誰(shuí)在提振樓市？

胡萬(wàn)程

樓市，現(xiàn)在又成為了備受關(guān)注的熱點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，商品房銷售面積同比下降23.6%，住宅銷售額下降34.5%。

由于售樓難，回款慢，不少房企面臨違約和融資難題。為了穩(wěn)大盤(pán)，各地持續(xù)出臺(tái)提振樓市的政策，從非熱點(diǎn)城市到熱點(diǎn)城市，從公積金政策到限購(gòu)、限貸、限售等限制性政策松綁，范圍和力度不斷加大。

經(jīng)南風(fēng)窗記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月底，全國(guó)超200個(gè)城市出臺(tái)地方性政策。其中5月就有79個(gè)城市出臺(tái)放松政策，各地的調(diào)控政策呈井噴態(tài)勢(shì)。

但從實(shí)際效果來(lái)看，不少城市的調(diào)控政策未必能達(dá)到預(yù)期效果。

“創(chuàng)新”去庫(kù)存

繼河南出現(xiàn)小麥和大蒜“換房”后，最近江蘇南京的一樓盤(pán)推出了“西瓜換房”活動(dòng)。

網(wǎng)上流傳的海報(bào)顯示，西瓜能以10元一斤的價(jià)格沖抵房款，每套房收購(gòu)上限為1萬(wàn)斤，也就是對(duì)應(yīng)10萬(wàn)元房款。整個(gè)活動(dòng)為期18天，7月15日結(jié)束。

無(wú)獨(dú)有偶，幾乎同一時(shí)間，無(wú)錫一樓盤(pán)推出了“水蜜桃換房”活動(dòng)。該樓盤(pán)以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣1萬(wàn)斤，每套房最高可抵18.8888萬(wàn)元。

荒誕的農(nóng)產(chǎn)品換房活動(dòng)背后，是城市商品房庫(kù)存太多的無(wú)奈處境。

拿南京來(lái)說(shuō)，截至6月，南京全市新房可售套數(shù)達(dá)7.5萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史最高水平。南京房源的去化周期也超過(guò)13個(gè)月，突破“警戒線”。

在原本的“金三銀四”期間，南京的新房賣得并不好。3月1日至31日，南京新房共成交5490套，相比上一年同期暴跌63.5%；4月，南京新房成交套數(shù)進(jìn)一步下降，只有4980套。

南京已早早出手救市，4月以來(lái)，出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超過(guò)10次，覆蓋土地、限購(gòu)、限售、公積金貸款多個(gè)方面。即便這樣刺激，收效仍不明顯。5月，南京新房共認(rèn)購(gòu)5191套，成交4897套，雖與前兩個(gè)月相比，有所回暖，但同比仍下跌近六成。

房子難賣，創(chuàng)新手段搞促銷沒(méi)問(wèn)題，這種讓利多多益善。但如果開(kāi)發(fā)商以拙劣的炒作，讓普通人高價(jià)接盤(pán)，則很有可能坑了購(gòu)房者，“農(nóng)產(chǎn)品換房”這類活動(dòng)，更可能傷害到辛苦務(wù)農(nóng)一輩子的農(nóng)民。對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，這是需要關(guān)注的。

除卻農(nóng)產(chǎn)品換房，另一個(gè)吸引眼球的舉措是“房票”的回歸。

6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》。鄭州中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造將推行房票安置，對(duì)被征收人使用房票購(gòu)買(mǎi)商品住房，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%獎(jiǎng)勵(lì)，且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

政策同時(shí)為接受房票安置者設(shè)置了獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，涉及資金、購(gòu)房區(qū)域選擇、購(gòu)房資格、契稅減免、子女入學(xué)資格等。

不只是鄭州。僅今年以來(lái)，全國(guó)就有信陽(yáng)、許昌、鄂州、張家港、溫州等近20個(gè)城市推出了“房票”政策。

記者咨詢了鄭州中原地產(chǎn)的銷售人員蘇啟明。他表示，這里所說(shuō)的房票安置，是指在拆遷安置過(guò)程中，對(duì)現(xiàn)有住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償方式的一種補(bǔ)充?！胺科卑仓貌⒎侵苯宇I(lǐng)取安置款，而是拿著房票買(mǎi)房，并抵扣房款?！?/p>

