房地產工程成本控制存在的問題及應對策略

劉紅勝

廣州市宏業金基建設監理咨詢有限公司 廣東 廣州 510000

就當下房地產行業來說，成本控制工作的重點是從設計、投標、施工等多個方面同時進行的一項時間跨度非常長的工作，這也意味著整個成本控制工作將會非常的繁瑣。工程預算一直是房地產公司進行成本控制的重要手段，優秀的工程預算方案能夠將整個房地產工程的整個建設流程囊括在內，但是，任何策略都有時效性，建筑行業的時間跨度長的特點，將會對工程成本控制造成非常大的影響。下文首先會對目前房地產成本控制工作存在的問題進行深入分析，進而使房地產的實際情況呈現眼前。

1 房地產工程成本控制問題

因為影響房地產工程成本控制的因素比較多，稍有不慎就會引發諸多問題，所以本文將從多個角度入手，詳細分析房地產工程成本控制中存在的問題，希望可以找到工程成本無效預防和失效控制的原因，采取有效的措施，讓實際支出總額不大于預計金額[1]。

1.1 估價不準

在招投標之前，部分施工企業（乙方）無法對招標項目進行合理的估價，其原因在于：其一，尚未確定工程量，預算人員先會衡量項目建設的可行性，判定方案是否合格，后以預估的方式，暫時劃定工程量變幅界限，進而大概確定投標價格。因為房地產項目具有一次性和獨特性，所以工程量可能會發生變化，畢竟工程量受設計變更、項目功能等因素的影響。其二，投標人不正當競爭行為。一般情況下，房地產開發商（甲方）都會以招投標的方式，選擇與之合作的對象，即供應方或建設方。部分招標人為了奪得項目的承包權，在招標過程中，采取了一些不正當的競爭方式，先獲得招標人的認可、贊許，以低于成本的報價競標，最終獲得工程項目中標，后有意的模糊自身責任，以合同漏洞為由，不間斷的要求房地產開發商增加投資額度，導致投資成本超出合同規定的成本。

1.2 錯誤認知

在以往類似的工程項目中，造價人員對成本控制存在錯誤認知，而產生錯誤認知的主要原因是造價人員的道德素養較低，自制力較弱，難以堅守職責；職業素養有待提升，非常容易在工作中犯各種錯誤[2]。另外，多數開發商對工程成本控制的認知度有待提高，片面地認為工程項目成本控制的權力應屬于施工方，開發商僅需要負責投資及提供原材料。值得一提的是：今年以來，地產業已經成功脫離低迷期，并呈現較好的發展態勢，發展空間非常廣闊，但是諸多開發商尚未發現市場、迎合市場，過于重視營銷，輕視工程建設，致使無用的支出類目增多。上述現象已經和正在影響著產業在市場的發展方向與格局。

1.3 方法滯后

雖然工程項目成本控制的方法比較多，包含：制度控制、定額控制等，但是實際施行難度都比較大，并且缺少時效性，難以較好的效果，根本無法發揮成本控制作用。也就是說：在以往的房地產工程成本控制中，造價人員所采用方法在時效性上存在滯后的問題，迫使成本控制處于被動。在以往類似工程項目中，造價人員在工程成本控制選用方法上缺少超前性，沒有將注意力放在“全過程”。如果不能通過前期預防、中期調控，僅通過被動的反饋控制方法，就根本無法突破時效“瓶頸”，永遠受制時效瓶頸。此外，多數開發商始終無法打破認知局限，跟上時代的步伐，讓技術來扮演成本控制高手，導致開展的成本控制工作與市場實際需求有較大差異。簡單地說：在信息化時代，開發商們必然會遇到信息過載和缺乏的難題，此時，他們往往會忽略掉一些關鍵信息，尤其是技術、執行、落實。例如：工程項目成本控制執行過程中，相關人員存在執行不到位、執行無反饋問題，始終無法察覺不可見的成本和風險，非常容易出現成本超額的情況[3]。

