房地產(chǎn)：艱難復蘇

楊現(xiàn)華

在萬科郁亮罕見樂觀喊話后，地產(chǎn)股迎來了久違的反彈，房企6月銷售的環(huán)比改善似乎也印證了業(yè)內(nèi)謹慎的樂觀，但在部分房企美元債再度接連下挫、斷供潮愈發(fā)嚴重之際，地產(chǎn)行業(yè)再度灰暗。反復行情面前，行業(yè)是否已經(jīng)觸底，能否迎來反彈曙光呢？

第三方的銷售數(shù)據(jù)顯示，6月百強房企銷售環(huán)比大幅增長，環(huán)比漲幅創(chuàng)下上半年之最。雖然銷售同比仍然降幅明顯，且銷售額較往年同期不可同日而語，但月度銷售能明顯復蘇也實屬難得。

就在銷售剛剛釋放利好時，地產(chǎn)美元債的又一輪無差別暴跌使行業(yè)蒙上一層陰影，部分爆雷房企項目停工引發(fā)的斷供風波更是雪上加霜。這說明，弱市下的復蘇明顯不穩(wěn)定，政策的支持力度需要進一步加強，提升產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的信用和信心仍是重中之重。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年6月，百強房企單月累計實現(xiàn)銷售金額8311億元，同比下降43%，環(huán)比增長了60.1%;1-6月，百強房企累計實現(xiàn)銷售額3.47萬億元，同比下降50.7%，環(huán)比上漲了2%。

2021年4-6月，百強房企單月銷售基本都在1.2萬億元以上。進入7月后銷售便開始明顯跳水，但2021年下半年百強房企單月銷售額基本還能保持在8000億元之上，最后一個月再度輕松超過萬億元。

進入2022年房企銷售再下一個臺階。百強房企單月銷售額都很難達到6000億元，同比降幅超過一半。因此2022年6月百強房企銷售再度突破8000億元，接近2021年下半年水平，銷售額從低谷抬升了一個臺階。

從同比降幅來看，5月百強房企銷售下降了60%左右，降幅已經(jīng)跌至歷史谷底，環(huán)比也幾無增長。因此，無論是同比還是環(huán)比，房企6月銷售的積極改善讓市場認為復蘇趨勢開始得以確認。尤其是6月單月銷售過百億的房企達到20個，雖不比以往，但年內(nèi)新高也說明部分穩(wěn)健企業(yè)的銷售確實在企穩(wěn)回升。

更為難得的是，部分房企銷售同比開始轉(zhuǎn)正。前50強企業(yè)中有8家企業(yè)實現(xiàn)了單月業(yè)績的同比漲幅轉(zhuǎn)正，其中還有一家房企-越秀實現(xiàn)上半年銷售轉(zhuǎn)正。

從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2022年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降4%，房屋新開工面積同比下降30.6%，商品房銷售面積和銷售額分別同比下降23.6%和31.5%。

但就5月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月環(huán)比增長14%，商品房銷售面積則環(huán)比增長25.8%。業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。

6月當月房企銷售環(huán)比大幅回升，海通證券認為這是由于6月份疫情形勢接近尾聲，復工復產(chǎn)提速助推銷售大幅反彈。百強房企單月銷售金額同比降幅實現(xiàn)自2021年10月以來的首次收窄，天風證券認為復蘇趨勢基本確立。

地產(chǎn)銷售回暖離不開一系列寬松政策。天風證券表示，盡管短期復蘇趨勢基本確立，行業(yè)復蘇的斜率和持續(xù)性仍有待觀察。

在6月銷售出爐前，行業(yè)領(lǐng)軍者萬科已經(jīng)給出了銷售見底的預言。在得出見底結(jié)論的同時，萬科公開拿地力度明顯加強。行業(yè)低谷時刻，龍頭的一舉一動都會對行業(yè)帶來立竿見影的影響。

龍頭進取

6月底，萬科召開股東大會，董事長郁亮根據(jù)6月銷售數(shù)據(jù)和二手房銷售情況判斷市場已經(jīng)觸底，原因有三點：政策的積極調(diào)整，調(diào)整政策或長或短、或大或小會對行業(yè)帶來積極影響;被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補;6月是房企傳統(tǒng)銷售高峰，疊加5月基數(shù)較低，因此6月環(huán)比銷售會有明顯的提升。

雖然看到了積極的因素，郁亮同時講道，短期市場已經(jīng)觸底，并非反彈，恢復仍然需要時間。

事實也是如此。多家機構(gòu)的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，在6月顯示出明顯的復蘇跡象后，7月房企銷售再度遇冷。比如中信證券表示，7月上旬，公司跟蹤樣本城市新房銷售5.9萬套，同比下降45.2%，而6月只下降了11.2%;二手房銷售2萬套，同比下降14.4%，而6月降幅只有2%。

中信證券表示，6月沖銷售造成7月初可銷售資源不足、疫情影響和局部出現(xiàn)房屋延期交付問題，影響了消費者對新房購置信心，是銷售走弱的主要原因。7月初的市場下行，進一步說明地產(chǎn)市場復蘇并不穩(wěn)固，但預計市場仍然處于復蘇通道。

