基于PEST—SWOT的既有居住建筑綠色改造研究

王飛， 田華新

(河北工程大學，河北 邯鄲 056000)

我國已步入城鎮化較快發展的中后期，城鎮化發展已由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重階段，進入了從“有沒有”轉向“好不好”的城市更新時期[1]。既有居住建筑綠色改造是城市更新的重要組成部分，對提高居民生活品質、提升城市品質起到關鍵性的作用。既有居住建筑暴露了在應對突發狀況時不能及時做出應對的短板，顯現了加快既有居住建筑改造的急迫性。

既有建筑綠色改造是指對不滿足綠色標準的既有建筑實施的以節約資源、改善人居環境、提升使用功能等為目標，對既有建筑進行維護、更新、加固等活動[2]。建筑業的發展促進了經濟發展，改善了人們的生活水平和居住環境，對我國的就業率也有很大的提高。由于我國建筑建造的消耗巨大，設備技術落后，資源浪費大，廢棄物再利用率低。對既有建筑我國從早期的單項改造到節能改造、節水改造、安全性改造再到2006年住建部對《既有建筑綠色改造評價標準》的發布實施。近幾年，全國各地發布實施綠色改造，老舊小區、公共建筑等都在進行四節一環保的綠色改造。在國內，既有居住建筑的綠色改造尤其是老舊小區綠色改造還處于發展階段，與國外相比，還不成熟，各方面還在積極的探索前進中。

自2017年起，從老舊小區改造試點到2020年共有4萬多個小區參與改造，提高了700多萬住戶的生活環境。截止到今年已經完成老舊小區改造任務的87.7%。各個地區對舊小區的改造都在積極響應，發展迅速，但是既有居住建筑中綠色改造的占比相對較少，有政策、社會、經濟、技術等各方面的制約。因此根據四方面分別展開，分析各方面在既有居住建筑綠色改造過程中的優勢、劣勢、機會和威脅，最后根據各方面的現狀所顯現的問題，提出各方面改進的建議。

一、PEST-SWOT模型及既有居住建筑綠色改造研究

(一)基于PEST-SWOT模型分析

PEST分析法是指對事物發展的外部宏觀環境進行剖析。P指的是政治或政策(Political),E指的是經濟(Economic),S指的是社會(Social),T指的是技術(Technological)，利用該方法對既有建筑綠色改造進行研究。SWOT分析法是通過對研究對象的內部優勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)以及外部的機會(Opportunities)、威脅(Threats)進行系統分析，從而提出最佳的發展策略。

PEST-SWOT整合模型在醫療、農業、物流、旅游、建筑等領域研究中應用廣泛。例如：在裝配式木結構的產業的發展研究中，賀等[3]采用PEST分析法對裝配式木結構產業發展的宏觀環境進行梳理及分析,再通過PEST-SWOT整合模型針對產業現存內部劣勢和外部威脅提出發展對策和建議。呂等[4]對裝配式在我國的發展研究中運用此模型分析。陸等[5]在基層公共文化服務實行社會化管理發展中有運用此模型。劉等[6]運用SWOT-PEST分析模型對我國老年慢性病智慧健康管理的內外部因素進行分析。鄧等[7]通過此模型對智慧圖書館空間功能定位進行分析。

本文將通過PEST與SWOT的整合形成PEST-SWOT分析法，從政策、經濟、社會、技術方面對研究對象的優勢、劣勢、機會、威脅進行分析，有助于系統的、全面的理清政策、資金、業主、改造技術等各方面的問題，為既有建筑綠色改造提出更有針對性的建議。

(二)既有居住建筑綠色改造研究

既有居住建筑改造是以建于2000年以前，因設施落后、影響居民生活的老舊小區為主，其綠色改造面臨多種問題，學者們從不同方面、不同角度對其探討、研究。喬等[8]從政策、法律、技術創新等方面概括了國內外節能改造的實踐特征，探究多主體多目標集成優化理論對既有建筑綠色改造發展的影響。宮等[9-10]認為既有建筑綠色改造要考慮不同城市、使用人群，保留舊建筑的文化，加大創新力度和改造多元化。仇[11]認為老舊小區的綠色化改造面向整個小區、社區，實現節能、耐用、低污染、低能耗，同時，改造要有必備選項和拓展項目。張等[12-13]從完善基礎設施工作、提供居民安全保障、創新資金運作機制、構建多元共治體系、健全管理規范制度、技術創新六方面提出改造對策。而王等[14]厘清各主體間的權責關系，分析改造工作各環節存在的問題，從完善制度規范、發展平臺支撐、增強社區自治力等方面給出發展對策。吳等[15]對老舊小區在政策、資金、治理、養老等方面的問題進行剖析并提出長效治理的解決方案。徐[16]認為在社會資本參與下老舊小區改造存在關聯主體多、投資回報不穩等問題，提出了創新組織化、金融化、市場化運行機制，打破影響資本參與的政策。通過其他作者的文獻發現，對于老舊小區的綠色改造的研究大部分是站在社會資本、政府、業主等各參與方角度，從政策、資金、技術等方面入手，指出各參與方在政策、資金、技術等方面產生的問題，并提出合理的建議和意見。但已有的文獻中對資源、業主主體的現狀分析較少，對老舊小區綠色改造流程闡述較少，改造過程中的統籌安排較少提及，改造完成后人們對后期運維工作存在爭議。

