老舊住宅套型改造案例研究

文／王雪英 遼寧工業大學 土木建筑工程學院 副教授 高級工程師

許 東 遼寧工業大學 土木建筑工程學院

丁 波 錦州市招生考試委員會辦公室

曹 犇 遼寧工業大學 土木建筑工程學院

馬守恒 遼寧工業大學 土木建筑工程學院

引言

城市住宅經歷了單純滿足數量需求的復蘇時期、“質”“量”并舉的發展時期，直至目前已全面進入商品化時期，住宅更加追求精細化設計和舒適度[1]。與此同時，城市既有住宅（區）的改造問題也越來越引起重視。存量住宅中有相當一部分在多年使用后產生了不同程度的綜合性陳舊[2]，相比新建商品住宅，老舊住宅年代偏長，套型設計存在諸多問題，且不同業主對套型使用需求不同，因此二手房入住前往往面臨二次改造問題。如何有針對性地對舊住宅進行套型改造，提高居住舒適度，延長住宅生命周期，實現可持續性發展是老舊住宅亟待解決的問題。

1 城市住宅套型的發展

中華人民共和國成立至今，我國的城市住宅經歷了70 多年的發展變化，住宅套型平面大致經歷了走道型-小方廳型-起居廳型的發展演變過程（圖1）。中華人民共和國成立初期，為解決基本居住問題，住宅套型空間是以臥室為主的獨住或合住的低標準走道型住宅（圖1a），以能安排家庭成員有床睡眠為主要目標，甚至不能滿足生理分室的要求，起居、就餐、就寢功能不分，私密性很差。圖1a 是一梯兩戶合住套型，每戶分設廚房及衛生間，但實際上建設初期為四家合住，而非每戶獨立成套——兩家共用一入戶門，共用過道、廚房及衛生間，餐寢不分；90 年代，為了盡可能地改善居住條件，解決家庭人口和居住面積這一矛盾，住宅出現小方廳型住宅套型（圖1b），實現了餐寢分離。但由于方廳面積小，加之廳內門洞集中，又多為間接采光、通風，難以承擔起居室的功能；21 世紀初期至今，房地產業推行的是三大一小（大起居室、大廚房、大衛生間、小臥室），市場上的流行套型為起居廳型（圖1c），此時套型特點是套內各功能空間分離，起居廳成為套型內的主要空間，擔負起家庭團聚、社會交往、娛樂等功能，空間較大且為直接采光[3]。

2 老舊住宅套型改造原則

圖1 住宅套型平面發展演變（圖片來源：作者自繪）

圖2 既有住宅原型（圖片來源：作者自繪）

圖3 端單元套型（圖片來源：作者自繪）

圖4 改造方案一（圖片來源：作者自繪）

老舊住宅套型不應是質量標準低的反映，需要精心設計并力求經濟，使居民居住在性能良好、功能齊全的住宅內。進行老舊住宅套型改造時應貫徹一個指導思想——力求在有限的空間內創造較高的居住舒適度。具體改造時可重點考慮以下原則：

2.1 滿足住宅基本功能需求

現行《住宅設計規范》GB 50096-2011 中5.1.1 條規定：住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本功能空間。具體條文說明對該條的解釋是：住宅按套型設計是指每套住宅的分戶界限應明確，必須獨門獨戶，每套住宅至少包含臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本功能空間。本條要求將這些基本功能空間設計于戶門之內，不得與其他套型共用或合用。但這里要進一步說明的是：基本功能空間不等于房間，沒有要求獨立封閉，有時不同的功能空間會部分地重合或相互“借用”——當起居功能空間和臥室功能空間合用時，稱為兼起居的臥室。根據此條規范，在具體改造時應依據規范調整不同空間的面積指標和采光，并考慮家具布置及人員活動等進行空間功能設計，使其滿足空間的基本使用要求并力求舒適。

