新時代背景下基于城市更新的廢舊廠房改造研究
——以北京懋隆文化產業創意園為例

文／李靜蕓、王德起 首都經濟貿易大學 北京 100070

引言：

我國1987年開始實行第一輪土地利用總體規劃，此時正是我國城市化的快速發展時期。其制度目標明確提出保障必要的建設用地，建設占用耕地控制在3000 萬畝左右，但是為讓建設用地總量得到有效控制。因此，在全國第二輪土地利用總體規劃中明確提出在保障重點建設項目和基礎設施建設用地的前提下，有效控制建設用地總量，通過積極引導和加強管理，促使城鄉居民點用地總規模逐步縮小。同時，《土地利用年度計劃管理辦法》中明確采取“指標控制+分區管制”的模式。該模式在第三輪土地利用總體規劃中成型。在我國土地三大類土地分類下，縣鄉級土地利用總體規劃劃分土地利用分區。其中的建設用地邊界劃定后，在允許建設區和有條件建設區內，由于前期國家土地制度采取犧牲耕地進行建設用地開發，且城市區域內土地使用權獲得曾經有過無償劃撥的形式，因此造成了土地粗放浪費現象嚴重。加之此前，我國土地的相關規劃制度較為分散，直至2020年開始國土空間規劃改革和制度體系建設階段，才以整體眼光看待規劃問題。因此，2019年中央經濟工作會議首次強調了“城市更新”這一概念，提出加強城市更新。大城市已從“增量開發”進入“存量運營”時代。存量規劃時代，要求將利用效率低下的土地進行重新規劃：將歷史遺留的廢舊廠房進行改造；老舊居民小區及老舊街道進行微更新健全社區功能，進而盤活存量土地資源，實現我國的高質量發展。此前，北京市范圍內已有多處廢舊廠房改造。對此，北京市制定出臺《北京市文化創意產業園區認定及規范管理辦法（試行）》和《關于加快市級文化創意產業示范園區建設發展的意見》兩項專項政策文件，通過面上抓規范、點上抓高端，以點帶面，提升全市文化產業園區發展水平。

1、文獻綜述

城市更新概念最早在1958年荷蘭的城市更新研討會上被提出。西方國家以清除、推倒重建等方式對城市進行的大規模整治行動，目的在于恢復其城市的經濟發展。因此產生較為嚴重的消極影響，主要包括住房資源緊張、疾病、人口動亂、貧困加劇等一系列社會問題。隨著社會經濟發展，城市更新的內涵也有所擴充，擺脫了徒有形式的大拆大建模式，融入了公眾意愿作為影響因素。至此，城市更新也不再是受限于某一單獨因素的考量而采取的整治行動，而是綜合考量社會、經濟、文化、生態環境等多維度因素后，利于城市居民生活的行為活動。國外城市更新概念及相關研究的不斷發展，為我國當下借鑒其模式對城市內部存量閑置土地的盤活利用具有重大意義。

查閱相關文獻，廢舊工廠改造為文化產業創意園區的研究主要分為以下幾個視角。首先是基于環境藝術設計視角，研究工業遺產在城市更新策略背景下的設計問題。其次是基于改造后的園區內部運營模式的問題研究，但其切入角度與本研究的關聯并不密切，因此僅作為廠房改造的相關內容進行了解，不做深入研究。此外是對城市更新項目實施滿意度的問題研究。將居民滿意度理論引入城市更新領域,對影響綜合整治項目居民滿意度因素進行探索分析。本文基于上述文獻的研究內容與結果，關注于廢舊廠房改造后，所在地塊的土地利用效率以及園區本身功能較廢舊廠房功能的比較，此外還有園區對周邊環境及人群外溢出的效益。

2、調研情況

本文對北京懋隆文化產業創意園區內及園區周邊人群進行問卷調查，實際發放問卷100 份，回收100 份。答題者為18 歲以下的問卷視為無效問卷，實際回收的有效問卷為88 份，實際回收率為88%。

2.1 調查方法

樣本的抽取采用的是分層整群隨機抽樣以及訪談記錄相結合的方式。首先對調查區域內的人群分為“園區內工作人員、園區周邊其他企業工作者及居民、園區游客”三類。進入園區對人群進行隨機抽樣，選取個體發放問卷。受疫情影響，周邊社區及企業出入受阻，因此筆者在園區周邊的多個社區隨機選擇兩個帶有底商的社區，對其周邊出入人群隨機發放問卷進行調查。為避免因個人理解偏差造成的數據誤差，保證問卷質量，各問卷均為現場發放、填答并回收的方式進行。其中回收問卷時，筆者會對園區內工作時間較長的人員進行訪談，進一步了解廢舊廠房改造為文化產業創意園區后對其造成的影響，以及對于環境變化的感受。