綜上，學者對建筑改造研究逐漸深化，為本文的寫作提供了指導。本文基于PEST-SWOT模型，從政策、經濟、社會、技術方面分析既有居住建筑綠色改造的內部優勢、劣勢及外部機會、威脅。通過分析既有居住建筑綠色改造在政治、經濟、社會、技術方面的不足及所面臨的問題，提出我國老舊小區提升綠色改造的對策，以期實現理論與實際相結合，促進綠色改造的快速發展。

二、基于PEST的既有居住建筑綠色改造SWOT分析

(一)政策因素

1.優勢：相關法律的出臺

2016年8月住房城鄉建設部發布實施國家標準《既有建筑綠色改造評價標準》的公告，為以后既有建筑的綠色改造提供了詳細規范的標準。2019年住建部發布修改后的《綠色建筑評價標準》對建筑性能和環境影響提出了要求，該《標準》對各地區的建筑進行綠色建造提出了參考和要求。

住建部從2017年全國的15個老舊小區試點到2019年的《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》(建辦城函 [2019]243號)、2020年國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，從此開創了老舊小區改造的新局面。2020年10月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》明確提出，城鎮老舊小區的改造工作是要重點加強的。改善人們居住的環境和條件，提高城市和社區的形象，全國各地都在積極開展老舊小區更新改造工作[17]。

2.劣勢：相關改造政策、標準規范不完善

老舊小區年代久遠，產權結構復雜，產權過渡不徹底，缺乏相應的管理制度。一方面，政策體系不完善，在老舊小區改造方面無專門的法律法規、地方法規分散以及使用受限；另一方面，政策以工程項目驅動為主，對社會層面考慮不足。隨著四節一環保理念的出現，相應有了許多相關的標準文件，以致于既有居住建筑的改造政策分散于不同領域的政策文件中，缺乏有機整合。2020年7月國務院發布了推進城鎮老舊小區改造指導意見，各省市也相繼根據其地方特征發布老舊小區改造標準、實施方案等文件，但關于城市更新、節能改造、綠色建筑等文件中對老舊小區改造的內容涉及較少，對于改造后的評測標準也缺乏統一。

3.機會:政府政策的支持

各地政策發布頻繁，各地區省市都發布了相應的管理辦法，既有居住建筑綠色改造正處于發展的上升期，部分地區的改造實施意見，如表1。2011年國務院頒布《夏熱冬冷地區既有居住建筑節能改造補助資金管理暫行辦法》，其中指出對2012年及以后開工實施的夏熱冬冷地區既有居住建筑節能改造項目給予補助，不同地區都有自己的補助標準[18]。自2019年起，全國已有河北、吉林、江西、遼寧、浙江、安徽等18個省市頒布了改造文件。雖然各地區的現狀大不相同，但是都積極相應政府的號召，制定符合本地區的《辦法》進行激勵和補助。例如：河北在《河北省老舊小區改造三年行動計劃(2018-2020年)》提出要對全省2000年前的老舊小區進行改造，有5739個小區會參與其中[19]。

表1 老舊小區改造文件

4.威脅：政策落實和綠色標識意識不足

在既有居住建筑改造方面，我國在法律上對其的規定較少，在行政和地方政府方面，對既有居住建筑綠色改造的規范要求，也只是涉及到節能減排、能源再利用方面。建筑綠色改造還處于探索前進階段，現在對改造的規范要求只有相關的標準，沒有法律規范，政策落實不到位，業主對其不重視。對于改造過程和改造后的維護，并沒有提出具體可行的政策和標準。例如包頭老小區(阿十小區)改造項目存在政策、法律不足的情況，并且缺乏改造流程指引[20]。

