改擴建項目常見問題應對策略探究

黨 銳 馮 強

寶安區建筑工務署 廣東 深圳 518101

改擴建項目是指在既有建筑現有基礎上，對原有設施、設備、工藝條件進行擴充性更新建設、改造，因而增加生產能力或社會經濟效益的項目[1]。改擴建項目通常建成年代久遠，多有原始資料缺失、實測與原始資料不符、多次裝修改造、建筑質量較差、與現行規范沖突、產權糾紛、拆除安全等問題，任何一處不妥善解決，都有可能阻礙項目建設的順利推進，影響建筑功能或建成效果。

1 項目概況

“寶安1990”升級改造工程是對深圳市寶安區1990年代建成投入使用的區重要文化建筑群——“老三館（圖書館、文化館、影劇院）”升級改造成當代文化綜合體的改擴建項目，是寶安老城區的文化中心。升級改造方案以“古樹發新芽”為主題，對老三館的建筑功能進行優化提升，嵌入透明體塊、開發利用地下空間，既尊重原有建筑，又注入新的氣息，最大程度保留特區之初的寶安90年代文化印記。項目建設包括保留、拆除、升級、新建四大內容。保留建筑主體結構及老三館的標志性特征，如原位保護文化館浮雕墻；拆除局部結構進行空間重構，拆除老舊機電管線及裝飾層等；升級建筑功能及品質，對老舊外墻面改用同色高品質外墻磚，修舊如舊，原新安影劇院升級為音樂廳；新建3層地下室，提供260個車位，解決老舊場館停車難問題。見圖1圖2。

圖1 “寶安1990”改造前航拍圖

圖2 “寶安1990”改造后效果圖

黃田小學是廣東省一級百年老校，黃田學校改擴建工程將原辦學規模為36班1620個學位的小學，按照60班九年一貫制學校標準擴建，新增24班1200個初中學位，保留部分原有小學教學樓、科技樓、行政樓，拆除風雨操場、宿舍樓，新建宿舍樓、科學樓、中學教學樓等建筑功能及室外配套設施。該改擴建項目東側緊鄰保留正常上課的小學部，南側緊鄰草圍村居民區，西側緊鄰河流，施工場地局限，施工條件較差。見圖3圖4。

圖3 黃田學校改擴建項目效果圖

圖4 黃田學校改擴建項目總平面圖

“寶安1990”、黃田學校不僅是政府重大民生工程，而且因深圳這座城市快速發展的特殊歷史原因，集合了改擴建項目的諸多常見問題，本文將結合“寶安1990”、黃田學校改擴建工程實施過程中的痛點難點，就改擴建項目常見問題提出應對策略及優化建議。

2 常見問題及應對策略

2.1 用地紅線的權屬問題

改擴建項目用地紅線范圍的權屬往往由于年代久遠存在歷史遺留問題，可能在實施過程中與相鄰地塊發生權屬方面的爭議，將嚴重影響項目的報建及建設進程。

如“寶安1990”的消防通道有一段位于隔壁小區用地紅線內的市政道路上，因歷史原因，該段市政道路被隔壁小區圍在鐵門和圍墻內，導致本項目消防通道受阻。多次與隔壁小區業委會和物業進行協商望打通該市政道路，最終未能達成一致。為確保建設進度，經參加單位現場查勘、路徑選擇、途經地下室頂板荷載復核等研究，調整消防通道改為在使用方用地紅線內環通，不再經過被隔壁小區封閉管理的市政道路。重新規劃、消防報審，歷經數月，最終落實了新的消防通道方案。

又如黃田學校改擴建工程的南側用地紅線實際位于緊鄰的草圍村內的草圍一巷，距離學校原圍墻外1-2m，如按實際紅線調整將減小原本空間狹窄的草圍一巷，無法滿足草圍村的消防通道距離，屬歷史遺留的權屬問題，協調難度大。為確保建設進度，參建單位按照用地紅線退讓至學校原南側圍墻位置調整設計方案，通過設計變更的方式解決該問題。

2.2 原始資料與現狀不符問題

既有建筑的原始資料，應以竣工圖為主要依據。但因時間久遠、圖紙手繪、建筑沉降、施工誤差、建筑物在使用過程中局部改造和多次裝修等原因，現狀與竣工圖往往達不到完全吻合。

建筑測繪圖可作為原始資料的次要依據和補充。但因保留的老舊建筑多次裝修改造，建筑物內部空間復雜零亂，建筑測繪的數據僅能還原當前現狀，并不能完整地反映既有建筑在多次裝修改造前原始梁、柱、樓板等土建內容的真實情況。

以竣工圖和建筑測繪圖為依據完成的改擴建項目施工圖，在施工階段進行現場復核后，仍會出現標高不符、坐標不準、梁柱不同、墻厚不一等情況，這些都可能導致土建施工圖在施工階段需要進行調整，在一定程度上干擾了改擴建項目的正常推進。