2.2 樣本結構

本研究中，回收的有效問卷中男女比例為43：45，基于數據取得方式為隨機抽樣，因此該樣本結構的男女比例結果仍是較為理想的，對于在研究區域內，周邊人群對改造后文化產業創意園造成影響的滿意度調查是較為客觀的。剔除無效數據后，樣本的年齡區間段集中于26 ～35歲，被調查人群的平均年齡為35.6 歲。被調查個體以園區周邊人群及游客居多，因此對于園區本身對外的影響滿意度測度是較為可觀的。

2.3 調查結果與分析

從園區內部、園區外部及園區流動人員三個維度進行園區評價。園區內部側重園區環境、園區外部側重自然及社會經濟條件變化的感受、園區流動人員則是與藝術館等場所進行比較，得出園區的體驗感數據。所有人群都對園區自身提供的功能及其外部性進行綜合分析，給出是否贊成將廢舊廠房改造的明確態度。對比不同人群的滿意度測度角度，給出該區域內，影響人們對改造為文化產業創意園的因素。并且用分析結果，給出是否達到了改善土地利用效率的目的。

對于園區內部工作人員，獲得的樣本量較其他兩類人群的樣本量較少。其作為獨立部分對該層次個體進行分析時，數據信度將受到影響，因此本部分的數據及訪談調研內容僅作為后續研究的部分參考。對園區周邊人群進行的調查，統計的數量為40 人，針對其在調查區域內停留時間、出入園區頻率以及對周邊環境變化和社會經濟變化的滿意度進行了調查。對園區游客的調查統計，有效調查數量為40 人，主要從入園頻率、來此目的、是否去過其他廢舊廠房改造的文創園、文創園與傳統形式藝術館相比較的感受等方面進行問題設計。根據實地調研所取得的問卷數據，進行廢舊廠房改造為文創園后，對原有歷史文化印記保存狀況、園區所提供就業機會、廢舊廠房園地塊土地利用率等問題的因子分析。

廢舊廠房改造后，對園區周邊居民以及園區游客進行隨機調研，根據這兩類人群對于不同方面的滿意度進行KMO 和Bartlett 的檢驗，驗證取得的數據是否適合進行因子分析。調研小組獲得的數據分析結果顯示，廢舊廠房改造后發揮作用這一量表的KMO 值為0.668，Bartlett球形度檢驗的值為0.000，小于0.05，說明效度良好，適合進行因子分析。

根據分析，因子分析一共提取出3 個因子，特征根值均大于1，此3 個因子旋轉后的方差解釋率分別是25.056%，21.157%，16.001%，旋轉后累積方差解釋率為62.214%。利用最大方差旋轉方法進行旋轉，指標對應的共同度值均高于0.4，表示指標和因子之間有著較強的關聯性，因子可以有效的提取出信息。因子得分1=0.307＊保護城市歷史發展痕跡+0.065＊提高土地利用效率+0.006＊增加公共活動空間+0.070＊優化外在形象-0.283＊提供就業機會+0.358＊普及文化藝術功能+0.481＊提供休閑娛樂功能+0.087＊創造經濟收益；因子得分2=-0.005＊保護城市歷史發展痕跡+0.382＊提高土地利用效率+0.024＊增加公共活動空間+0.036＊優化外在形象+0.558＊提供就業機會+0.020＊普及文化藝術功能-0.184＊提供休閑娛樂功能+0.395＊創造經濟收益；因子得分3=0.318＊保護城市歷史發展痕跡-0.019＊提高土地利用效率+0.518＊增加公共活動空間-0.620＊優化外在形象+0.071＊提供就業機會-0.020＊普及文化藝術功能-0.135＊提供休閑娛樂功能-0.076＊創造經濟收益。最終公式為：0.403＊因子得分1+ 0.340＊因子得分2+0.257＊因子得分3。

該部分數據進行因子分析過程中，多種影響因素劃分三種成分，根據各影響因素在不同成分下的得分，進行成分與影響因素的對應分組。成分一主要包括保護城市歷史發展痕跡、普及文化藝術功能、提供休閑娛樂功能、優化外在形象。并將該成分組命名為園區文化娛樂功能。成分二主要包括提高土地利用效率、提供就業機會、創造經濟收益三項影響因素。該成分組主要體現的是廢舊廠房改造為園區后對于社會發展的促進作用，因此命名為園區社會效益。成分三主要包括增加公共活動空間，屬于園區的公共服務功能。在對廢舊廠房改造為文化產業創意園后，園區周邊居民及園區游客對于廢舊廠房改造為文化產業創意園后所提供的三大類主要功能劃分，以及各自具體的影響因素劃分。根據最終總體得分對于三類主要功能賦予的權重來看，人們主要考量的主要是保護城市歷史發展痕跡、普及文化藝術功能、提供休閑娛樂功能、優化外在形象構成的文化娛樂功能，以及提高土地利用效率、提供就業機會、創造經濟收益三項影響因素構成的園區社會效益。

