關于房地產項目工程結算審核的問題和對策分析

劉勝男

（貴州省建筑設計研究院有限責任公司，貴州 貴陽 550081）

0 引言

工程結算審核是建設項目造價控制的最后一道程序，也是對施工單位在工程竣工或年度終了時，與建設單位所辦理的工程價款結算的審計。建設工程造價的確定是建設單位、施工單位等多方利益共同體關注的重點和要點，工程結算的審核是確定工程造價的必要手段和程序。近年來隨著建筑工程規模的不斷擴大，工程結算審核程序和方法日漸成熟，相關配套的規范和標準體系基本成型。工程造價關系到企業存亡，因此不管何種類型的項目、投資主體，對工程造價的關注只增不減。只有通過全面、系統、公平、公正的對工程結算進行檢查和復核，及時發現問題和錯誤，從而達到合理確定和有效控制工程造價的目標。

1 房地產項目工程結算審核的主要問題

1.1 案例情況

某小學及幼兒園項目建筑面積61467.78m2，其中小學建筑面積12384.8m2，幼兒園建筑面積2160.99m2，地下車庫及商業建筑面積46921.99m2。結構形式為框架剪力墻結構。合同工期：總工期為316d，開工日期2014 年11 月6 日，完工日期2015 年9 月28 日。計價原則（節選）：①本合同工程價款采用工程量清單計價。按工程量清單招標，綜合單價包干，工程量暫定，綜合單價不因工程量變化作任何調整。②材料調差。依據工程量清單內的工程項目，僅鋼筋、商品混凝土、加氣輕質混凝土砌體、可按合同規定的調價原則在結算中進行調整。未提及的材料均屬于不可調價格，費用包含在綜合單價中，結算時，綜合單價均不作調整。調差材料按甲方批價乘以雙方確定的清單工程量直接計入含稅總價，材料損耗不進行調差（特殊說明除外）。③變更、指令單或新增項目子目單價的確定。如屬合同清單已有的子目，按合同清單單價；如有類似的子目，單價參照類似子目單價（只調主材價格，人工和其他費均按原清單價格執行，如實際采用的混凝土、砂漿強度等級（或標號）與清單不一致時，僅調整混凝土強度等級（或標號）差異所形成的材料價差，人工和其他費均按原清單價格執行）；如招標工程量清單中無相同或類似的項目，則按以下方式計費：按《關于調整貴州省2004 版五部計價定額人工費和機械使用費的通知》（黔建施通〔564〕號）規定，定額計價后總價下浮2%（鋼材、商品混凝土、加氣混凝土砌塊（粉煤灰）、銅、甲批價材料不參與下浮）人工費、機械費調整按《關于調整貴州省2004 版五部計價定額人工費和機械使用費的通知》（黔建施通〔564〕號）號文件執行，材料價格按發生該項工作的施工期間平均信息價格經甲方核定后計取，相關措施項目費用已經在投標措施費中包干，新增項目的措施費不再另計。合同清單已有子目、類似子目、清單中無相同或類似的項目的界定由甲方確定。

1.2 主要審核程序

（1）工程結算審核準備階段。收集資料包括送審工程的竣工結算書、招標文件及其附件（含工程量清單、招標質疑等）、投標文件及其附件（含已標價的工程量清單）、施工承包合同、材料或設備采購合同、甲供材料清單或甲控乙供材料核價單、供貨合同及這些合同的補充協議、圖紙會審記錄、設計變更通知單、技術核定單、施工現場簽證單、與工程造價有關的會議紀要等。

（2）熟悉資料、現場踏勘。在第一階段基礎上熟悉資料情況，第一時間組織審計人員會同建設單位、施工單位對下列事項進行現場勘察核實，主要包括對實際施工的各分項工程逐項進行核查，有無增加工程或未曾施工的內容；對實際施工用材與投標報價用材在品種、規格、數量方面出現不一致的重點進行核實；要對一些工程子項必須進行現場丈量，如，面積、體積、長度和高度進行實地丈量；對一些工程子項進行現場確認是否實施。