“寶安1990”的圖書館經現場復測，既有建筑實際坐標與原始資料存在一定偏差，圖書館新增的玻璃幕墻如按原始坐標安裝，將無法與保留建筑閉合。經各參建方研究，最終選擇以保留建筑相對坐標參照系來確定新增玻璃幕墻的位置，將復雜問題納入幕墻深化階段簡明快速處理，避免整體測繪、重新出圖等大動作延誤工期。

對于絕大多數乳房再造手術而言，再次修整手術是達到理想手術效果必須的步驟。自體脂肪移植在提供容量的增加和改善形態方面有理想效果。對于皮瓣邊緣的容量缺失，以及淋巴結清掃術后腋窩的凹陷，自體脂肪移植均可以達到滿意的改善效果。

“寶安1990”的文化館經現場復測，既有建筑實際標高與原始資料存在一定偏差，廣場新增的樓梯間如按原始標高施工，將無法與文化館二層對接。根據現場復測數據，通過出具設計變更的形式，更正了文化館相對標高對應的絕對值，并調整了廣場新增樓梯間的高度，以盡可能小的改動精準解決問題。

2.3 原有設備的統計問題

大多數改擴建項目的建設周期較長，部分原有設備可繼續使用，部分因無法滿足建筑面積擴大、使用功能提升的要求，需報廢或回收處理。由于關系到項目固定資產的清點、評估和余值回收，因此原有建筑設備的統計工作應納入前期調研和資料收集的范疇。此外，原有設備資料還可為設備專業方案設計提供依據，在老建筑平面和功能升級改造的基礎上，結合原有設備性能和現狀管井位置，統籌安排新的設備方案，最大限度達到節約利用，綠色環保的改擴建目的。

2.4 市政管線的遷改問題

改擴建項目在實施過程中往往會出現管線遷改的情況，在收集相關市政管線資料時，范圍應擴大到相鄰地塊及建筑，以確保管線遷改不影響相鄰地塊及建筑的正常使用。

“寶安1990”的項目用地被一條名為“龍樂二巷”的市政道路分割成左右兩塊。因滿足文化展覽和公眾停車的需求，開發地下空間，在原老三館中央廣場的下方新增一個既能滿足功能又可組織交通的大型三層地下室，而龍樂二巷地下的市政管線因埋深位置與新增地下室沖突，需整體遷改至相鄰地塊。因前期收集的資料包括相鄰地塊市政管線，因而在遷改方案設計和實施過程中發揮了重要作用[2]。

2.5 拆除工程的安全問題

改擴建項目多包含舊建筑拆除工程，拆除工程屬于超危大工程，且多緊鄰改擴建工程保留建筑，拆除工程的安全管理是改擴建項目施工的重點和難點。

黃田學校改擴建工程需拆除一棟10.8m高的體育館、3棟6層19.5m高教工宿舍，均為框架結構無地下室。場地較為緊湊，且拆除建筑臨近凱成二路人行道。為確保拆除工程安全完成，安全專項方案及應急救援預案的編制和審批、專家論證、拆除方案向行政主管部門備案等工作是拆除施工的必備前提和安全保障。拆除作業前做好作業人員安全教育及交底工作，嚴格按照拆除方案順序進行作業，并做好拆除作業人員勞動防護以及對拆除項目周邊的保護工作是關鍵，對拆除建筑周邊人行道、設置警示帶、防護棚, 做好過程防護、防塵措施，并設置專人進行全時間段旁站值守，嚴格禁止無關人員及車輛進入。

2.6 施工過程的擾民問題

改擴建項目多位于老城區，人員密集，臨近居住區，一些改擴建項目中保留建筑正常使用，施工過程中的噪音影響常引起周邊使用方及居民投訴。

黃田學校改擴建項目緊鄰保留正常上課的小學部及草圍村，樁基施工階段常引起周邊居民投訴。項目綜合采用設置周轉式隔音屏障、鋼筋加工場可拆卸式隔音卷簾、靜音高壓除塵霧炮等新技術加強環保施工，并采用自動洗輪機、壓濾式泥漿分離機，依據施工計劃綜合現場布置及深圳地區雨水豐富特點，在現有場地開挖設置泥漿自然沉淀池，利用排水溝、三級沉淀池、自動洗輪機、壓濾式泥漿分離機等達到了回收利用水資源、基本實現泥漿零排放、水土保持的目的，通過節省水資源及減少污染治理。同時和周邊居民形成了長效溝通機制及時處理居民反應問題。

3 優化建議

隨著改擴建項目施工的逐漸深入，面對層出不窮的現場問題，結合“寶安1990”和黃田學校改擴建工程的實施經驗，就改擴建項目常見問題，總結出以下前期調研階段、設計階段及施工階段的優化建議。

