破除“賣房難”，縣城要留人

趙秀池

近日，中國各地縣城為了售房“奇招頻出”，引發關注。有的地方推出“農產品換房”活功，購房人可用農產品來付首付款，最高可抵16萬元。有的地方號召公務員和親屬帶頭買房。還有的縣城宣布：積極落實美房的干部在提拔、職級晉升、評先評優上可優先考慮，在工作調動上予以照顧。

可見，縣城“賣房難”已經成為一個現實問題。那么，這一現象背后的原因有哪些？這些鼓勵買房的措施有效嗎？　縣城“賣房難”困境的出路何在？

原因主要有三個方面。首先，收入是影響售房的根本因素，有的居民沒有固定收入，或者收入下降，或者對未來收入沒有穩定預期，是多地縣城陷入“賣房難”困境的主要原因。受新冠肺炎疫情影響，很多中小微企業倒閉，各行各業都受到不同程度的沖擊，多個工地停工停產，以建筑業為支撐的農民工也不可避免地受到影響。很多農民沒有了進大城市謀生的機會，小縣城又提供不了相應就業。而農民工大部分的購房款都是去大城市打工獲得的。其次，大部分縣城的住.　房市場目前來看供大于求，處于買方市場，各地縣城自2017年落實“房住不炒”的定位以來，通過限購、限貸等政策擠出了投機投資需求。再次，居民對于買房的觀望心理增強，買漲不買跌，當前多地房價下降，樓市低迷，因此居民的整體購房意愿不強。

當然，縣城的房地產市場仍有吸引力，住房畢竟是生活的必需品。受新冠肺炎疫情影響，租賃住房居住受很多限制」　生活多有不便，因此人們對產權類住房的需求更加強烈，另外改善性需求也在增加，有調查顯示，縣城民眾對帶院的大房子更加青睞。

另外，從全國角度來看，2021年我國城市.化率為63.98%:仍然處于城市化的中期加速階段，每年有大約1400萬人口進城。目前超大城市人口已經飽和，大城市雖然具有各種優質公共資源，對人口的吸引力很強，但生活成本較高，對于農民而言，縣城的生活舒適度更高，吸引力更大。現在縣城的生活水平提高了，農村年輕人的婚房一般也都在縣城購買，加之隨著三孩政策的推出，住房需求也會不斷埸加，因此，未來縣城的住房需求潛力不可小視。

從長遠窠看，縣城的“賣房灘”困境是一時的。縣城可以通過不斷創造宜居宜業宜游的環境，加大對教育醫.療交通等方面的投入，增強縣城的吸引力，留住人口，留住人才，滿足當地人的住房剛需與改善性需求，適當滿足大城市溢出的養老休閑需求。

從短期來看，各縣城需要采取一系列組合拳，幫助提高居民以及農民的購房能力，包括結合生育政策、人才政策發放購房補貼；調整過時的限購、限貸政策等。

更重要的是，縣城要摸清本地住房現狀，對不同的樓盤推出“一樓一策”政策，給予相應的扶持；還要根據“人地房對應”的原則，做好城鄉規劃、土地利用規劃和房地產供應規劃，處理好存量與增量的關系，一方面通過改造提升住房的宜居水平，滿足孩子上學的需求，另一方面便利年輕人能夠就近就業，這樣才能使住房供應吻合購房人的需要。蓋有人住的房子，減少縣城買房的后顧之憂，這是解決縣城“賣房難”的根本之策。▲（作者是首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長）