蘇啟明說(shuō)：“以前有些人拆遷后，便拿著補(bǔ)償款直接存起來(lái)，并未買(mǎi)房。這樣的話，并沒(méi)有去掉城市庫(kù)存。房票的重出江湖，應(yīng)該是有關(guān)方面想解決這樣的問(wèn)題?！?/p>

與南京類似的是，鄭州也存在著嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題。貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)顯示，鄭州主城，金水、中原、管城、高新、二七等區(qū)，房地產(chǎn)庫(kù)存均超過(guò)了18個(gè)月。其中庫(kù)存量最大的是金水區(qū)，庫(kù)存23992套，去化周期竟達(dá)35個(gè)月。

僅今年以來(lái)，全國(guó)就有信陽(yáng)、許昌、鄂州、張家港、溫州等近20個(gè)城市推出了“房票”政策。

庫(kù)存壓力巨大，但銷售端卻表現(xiàn)不佳。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年4月，鄭州新建商品住宅成交6892套，環(huán)比3月下跌11.25%；5月，鄭州新建商品住宅成交4884套，環(huán)比繼續(xù)下跌29.14%，同比下跌73.54%。

另外值得注意的是，鄭州還存在一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題：涉及停工、延期交付的問(wèn)題項(xiàng)目有2.52萬(wàn)套，占2021年成交總套數(shù)的28%，居于全國(guó)省會(huì)首位。

庫(kù)存壓力大，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)高，即便救市手段不斷創(chuàng)新，消費(fèi)者能否重拾購(gòu)房信心仍不確定。這是鄭州以及有著同樣問(wèn)題的城市亟待解決的課題。

土拍降溫

由于各企業(yè)的回款壓力很大，一些房企開(kāi)始以價(jià)換量，不斷下探價(jià)格。這造成了一個(gè)現(xiàn)象：購(gòu)房人買(mǎi)得越晚，房子反而越便宜。

這種現(xiàn)象帶來(lái)的問(wèn)題是多面的。

樓市買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)“等等可能會(huì)更便宜”，則傾向于持幣觀望。而那些降價(jià)明顯的樓盤(pán)，則可能陷入“交房必維權(quán)”的處境，先買(mǎi)的業(yè)主對(duì)降價(jià)普遍不滿。

違約和融資的壓力，逼著企業(yè)降價(jià)銷售，但降價(jià)后賣房又變得愈發(fā)艱難。如果這種情況延續(xù)下去，那么房企的部分樓盤(pán)就面臨著項(xiàng)目停工、延期交付，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)更嚴(yán)重的后果。一旦企業(yè)徹底撂挑子，那么受害最深的就是貸了一大筆款的購(gòu)房者。

眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行業(yè)特征之下，如果保持之前的發(fā)展模式不變而要恢復(fù)行業(yè)原有的流動(dòng)性狀態(tài)并讓流動(dòng)性得以維持，僅僅依靠金融機(jī)構(gòu)加大輸血力度肯定是不夠的，還必須推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲從而改變市場(chǎng)預(yù)期來(lái)提升去化率和銷量。

但如此一來(lái)，勢(shì)必會(huì)讓房?jī)r(jià)與地價(jià)再次進(jìn)入循環(huán)推高的軌道，但這樣做，顯然不可行。

在柏文喜看來(lái)，面對(duì)需求變化所引發(fā)的市場(chǎng)變化，擯棄原有的以土地財(cái)政為內(nèi)核的無(wú)限循環(huán)推高房?jī)r(jià)和地價(jià)的行業(yè)發(fā)展模式，才是走出目前行業(yè)困境和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本。

不過(guò)現(xiàn)實(shí)是，各地的土拍仍在繼續(xù)。6月底，全國(guó)22個(gè)集中供地的城市，全部完成了2022年的首輪土拍。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，22城共計(jì)推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬(wàn)平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超五成。

