重慶市住宅類停車配建指標(biāo)制定研究

裴迎宇,曾 超,2,毛超艷

（1.重慶交通大學(xué) 交通運(yùn)輸學(xué)院,重慶 400074; 2.重慶市規(guī)劃設(shè)計研究院,重慶 401147）

0 引言

住宅類停車配建指標(biāo)對保障基本停車設(shè)施供給量尤為關(guān)鍵。重慶市配建停車設(shè)施占全市供應(yīng)量的90%，其中居住區(qū)配建停車場占總量的一半。國內(nèi)學(xué)者相關(guān)研究主要集中在停車配建指標(biāo)偏低、供不應(yīng)求時期[1-3]，而現(xiàn)需立足重慶住宅類停車配建指標(biāo)值相對偏高、供需總量基本平衡的情況，重新對現(xiàn)行住宅類停車配建指標(biāo)審視和細(xì)化研究，提出具有前瞻性、實(shí)用性的建議。

1 研究背景及研究思路

1.1 研究背景

1.1.1 中心城區(qū)停車發(fā)展新時期

停車由單一供給向供需雙側(cè)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。截至2022年2月28日，重慶中心城區(qū)機(jī)動車保有量突破230.55萬輛（含摩托車），停車泊位突破238.73萬個。重慶中心城區(qū)泊位在數(shù)據(jù)層面已實(shí)現(xiàn)供需平衡且略有富余。

2021年7 月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)中心城區(qū)停車管理工作的實(shí)施意見》指出結(jié)合區(qū)域定位、公交水平等實(shí)施差異化供給。十四五期間，中心城區(qū)停車泊位總量將年均增長10%以上。2025年中心城區(qū)軌道站點(diǎn)800 m范圍內(nèi)人口和崗位覆蓋率達(dá)到70%[4]。

1.1.2 配建停車位標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化的多方呼吁

多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多次反映新建住宅等建筑停車位空置率高等問題，提出優(yōu)化停車位配建標(biāo)準(zhǔn)的訴求。

1.2 研究思路

1.2.1 廣泛學(xué)習(xí)國內(nèi)城市停車位配建指標(biāo)制定經(jīng)驗

學(xué)習(xí)北京、上海、廣州、深圳、南京、天津、成都、長沙、西安、貴陽、青島、杭州等12個城市關(guān)于停車配建標(biāo)準(zhǔn)的工作思路。

1.2.2 深入調(diào)研中心城區(qū)及周邊區(qū)縣相關(guān)部門及開發(fā)企業(yè)

深入調(diào)研中心城區(qū)以及周邊7個區(qū)縣，并座談5家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及投資集團(tuán)，了解住宅配建停車的開發(fā)、銷售、使用等情況。

1.2.3 細(xì)致調(diào)查現(xiàn)狀公租房及住宅

抽樣實(shí)地調(diào)查100個普通住宅小區(qū)及10處公租房，切實(shí)掌握居民停車特征及需求。

2 重慶市住宅類停車配建指標(biāo)演變

第1階段：以建筑面積作核算單位，分別要求按至少每500 m2、300 m2設(shè)置1個停車位。

第2階段：2006年4月實(shí)行的《建設(shè)項目配建停車位規(guī)劃管理暫行規(guī)定》由《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第17條特此制定。首次提出停車位數(shù)量按區(qū)域、所屬類別和建筑面積計算確定。加強(qiáng)區(qū)域差異化，將全市分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。

第3階段：機(jī)動車數(shù)量發(fā)展迅速，2012年實(shí)行的《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（簡稱12版規(guī)定）適度提高非政策性住房配建停車位標(biāo)準(zhǔn)，并細(xì)分住宅類型。

第4階段：2018年《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（簡稱18版規(guī)定）將核算單位改為“戶”，全面大幅提升停車配建值。與12版規(guī)定相比，重新劃分普通住宅；普通住宅停車配建指標(biāo)超額配比增幅高于1.25~2.5倍。以行政區(qū)劃作為分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，但未對中心城區(qū)普通住宅停車配建標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)細(xì)化。

從整體看，重慶自2006年開始將區(qū)域、建筑面積和類別作為停車配建指標(biāo)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，并逐步提升住宅類配建停車指標(biāo)值，如表1所示。

表1 重慶市歷年住宅類停車位配建標(biāo)準(zhǔn)表

3 住宅停車特征分析及現(xiàn)狀

3.1 住宅停車特征分析

3.1.1 停車周轉(zhuǎn)率

使用12版規(guī)定的配建標(biāo)準(zhǔn)項目平均停車周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.21，是使用18版規(guī)定的配建標(biāo)準(zhǔn)項目平均停車周轉(zhuǎn)次數(shù)的近1.6倍，整體周轉(zhuǎn)率較低。

