基于BIM 的新建房屋建筑設施管理

譚耀棠

（廣東鈞信建設管理有限公司，廣東 佛山 528100）

1 新建房屋建筑設施管理的內容

在新建房屋建筑設施進行管理的過程中，所涉及的內容是非常豐富的，其中包括用戶管理、空間管理以及財務管理和運行管理。在對用戶進行管理的過程中，需要詢問用戶的感受、使用者的滿意度以及使用者的參與等等；在對空間進行管理的時候，主要是把重點放在對空間利用、空間分布以及內部設計和配套設備進行管理上；在對財務進行管理的時候，主要是把重點放在設施的購進、出租的回收以及拆除重建等和財務關系比較密切的方面；在對運行進行管理的時候，主要是對新建房屋的建筑物與構造物、建筑設備以及建筑環境進行管理[1]。圖1 為建筑智慧建造。

圖1 建筑智慧建造

2 BIM 技術概述

BIM 是近年來新興的一種技術，主要是將其運用于工程的設計、建造以及運營和維護等階段的管理工作上，BIM 是一種數據化的工具。BIM 能夠對工程的數據化以及信息化進行構建，形成一個模型，與此同時在對工程建設的過程中，BIM 能夠對工程的數據信息進行傳遞與共享，這樣一來就能夠減輕工作人員以及技術人員的工作壓力，，將建筑工程管理的整體效率提升上來，同時也能夠在一定程度上節約成本，保證工程的質量，建筑信息管理中的應用如圖2 所示。

圖2 建筑信息管理中的應用

3 BIM 技術在新建房屋建筑設施管理中的必要性

在對新建房屋的建筑設施進行管理的時候，信息的移交問題以及需要處理的新數據的問題都需要由BIM 技術在對其進行處理。當今，有很多企業的移交數據的工作的效率是比較低的，導致這樣的原因的是在搜集相關的設施信息的時候，兼容性以及數據的形式不一致導致的。將相關的數據移交完后，將數據的形式統一起來會消耗大量的時間，使得設施管理的工作效率比較低。另外，因為建筑行業的不斷發展，建筑的設施也在隨之發生著變化，在這個過程當中，會有很多的設備信息數據產生出來。之前的僅僅是依靠人工操作的新數據的變更有著比較大的隨意性，而且在對這些新的數據進行輸入的過程當中會出現數據誤差，進而能夠在很大程度上把設施管理的效率降低。BIM 技術能夠對工程構建一個虛擬的三維模型，利用虛擬化以及數字化的技術，為工程的建設以及設備的管理提供一個完整的信息庫，對相關的數據進行形式上的統一，對相關的數據信息進行實時的更新，進而提高新建房屋建筑工程設施管理工作的效率，為此也能夠提供充分的技術上的支持。由此可見，在新建房屋建筑設施管理當中運用BIM 技術是非常必要的[2]。

4 新建房屋建筑設施管理信息的問題

4.1 設施管理信息移交

在對新建房屋建筑進行施工的時候，相關的企業要標注對應信息，這樣可以使得客戶更好的了解到施工的相關信息以及自己房屋建筑的基本過程，確保詳細信息能夠讓業主獲取到。然而，有很多企業不能夠收集完善的信息，更不能夠做到信息良好的存檔，甚至有些企業在信息的兼容性以及數據的存在形式方面有著比較嚴重的問題，這就會在移交信息的時候出現問題。還有一些不正規的企業不能夠對相關的信息進行完整的存儲，業主不能夠得到自家房屋的建筑信息，這就會使得業主不相信建筑的安全性能。另外，有些企業收集到的信息以及數據和建筑設施的信息難以核對，不能夠滿足實時共享的要求，甚至會存在收集假信息的行為，致使信息移交的時候出現較多的問題[3]。圖3 為建筑工程管理系統平臺技術方案。

圖3 建筑工程管理系統平臺技術方案

4.2 新數據處理

近年來，隨著經濟的不斷發展，建筑設施也在愈加完善，在這樣的環境背景下，相關的企業單位就需要修改之前存儲的設施管理信息，如果不對其進行及時的修改，在對相關的數據進行處理的時候就會出現新問題。因此管理人員需要結合實際情況對之前存儲的文檔以及相關的信息數據進行重新修改，信息的修改量會越來越大，因此隨意性也就會變大，信息的準確性就會降低，越來越遠離實際，而且其中的信息是非常多的，如果隨意對其進行修改就會導致信息的失真，工作人員的工作也會變得復雜。但是之前的信息數據已經不能夠對數據處理的相關要求進行滿足，就需要由現代信息新技術來替代，這樣就能夠在很大程度上增加信息輸入的準確性。促進新建房屋建筑設施管理正常有序開展[4]。