雖然不愿意預測市場，但萬科的一舉一動都會引發(fā)市場的極大關(guān)注。尤其是在行業(yè)艱難時刻，萬科積極樂觀的表態(tài)立即引起了市場的反應(yīng)。在郁亮講話后，A股房企“漲聲一片”，5只個股旋即漲停，第二日仍有個股封于漲停板，申萬房地產(chǎn)指數(shù)（代碼801180）創(chuàng)下一個多月以來最大漲幅。

進入2022年，郁亮對行業(yè)有3次明顯的判斷。一是2022年年初即2月份萬科年會上，郁亮表示房地產(chǎn)進入“黑鐵時代”，2022年公司要背水一戰(zhàn);在3月底的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮介紹道，公司開發(fā)業(yè)務(wù)年內(nèi)止跌企穩(wěn)，背景是前3個月公司簽約銷售下降超過40%。

“黑鐵時代-止跌企穩(wěn)-短期觸底”，半年內(nèi)的3次判斷反映了萬科對市場的觀察與結(jié)論。萬科不僅是口頭上表達了從悲觀到相對樂觀的預期，行動上也是如此。從拿地上看，公司在積極行動。

萬科發(fā)布的月度數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，公司新增項目土地支付金額分別為33.39億元、54.67億元、16.08億元和2.96億元，合計為107.1億元。而僅5月一個月萬科拿地支出就達到118.77億元，超過了前4個月的總和;6月拿地支出為50.94億元，較前4月相比仍在高位。

另一家有著“地產(chǎn)黃埔軍校”之稱的中國海外發(fā)展即中海地產(chǎn)也是如此。2022年1-3月，公司拿地支出為零、57.4億元、90.03億元，4-6月分別為105.93億元、66.47億元和136.87億元。

雖說由于春節(jié)等因素，一季度房企拿地不多屬正常現(xiàn)象，但一個月超過前幾個月之和的情況顯然并不常見。龍頭房企在公開土地市場再度活躍，或許是其對觸底判斷的最佳回應(yīng)。

2021年下半年部分規(guī)模房企出現(xiàn)債務(wù)違約時，股市一度出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。多家房企股價大幅跳水，市場風聲鶴唳。由于房地產(chǎn)特殊的銷售模式，房企信用風險一旦發(fā)生，流動性風險蔓延就難以阻止。

目前風險蔓延再度來襲，房企美元債集體跳水。此次跳水的并非是已經(jīng)出現(xiàn)違約或者是處于違約邊緣的房企，而是大多數(shù)、無差別的下跌。即便民企的優(yōu)秀代表龍湖等也不能例外，甚至有個別國企或者國企背景的美元債也受到影響。

這是否與愈演愈烈的停貸潮有關(guān)呢？在部分房企因債務(wù)違約爆雷后，在建項目陸續(xù)停工。雖然也有部分房企對外表示了復工復產(chǎn)的決心，但難以啟動全部在建項目是不爭的事實，爛尾樓盤停貸斷供潮似有蔓延之勢。

由于絕大多數(shù)爆雷房企并未走出債務(wù)困境，進入2022年后新增的部分債務(wù)違約房企進一步壯大了違約房企的隊伍。斷供的購房者雖不是多數(shù)，但對市場造成的心理沖擊是直接的，銀行股板塊整體放量下跌即是最明顯的注腳。

這顯然說明房企目前脆弱的信用經(jīng)不起任何利空的沖擊。首先從銷售來看，6月環(huán)比增長是弱勢復蘇，環(huán)比上升很大部分原因在于低基數(shù)效應(yīng)。6月銷售業(yè)績轉(zhuǎn)好只是相對的好，而非絕對的好。

由于疫情的反復影響，消費者對未來工作、收入不確定性的擔憂，疊加房企爆雷對項目交付和質(zhì)量的擔憂等制約消費的問題并未得到解決，當下出現(xiàn)的斷供潮就是一例。在未來預期未轉(zhuǎn)好之下，恐懼并沒有消失。

華泰證券指出，信用危機仍存，期待更多民企紓困政策的出臺。2022年以來，房企公開市場風險事件呈現(xiàn)加速蔓延的趨勢。房企的信用危機遠未解除，尤其是下半年到期規(guī)模較高、銷售復蘇遲緩、難以在公開市場“借新還舊”的房企面臨更大的風險。

雖然2021年年末以來房地產(chǎn)融資方面利好頻出，增量和存量均迎來改善，但僅央企國企和少量頭部民企能夠享受到融資利好，出險房企融資環(huán)境仍在繼續(xù)惡化。

華泰證券表示，一方面央企、國企和少數(shù)頭部民企已經(jīng)恢復信用擴張，另一方面是大部分民企仍面臨信用收縮，解決問題的本質(zhì)手段在于銷售端的復蘇。

但由于對交付情況的擔憂，大部分民企、出險房企的銷售復蘇明顯弱于行業(yè)，需要更多外力的干預才能幫助它們走出現(xiàn)金流的惡性循環(huán)，繼續(xù)拖延可能導致出險房企的進一步增加。