，分別為94.75%和92.64%，博時蛇口產園和東吳蘇園產業相對較低，分別為85.95%和78.00%，對應著這兩個項目相對較低的溢價率。疫情期間，由于采取了減租等舉措，出租率未出現明顯下滑，反而有所上升。

從4個REITs公布的兩個季報的出租率來看，兩個季度的出租率保持了穩定，華安張江光大已經100%滿租。一般而言，出租率高說明基礎設施資產運營較好，市場對總資產的需求較大，保證了未來REITs現金流的穩定性，并且對年租金保持穩定的上漲幅度提供一定的保證。

3 意義及建議

基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。

短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。目前，北京、成都、上海、蘇州、廣州、南京等城市均出臺相關政策支持基礎設施REITs的發展。詳見表3。

表3 部分城市和地區出臺REITs相關政策情況

上海郊縣地區歷史債務包袱重、可統籌財力偏少，重點項目建設資金投入多，疊加今明兩年市區全域無隱性債務要求，各地區亟待新增資金用于建設。現階段REITs項目涵蓋倉儲物流、垃圾處理、污水處理、數據中心、產業園區、保障租賃房、5A景區等民生重點領域。

支持REITs發展有利于盤活存量資產，優化債務結構，拓寬重大項目建設融資渠道。有利于建立起企業參與、引導基金、資產運營、戰略跟投退出等REITs業務生態鏈，有利于形成基礎設施投融資循環新渠道。

為此筆者給出以下建議。

第一，地區層面成立推進基礎設施REITs產業發展工作領導小組，加強對全區基礎設施REITs產業發展的統籌協調和組織推進，建立項目申報發行綠色通道，完善土地、規劃、財稅、人才等支持產業發展的配套政策，指導各街鎮(工業區)各部門統籌開展基礎設施REITs工作。

第二，加快培育孵化一批權屬清晰、收益穩定、特色突出的優質基礎設施項目。建立基礎設施REITs項目儲備庫，加強項目謀劃、遴選、申報、發行、運營等全過程服務，形成“試點一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動實施機制。

第三，加大區屬國有企業基礎設施優質運營資源整合力度，提高區屬國有平臺公司運營能力，加快向基礎設施專業運營商轉型。鼓勵市屬國企在我區設立基礎設施專業運營機構，鼓勵其通過出資入股、收購股權、相互換股等方式加強與區屬國有企業合作。支持具備條件的民營企業開展基礎設施專業運營。

第四，積極探索通過“PPP+REITs”方式盤活存量資產，完善PPP項目社會資本股權退出、參與方責權利承繼、合作協議調整等配套制度，在確保項目權責明晰、運營穩定、風險可控的前提下，圍繞垃圾和污水處理等重點領域，鼓勵符合條件PPP項目開展基礎設施REITs，形成投資良性循環。

第五，探索設立Pre-REITs基金推動我區國有資本進一步發展。以國有資本投資基金為主體，引入社會資本，選擇及并購優質底層基礎設施項目，通過運營管理、提質增效等平臺化運作，最終通過發行基礎設施公募REITs進行退出，從而提升金融服務實體經濟效率。

特別是針對園區類資產通過基金模式，將形成對園區運營主體不斷提升項目管理與服務水平的“倒逼機制”，從單純獲取物業租金收入的低附加值模式升級為收取運營管理費的高附加值模式，從傳統的房東轉變為社區商業運營管理供應商，商業模式實現了優化，邁出了轉型升級的關鍵一步。