1.4 制度有待完善

截至目前，仍有多數房地產開發商在人員管理、成本控制方面采用過去的粗放式管理模式，雖然粗放式管理難以滿足長期發展的要求，但是可以在短期內有效提高產業規模，妥善解決各種問題，它足以成就企業短期的輝煌，并保持企業的發展現狀。在社會經濟宏觀發展角度，看待這一問題時，會發現粗放式管理模式在產業建設中難以發揮實質性的作用。即使明確了制度的執行要求，但在沒有狠抓落實的情況下，絕大多數員工都很難在工作中將制度內容完全落實到地，非常容易使產業發展風險加劇，最終對工程項目的實施造成不可挽回的成本損失。少數房地產開發商在企業內部并未建立起來成型的、實質性的企業制度，因此也就沒有成熟的成本控制制度。極個別房地產開放商會根據企業現狀及未來發展方向，有目的性的匹配與應用最適宜的、實踐效果不錯的成本控制制度，但是并未根據實際情況，對其進行合理的調整，嚴重阻礙企業的發展。

2 房地產工程成本控制對策

2.1 精準估價，降低項目投資建設風險系數

首先，房地產開發商需要擬定并嚴格執行獎懲制度，通過獎懲的方式，實現對清單編制人員的激勵、約束，有效提高清單質量，降低工程量漏算、多算等情況發生的概率。其次，本工程項目的企業負責人，需要提前召集造價師、招標師、風險管理師等人，對項目進行詳細的預算，對成本風險進行分析，盡可能做到精準估價，進而合理設置攔標價，有效降低成本控制中的風險。再其次，開發商企業務必要有一份清晰的、全面的、詳細的工程量清單，更好的從源頭上控制項目成本，堅決不能給投標人留下可乘之機。最后，設定擬建項目數量、技術等多個評選門檻，有目的性的去掉一些“劣質”建設單位、供應商，確保可以節省建設投資成本[4]。

2.2 加強宣傳，提高項目成本控制意識

由于影響成本控制的因素比較多，因此房地產開發商需要從企業內部入手，對成本控制進行科學、合理的把控。實現成本控制的有效途徑是：加強宣傳，以學習促成企業內部管理升級，進一步提高成本控制意識。也就是說：在房地產工程成本控制實施過程中，應以宣傳帶動學習的方式，有目的性幫助相關造價人員讓其錯誤轉變方向，進一步提高造價人員的綜合素養，降低造價人員在工作中犯錯誤的概率，有效防止和浪費投資建設成本。合理的成本控制必須要從內部和外部兩方面入手，千萬不要狹隘成本控制的思路。也就是說：成本控制不應僅針對投資建設成本，還應該包括招商、投標、人力等成本。在確有必要的情況下，可以采取增強危機感的方式，來培養員工的成本控制意識，可以是一個崗位安排2至3人，通過淘汰制的方式，從中挑選出最適合此崗位的一名員工，確保其成本控制意識非常強；也可以是加大崗位培訓的資金，以競爭上崗的方式，來提高相關人員的成本控制意識。

2.3 優化方法，提高企業成本控制成效

雖然時代各有不同，但是房地產經濟從來都同中國經濟緊密相連。市場行為的高強度競爭行為督促著房地產公司向著更加專業化發展，而房地產公司管理層更應該加強自身的專業素養，提高自身對行業動向的了解能力。房地產開發商理應爭做新時代的弄潮兒，積極引入“全過程”成本管理方式，并將其合理的應用在房地產工程項目中。也就是說：全過程控制方法需要貫穿于房地產項目實施全過程，具體是指：招投標、設計、施工、竣工結算等階段。

2.3.1 招投標階段

在招投標環節，房地產開發商應時刻要求全體員工謹記標準化原則，由清單編制人員負責房地產工程量清單的標準化核對，減少工程量變化幾率；由造價人員負責圖紙文字圖形信息的標準化對比，合理有效地控制材料的單價；由招標師負責對建設企業、供應商的資格進行審查，及時剔除不符合要求的合作對象；由風險管理師負責項目全面風險管理任務，盡可能地降低或轉移風險。在遇到造價定額信息含糊不清時，需要及時查看我國房地產工程造價實施標準，即可排除干擾、混淆信息，明晰信息，進一步提高招投標的綜合實力。基于上述情況，還可以按照房地產工程項目實際需求質量，采取綜合分包的措施，重新對工程成本報價進行評估與審核[5]。