（3）工程結算審核階段：①對結算資料的符合性審查。通過詳細閱讀、分析和對比結算資料，對結算資料完整性、真實性、合法性和時效性的進行審查，如審查簽證記錄的真實性、合法性、審查結算所套用定額是否與工程應執行定額標準相符、審查工程結算的取費是否準確、重點審查是否履行招標文件及合同中所規定的內容。審核結算編制原則、方法是否與招標文件及合同約定一致。審查結算編制依據是否與合同條款規定的一致、各項費用的取費是否正確、計算方法是否符合規定；審查設計變更、施工變更是否規范合理，變更費用的計算方法和計量程序是否與合同條款一致；審查工程實施過程中發生的簽證記錄的真實性、有效性，是否應當計算費用。②對工程量審核。依據建設單位提供的竣工圖、設計變更單、現場簽證并勘察現場實際情況對工程量進行認真復核。對照工程量計算規則以及工程量計算范圍審查工程量的計算是否準確，有無多計、重計、漏計等情況。審查各專業工程交叉施工的工作內容是否重復。③材料價格審核。根據合同約定審查主要材料價格是否合理準確，實際價格是否準確，差價計算是否準確。審查材料的消耗是否合理準備，材料價格的計算是否符合合同條款的約定，核價材料的價格是否與已簽字的核價單一致。

（4）工程結算審核反饋意見。向建設單位及相關部門匯報工程結算二審的審核原則、方法、范圍、依據、存在問題等情況，將初步審核結果與建設單位等相關部門溝通，聽取各方意見。對不能達成一致的部分，記錄雙方意見及分歧原因，由建設單位組織協調會議，根據會議紀要調整審核結果。

（5）復核審核結果、出具審核報告。根據相關單位的反饋意見進行完善和修改，并計算、整理、匯總，項目審核人作一級復核，項目審定人作二級復核。根據各方達成一致意見的審核結果出具建設工程項目結算審計結果確認表，完善簽認手續。根據各方意見進行合理修改后出具正式審核報告。

1.3 結算審計存在的問題

1.3.1 設計變更多且程序不完善

房地產項目是一項高投入、高風險的投資經營項目，同時也是涉及面廣、綜合性強、關聯度高的經濟項目。隨著市場經濟的發展和城鎮化進程的加快，房地產在國民經濟中占據比重越來越大，在市場日趨成熟情況下，房開商只能快速搶占市場，在這種情況下房開商設計部門出圖質量差，對項目定位模糊，設計圖深度不夠，設計院不提供材料及設備的技術規格要求，造成技術要求模糊，導致設計變更較多。由于前期趕工導致設計圖深度不夠等問題，前期沒有有效解決，拖延至施工階段解決，甚至采用開口合同，致使合同嚴密性差，合同爭議和現場簽證多，成本難以鎖定。

1.3.2 合同關系復雜

房地產造價成本控制也是關注度最高的話題，也是多數大型房開商更以成本控制為要點。事實上合同分拆導致項目合同關系更為復雜，房地產開發公司不得不承擔部分或多半直接管理責任，同時由于合同關系復雜對項目范圍擬定不清晰，導致產生工程內容重復等情況。責任劃分不清晰，房地產開發公司承擔了部分本應屬于總承包方應承擔的部分責任，在工程進展及結算中常發生互相推諉扯皮的現象，從而造成無效成本，乃至進度拖延。另外由于將大量材料及設備采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同數量少則幾十多則上百，為此不得不安排大量人力負責材設的確認、采購、協調、管理及收驗貨。由于前期合約無規劃、總分包或分包間界面不清、合約拆分過細導致分包合同多，導致竣工結算時需重復核實項目增多、結算合同項數多，增加審核工作量及扯皮的因素。經濟合同是聯結甲乙雙方的紐帶，是明確權利義務關系的書面文件，是資金流的重要體現[1]。合同條款不明確且前后表述沖突，不僅給結算審計帶來困難，也給房地產公司帶來合同管理和執行過程中的難題。

1.3.3 過度壓縮成本導致質量下降

房地產開發公司盡管有成熟、完整的成本控制體系，但由于項目多、體量大，僅成本控制部門人員完全不夠，從而需要第三方咨詢公司提供相應的造價咨詢服務。房地產開發公司的造價咨詢服務主要有項目跟蹤審計、工程結算審核等，部分大型公司還會區分工程結算一審、二審甚至集團公司三審，工程結算一審一般由項目跟蹤審計單位負責，工程結算二審則會委托另外的第三方造價咨詢機構負責。由于房地產開發公司對成本控制要求極高，在委托第三方造價咨詢機構時時間節點控制不合理，且咨詢服務費用嚴重偏離市場情況，導致工程結算審核質量下降。