能效標識的適用范圍過于寬泛、等級劃分單一、補貼激勵不足，例如北京對二星級、三星級每平方分別補貼50元、80元，上海對二星級、三星級每平方分別補貼為50元、100元，重慶對金級、鉑金級綠色標識建筑項目給予每平方米25元、40元補貼。在我國現在存在的既有建筑中，主動申請綠色標識的較少，很少有人會為了綠色標識進行建筑綠色改造。

(二)經濟因素

1.優勢：政府財政補貼

各地根據具體改造情況都發布了符合自己地方的改造實施文件，為了促進老舊小區改造的穩步推進，提高業主的積極性，各地都發布財稅支持政策，除了財政補助兜底外，還有投資補助、項目資本金注入、貨款貼息等方式。在稅收中，與老舊小區改造有關的單位可減免稅費，給小區提供養老、家政等服務機構減免一定的稅費，還有提供社區養老、托育、家政的房產和土地可免征房產稅、不動產登記費等。例如長沙市、東莞市等在財政補助、稅費減免上都發布了相關政策，如表2。

表2 部分地區老舊小區財政補助

2.劣勢：拆改過度、融資困難

既有居住建筑改造如火如荼，許多地方也在積極響應。在各地區積極響應號召的同時，還容易產生新的城市問題，例如大拆大建、“一刀切”、不進行評估隨意拆除、變相抬高物價、砍伐年代久遠的樹木，有急功近利的傾向，反而會有適得其反的效果。

老舊小區需要改造的建筑量大，資金消耗大，在改造過程中，因為資金問題容易造成意見不統一。目前，舊小區改造的政策是“誰受益，誰出資”，例如在加裝電梯的過程中，三層以下的住戶不愿意出資。

3.機會：各種投資模式的出現

建筑改造還處于探索階段，改造資金缺少，改造受益缺乏保障，政府激勵政策不足，大部分投資者還處于觀望狀態。但是我國目前在改造投資方面EPC(合同能源管理)、PPP(政府和社會資本合作)、BTO(建設—移交—運營)模式應用廣泛，這樣改造受益的對象不僅是政府，還有能源生產供應者和消費者、民營資本。國家支持和鼓勵節能服務公司以EPC開展節能服務，享受財政獎勵、營業稅免征、增值稅免征和企業所得稅免三減三優惠政策，出臺了相關的政策法規。從1995年至今，PPP模式目前在我國發展迅速，并且應用廣泛，適用于各個公共建筑的建造、改造、運營等方面。胡等[21]研究在政府規制下，地方政府、私人和社會公眾協調合作，政府進行激勵、約束、監管，促進PPP模式的運營。BTO模式是民營機構為基礎設施籌措資金并建設，施工完成后將所有權移交給政府，最后政府與機構簽訂合同，機構負責運營維護，收回投資，得到合理回報。

4.威脅：補助不足、資金欠缺、激勵手段單一

我國對于建筑綠色改造還處于探索階段，存在政府補貼不足、激勵手段單一的情況，補助不足會影響業主綠色改造的積極性，對既有居住建筑綠色改造的速度有極大影響。目前，我國在財政補貼、稅收優惠、貸款優惠等方面都有相應的經濟激勵，但都針對性不強，或者只針對于節能改造、資源利用等某一方面，大多是用于新建綠色建筑的。2017年最開始的試點工作是中央補助和各市區的財政補助，一些大城市或沿海城市資金充足，可以為改造補助，但一些中小城市資金不足，容易出現資金不足、改造不徹底的現象。

(三)社會因素

1.優勢：文化建設、節約資源

既有居住建筑是城市的標志，是區域發展的見證和區域發展的物質載體。雖然一些建筑在社會發展中，失去了其本質功能，但見證了歷史文化，是一代人的記憶。在綠色改造中，建筑能耗、建筑垃圾是節能減排的關鍵。中國建筑能耗中顯示，2018年建筑能耗占全國總能耗的46.5%，尤其在建材生產階段。既有建筑改造，保留了建筑的基礎建設，減少了材料的消耗，從而減少能耗。另外，建筑建造過程中產生大量的建筑垃圾，其大約占城市垃圾的40%左右，垃圾清理會產生大量垃圾清理費用，還會對環境造成污染。在老舊小區綠色改造中，對建筑垃圾進行循環再利用、使用綠色建材、改變施工工藝，從而減少垃圾量。

