便民服務設施可達性分析及城市更新策略
——以北京市中關村街道為例

文／吳 霜 北京市建筑設計研究院有限公司 主任規劃師 碩士研究生

鄒嘯然 北京市建筑設計研究院有限公司 規劃師 碩士研究生

引言

1958 年8 月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括這些內容的城市建設活動都是城市更新[1-4]。

近年來，隨著中國社會的城鎮化增速逐漸放緩，一線及“新一線”城市的大規模擴張及建設趨勢也隨之降速，對于已建成地區的城市更新工作逐漸受到重視。在2019 年12 月舉行的中央經濟工作會議上，習近平總書記及李克強總理明確提出，要加大城市困難群眾的住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。可以看出，城市更新已經成為政府關注的重點領域，越來越聚焦在存量資源的盤活及存量資源價值提升的領域。同時，最新的《“十四五”規劃和2035 年遠景目標綱要草案》也提出要實施城市更新行動，堅持以人民為中心的發展思想，下足繡花功夫，讓廣大人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。

“街道”是城市最基層的行政區劃，直接面向廣大人民群眾最基本的需求，在當前以“街道”為主體實行的城市更新工作中，最常出現的情況就是無法形成系統、科學的更新計劃，只能根據群眾普遍反映的一些問題進行小修小補。這種“頭疼醫頭、腳疼醫腳”的更新方式既無法徹底、有效地解決因基礎設施配置不足或錯位所引起的群眾的不便及不滿，同時也容易造成工作的反復及資金的浪費。如何利用街道現有的數據，摸清現狀資源情況，找準痛點，切實解決居民問題，是當前街道城市更新工作亟待解決的一個難點。

1 街道現狀便民服務設施可達性分析的技術路線

便民服務設施點位通過多次實地調研得出，通過CAD 地圖導入ArcGIS 軟件，結合現狀道路，形成分析數據底圖。以道路圖層建立網絡分析路徑及節點地圖（即人行路徑地圖，人為規定行人需要在道路上行走，節點處可以掉頭），以各類便民服務設施點位，通過網絡分析工具，以設定的條件形成5/10/15 分鐘可達范圍可視圖。

2 可達性分析與需求分析結合得出初步結論

2.1 可達性分析總體分級

在城市更新思路指導下，以15 分鐘生活圈作為各類服務設施的評價標準，對各類服務設施的可達性做分級評級。

以現狀便民服務設施點位為基礎，結合現狀路網，考慮到中關村街道老齡化人口比例較高，老年人行走速度較慢，以1 分鐘40 米為標準，分析各類設施5 分鐘/10 分鐘/15 分鐘可達性（即200/400/600 米可達性分析）。

9 類便民服務設施中，末端配送、洗染、家政服務三類設施在部分區域存在明顯不足；蔬菜零售、維修、社區超市三類設施在部分區域過于密集，局部不足。美容美發、早餐服務、便利店三類設施目前在街道內可達性較好。未來應關注人口老齡化對相應設施的需求度變化，動態補足設施缺口。

2.2 結合需求分析得出初步結論

在我們工作中發放的針對中關村街道居民的一份調查問卷中，問題：

您認為下列哪些便民商業設施是社區內有需求但又比較缺乏，需要在下一步工作中補充增加的？

共165 份有效問卷，該問題反饋結果如圖1所示，需求占比越高說明該類設施目前在街道中無法滿足當前居民的日常需求。

圖1 便民服務設施需求占比圖（圖片來源：作者自繪）

圖2 便民服務設施可達性分析疊加圖（圖片來源：作者自繪）

需求排名前兩位的便民服務設施為菜市場（52.12%）及早餐店（35.15%）。需求排名后兩位的便民服務設施為末端配送（4.24%）及洗染（8.48%）。

問卷反映出居民對日常生活便利類的服務需求較高，對一些生活品質提升類的服務需求較低。

2.2.1 末端配送

（1）可達性分析

末端配送服務為近年來新興的社區生活服務，目前在中關村街道的末端配送點位分布多集中在東南側太陽園社區內。科源社區西北側，軟件社區、空間社區、希格瑪社區交界區域及雙榆樹北里和知春西里社區交界地區缺乏相應服務設施。整體可達性較差，未來可在適當位置增設或與供應商協調調整現有設施點位。

