房地產企業財務風險分析及防范措施

張巧華 銀川博冠房地產開發有限公司

一、引言

在市場經濟體制下，企業都會面臨一定的經營風險、財務風險。特別是財務風險，其能夠反映出一個企業風險防范能力與財務狀況。如果企業想要在激烈的市場環境下健康、可持續地發展下去，就必須提高對財務風險的重視程度，積極采取風險防范手段，確保房地產企業能夠在競爭激烈地環境下謀求發展。本文就房地產企業在復雜的市場環境下的財務風險進行分析，并提出了相應的解決房地產企業財務風險的對策。

二、、財務風險的形成原因

(一)導致風險產生的外部因素。

自然界的變化是任何企業所無法抗拒的，例如，地震、海嘯、臺風等自然災害將對房地產企業生存與發展產生巨大的影響。再如，房地產企業債務人意外死亡，也將造成應收賬款成為壞賬，增加房地產企業財務風險。

一些如銀行借款利率調整、行業限制政策出臺、國內外鋼材價格波動等均將會對房地產企業產生巨大的影響，如果房地產企業無視這些政策的出臺，還會增加房地產企業的法律風險。

市場環境包括國外市場環境與國內市場環境，環境的變化將影響到房地產企業財務風險的大小，例如，在市場環境平穩的時候，企業的收益比較可觀，財務風險也較小；反之，企業財務風險就會隨之增加。如利率變動會對企業有很大的影響，如果房地產企業沒有足夠的資金用于支付增加的利息，將增加企業的財務風險。

(二)導致風險產生的內部因素

房地產企業管理者專業勝任能力、投資分析判斷能力將對房地產企業發展產生深遠的影響。例如，當房地產企業管理者未樹立財務風險意識時，一旦產生重大風險，房地產企業則無法及時應對，會使房地產企業陷入經營困境，甚至是導致企業破產、清算。

房地產企業由于規模與資金量較大，且經營地域及樓盤項目較多，常常會由于信息無法有效、快速地在內部傳遞，使房地產企業財務信息與業務數據出現較大的差異，最終還會造成房地產企業管理層因使用了錯誤的信息而造成企業決策失誤，增加房地產企業的財務風險。因此，房地產企業財務信息透明化程度、傳遞速度直接影響著房地產企業財務風險的大小，它是房地產企業管理層作出決策、業績考核、財務分析的重要基礎。

三、目前房地產企業面臨的主要財務風險

(一)房地產企業自身存在的高風險

房地產行業自身具有投入資金量大、收益高且周期長等特點，而且房地產企業在經營中會受到來自內、外部各種因素的影響，這些都使房地產企業財務風險較其他行業更高。同時，房地產企業為了降低財務風險必須保有一定數量的資金用于日常經營、特殊經濟業務，避免資金出現缺口而增加房地產企業財務風險。

(二)高負債運行增加房地產企業財務風險

資產負債率是指期末負債總額除以資產總額的百分比，是反應企業財務狀況的一項重要指標，它對企業未來的發展具有重要的作用。由于房地產企業從拿地到房屋開發再到商品房銷售需要經過漫長的過程，期間需要房地產企業投入大量的資金予以保障，這就造成房地產企業資產負債率過高，個別的房地產企業負債率達到了70%甚至以上，這樣將極大地增加房地產企業財務風險。

(三)缺少資金支持所造成的財務風險

房地產企業對資金流的需求較任何企業都要大，它是決定房地產企業能否繼續開展業務的關鍵，如果企業資金流出現問題且融資能力較差，則房地產企業財務風險就會不斷增加。加之一些房地產企業不關注對資金的日常管理工作，往往導致資金鏈非常緊張，稍不控制就會出現財務危機。因此，良好的資金流及管理制度，是確保房地產企業不斷降低財務風險的關鍵因素。

四、房地產企業在財務風險管理與防范中存在的問題

(一)房地產企業投資決策缺少風險防范意識

房地產企業一旦在某個項目上獲得較高的收益后，就會主動將大量資金投入到新的樓盤或其他行業項目上，但投資決策一旦失誤，將造成房地產企業面臨極大的財務風險。一是個別房地產企業未對投資方案進行可行性分析、論證；二是房地產企業在多元化投資后，沒有足夠的資金作為支撐；三是房地產企業內部缺少投資項目相關專業人才；四是個別房地產企業管理層一味地追求短期經濟效益，沒有制定可行的長遠規劃與戰略目標，未能從長遠的角度作出投資決策，使房地產企業無法健康、可持續地發展。