3.1.2 停車集中指數(shù)

12版規(guī)定的配建停車指標(biāo)對應(yīng)項目停車集中指數(shù)波動幅度相對平緩，18版規(guī)定的配建停車指標(biāo)對應(yīng)項目停車集中指數(shù)波動幅度較大。各小區(qū)平日和周末的停車集中指數(shù)隨時間呈現(xiàn)停車變動趨勢高度相似性，且大部分居住區(qū)每天停車流量呈現(xiàn)早晚高峰特征。

3.2 現(xiàn)狀

（1）泊位整體供大于求且停車供給結(jié)構(gòu)不合理。老舊居住區(qū)存在嚴(yán)峻停車難問題的同時，按18版規(guī)定配建停車位的居住區(qū)車位配比偏高，平均在2左右。

（2）小區(qū)停車庫空置率較高且周邊路網(wǎng)對違章停車容忍度高。新建項目負(fù)3層及以下車位使用低效，占比達(dá)45%。調(diào)查顯示未購車位且三年內(nèi)無購車意愿的人數(shù)占比33.4%。此外，因執(zhí)法不嚴(yán)，有20.4%居民選擇路內(nèi)隨機(jī)免費(fèi)停車。

（3）對外開放度低，周轉(zhuǎn)率低，共享難度大。由于安全因素，80%居民不愿進(jìn)行車位混停。

（4）據(jù)調(diào)查顯示，軌道站點(diǎn)附近公共交通方式出行比例增加。

（5）2019—2021年新建住宅項目總套數(shù)約為71萬套，配建停車位約88萬個，住宅平均停車位配建水平為1.24車位/戶。

（6）現(xiàn)有公租房與租賃性住房在承租群體、出行特征、經(jīng)濟(jì)特征等方面均具有較強(qiáng)的相似性，調(diào)查實(shí)際停車需求約0.3車位/戶。

4 住宅類停車配建指標(biāo)對比

4.1 重慶停車配建標(biāo)準(zhǔn)評估

重慶在建筑面積分段方面呈現(xiàn)跨度大；配建停車指標(biāo)相對較高，尤其是100~120 m2戶型和200 m2以上戶型。重慶停車配建標(biāo)準(zhǔn)中未考慮非機(jī)動車位、子母車位及軌道周邊站點(diǎn)折減等因素。現(xiàn)行配建標(biāo)準(zhǔn)能滿足未來發(fā)展的停車需求。參考國內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與汽車保有量發(fā)展趨勢，研判中心城區(qū)的人均擁車水平期望值約為300輛/千人，按照住宅抽樣調(diào)查平均居住人口約3.6人/戶，計算戶均車輛擁有水平約1.08車位/戶。

4.2 國內(nèi)最新停車配建標(biāo)準(zhǔn)修訂特點(diǎn)

近兩年新修訂停車配建指標(biāo)的特點(diǎn)如下：

（1）北京。1）住宅類停車配建：在《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)實(shí)施意見》基礎(chǔ)上，陸續(xù)制定《公共租賃住房建設(shè)與評價標(biāo)準(zhǔn)》[5]和《北京市租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》[6]，細(xì)分租賃類住房，并考慮訪客車位。2）公共建筑類停車配建：北京逐漸出現(xiàn)城鎮(zhèn)地區(qū)總體停車供需基本持平、需求分布不均的局面。因此2021年4月實(shí)施的《公共建筑機(jī)動車停車配建指標(biāo)》[7]從對標(biāo)國際趨勢、北京實(shí)情、細(xì)化建筑分類、停車區(qū)域劃分、軌道周邊系數(shù)折減等方面進(jìn)行指標(biāo)修訂，并規(guī)定軌道站點(diǎn)500 m范圍內(nèi)可降低住宅停車配建指標(biāo)。

（2）上海。《建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》[8]從區(qū)域劃分、特殊公共租賃住房和建筑面積三個不同方面落實(shí)。1）結(jié)合相應(yīng)總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃對區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，使區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)更加明確。2）在每種不同住宅類型下再按建筑面積分類類別進(jìn)行指標(biāo)設(shè)置，并對平均每戶建筑面積超過140 m 的商品房停車配建指標(biāo)進(jìn)行累加計算。3）對特殊公共租賃住房停車配建指標(biāo)進(jìn)行分情況確定。

（3）青島。1）在“嚴(yán)格控制區(qū)、一般控制區(qū)、基本滿足區(qū)”分區(qū)基礎(chǔ)上，新增“停車矛盾突出區(qū)”[9]。2）在滿足至少一戶一位的基礎(chǔ)上，子母車位按0.5個標(biāo)準(zhǔn)車位進(jìn)行折算。

