新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范探析

■袁艷

一、新時期房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險特征

1.客觀存在性。

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)房地產(chǎn)項目來取得收益，在項目開發(fā)的任何一個環(huán)節(jié)都會存在財務(wù)風(fēng)險，例如在征地環(huán)節(jié)過程中，一部分土地所有權(quán)擁有者將獲得較高的收益，并不積極配合房地產(chǎn)企業(yè)開展征地工作，在預(yù)期內(nèi)無法順利完成項目開發(fā)工作。因此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險并不是以個人意愿為轉(zhuǎn)移的，是客觀存在的。

2.不可確定性。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中，會遇到一些不確定性的因素，對投資項目能夠取得的投資收益并不能進行完全的確定。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的位置區(qū)域、地理環(huán)境等因素都會影響開發(fā)項目的收益，因此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險有較大的不確定性。

3.分散性。

固定性是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的主要特征，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品是主要的收益來源，為了規(guī)避投資風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動之前，都會預(yù)測和調(diào)查每一個環(huán)節(jié)，對投資項目的位置條件和地理環(huán)境進行詳細的了解，這樣能夠?qū)ω攧?wù)風(fēng)險進行分散。

二、新時期房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

1.銀行貸款風(fēng)險。

只有銀行和其他金融機構(gòu)才能通過銀行貸款來進行籌資，銀行貸款既有抵稅功能，也有較強的財務(wù)杠桿效應(yīng)，但是也要看到通過銀行貸款進行籌資的限制條件有很多，同時也面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，容易出現(xiàn)安排財務(wù)收支不足的問題。由于銀行貸款會受到國家經(jīng)濟、政治形式變化的直接影響，那么房地產(chǎn)開發(fā)項目就會被推遲、調(diào)整和終止。同時銀行貸款也會面臨以下風(fēng)險：信用風(fēng)險、匯率變動風(fēng)險、利率變動風(fēng)險等，例如如果房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間簽署了一項期限較長的貸款合同，按固定利率付息，遇到銀行貸款利率降低時，房地產(chǎn)公司的利息會增加，從而加大財務(wù)風(fēng)險。

2.利率風(fēng)險。

我國一般采用調(diào)整利率來實現(xiàn)對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，提高利率會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來以下影響：一個是折減了房地產(chǎn)企業(yè)的實際價值，利率的提升對于折現(xiàn)現(xiàn)金流來說，減小了凈現(xiàn)值，容易引發(fā)凈現(xiàn)值出現(xiàn)負數(shù)；另外一個是提高利率會提高投資者的債務(wù)壓力，加大償還貸款的難度，抑制對房地產(chǎn)的購買力。

3.回收資金風(fēng)險。

信用風(fēng)險和銷售風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金風(fēng)險的主要來源，由于供求關(guān)系變化可以直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，也會影響房屋產(chǎn)品的價格。如果供大于求，房屋產(chǎn)品就會發(fā)生大量積壓的問題，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨資金難以回收的財務(wù)風(fēng)險。同時雖然很多國有房地產(chǎn)企業(yè)都能按時對收付款進行收回，但是購房者如果采用按揭的方式來購買房屋，那么就會受到購房者還款能力、銀行貸款手續(xù)等因素的影響，因此加大了收回資金的難度，提高了資金回收的財務(wù)風(fēng)險。

三、新時期房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的對策

1.合理控制負債規(guī)模。

一般房地產(chǎn)企業(yè)有著較高的負債比重，因此應(yīng)該對財務(wù)杠桿效益進行合理的利用，將債務(wù)資金控制在房地產(chǎn)企業(yè)可以接受的范圍以內(nèi)。首先房地產(chǎn)企業(yè)要及時找出盈虧平衡點，對負債規(guī)模進行合理的控制，如果企業(yè)負債率低于投資回報率，就應(yīng)該提高負債率，相反就要適度的降低債務(wù)比率；其次對財務(wù)杠桿進行合理的利用，按照杠桿效益來提高借債的合理性，在利用財務(wù)杠桿取得資金的同時，也要防止由于杠桿效應(yīng)而發(fā)生超額借債的問題發(fā)生；再次房地產(chǎn)企業(yè)在開展債務(wù)融資的過程中，應(yīng)該對短期債務(wù)和長期債務(wù)兩者之間的比例進行合理的安排，對債務(wù)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

2.對融資渠道進行優(yōu)化。

一方面密切關(guān)注利率的變化。由于房地產(chǎn)企業(yè)從項目開發(fā)到銷售項目的過程中需要大量資金進行支持，因此就會受到貨幣政策的較大影響，其中利率變化是貨幣政策的體現(xiàn)方式之一，因此為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，就要對利率變化進行密切的關(guān)注，做好預(yù)測利率變化的工作。由于現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過銀行貸款來進行融資，因此如果利率上升，就會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)開發(fā)成本，影響房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤，因此房地產(chǎn)企業(yè)要對利率變化進行密切的關(guān)注。如果利率變高的時候，應(yīng)該適當減少融資，在短時間內(nèi)必要的減少融資。當利率降低的時候，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當?shù)奶嵘谫Y數(shù)量，采用長期借款和固定利率，降低融資成本。