同樣的方法對廢舊廠房改造后園區周邊人群對社區的影響因素進行分析。進行KMO 和Bartlett 的檢驗，驗證取得的數據是否適合進行因子分析。檢驗結果表示：KMO 為0.947，大于0.6 以及數據通過Bartlett 球形度檢驗(p＜0.05)，說明研究數據適合進行因子分析。

廢舊廠房改造為園區后，對周邊居民的居住條件有所影響。因此數據分析表中分別對應園區周邊居民對社區居住環境改善的滿意度、對市政設施建設是否完備的滿意度感受、對基礎設施建設是否完備的滿意度感受、對周邊配套設施建設是否完備的滿意度感受、對公共服務是否完善的滿意度感受、對生活成本增加的感受、對周邊人文環境的滿意度感受、對生活便利程度的滿意度感受、對文化氛圍的感受、對商業氛圍濃厚的滿意度感受、對居住質量是否提升的感受、對公共交通的滿意度感受、對交通是否擁堵的感受、對街道是否整潔的認同度、對區域人口流量變化的感受、對民俗文化活動的感受、對綠化面積是否增多的認同度、對生態環境是否改善的認同度、居住舒適度增強的認同度感受、對園區是否拉動區域經濟增長的認同度。

因子分析一共提取出1 個因子，特征根值均大于1，此1 個因子旋轉后的方差解釋率分別是94.159%，旋轉后累積方差解釋率為94.159%，可作為主成分進行分析，及其他因子為其影響因素。

數據分析結果顯示，其因子得分1=0.050＊社區居住環境改善+0.051＊市政設施建設完備+0.051＊基礎設施建設完備+0.051＊周邊配套設施完備+0.051＊公共服務完善+0.050＊生活成本增加+0.051＊周邊人文環境改善+0.051＊生活便利程度提高+0.051＊周邊文化氛圍增強+0.052＊周邊商業氛圍濃厚+0.052＊居住質量提升+0.052＊公共交通便利+0.050＊交通易擁堵+0.052＊街道整潔+0.052＊區域人口流量增多+0.051＊民俗文化活動增多+0.052＊綠化面積增多+0.052＊生態環境改善+0.052＊居住舒適度增強+0.052＊園區帶動區域經濟發展效果顯著。從上述因子得分計算公式的權重分配來看，廢舊工廠改造為園區后，周邊居民對其改造的滿意程度受到上述因子的影響，且不同因子對于其滿意程度的影響程度差別不大。

3、結論與展望

本文以北京懋隆文化產業創意園為主要研究區域，對園區內部環境及周邊人群進行了實地調研。調研結果顯示，由廢舊廠房改造而來的北京懋隆文化產業創意園具有以下幾方面的積極作用。

首先，被調查人群表示該改造行為利于廢舊廠房歷史印記的保存。其次，該舉動提高了地塊的土地利用效率并帶來了經濟效益。再次，為周邊人群提供了多種社會功能。具體包括文化藝術教育功能、休閑娛樂功能、公共服務功能、社會保障功能等。最后，根據居民的居住環境影響的因子分析結果，認為諸多因子均對園區改造滿意度產生影響。因此，在后續城市更新推進過程中，采取類似的廢舊廠房改造等行動，需要對周邊人群關注的影響因素進行全面考量，照顧到人群的生活環境是否發生改變，以及改造后能夠為人群提供的功能是否能夠滿足其日常需求。

城市更新政策的落實，不應該是形式上的響應，更應該是以人為本，從城市居民的所思所想出發，解決生活中存在的實際問題。對廢舊廠房改造的方式進行閑置土地資源的盤活利用，提高區域內經濟效益，提供多種社會功能及公共服務得到了周邊人群及園區游客的認可。借助原有工業痕跡的微改造，既實現了城市內部存量土地的優化利用，又轉換了內部的空間功能，同時向園區外部產生外溢效益。一舉多得的改造行動促使城市更新在高質量發展的時代具有重大引領意義。借助對廢舊廠房改造的調研數據，感受到了城市更新落實過程中，以人為本的重要思想。雖然城市更新概念起源于國外，但是通過廢舊廠房改造的成功案例，以及周邊人群的認可程度，筆者認為，在政府的主導下，充分考慮城市居民的需求進行的城市更新行動一定會促進我國的高質量發展。