從上述看出，國內(nèi)各城市結(jié)合國家及自身城市發(fā)展上位規(guī)劃的要求，停車配建指標(biāo)制定呈數(shù)值上漲、細(xì)化分區(qū)分類的趨勢。

5 建議

5.1 宏觀方面

5.1.1 實(shí)行違法停車管理

滿足停車合理需求，抑制不合理需求。實(shí)施車輛亂停放整治，加強(qiáng)違法停車聯(lián)動執(zhí)法，同時引導(dǎo)交通參與者強(qiáng)化守法意識。

5.1.2 共享停車因地制宜

共享停車作為間接增加停車供給、有效盤活存量的重要方式，需從政策、技術(shù)、管理等多維做出行動。此外由于小區(qū)購房意圖等因素不同，停車共享不僅考慮早高峰時段特征，還可結(jié)合實(shí)際考慮平日與周末的差異特征。

5.1.3 減少項目大量開挖

因軌道、地形地質(zhì)等建設(shè)條件導(dǎo)致項目開挖存在困難，以及當(dāng)建設(shè)地下車庫達(dá)到3層時仍無法滿足配建指標(biāo)要求的，可通過專題論證確定項目配建停車位。

5.2 微觀方面

5.2.1 細(xì)化配建指標(biāo)分區(qū)分類

在摸清和掌握停車資源相關(guān)數(shù)據(jù)并重新估測停車需求后，結(jié)合停車需求特征、停車發(fā)展導(dǎo)向、城市規(guī)劃密度等因素將中心城區(qū)劃分為重點(diǎn)管理區(qū)和一般管理區(qū)。對重點(diǎn)管理區(qū)域?qū)嵭杏邢薰?yīng)，對一般管理區(qū)域?qū)嵭薪谝蕴岣咄＼囋O(shè)施供應(yīng)為主，遠(yuǎn)期維持停車供需基本平衡。結(jié)合住房戶型套數(shù)占比和其他城市住房面積分類，建議將100~200 m2建筑面積進(jìn)行細(xì)分。

5.2.2 現(xiàn)階段結(jié)構(gòu)性空置率對停車指標(biāo)的折減

當(dāng)前階段，考慮中心城區(qū)結(jié)構(gòu)性空置率對停車指標(biāo)的影響進(jìn)行同比折減，按照基準(zhǔn)指標(biāo)的90%執(zhí)行。但中小學(xué)校、三甲醫(yī)院、大型商業(yè)體（5萬m2以上）、大型公共服務(wù)設(shè)施（體育館、圖書館、博物館、游樂園、展覽館、劇院等）等周邊300 m半徑范圍內(nèi)的住宅停車位指標(biāo)不應(yīng)折減。

5.2.3 謹(jǐn)慎下浮軌道站點(diǎn)周邊項目配建指標(biāo)

從軌道站點(diǎn)周邊建設(shè)項目引發(fā)客流中交通出行方式結(jié)構(gòu)變化及附近居民車位購置意愿角度考慮，可適當(dāng)降低軌道交通一定范圍內(nèi)小區(qū)的停車配建指標(biāo)。目前已有北京、深圳、廈門規(guī)定軌道交通站點(diǎn)500 m范圍內(nèi)的住宅建筑物可降低一定比例停車配建指標(biāo)。因此須立足實(shí)際，深入研究調(diào)查軌道站點(diǎn)周邊項目的配建指標(biāo)情況，不可盲目照搬。

5.2.4 完善租賃性住房配建標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)行停車配建標(biāo)準(zhǔn)中沒有單獨(dú)規(guī)定租賃住房配建指標(biāo)，已有保障性住宅配建標(biāo)準(zhǔn)為0.8車位/戶，較公租房停車需求偏高。綜合國內(nèi)城市指標(biāo)制定經(jīng)驗和中心城區(qū)公租房調(diào)查，從引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化租賃住房戶型配置，增加小戶型配比的角度，建議完善租賃性住房停車配建標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.5 完善非機(jī)動車車位配建標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合安全和實(shí)際需求，考慮非機(jī)動車等特殊車位指標(biāo)，建議將設(shè)置在地面用于停放單車和非機(jī)動車的車位納入配建指標(biāo)計算范圍內(nèi)。

5.2.6 完善子母車位配建要求

結(jié)合實(shí)際將子母車位按一定系數(shù)折算。現(xiàn)有上海、廈門、西安、青島、長沙、南昌等城市將子母車位按0.5或1比例折算。

6 結(jié)論

目前重慶停車配建指標(biāo)在國內(nèi)相對偏高，停車位供給在一定程度上達(dá)供需總量基本平衡局面。結(jié)合城市交通發(fā)展趨勢，建議宏觀方面做用車管理、共享停車、減少項目大量開挖等工作；微觀方面在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行精細(xì)化和差別化供應(yīng)。