2.2 住宅套型設計精細化原則

所謂的住宅設計的精細化原則可以理解為在住宅套型設計過程中，以人的行為特征和生活方式為出發點，充分考慮人的活動需求，從建筑、結構、設備、內部裝修景觀等多專業出發進行綜合設計，使住宅的每個功能空間布局功能合理、尺度宜人，使內部各空間得以有效利用且空間符合人體工程學，管道布線美觀達到精裝修的一種設計模式。其設計的重點是人性化、高舒適度的體現[4]。設計的關鍵環節是住宅整體性能得到改善。住宅設計需要珍惜每一平方米的面積和每一立方米的空間，將其做成一個集約高效的高品質住宅套型。具體如廚房設計需充分考慮“洗切燒”的操作流程，冰箱入廚或住宅應考慮洗衣機位置等等。

2.3 住宅空間設計應力求緊湊

老舊住宅套型設計除考慮功能分區明確外，還應盡量將相關房間集聚合并設計，平面布置應力求緊湊，可做出DK、LDK、DL 等空間形式，利用不同功能空間之間的融合滲透，力求在小套型享有大空間。此外還需要重視多維空間的利用，如利用高度方向在交通走廊、衛生間前室做成吊柜，利用建筑凹入空間形成儲藏空間等方法增加有效使用面積。

2.4 住宅承重結構及共用管線不變原則

住宅套型改造過程中，不得擅自改變房屋承重結構。如必須改造，應在專業人員的指導下，通過澆注混凝土過梁或架設鋼梁等方法進行加固，以確保安全。同時不得拆、改共用管線和設施（如共用煙道、共用上下水管道等），住宅套型改造不得妨礙其他業主的正常生活及安全。不得擅自改變房屋用途，如將廚房改成臥室，這種做法極其危險，因為一旦煤氣泄漏，后果不堪設想；將外陽臺改成廚房或臥室，此舉同樣不可取，因為外陽臺樓板的承重力一般不大，而外陽臺改成廚房或臥室后會使陽臺樓板受力增大，很可能會導致樓板斷裂脫落。

3 老舊住宅套型改造案例

圖2 為兩室兩廳老舊住宅原型套型，原有住戶家具擺放如圖所示。該住宅建設年代為1997年，按當時住宅設計規范GB 50096-1999 中經濟指標方法計算，其總建筑面積為88平方米（含陽臺）。

3.1 套型的市場需求分析

圖2套型平面主要使用空間為兩個南向臥室、起居廳，衛生間及廚房置于套型北端，與起居室相連。從城市住宅套型的發展階段分析，該套型屬于小方廳型與起居廳型間的過渡套型。該套型起居室面積較小方廳大很多，但為暗廳（間接采光）且被交通穿越，空間使用效果不如獨立起居室，且衛生間直接面向廚房開門，均不符合現行《住宅設計規范》GB 50096-2011 的規定①②。

市場調查結果顯示，兩南臥室+暗廳套型目前仍較普遍地存在于房產市場中——為解決暗廳問題，該套型多數被安排在建筑端單元滿足客廳直接采光的要求，如圖3 套型起居室靠西側山墻的外窗獲得直接采光。部分開發商為增加此套型所占比例，仍將該套型安排于中間單元。為躲避施工圖審查，將一南向臥室寫成起居室，以牽強符合現行規范對起居室應有直接采光的設計要求。上述現象的產生從側面反映了市場對該種套型的潛在需求。

分析此需求存在原因：該套型在滿足內部各功能空間尺度適合的前提下，能實現住宅套型大進深（進深可達12 米以上），有利于節地；較小的套型總開間（兩南向臥室開間和為5.7 ～6.6米）可將套型總建筑面積控制在85 平方米以下，既保證了開發商的利益，又滿足了購房者求得經濟適用的心理；此外，我國傳統觀念中對臥室朝南的重視（該套型兩個臥室均朝南向），也促使該套型有較大的用戶市場。

圖5 改造方案二（圖片來源：作者自繪）

圖6 改進后的套型方案（圖片來源：作者自繪）

3.2 原型套型設計中存在的問題分析

套型中起居室成為交通廳——圖2 套型中由于廚房及兩南向臥室均面向起居室開門，套內各功能空間的交通流線對起居室的穿越造成起居室使用面積不足實際面積的1/2，廚房推拉門使起居廳的沙發不能靠墻布置，這無疑又增加了交通面積所占的比例。電視對著廚房門窗布置，對看電視的人將產生二次眩光，減少了空間使用的舒適度。