另一方面對融資渠道進行拓寬和優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須通過依靠投資資本市場來取得資金，對金融渠道進行改進，開發(fā)出多類型的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，例如境外機構(gòu)投資、預(yù)售房款、個人投資、房地產(chǎn)信托融資方式等等，這樣既可以豐富資金來源，也可以大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。

3.建立財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制制度。

一方面，完善各個崗位之間的內(nèi)部機制。新時期房地產(chǎn)企業(yè)防控財務(wù)風(fēng)險僅僅依靠財務(wù)人員是遠遠不夠的，由于防控財務(wù)風(fēng)險并不局限在是否能夠合理的對資金進行控制，而是需要通過對具體決策的制定和實施，因此要將防控財務(wù)風(fēng)險的工作落實到具體個人和部門身上。這樣可以當財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的時候，及時找到相關(guān)責(zé)任人，避免發(fā)生相互推諉責(zé)任的問題出現(xiàn)。

另一方面建立健全內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要定期進行財務(wù)風(fēng)險相關(guān)培訓(xùn)，組織相關(guān)考核，通過模擬財務(wù)風(fēng)險發(fā)生場景來進行相關(guān)防控競賽，要求財務(wù)人員能夠制定合理的防控措施。在日常防控財務(wù)風(fēng)險的工作中，財務(wù)人員要具備能夠及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的能力，嚴格按照防控財務(wù)風(fēng)險制度來進行工作。

4.制定財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

新時期房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)置財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，這樣可以有效的預(yù)防潛在的財務(wù)風(fēng)險，例如房地企業(yè)可以在財務(wù)報表以及其他數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身企業(yè)的發(fā)展情況，全方位的評估資金使用規(guī)劃以及投資決策，通過設(shè)置財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，能夠讓企業(yè)管理者了解到潛在的財務(wù)風(fēng)險，分析經(jīng)營中潛在的經(jīng)營問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)防控財務(wù)風(fēng)險的預(yù)見性。同時房地產(chǎn)企業(yè)也可以將財務(wù)評估系統(tǒng)與財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)有機的結(jié)合起來，達到優(yōu)勢互補的目的，其中財務(wù)評估系統(tǒng)能夠?qū)︼L(fēng)險發(fā)生之后進行監(jiān)督和反饋，財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)主要是能夠在事前對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測和控制，將兩者結(jié)合可以實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險事前、事中、事后進行控制。

5.穩(wěn)定收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)相比，會有較多存貨以及占用大量資金，容易降低企業(yè)的短期償債能力，將房地產(chǎn)企業(yè)帶入財務(wù)危機，因此房屋銷售問題是防控財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以按照項目的不同銷售階段來對銷售策略進行科學(xué)制定，例如在咨詢期間，一般房屋項目已經(jīng)基本建成，房地產(chǎn)企業(yè)可以做好項目市場調(diào)查、定期產(chǎn)品市場的相關(guān)宣傳工作，制定出科學(xué)合理的咨詢策略，具體可以通過多媒體網(wǎng)絡(luò)的方式做好廣告宣傳工作，這樣可以吸引有需求顧客的關(guān)注，并向咨詢顧客發(fā)放視聽材料和宣傳手冊，讓咨詢的客戶能夠全面對這個項目進行了解；在開盤進行銷售的期間，經(jīng)過了前期宣傳工作，已經(jīng)有很多顧客了解了樓盤，可以向顧客提前告知優(yōu)惠信息，這樣顧客可以事先準備好首付款，節(jié)約購買房屋的時間；在強勢推廣的時期，需要采用多方位的營銷策略，例如采用新媒體營銷和直接營銷組合的方法，在線上通過互聯(lián)網(wǎng)、微博、公共賬號將方位信息發(fā)潛在的客戶手中，這樣既打破銷售在空間和時間上的限制，也可以大大降低營銷的成本。在銷售尾盤的銷售時期，可以按照小區(qū)為主要單位，通過以老帶新的方法來銷售剩余的房屋，利用老客戶來宣傳房地產(chǎn)項目，這樣也可以大大降低房屋銷售的成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的銷售財務(wù)風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)防控財務(wù)風(fēng)險的能力。

四、總結(jié)

綜上所述，新時期經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會遇到多種財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險也具備獨特的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)要從以上兩點入手，積極采用科學(xué)合理的措施來防控財務(wù)風(fēng)險，這樣才能降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實力。