（2）承載力分析

居民對于末端配送的需求比例為8.48%，在所有選項中處于最低位，承載力足夠。作為新興服務設施，未來推廣還需要一定時間。

2.2.2 洗染服務

（1）可達性分析

洗染服務在中關村社區點位分布較為均勻，北側科源、科匯、科馨社區交界區域及南側雙榆樹西里社區點位空缺。部分地區可達性較差，未來可在適當位置增設服務設施。

（2）承載力分析

居民對于洗染的需求比例為8.48%，在所有選項中處于較低水平。可能與中關村街道人口結構相關，洗染服務在本地區需求較低，承載力足夠。

2.2.3 家政服務

（1）可達性分析

中關村街道家政服務點位較少，中部地區及東南側區域沒有相應服務設施點位。考慮到中關村街道老齡化水平較高，未來家政服務會是區域內需求增長較高的一類服務設施。目前整體可達性較差，應結合現狀機會用地提前布局設施點位，或采取共享社區模式，結合社區服務中心綜合設置。

（2）承載力分析

居民對于家政服務的需求比例為28.48%，在所有選項中處于中高水平，承載力不足。未來隨著老齡化問題的凸顯，這類需求會持續增長。

2.2.4 蔬菜零售

（1）可達性分析

蔬菜零售服務設施點位在中關村街道東南側較少，15分鐘無法覆蓋到航勘社區東南側居民樓、紅民村社區東南側居民樓及太陽園社區居民樓。部分地區可達性較差，未來可考慮在適當位置增加蔬菜零售服務點位。

（2）承載力分析

居民對于與蔬菜零售服務相關的菜市場需求處于最高，為52.12%，說明本地蔬菜零售服務雖然覆蓋面較廣，但考慮到人口數量，承載力不足。

2.2.5 維修服務

（1）可達性分析

維修點位提供自行車維修、配鎖配鑰匙等生活服務，在中關村社區分布較為均勻，大部分區域均可以滿足15 分鐘步行可達。在科煦社區東南側，軟件社區東北側，科馨、科匯、華清園社區交界地區為15 分鐘內不可達。部分地區可達性較差，未來考慮在適當位置增設服務點位，或結合其他服務設施綜合設置。

（2）承載力分析

居民對于維修服務的需求比例為29.7%，在所有選項中處于中等水平，承載力足夠。

2.2.6 社區超市

（1）可達性分析

社區超市點位主要集中在西側及東北、東南側，西北側科源社區及中部知春東里、航天五院社區交界區域沒有覆蓋進入15 分鐘步行可達范圍。部分地區可達性較差，未來考慮在適當位置增設服務設施。

（2）承載力分析

居民對于社區超市的需求比例為31.52%，在所有選項中處于中等水平，承載力有所不足。

2.2.7 美容美發

（1）可達性分析

美容美發服務設施在中關村街道覆蓋較為全面，基本上都可以滿足步行15 分鐘可達，整體可達性良好。

（2）承載力分析

居民對于美容美發的需求比例為21.21%，在所有選項中處于中低水平，承載力足夠。

2.2.8 早餐服務

（1）可達性分析

早餐服務基本上可以在15 分鐘步行可達范圍內覆蓋整個中關村社區。值得注意的是目前早餐服務點位分布有些過于集中，造成了部分地區過剩供給、資源浪費的情況。整體可達性良好，未來可結合現狀機會用地綜合考慮協調布局。

（2）承載力分析

居民對于早餐店的需求比例為35.15%，在所有選項中處于中高水平。說明本地早餐服務雖然覆蓋面較廣，但考慮到人口數量，當前仍處于承載力不足的階段。

2.2.9 便利店

（1）可達性分析

中關村街道便利店服務網點分布較為平均，且基本滿足全街道15 分鐘步行可達，整體可達性良好。

（2）承載力分析

居民對于便利店的需求比例為26.06%，在所有選項中處于中等水平。目前承載力足夠，未來應在考慮人口增長的情況下，在人口密集區域適當增設便利店。

2.3 便民服務設施現狀可達性及承載力分析情況小結

在可達性分析中，我們可以比較直觀地看到當前各類便民服務設施在街道轄區內的5/10/15分鐘可達性覆蓋情況，也可以較為簡單地將其分為“不足”“錯配”“良好”三類，但隨著承載力分析的疊加，現狀不足的服務設施有可能是居民需求較低，暫時不需要調整或增加的，現狀覆蓋度良好的服務設施也有可能是居民需求較高，在當前或未來亟須補充的。