其中，深圳平均溢價(jià)率為14.98%，是本輪熱度最高城市；天津流拍與撤牌地塊宗數(shù)最多，顯出冷意。22城有8城底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過(guò)80%，土地市場(chǎng)熱度較為平靜。

首輪集中土拍的拿地企業(yè)仍以央國(guó)企、地方平臺(tái)為主，部分城市地方平臺(tái)托底明顯。其中，一些城市的國(guó)企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過(guò)50%。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪，競(jìng)拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)。多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下的發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來(lái)的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)或?qū)⒀永m(xù)以央企、國(guó)企、地方平臺(tái)為主的格局。

關(guān)注三四線

此次救市中，有個(gè)值得一提的現(xiàn)象是，比起二三四線城市積極出臺(tái)政策，北上廣深四座城市采取了按兵不動(dòng)的策略。

在各地救市政策的“轟炸”下，市場(chǎng)對(duì)救市的有效性仍在觀望。此外，各地樓市的分化更是一個(gè)明顯的趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四大一線的資金吸附力太強(qiáng)，一旦放開(kāi)，可能會(huì)迅速將市場(chǎng)上有限的資金抽空。

同樣，二線城市的積極救市，周遭的三四線城市會(huì)受到較為嚴(yán)重的“虹吸”影響。畢竟大多數(shù)三四線城市，本就沒(méi)有限購(gòu)限售政策的約束，購(gòu)房門(mén)檻幾乎為零。

過(guò)去，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲依賴外部因素影響。一方面，棚改貨幣化安置政策造就了大量持幣的剛需和投資客，受一二線大城市樓市嚴(yán)控政策影響，這些需求外溢到三四線城市。另一方面，知名房企入駐三四線城市，商品住宅的檔次、規(guī)模和質(zhì)量均有所提升，品牌溢價(jià)間接推高了三四線城市的房?jī)r(jià)。

如今支撐三四線樓市的驅(qū)動(dòng)力逐漸消失，棚改政策被舊改接替，品牌房企布局的重點(diǎn)也由三四線轉(zhuǎn)移到一二線城市。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和人口決定了三四線就業(yè)機(jī)會(huì)寥寥，薪資水平不高，城市配套有限，未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期只能持續(xù)走跌。

在各地救市政策的“轟炸”下，市場(chǎng)對(duì)救市的有效性仍在觀望。此外，各地樓市的分化更是一個(gè)明顯的趨勢(shì)。

比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚就認(rèn)為，地方政府負(fù)債超過(guò)20萬(wàn)億，過(guò)去多年的經(jīng)驗(yàn)，都證明了貨幣信貸效果早已下降，有關(guān)政策能夠給予房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激，在救市上已經(jīng)沒(méi)有太大的作用。

救房企、救從業(yè)者、救房地產(chǎn)是三個(gè)概念，每一個(gè)被救主體，其訴求都不盡相同。

拿房企來(lái)說(shuō)，至關(guān)緊要的是要重建融資市場(chǎng)對(duì)房企們的信心。這要求城市取消限購(gòu)、限售等不利推盤(pán)的因素，幫助違約房企盡快解決債務(wù)問(wèn)題，同時(shí)支持房企逐步恢復(fù)融資能力，保證它們的交付能力。

對(duì)房企的施救，對(duì)購(gòu)房者也有證明影響。一旦房企倒下了，各地都不可避免會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，那對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，很可能是一代人甚至幾代人不可承受之重。

客觀來(lái)說(shuō)，在以期房銷售為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，所有的開(kāi)發(fā)商都要解決資金問(wèn)題。為了快速做強(qiáng)做大，高杠桿、高周轉(zhuǎn)一度是規(guī)模型房企的標(biāo)配。但現(xiàn)在，房企所面臨的環(huán)境不一樣了。

對(duì)一些城市來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)民生問(wèn)題。在這樣的地方，各種樓市相關(guān)措施都值得不斷關(guān)注。