房地產板塊反彈：陷阱還是餡餅？

聶方紅

最近這波探底反彈行情，房地產上市公司的走勢出乎很多中小投資者的預料，連拉多根陽線成為領漲明星。其中東方財富房地產開發板塊指數從最低12601.14點漲到15341.86點;房地產服務板塊指數也從最低的899.77點上漲到1116.39點;就連在美上市的地產中概股也反彈威猛，許多盤中短線反彈超過50%，有的甚至超過100%。面對死而復生的房地產股票，不少投資者都在問，這是小機會還是大行情？筆者在這里試著回答這個問題。

反彈：是多重因素作用的結果。房地產板塊出現久違的行情，有人興奮、有人期待、有人看不懂、有人更是質疑。其實，股市反映的是經濟、是主流資金的判斷，房地產板塊反彈是有緣由的。

首先，長期陰跌積蓄了反彈能量。從走勢上看，房地產股票經歷了2007年、2009年、2014年至2015年三波大的上漲之后，基本上就處于震蕩調整下跌途中，其間基本沒有出現持續的大行情。可以說，跌得夠狠、夠久了。從歷史最高位股價看，大多數房地產企業股價不是腰斬問題，而是腰斬以后再腰斬，跌去百分之八九十很普遍，基本上只剩下零頭了。這個時候因為某種契機出現百分之一二十的反彈也是正常的市場現象。

其次，穩增長發展要求帶來了想象空間。房地產業經過多年的發展，已經成為國民經濟的支柱產業之一，其對投資的綜合拉動效應是其他行業難以比擬的，對地方財政的貢獻和支撐作用也是非常明顯的。考慮到其行業自身與產業鏈對GDP貢獻占比接近三成，無論是穩經濟、穩增長還是防風險，房地產業都是繞不開的話題。何況房地產與基建又是穩增長立竿見影、見效最快的措施。在管理層多方喊話有效化解房地產企業風險、積極推動房地產行業轉型發展的環境下，投資者不免產生新的期待與聯想。

再次，房地產業自身政策的調整迎來了喘息機會。近期，樓市暖風頻吹，各地關于房貸松綁的消息也再度傳出。多地房貸利率已連續多次下調，據貝殼研究院發布的報告顯示，2022年3月，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點，深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%。同時房貸的放款周期也明顯縮短。特別是對社會最為關注的房地產稅，財政部本月中旬明確年內不具備擴大改革試點城市的條件，暫時打消了市場對房地產稅出臺的擔憂。

最后，低價特性有助于短線資金炒作。房地產企業股價個位數的占比在八成以上，三四元的股票比比皆是，很容易招來投機資金的青睞，也最符合中小投資者炒低價股的胃口，再加上套牢的都在高位，拉升壓力不大，不排除短線游資利用政策活躍期、市場回暖期做一把反彈。

大漲：必將面臨多重壓力的制約。雖然二級市場地產股漲停潮涌、家居概念也跟著沾光。但我們必須看到，近期房地產企業公布的年報和披露的問題依然不少，業績下滑、債務違約、股權凍結、經營困難等層出不窮，大家千萬不要因短期上漲而忽略了行業發展的大問題。

第一，產業周期已經過了高景氣時光。我國房地產業從改革開放特別是住房制度改革以來，伴隨著城鎮化的腳步，已經走過了無限的輝煌。我國人均住房面積在2019年約為40平方米，已經接近許多發達國家水平。考慮到當前人口增長乏力的現狀，房地產剛需市場正在開始萎縮，改善性需求也空間不大。如果房地產稅試點擴大，原有的投資性住房會加快流進市場形成供給壓力，最終造成行業增速與利潤水平都不斷走低，進入行業寒冬拼活下去的階段。用萬科高層的話來說，就是從黃金時代、白銀時代直接跳過青銅時代、退到生鐵時代。顯然，從行業周期來看，房地產業現在已經不是最好的投資階段。

第二，發展定位限制了投資功能。過去這些年房價之所以能夠一漲再漲，房地產業出現暴利，根本原因在于投資投機炒房。現在國家明確“房住不炒”、回歸住的本源，直接阻斷了投資需求。加上互聯網電商的沖擊，商鋪、門面等實體商店經營艱難，投資者買房買鋪動能減弱，商業地產也不景氣。標準廠房等工業地產因為成本限制，無法產生高利。這些現實情況都說明房地產已經到了非轉型不可的階段。

第三，政策預期制約了上行空間。房地產市場一直高懸著兩大利空預期：一是房地產稅的全面出臺。這是遲早的事，一方面地方財政日益緊張需要這個相對穩定的稅源來緩解，政府有推進動力。另一方面，這也是西方發達國家地方稅收的主要來源，有學習借鑒的標桿。一旦房地產稅正式全面推出，對房地產特別是二手房市場是重大利空。二是商品房預售制度的改革。我國房地產業發展長期靠預售業主的錢和銀行的錢，基本上算是空手套白狼，造成行業問題與矛盾叢生，風險巨大。一旦改為現房銷售，很多實力不強的房地產企業將會被市場徹底淘汰。所以說，未來還有多少房企能夠活下去都是未知數。

第四，自身問題纏身容易爆雷。房地產行業目前還是爆雷不斷，投資房地產板塊股票無可避免將要共同面對這些風險。

策略：慎之又慎找餡餅。從上述分析和價值投資的角度來看，房地產板塊不是股市投資的好板塊，風險厭惡型投資者建議遠離。如果實在閑不住、經不起誘惑想參與，那么在操作上應立足于投機和短線，不能戀戰，更不能做長線。比如宋都股份先一天漲停第二天跌停，拿著壓力太大。在個股選擇上一般不選單一的房地產企業而選綜合地產商，也就是說選概念多的、產業多元的，比如這次漲得好的天保基建、宋都股份、蘇州高新都屬于這類。絕不選問題企業而應選轉型比較明確的企業，比如華夏幸福、新華聯這種反彈再猛也不要去冒險，反而對轉型比較明確的魯商發展、萬業企業、張江高科等可以保持關注。如果硬是對房地產板塊情有獨鐘，那么也建議只買絕對龍頭，這就是投資者常說的“招保萬金”，即招商蛇口、保利地產、萬科A、金地集團等。（本文提及個股僅做舉例分析，不做投資建議。）