5 新建房屋建筑設施管理中BIM 的具體應用

BIM 技術在新建房屋建筑設施管理中的應用主要是體現在不同的管理內容的應用以及數據的交互上。

5.1 用戶管理

在對新建房屋建筑設施進行管理的時候，在對用戶進行管理的時候，主要是了解相關用戶對新建房屋的需求以及對房屋的一個反饋，在此基礎上也會對房屋運營階段的一些相關的數據進行處理。BIM 既是對客戶進行服務的一項先進科技技術，也能夠服務于相關的管理人員。其突出的特點就是能夠利用三維數據模型來協調以及調動相關的工作人員，進而促進對建筑設施的管理。

5.2 空間管理

在新建房屋建筑設施管理當中，空間管理主要是對新建房屋的建筑結構有一個基本的了解。新建房屋在空間上以及一些建筑設施上的管理主要是依靠BIM技術當中的移交文件的功能；再就是要結合實際情況對新建房屋在空間上的利用進行規劃。對空間的管理工作是一項重點內容，根據BIM 技術能夠將新建房屋的基本概況展現出來，使得業主或者是使用者了解到自己房屋的基本戶型，能夠為其設施提供一定得參考。BIM 技術可以將新建房屋的空間信息數據通過信息移交的方式傳遞到業主或者使用者手中，降低使用的難度，幫助他們更好的利用新建房屋的空間，能夠對各類設備設施進行合理布置，提升空間利用率[5]。

5.3 財務管理

財務上的管理主要是對相關人員的信息、建筑的概況以及建筑的平常的收入以及支出信息。相關的管理人員的信息主要是來自后期的設施運行過程中進行輸入的；建筑的概況主要是將重點放在新建房屋不動產經營信息上，來自于決策階段移交的文件上；平常的收入以及支出數據主要是來自于建筑運營過程當中的信息錄入。新建房屋建筑建設整個周期都離不開財務信息，因此業主層的BIM 模型需要保證從決策到經營的各類數據的隨時更新上，進而使業主能夠更好的掌握建筑設施的財務狀況。在建筑運行的過程當中，會產生各種各樣的收入或者是支出，就像是建筑損耗以及設備折舊等，這些可以利用BIM 模型存儲的全部設備的屬性信息，同時隨時的更新相關的信息，這樣才能方便業主或使用者對財務進行管理。

5.4 運行管理

運行管理主要是對建筑外的設施、環境以及設備進行管理，可以將相關的信息分為兩部分，分別是新生數據以及進行移交之前的數據。在這其中，移交之前的數據包含了各種各樣設施的基本信息、供應商的信息以及整體建筑設備的部署情況，除此之外還有建筑性能的預防性維護、對故障進行維修、升級以及對其進行更換和設備故障的搶修等等。在BIM 模型當中，能夠根據BIM 的特有的參數化的特征為各種各樣的設施設備的運維管理與數據更新提供信息支持。除此之外，能夠根據BIM 關聯性的特征，對各個設施設備的一些傳統的數據以及位置上的數據進行相互關聯，這樣能夠在一定程度上避免相關信息的重復錄入，將信息的錄入以及管理的效率提升上來。對此需要特別說明的是，利用BIM 的三維模型可視化的特征，能夠為業主以及使用者提供建筑內的設施空間視圖，能夠方便用戶對各類設備設施的位置有一個更加明確的了解，以此來發現各種設施是否存在設備問題或者故障，真真正正的提高設施設備的預防性維護的效果[6]。圖4 為建筑設施運維管理系統。

圖4 建筑設施運維管理系統

5.5 數據交互

當前，使用最為普遍的工程數據標準是IFC，IBM技術運用于設施管理工作中的一個特點就是IFC 與可標記擴展語言XML 相互結合，這通過共各種各樣的應用程序接口能夠把相關的數據轉化成統一的XML 格式，進而保證移交的數據形式的格式是統一的，進一步提高各種數據的處理以及分析的效率。除此之外，IFCXML 的應用能夠對BIM 模型進行輕量化的處理，通過對各種各樣的設備信息所傳達的信息量進行相應的壓縮，進一步提升數據相互傳輸以及數據之間交互的效率[7]。

6 結語

總而言之，在新建房屋建筑設施管理上，BIM 技術能夠將其優勢發揮到極致。BIM 技術能夠對新建房屋建筑設施管理的內容有一個比較全面的說明，因此在對新建房屋建筑設施進行管理的時候利用BIM 技術能夠在很大程度上促進建筑行業的健康發展。本文主要對BIM 技術在新建房屋建筑設施管理上的應用進行了深入的探討。盡管BIM 技術已經有了比較廣泛的應用，但仍舊存在較多的問題，其中包括數據交互上的問題以及數據處理上的問題。如果想要利用BIM 技術提高建筑設施管理的效率，需要對設施管理的各個方面的管理進行效率提升，以促進建筑行業穩定健康發展。