過戶給兒子的“學(xué)區(qū)房”，能要回嗎？

◎文/廣西普法

案情回顧：為讓孫子上名校，爺爺過戶學(xué)區(qū)房

老李有一套位于天河區(qū)的房產(chǎn)，位于一所知名小學(xué)的招生地段內(nèi)。為了讓孫子陽陽（化名）能順利入讀該知名小學(xué)，老李于2012年將房子以買賣的形式過戶到兒子小李（也即陽陽的爸爸）名下，使小李成了該房的唯一產(chǎn)權(quán)人。

父子倆雖簽訂了買賣合同，但是小李實(shí)際并未支付房款。不久，小李通過變更登記，在涉案房屋上加上了妻子吳女士的名字，將房屋產(chǎn)權(quán)登記變更為夫妻共有，理由是吳女士是老師，對(duì)入學(xué)政策更為了解，她認(rèn)為房子加上自己的名字，能讓陽陽更有把握入讀該“名校”。

2018年，老李到法院起訴兒子兒媳，要求確認(rèn)房子的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，并拿出了一份他與兒子小李簽訂的《協(xié)議書》，《協(xié)議書》載明因陽陽讀書入學(xué)需要，老李暫時(shí)將房屋更名至小李名下，但小李無權(quán)更改房屋的屬性，無權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，房產(chǎn)仍屬老李所有。

小李對(duì)老李提出的主張沒有異議，但其妻子吳女士稱，小李自愿將房子的部分份額贈(zèng)與她，老李是知情的。現(xiàn)在，她與小李感情生變擬協(xié)商離婚，老李此時(shí)起訴索回房子，實(shí)質(zhì)是與小李惡意串通，意在損害其財(cái)產(chǎn)權(quán)益。吳女士還提出，當(dāng)時(shí)他們一家三口都住在涉案房屋，戶口也在該房，按照入學(xué)政策，陽陽可以直接報(bào)名入學(xué)，而且陽陽也不是必須入讀該“名校”，因此老李提出房屋過戶是為了陽陽入學(xué)而產(chǎn)生的借用關(guān)系這一說法不能成立。

法院判決：涉案學(xué)區(qū)房是借用，非贈(zèng)與或買賣

天河法院審理后認(rèn)為，本案中，老李雖然將房子以買賣名義過戶給小李，但小李、吳女士實(shí)際上并未支付房款，且老李將房子過戶后，仍一直與小李一家共計(jì)四口人一起在該房居住生活并繳納相關(guān)費(fèi)用。

結(jié)合房子過戶時(shí)間、小孩入學(xué)時(shí)間及天河區(qū)當(dāng)時(shí)的入學(xué)政策等，可以推定老李將房子過戶給小李，以及小李將房子加上吳女士的名字，是為了解決小孩的入學(xué)讀書問題，是出于借用房子的目的，而非贈(zèng)與或者買賣。同時(shí)，小李與吳女士之間的微信對(duì)話記錄可證明，吳女士并未將涉案房產(chǎn)視作夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其知曉房子過戶的實(shí)際原因并非基于贈(zèng)與的意思。因此，老李訴請(qǐng)確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸其所有并要求小李、吳女士將案涉房產(chǎn)過戶至其名下，理據(jù)充分，應(yīng)予以支持。

最終，天河法院判決確認(rèn)房子歸老李所有，小李和吳女士配合老李辦理房產(chǎn)所有權(quán)人變更登記手續(xù)。吳女士不服，提起上訴，二審法院認(rèn)為一審判決并無不當(dāng)，駁回上訴，維持原判。

老人們?yōu)榱藢O輩的入學(xué)問題，將“學(xué)區(qū)房”過戶至子女名下，體現(xiàn)了對(duì)兒孫的愛。子女應(yīng)感恩父母的無私付出，若雙方有關(guān)于房產(chǎn)過戶性質(zhì)的約定，子女也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)守約定。老人們?cè)谙騼号^戶房產(chǎn)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際目的做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

說明房子過戶的目的（如為孫輩入學(xué)需要等），兒女只是借用或代持，明確所有權(quán)仍歸老人所有，且老人仍有權(quán)在該房屋居住，并明確房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回老人的條件和時(shí)間等條款。

為防止房子被“悄無聲息”地二次處分，老人可在房產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)，以購房款為債權(quán)標(biāo)的，抵押權(quán)人為老人，抵押人為兒子、兒媳/女兒、女婿，這樣可使老人的權(quán)益有更充分的保障。