1.3.4 資料記錄不全及檔案保管不善

竣工結算是一個工程合同的結束點，既是對合同履行全過程的一個回顧，也是成本管理體系運行成效的一次檢驗。工程結算審核是對施工單位報送的竣工結算資料進行復核，在項目尚未結清之前應根據公司管理規定將整套竣工結算資料存檔備份留存。由于資料記錄不全，施工單位提供的鉆探記錄、地形方格網、成樁記錄、現場隱蔽工程等資料存在前后矛盾、高估多算的情況。

1.3.5 制度煩瑣、工作流程過多

工程結算審核是對合同價款的最后審核和最終確認，所以大部分大型房地產開發公司對竣工結算制度、流程設置會比較嚴謹。但有些公司內部竣工結算制度流程設置有較大的弊端，比如權限不分級、多重審核、內部外部審，對審核的時間沒有明顯的考核要求。一個項目結算涉及的審核人數較多，審核其中任何一個環節出現問題，不及時推進，各層級互相推諉，導致竣工結算被迫延期。

2 工程結算審核對策分析

2.1 合理規劃、有效控制

規劃設計等咨詢服務其實更多是一項智力服務，由于城鎮化的加快建筑業隨之發展迅速，導致相關體系建設并不完善，從而給大部分人產生一種規劃設計技術門檻低的錯覺。事實上充分論證的規劃設計方案是項目投資決策成功與否的必要條件，同時避免不合理的設計不但減少設計變更還可以節約不必要的投資。嚴格控制工程變更，由于一旦發生變更將不可避免的給項目工程造價帶來工期和費用的變化，因此從源頭控制，確保變更不會從根本上影響投資目標和工期目標。通過各類優化措施，提出合理化建議，盡可能減少對工程總體目標的影響。建設單位合理規劃，建立相應的激勵機制，鼓勵使用成熟實用技術，有效控制項目投資。

2.2 加強合同管理，責權劃分明確

經濟合同是聯結甲乙雙方的紐帶，是明確權利義務關系的書面文件，是資金流的重要體現[1]。在施工承包合同中更需要對承包的范圍、雙方權利與義務、風險分攤等進行明確，嚴格根據項目情況劃分合同施工范圍，避免過多分包導致合同數量繁雜的情況，減少補充協議的情況。招標文件及合同的約定條件是結算審核的重要依據，審核合同主要條款是否與招標文件、中標條件相符，是否合理、合規、有效。建立合同管理信息系統，通過現代信息化技術管理合同，實現部門之間信息共享和動態監控。

2.3 充分發揮咨詢機構的作用

工程結算審核委托于造價咨詢機構的同時，盡量充分考慮工作時間，避免為了完成而完成，不顧工作質量。咨詢機構在結算審核管理過程中實現各專業工程的無縫連接，減少工作量的重疊，避免因工作范圍重復而增加造價成本，同時引導合同處于可控狀態。在加強審核力度的基礎上控制好監理力度做好施工期間投資控制。造價咨詢機構人員在現在實施駐場工作，不僅大幅減少建設單位日常管理工作和人力資源的投入，而且信息獲取傳遞更加準確和及時。優化項目的組織機構，簡化項目合同關系，有效化解設計、監理等項目參建單位之間的責任分離矛盾。在此基礎上，做好原合同中主要費用的計算，管理好現場簽證，避免現場出現意外變更[2]。

2.4 重視資料的收集和保管

工程結算審核的依據是竣工結算資料以及項目前期有關資料，完整、全面的資料是開展工程結算審核的前提[3]。房地產公司應該充分重視建設項目資料的收集和保管，建立資料信息系統，避免因資料問題導致結算審核工作無法推進。審核工作完成后，由資料管理人員將所有檔案資料進行收集整理，按公司檔案管理規定匯總組卷、編號，裝訂成冊，統一管理。

3 結語

在房地產開發公司成本控制中工程結算屬于關鍵的工作內容，同時屬于重點與難點。為了保證工程造價的合理性，節約項目投資，必須加強項目全過程管理水平，從源頭上防止不規范的問題出現。