以上這種情況其實說明在具體的街道工作中，除了科學的進行數據分析外，居住于此的居民們的主觀意愿也需要我們進行認真的考慮，對分析結果進行補正。

3 存量化更新語境下的更新策略

3.1 針對薄弱地區優先補充5 分鐘生活圈所需設施

通過對現有便民服務設施點位可達性分析結果進行疊加（圖2），指導設施布局的空間差異性，實現設施空間布局、居民步行范圍、設施使用頻率的高效耦合。

另外，對目前便民服務設施的短板進行針對性補充，優先補充5 分鐘生活圈及弱勢群體（老人及兒童）所需設施[5]（圖3）。

3.2 既有設施綜合改造、復合利用

3.2.1 存量設施改造綜合利用

針對小區內長期低效使用、廢棄的配套設施，通過更新改造對其內部功能進行全面置換，引入所需的生活服務配套功能，提高設施利用效率[6]。

圖3 優先補充的便民服務設施類型示意圖（圖片來源：作者自繪）

圖4 大數據熱力圖（圖片來源：百度熱力圖）

表1 可采取社區共享模式的社區服務及公共服務項目（表格來源：作者自繪）

既有配套設施的更新，應對更新需求進行充分調研，通過居民議事、協商等方式保證更新后的功能可以補充當前社區的服務短板。鼓勵更新過程中通過設計工坊、設施管家等模式，提高居民的參與度，創造具有場所感、擁有開放性的多元社區。

3.2.2 針對現狀設施短板，優先補充養老設施

清河街道毛紡北小區將小區門口長期用于經營的小旅館改造成了養老驛站。同時，街道也將約4300 平方米的商務樓整體租賃下來，全部用于社區公益用途。目前，街道已與北京海房銀鈴養老公司達成協議，將引入專業養老機構提供服務，擬在清河地區打造一處智能化養老驛站。

3.3 人口集中地區探索設施共享模式

利用百度地圖大數據，勾勒中關村街道居民熱點活動區域，選取與住宅區范圍重合的熱點區域（圖4），未來優先在這些區域進行公共設施資源共享試點，讓居住空間不再是切割城市的獨立封閉空間，而是與周邊區域甚至是與城市融為一體，小區內外的資源與空間能夠做到和諧共通，而不是將城市公共空間與資源私有化，片區內的居民將享有可以自由交流的空間，以促進中關村街道轄區內的公共設施資源無界共享[7]。

在廣泛征求廣大業主意見的基礎上，大力推廣街區制，將相對集中的小區放在一個片區進行綜合考慮。將小區周邊醫療、衛生、教育、養老、托幼、停車等公共服務統一配置、整合優化，實現區域統籌管理。打造兼容多樣服務需求、多種生活方式、不同年齡階段的共享街區，實現區域空間與資源共有共享（表1）。

3.4 利用新模式新技術提高片區公共服務供應能力

正視存量現實，采取線上+線下結合，小微公共服務設施的方式提供公共服務。雖然目前智能手機、互聯網等科技手段在當前的老齡化人群中的普及度及接受度不高，但隨著社會的不斷發展及時間的不斷推移，老齡化人群中對于智能科技的運用熟練度會不斷提高，如社區菜站、快遞柜等末端配送方式及洗衣、買藥等多種生活便民服務App 目前在大城市中已有一定基礎，科技改變生活也是未來的趨勢，城市更新工作在這方面應該提前布局，以更開放的姿態接入和推廣科技類便民服務設施及手段[8]。

結語

城市更新工作是一項系統性的工作，各種城市更新措施和手段之間都相互關聯，在制定城市更新策略的時候，既要從實際問題本身出發，也要考慮到整治更新方式方法對于其他方面的影響。如本文中重點討論的便民服務設施缺失問題，在傳統的增補、更新相關缺失及錯配設施的策略之外，是否可以通過打通部分道路的微循環或開放部分“大院”的方式，讓現狀不易到達的地方通過新開通的人行路徑提高可達性。

城市更新的路徑和措施目前仍在不斷的探索之中，如何利用科學的方法，建立一套行之有效的方法論及實施框架，是我們未來工作的一個主要方向。每個街道、每個社區甚至于每個人對于改善周邊生活環境及質量的訴求不盡相同，如何協調多樣化的需求，盡可能滿足更多的人，讓街道工作更加精細化、人性化，也是未來城市更新工作需要重點關注與思考的方面。