2.劣勢：項目成效表面化

目前，我國老舊小區的存量大，改造還沒有深化，改造后還遺留一些功能短板，容易產生項目成效表面化的問題。適老化改造不足：老舊小區的主要住戶為老年人，老舊小區的設施陳舊，大部分小區都沒有電梯，雖然改造項目清單中有加裝電梯的選項，但它是提升類項目。截止 2020 年，我國加裝電梯的老舊小區改造項目占全部改造項目的百分比低于50%；道路排水不足：海綿化改造在老舊小區綠色改造的項目清單中，但大部分改造并沒有進行海綿化改造，只有部分雨水量較大的地區進行了海綿化改造。

3.機會：人們對綠色健康的追求

現在大部分的老舊小區都是設計年代長久、房屋的設備設施老化、管線規劃不合理、下雨天道路影響出行等情況、停車等問題，這些問題對居民長期困擾，當有關部門提出改造時，人們會積極響應。綠色建筑的建造可以推動實現碳達峰、碳中和的目標。相信綠色建筑建造、既有建筑改造會廣泛發展，因為周期短、產業化程度高、成本降低。隨著社會的發展，人們的生活水平提升，在吃飽穿暖的基礎上人們更加追求高質量的生活品質，綠色健康的生活。從最開始綠色理念的提出到目前的綠色改造都在以人為本的進行探討。原有建筑的性能已經不能完全滿足人們日常生活的需要，在節約資源、保護環境的基礎上追求建筑使用的功能性和舒適性。

4.威脅：改造統籌難、改造后期運維意識缺乏

老舊小區的建筑多是福利分房時期，小區的維護費用多數是企業承擔，企業維持運營，物業管理水平較低，沒有社區組織、團體意識。社區組織難度大、社區文化宣傳不足，對社區信任度低，造成改造意見難以統一。在進行公共部分改造時，互相推卸責任，協商共建難以進行。

老舊小區改造周期短，改造后投入使用快，改造后的效果在于后期運維。大部分的老舊小區在改造前沒有物業管理，改造后也沒有相應的物業管理和物業費來維持改造后的成效。了解到只有北京和哈爾濱地區發布了關于改造后物業管理的文件，其他地區還沒有相關文件的發布。

(四)技術因素

1.優勢：BIM技術等發展迅速

在既有居住建筑綠色改造中，大量的新興技術被引入，BIM、3D激光掃描、三維GIS、3D打印、VR技術等，它們之間的相互結合會在建筑改造的全過程中提供高效、環保、經濟的改造方案。新興的BIM技術等在既有建筑改造中能充分地利用現有條件節約能源資源、優化建筑方案、提高建筑價值，在建立模型、運營管理、改造方案優選、追蹤維護信息、資源整合等方面應用廣泛。余等[22]在既有建筑改造中以BIM技術為主，結合三維激光掃描技術，為信息采集、模型構建提供了高效快速的方法。楊等[23]利用BIM技術輔助農村房屋進行綠色改造，模型中嵌入綠建信息，促進建筑節能。高延性混凝土加固技術提高房屋的整體性和抗倒塌能力，工序簡單、工期短、造價合理，并對房屋室內空間和居民生活影響較小。海綿化改造技術在排水系統的雨污分流、雨水收集上的屋頂綠化、綠地水體方面的綠地改造、道路廣場的透水鋪裝等。

2.劣勢：缺乏統一標準、新興技術耗費資金

綠色改造在技術上有許多新興技術的支持，但新興技術的使用所產生的費用大，尤其是老舊小區的改造，政府給予的財政補貼少，影響改造積極性。南北方溫度、濕度等差異大，在圍護結構節能改造技術、太陽能熱水利用技術、空調系統節能技術、綠色照明等技術標準上也會存在差異，各地區都有符合自己條件的技術標準。比如廣西在DBJ/T 45-009-2015《廣西建筑立體綠化技術應用指南》、《可再生能源建筑適宜性技術應用導則》中對綠化時廣西適應的植株類型、適宜的可再生能源技術進行了規定和指導[24]。

3.機會：節能材料出現、改造技術創新

自提出老舊小區改造以來，新興的節能環保材料不斷出現，各地也紛紛推出推廣支持政策。比如河北提出，被動式超低能建筑所需的特種材料、保溫系統、高性能門窗等，其所需的專用材料的生產企業都有一定的專項資金的支持。對于老舊小區改造中的問題，有各種技術創新，解決施工中的各種問題，如建筑物整體頂升技術，保障樓上居民不被干擾；逆作法施工適合老舊小區地下室施工，降低成本、縮短工期；地下結構防水技術，處理改造中地下結構滲水的情況。