(二)房地產企業管理者及財務人員未樹立正確的風險防范意識

許多企業管理人員對風險認識不到位，是產生財務風險的重要原因之一，他們不愿投入更多的時間去研究和探索管理方面的問題，只是按部就班的處理日常事務。一些財務人員只掌握基本的會計核算技能，沒有學習并掌握大數據分析、管理會計應用、預算管理與績效考核、財務分析相關知識，無法為房地產企業管理層提供有用的決策數據與信息。

(三)房地產企業內部控制未發揮應有的風險監控作用

目前，多數的房地產企業管理層對內部控制工作十分漠視，未能通過建立科學的內部控制來達到對資金監控的目的，這也是增加房地產企業財務風險的重要原因。目前，多數房地產企業內部控制中存在如下問題：一是未能通過不相容崗位分離、授權審批等內控手段對資金進行有效的監控；二是內部控制未能對房地產企業建筑材料、固定資產進行有效的管理，造成實物資產賬實不符；三是內部控制未能通過內部審計、績效考核對房地產投資項目及資金回收情況進行監控，不斷增加房地產企業財務風險。

(四)房地產企業預算管理混亂

房地產企業從拿地到開發再到商品房銷售需要經歷很長的時間，這就需要房地產企業投入大量的資金進行運作和周轉，而此行業還具有建設周期長、資金投入時間長、項目可控能力差等特點，因此，對房地產企業資金預算管理工作提出了較高的要求。而目前，一些房地產企業對資金預算管理不重視，具體表現在：一是預算指標不符合實際。房地產企業在編制預算指標時，沒有針對市場行情、國家政策、建筑材料價格變動等因素對指標進行修改，造成房地產企業在預算執行中出現較大的差異，由于預算與實際出入較大，增加了企業內部預算隨意調整的幾率。二是預算執行與監管不到位。房地產企業各業務部門在具體執行預算指標時，由于對預算管理的忽視，沒有按照預算指標辦理資金支付，部門領導隨意增加項目預算，無法真正發揮預算管理工作的監控、規范作用，使房地產企業資金使用效率不斷下降。

(五)房地產企業成本管理不到位

房地產企業在拿地、建設開發、銷售等各個環節均需要付出一定的成本，成本管理的效率與水平，不但影響著房地產企業經濟利益能否實現，還體現了房地產企業整體的競爭水平與經營理念。目前，一些房地產企業在成本管理中仍然存在一些問題：一是成本管理觀念落后。個別的房地產企業成本管理依然停留在對施工項目成本的事后管理階段，沒有通過預算成本管理、定額標準等方式對施工項目成本進行事前與事中監控。二是成本控制方法缺少創新。個別房地產企業成本管理工作主要依靠財務人員主觀判斷，沒有通過制度創新，形成系統性的成本控制標準體系，使各個施工項目成本管理工作缺少統一的規范流程、考核標準。

(六)資本結構不科學，流動資金周轉速度緩慢

一是個別房地產企業一味地追求新開盤樓盤的建設、土地摘牌，不惜以較高利率水平向金融機構或同業進行拆借，使房地產企業長期處于高資產負債率下運行；二是盲目賒銷，沒有對賒銷客戶進行足夠的資信調查，增加了應收賬款壞賬風險；三是未對資金進行科學、規范的日常管理，造成資金支出浪費、混亂，不但降低了資金使用效率，還增加了內部貪污舞弊行為發生的概率。

五、提高房地產企業財務風險防范能力的具體措施

(一)經營決策應進行嚴格的論證、分析

一是房地產企業在籌資方面，應合理地制定籌資方案，并充分考慮企業未來的資金流入量、資產可變現能力，從而降低企業財務風險；二是在房地產企業投資方面，對擬投資項目類型、行業前景應進行廣泛、深入的調研、分析、研判，避免投資項目失利而增加房地產企業財務風險；三是房地產企業可通過制定集體決策審議機制、成立決策審核小組等方式，對房地產企業每項重大經營決策進行充分的可行性分析，避免因房地產企業管理層個別領導盲目投資而造成經營失利，最終導致財務風險。