3.1 前期調研階段的優化建議

在改擴建項目的前期調研階段中，測繪工作尤為重要。既有建筑的坐標、絕對標高、建筑層高的測繪要務求精準；項目用地內不改造的保留建筑如果緊鄰改造部分，應一并測繪，及早排查質量問題和安全隱患；原建筑需拆除的設備基礎、磚砌豎井、混凝土地面、樓板填充層和土方等，均涉及拆除算量，或影響地面管道敷設，應一并測繪；既有建筑多次裝修物全部拆除后，建議再次精確測繪，復原被裝修掩蓋的梁、柱、樓板、墻體等主體構件的真實數據，提前發現沖突的部位；測繪應關注留有構件的質量、缺陷并記錄位置，如墻體材料老化脫落、墻面平整度及垂直度、出現露筋、破損、蜂窩麻面等缺陷，這些內容在施工階段將對應不同的修補加固做法，影響到工程造價和工期安排。

此外，改擴建項目用地如涉及歷史遺留問題，如紅線權屬問題、市政管線問題，應在前期調研階段盡早梳理，為設計提供必備資料。

3.2 設計階段的優化建議

在項目前期應進行詳盡準確的調研和資料收集工作，在設計階段應結合前期資料的成果，特別關注改造過程中容易出現問題的關鍵數據。

如改擴建項目的建筑設計做法，應注意區分為保留和新建兩種做法。保留部分的墻體、天棚因質量較差、防水層老化、修補加固等原因，與新建部分的做法有較大區別。改擴建項目的新增構件，應重點關注與保留建筑的交接關系，避免施工階段因做法沖突調整方案。包括但不限于：新增玻璃幕墻與保留建筑的交接做法，新增電梯與保留建筑的交接做法，新增鋼屋面及球鉸支座與保留建筑的交接做法，新增屋頂格柵預埋件與女兒墻壓頂的交接做法等。新增構件彼此的交接做法也應注意，如新增出屋面觀光電梯與新增鋼屋面的交接做法，既要注意做好防水保護，又要考慮玻璃與鋼材為不同材料，有熱脹冷縮，應采用柔性連接。

改擴建項目的建筑層高，應結合竣工圖和測繪數據，估算改造后扣除設備管道和天花吊頂的剩余凈高，并在最低處考慮最壞情況，預留合理變量，確保改造后消防通道和防火門滿足最低高度要求。

改擴建項目的建筑平面，應重點考慮消防問題，如疏散樓梯間梯段凈寬、休息平臺凈寬，欄桿扶手做法、無障礙設計等是否滿足現行消防規范要求。關鍵部位應留意是否存在加固擴大的柱體占用疏散寬度、是否存在反梁阻礙通行等問題。

3.3 施工階段的優化建議

改擴建項目中拆除工程的安全管理至關重要。拆除作業具有突發性、難以預料性的危險。首先，施工單位在拆除作業中，可充分利用有效的安全技術形式，制定有針對性的安全技術措施。在拆除工程中，除了要采取普通的安全防護措施之外，還必須結合實際情況，編制科學的安全技術施工方案。例如在拆除普通建筑時，針對危險性較大的位置進行重點防護，并做好周圍設施的保護方案; 對于可能造成重大安全施工的拆除工程中，不僅制定安全防護措施，還要制定應急方案。建設單位應加強拆除工程的安全管理力度。在施工方案審查制度、施工技術交底制度、安全生產預警提示制度、重大危險源公示和跟蹤整改制度的保障下，使拆除工程的安全管理工作有章可循、有據可依。再者，加強安全管理力度，加強施工作業人員安全教育的同時，加強拆除作業現場安全管理，保證安全制度上墻、安全管理人員到崗到位、安全警示醒目等措施，全面加強拆除作業中的安全管理[3]。

改擴建項目施工過程中的噪音及環保管理需重點關注。施工噪音及環保問題引發的居民投訴將嚴重影響建設工期。首先要分析噪音源，結合場地情況綜合采用周轉式隔音屏障、鋼筋加工場可拆卸式隔音卷簾、靜音高壓除塵霧炮等新技術達到降噪目的。同時，周邊使用方及居民的溝通工作要有預見性定期開展，可同使用方及周邊居民開展特色活動的方式增加溝通，及時聽取使用方和居民的意見建議，及時跟進處理。

4 結語

改擴建項目常因歷史久遠、場地狹窄、現狀復雜等因素增加了前期調研、建筑設計及現場施工的難度，但注重前期調研的分析研究及測繪工作，充分結合現狀梳理基礎資料，為設計提供較完備數據支撐，設計階段特別關注常見問題的關鍵部位做法及新舊建筑協同統一處理，施工階段做好降噪環保、拆除安全等管理工作，為改擴建項目的工程管理提供積極的優化作用。