2.3.2 設計階段

在設計環節，房地產開發商需要全面考慮下述幾項因素對成本控制的影響。幾項影響因素分別是：施工圖紙、材料選擇、技術水平、設備選型、合作商資質、占地面積等。因為我國將逐步縮減新增建設用地，所以企業全體員工都應堅持節約用地原則，實地考察擬建場地，精準掌握項目施工區域的地質信息。設計師在設計總平面圖時，必須要重點強調和顯示建筑平面形式、建筑層高等信息，還要按照因地制宜的原則，處理好建筑與周邊環境、周邊建筑的關系，有利于進一步提高企業在市場中的競爭優勢。設計師在選擇施工材料時，應優先考慮輕質材料，畢竟輕質材料具有諸多優勢。如：減輕建筑材料自身重量，節省材料運輸費用；有較好的隔音防水功效，節省裝修成本；施工簡單便捷，節約施工成本。設計師在設備選型時，應謹記經濟性、適配性、實用性原則，盡可能選擇性價比高的工程設備，實現設計階段對成本支出有效控制的小目標。

2.3.3 施工階段

在施工環節，想要有效成本控制工作，需要重點抓好、抓實、抓細以下幾方面的工作：其一，制定項目施工環節標準成本。施工環節標準成本的制定應參考相應的工程預算定額，結合市場實際情況，進行精密的計算。另外，施工環節的標準成本的制定工作，應秉承專業化、規范化的行業要求，堅持嚴謹的態度，杜絕虛假、凌亂的情況發生。其二，精準記錄支出去向，減少無用開支。其三，建立成本核算責任制度，推動全員創效。也就是說：項目總負責人需要嚴格按照規章制度行事，將任務、責任落實到個人，要求所有項目參與人員都必須要承擔起自己的職責，杜絕因責任不明而造成的經濟損失[6]。

2.3.4 竣工結算階段

在竣工結算環節，想要扎扎實實地開展成本控制工作，需要以各項功能評價為抓手。因為竣工結算環節房地產工程成本控制的形式以招投標為主，所以企業負責人需要同施工企業負責人一起就房地產工程項目的各項功能進行評分，并將其制作成數據可視化成本控制序列表。房地產工程竣工結算環節成本控制序列表，見表1。

表1 房地產工程成本控制序列表

從表1可以發現，各項目功能評分順序為降序，只有對施工環節中各項目進行科學的評價，才能有效完成房地產工程竣工結算環節的成本控制工作。也就是說：房地產開發商及諸多乙方均不可以打破合同約定的房地產工程成本，可以將其看做固定總價，通過控制竣工結算環節的成本，有目的性的縮減房地產工程所需的總造價，進而完成房地產工程成本控制方法的優化，進一步提高企業成本控制成效。

2.4 健全制度，強化企業成本管理

房地產開發商應積極國外先進的成本控制制度，在結合企業實際情況及未來發展走向，有針對性地對實踐效果不錯的成本控制制度進行合理化調整，保證其中的責任成本制度、內部成本管理制度、成本考核制度、成本責任獎懲制度內容齊全。制度健全的好處包括：規范、約束員工的行為，調動員工工作的積極性，大幅度提升執行力，有利于加強企業成本管理等等。

通過將“全過程”造價控制方法應用于房地產工程成本控制工作中，讓房地產工程成本控制制度發揮出了應有的作用，造價人員可以輕而易舉地繪制工程成本支出費用明細表，表中詳細記錄了每一筆成本支出的用途和金額，讓資金流向更清晰。房地產開發商可以全程監督資金的流向和使用，確保項目每一筆資金支出均有跡可循，降低投資建設成本風險。此外，房地產開發商的認知能力需要與時俱進，徹底打破認知局限對產業發展的束縛，提升企業運營專業化，進而專門成立專業的工程成本造價控制小組，其小組成員必須要是跨諸多領域的綜合性人才[7]。只有多元化的人才，才能將成本控制工作落實到地，使其完美融入到各個環節中，進一步加強對技術、建材價格差異、工程量變化等因素的管控，杜絕成本超支情況的出現。

3 結束語

總之，成本控制是建筑發展的重要助力，使得房地產企業在確保工程質量的前提下能夠利益最大化，并且，房地產成本管理是房地產公司重要工作內容，對房地產公司的可持續發展有著極為重要的意義。將成本控制融入房地產公司施工項目過程中，對工程施工中的物資浪費也有很大的限制作用。優秀的工程項目成本控制在一定程度上為工程建設的成本提供了基礎參考，限制了投資成本，督促著房地產公司不斷地優化自身管理模式，向著更為精細化、專業化前進，也是引導房地產企業進行良性發展的重要工作內容。