(二)促使房地產企業管理層及財務人員樹立風險防范意識

一是企業管理層應提高對財務風險重視程度，通過制度建立、內部宣傳，督促企業業務部門、工作人員學習財務風險防范知識，在內部樹立起正確的風險防范氛圍。二是將財務風險管理工作作為考核中層干部績效發放的標準，調動起業務部門、工作人員參與財務風險管理工作的積極性。三是財務管理層應向財務人員宣傳不同財務風險內容、產生的原因，使財務人員能夠對財務風險存在的必然性及增強風險防范能力形成一定的共識，這樣才能確保財務人員在日常工作中能夠主動發現風險，并采取相應措施積極地防范風險發生。企業管理層應對財務風險加強重視，減少依靠個人經驗或者主觀判斷進行財務決策，應該不斷提高自身的財務綜合素質和專業技能水平，根據企業的實際狀況做出更全面更科學的財務風險決策，同時要注重對財務人員的儲備和培養。

(三)通過內部控制制度監控企業財務風險

現代企業制度及管理會計理論均要求企業應重視內部控制制度的作用，通過內部控制措施來實現降低企業財務風險的目標。因此，房地產企業管理層應重視內部控制，通過建立科學合理的內部控制制度，從而達到對資金監控的目的，并督促各業務部門積極參與內部控制工作當中。同時，房地產企業應通過授權審批、不相容崗位分離、內部審計等措施強化對資金的監管及決策流程，降低房地產企業財務風險。

(四)房地產企業應加強預算管理

預算管理是現代化企業的制度和管理得以更好實施的重要手段，房地產企業通過預算管理可以將有限的資源在內部進行合理的分配，并通過對預算執行結果進行分析，可以幫助房地產企業管理層改善管理流程、提高管理效率。同時，房地產企業通過實行全面預算管理制度，幫助管理層預測未來潛在的財務風險，為管理層人員在面對風險防范時提供更理智的判斷。例如，房地產企業在生產經營過程中，應把銷售預算、成本預算、資金預算作為預算管理重點，通過預算指標對房地產企業資金收支、投資項目、籌資方案進行規劃、安排。房地產企業在對某樓盤項目進行預算時，財務部門應先對土地出讓金、開發前期費用、相關稅費進行預算，為房地產企業管理層判斷投資項目是否可行提供進一步的依據，為下一步籌資、投資、項目開發提供預算基礎。此外，在房地產企業資金預算管理方面，財務部門應通過制定詳細的成本預算指標，來對房地產企業各項費用支出進行監控，不斷提高房地產企業資金使用效率。

(五)房地產企業應強化成本監控

房地產企業成本管控直接影響企業的經濟利益，并對房地產企業制定商品房銷售價格、預算考核、財務分析、政策制定產生重要的影響，成本管理已經成為房地產企業財務管理中的重要組成內容。首先，房地產企業成本管控不是一味地減少材料、人工投入量，而是要在保證施工質量、服務質量的前提下，樹立正確的成本節約意識；其次，在樓盤項目開發前期，應對成本項目預算進行科學的設置，在樓盤開發建設過程中應對材料投入、人工費用等成本支出進行全程監控。在房地產開發過程中，企業財務人員應制定明確的成本控制目標，通過實時對成本進行監控，確保成本預算與實際支出相符。同時，房地產企業應成立內部審計機構，定期對房地產企業內部控制、成本與預算管理、會計核算等工作進行監督審計，及時發現房地產企業存在的潛在風險。

(六)優化資本結構及強化流動資金管理

房地產企業在融資前應確定合理的資本結構，通過創新融資渠道來降低房地產企業資產負債率，使股權資本與債務資本之間實現平衡，以達到降低房地產企業財務風險的目的。同時，房地產企業應強化對資金的日常管理。首先，房地產企業應建立、健全內部控制制度，通過內控制度來規范企業資金收支流程、提高資金使用效率；其次，房地產企業應強化對應收賬款的管理，通過信用審批、催收管理等措施來降低房地產企業壞賬風險，從而降低房地產企業財務風險；最后，財務部門應對關聯方單位占用房地產企業資金情況進行輔助登記，及時地向管理層匯報關聯方借款情況。此外，房地產企業財務人員應通過網絡、手機等媒體及時了解本行業相關政策方針、稅收優惠，并關注銀行金融機構利率變化情況，合理地在證券市場、金融機構舉債方式之間作出選擇，使房地產企業保有科學、合理的資本結構，不斷地降低房地產企業資本成本與財務風險。

六、結語

綜上所述，在激烈的市場競爭中，房地產企業都會面對極大的財務風險。房地產企業應對自身的財務風險分析與防范措施進行深入的研究，提出優化房地產企業的財務管理制度，增強財務管理人員的行業財務風險意識，做出更全面的財務決策，提升企業在面對激烈的市場競爭中的生存能力，實現企業既定的預期目標，從而推動企業向更好的方向發展。■