此外，套型設計中還存在有其他細節問題。如套內入口缺少過渡空間（缺少門廳）；衛生間門開向廚房不符合衛生要求②；衛生間細部尺寸未能考慮洗衣機擺放；套內缺少對餐廳空間的考慮等問題。

3.3 兩個套型改造方案

針對上述問題將原型方案進行改造，改造后的套型方案如圖4、圖5。

方案一（圖4）考慮到原裝修已于入戶門一側的墻上設有儲物柜，為使原方案改造最小，保留用于儲物的一側墻體，僅對衛生間及廚房部分進行改造。具體做法是僅將廚房與起居室之間的隔墻去掉并增設餐桌椅，廚房、餐廳、起居室三個功能空間，連通形成開放式的LDK 空間。該方案不但解決了原方案缺餐廳的問題，而且擴大了廚房的面積，衛生間門開向起居廳過道處，內設洗衣機（廚房面積擴大后，洗衣機也可安排在廚房內與衛生間相鄰的隔墻處），解決了衛生間門直接開向廚房的問題。改造后的LDK 空間形成套內寬敞開放的流動空間，起居室空間的采光效果也得到了極大的改善，套內交通面積也降至最低，有效地提高了套型實際使用面積。

方案二（圖5）將廚房與起居室間的隔墻整體移出，衛生間前室增設盥洗功能（盥洗室內安排洗衣機位）。廚房與起居室隔墻上通過開高窗解決起居室的采光及通風問題。廚房門開向衛生間前室，前室設有盥洗及洗衣機位，且解決了衛生間對廚房直接開門的問題。餐廳功能則在擴大后的廚房內解決（形成DK 空間），廚房空間相對獨立，可以避免炒菜時油煙進入客廳空間。起居室空間變為獨立空間，但仍為間接采光（未能解決起居室應有直接采光問題）。該方案較原型方案改動了隔墻位置，還需增設洞口，因對原有裝修破壞較多而顯得不夠經濟。

4 適于目前房產市場的套型設計方案

鑒于目前市場對此種套型的客觀需求，針對本套型老舊住宅中存在的問題，嘗試將此套型進行改進，用于新開發住宅套型。改進后的套型（圖6）主要特點是保留原有兩南臥室基本格局，減少了陽臺面積所占套型總面積的比重，在不增加總建筑面積的基礎上，力求使套型布局更加緊湊，流線清晰便捷，各功能空間分區明確，空間獨立完整。

改造后的套型入戶增加了玄關過渡空間，解決了出入換鞋、更衣、存包等問題，有效地保證了套內空間的私密性；套內衛生間更靠近臥室，既方便臥室與衛生間的聯系，又解決了起居室被來往于衛生間與臥室的流線所穿越的問題，且兼作洗衣空間的衛生間前室避免了主臥室門直接開向起居室的問題，同時也增加了起居空間擺放沙發的長度；起居室與餐廳直接相連形成LD 空間且空間相對獨立，餐廳起居室采光效果良好；改進后的起居空間雖為北側采光，但空間獨立完整且解決了原型套型中看電視產生眩光的問題，良好的視距更適應現代家庭生活大屏幕電視的觀看視距要求；廚房空間獨立，避免了中式廚房油煙對周圍空間的干擾，且與餐廳有直接方便的聯系。

結語

對老舊住宅進行主動式開發再利用應以改建、維護為主，采取積極的策略和態度，創造適宜的轉化條件和手段，而不是一拆了事[5]。老舊住宅應根據其住宅的制約和限制條件，有針對性地采取諸如轉化建筑功能、改造內部空間等不同措施，挖掘空間潛力（加強住宅的精細化設計、強化管線綜合設計、提高空間的多功能利用價值等），進行建筑內部功能改造，力求在設計中將原有建筑空間與新功能有機地融合起來[6]。并應針對改造中存在的問題探索適于新興市場的住宅套型，避免重蹈覆轍，使改造從消極狀態轉化為積極狀態，切實推進我國既有建筑資源化再利用工作向前邁進。

注釋：

①《住宅設計規范》GB 50096-2011中7.1.3條規定起居室（廳）應有直接天然采光[7]。

②《住宅設計規范》GB 50096-2011中5.4.3條規定無前室的衛生間的門不應直接開向起居室（廳）或廚房[7]。