4.威脅：技術標準不明確、綠色改造方面人才缺乏

老舊小區改造中的新興技術應用會產生較大的費用，改造資金部分來自居民，大額費用會使居民產生抵觸心理，出現公共改造部分意見不統一的情況。另外，目前針對老舊小區的改造工作并沒有詳細的標準，對小區改造完成后應達到什么樣的水平也沒有明確的規定，后序評價體系尚不健全。建筑綠色改造不僅僅是建筑師的工作，還需要機電專業、給排水專業等工程師的參與，規劃師也應參與設計改造的全周期中。此外，綠色建筑綠色改造領域的一線人才仍然較為匱乏，比如在改造規劃線路的過程中，既需要現場施工人員的操作，也需要熟悉BIM等相關技術的人員進行規劃設計，確保快速高效的完成改造，所以要加強人才培養，構建長效發展機制。

三、我國既有居住建筑綠色改造建議

(一)政策層面

建議完善法律法規、細化評價標準、能效標識。

1.老舊小區的綠色改造會出現許多技術創新和體制改革，以前的建筑標準不一定滿足老舊小區的改造標準，修訂現有標準，補充缺失的標準，建議制定《既有居住建筑綜合性能評價標準》，涵蓋檢測、評價、設計、施工、驗收、運營維保全壽命周期，讓后續的改造有據可依。

2.完善有關老舊小區改造的法律法規，確保多方參與的合法性和有效性，明確各部門的職能，并對改造標準嚴格規定，包括老舊小區的規劃政策、土地政策、權責關系、認定分類等。

3.對綠色改造舊小區進行星級標準評定，增加改造的透明度，使居民對改造后的小區有認同感和歸屬感。

(二)經濟層面

建議合理拆改、加大激勵力度。

1.改造前對我國老舊小區進行摸底、評估分類，針對改造數量和規模，考慮到不同地區、不同改造內容，制定遠、中、近期的工作目標，編制總體的改造計劃。

2.政府加大財政力度是不夠的，應擴大融資規模，包括對小區改造某一項目發布債券、減免稅收、對綠色化改造進行補貼等方式吸引社會資本的參與，提升加快改造的同時，也對市場的發展有一定的推動作用。

3.在加大扶持力度，健全獎勵機制的同時，應健全有關參與各方的法律體系，明確各方的權利義務，使改造在法律方面有監督和落實，對老舊小區的綠色改造有約束力和執行力。

(三)社會層面

加大宣傳、頒布運維政策。

1.老舊小區改造項目清單透明化。編制“菜單式”的項目規劃，供大家投票決定，充分聽取民意，調動居民對小區綠色改造的積極性。并由政府組織，搭建多方參與平臺，成立居民、專業人員參與的小組，參與改造全過程的規劃，并把改造進度公布于線上、線下的信息公布欄，保證改造的公開化、透明化。

2.頒布后期運維政策。在重建設的同時也要加強后期的運營和維護，發布相關的物業管理和物業費用的政策，吸引社會資本參與完善類改造和提升類改造，并建立長效的社會治理模式。

(四)技術層面

開發綠色技術、培養綠色改造人才。

1.集成綠色技術，通過互聯網和物聯網對綠色設施進行調控，使其協同工作，發揮節能減排效能，使小區各方面實現綠色化、智能化。

2.建立老舊小區改造項目數據庫，將各種數據信息登記入庫，尤其是給排水、管道線路等信息應及時登記，數據庫運用于全生命周期，也為后續的周期性改造提供方便。

3.建立停車系統，確保停車實時監控，可以手機實時查找停車空位，實現停車位共享，改變亂停車現象。

4.政府和機構企業應加大對綠色建造人才的培養，并提高工程人員的綜合素質，開展業務培訓、崗前培訓等，提高綠色建造人才的數量和質量。高校應順應綠色建造的新興技術發展形式，開設相關課程，與企業、團隊合作，更快更好的培養綠色施工、環保材料研發、軟件開發等方面的人才。

四、結語

老舊小區改造已經成為城市更新中的常態化任務。做好既有居住建筑的綠色改造，需要從設立法律法規、完善評價標準、加大扶持力度、共建多元共治、加強綠色技術供給，構建完整的標準規范體系并鼓勵各方協同共建加強，同時做好群眾基礎，引領社會資本參與，推廣PPP、BTO等融資模式運用于改造中，推動我國既有居住建筑綠色改造有序的發展，希望能為老舊小區改造提供參考。