探析房地產對建筑經濟的影響
——基于宏觀經濟和裝配式建筑

丁向前

(浙江建安工程管理有限公司 湖北分公司，湖北 武漢 420050)

當前，最早提倡住宅產業化的萬科、碧桂園、綠地新城、萬達等龍頭房地產企業，正在逐步探索裝配式建筑在房地產建設中的作用，由此可見預裝配建筑正在影響整個建筑行業。隨著社會的不斷發展，建筑行業房地產數量持續增多，對于裝配式建筑的運用也變得更加廣泛。以此，以宏觀經濟和裝配式建筑為基礎，對房地產帶給建筑經濟的影響進行探究，在推動建筑行業良好發展方面發揮著極為重要的作用。

1 裝配式建筑技術重點

現階段，運用最為廣泛的預制混凝土裝配建筑存在著技術難點。由于我國在核心筒連接技術方面并不成熟，涉及部分不可預見與控制的問題，容易引起安全問題，所以預制建筑安裝主要通過高強度螺栓連接。通過對高強度螺栓連接技術的運用，可確保房地產開發建設的有序進行，夯實后期交付的基礎。對此，文章建議在房地產開發建設過程中，需要全面考慮市場狀況，避免盲目運用各類新技術，而是應結合自身情況進行分析和判斷，選擇實用、運用廣泛的連接技術。

其一，在建筑設計規劃過程中，需要考慮預裝配建設，提前設置好構件采購、設計方案、運輸方式、現場組裝等步驟，避免出現臨時做決策的情況。現場拼裝時，針對重要節點預制構件，需要運用后澆帶混凝土進行搭接，并采取高壓灌漿、高強砂漿、高強混凝土等相關連接技術。由于以上部分技術是現階段結構施工技術的難點，所以在施工建設前就需要考慮可能會出現的困難，避免具體施工時產生嚴重的問題。

其二，對于裝配組件加工廠而言，應深化現場從事的施工拆分，做好組件的包裝保護與運輸工作。對混凝土進行澆筑前，需安排好全部預埋件，嚴格按照圖紙開展消防和水電預埋等工作，以便于夯實戶外施工的基礎。同時，除了需要多快好省的原則和建設預裝配建筑之外，還應重視建筑質量，落實好現場交底工作，并組織全體工作人員觀察交底學習，檢查并填補知識上的空白，而不僅僅是在辦公室里做書面披露。

其三，落實好審圖制度。圖紙設計屬于開發建設者最容易忽視的一個問題，認為圖紙屬于設計師的工作，施工是勞務的工作，技術則是專業人員的工作，現場出現問題后相互推諉。例如，某樓盤在開發時未對圖紙進行細致的審核，使得高層建筑水平結構尺寸變大，增加了建筑內部面積，無形成本與直接成本也隨之提升。所以，在房地產開發現場要將圖紙會審工作納入考慮范圍，讓設計師參與其中，前期優化，后期做好裝配式構件安裝準備。

2 裝配式建筑、房地產及建筑經濟分析

2.1 裝配式建筑經濟分析

現階段，城市化進程日益加快，國家尤為注重降低能源消耗以及保護環境，在此形勢下，裝配式建筑工程得到了迅猛發展，數量劇增，有效促進了我國建筑經濟發展。立足于長遠利益和國民經濟發展需要，國家加大裝配式建筑發展力度，是促使建筑行業升級、推動建筑業朝著綠色環保節能方向發展的關鍵。根據相關測算可知，發展裝配式建筑可以促使建設用水量、材料浪費以及建造垃圾分別減少60%以上、20%以上以及80%以上，節省建造綜合能耗量超過六成，減少現場施工作業人員數量，降低人工成本。

2.2 房地產經濟分析

立足于商業與經濟學的視角，房地產經濟并不只是一種經濟狀態，同時房產和地產的物質形態也囊括其中，換句話說，房地產經濟屬于一種物質形態，其存在具有客觀性。以宏觀經濟條件為基礎，房地產行業借助各種發展機遇以及相關政策得到了顯著發展，除了使人們對建筑的需求得到滿足之外，還可有效解決就業問題。然而，隨著房地產經濟迅速發展，各種風險不斷涌現，如泡沫經濟，對我國建筑經濟造成了嚴重影響。一般而言，很多商品需通過生產、流通與消費等各個環節，然而由于建筑具有一定的特殊性，無法進行流通。然而，實際上，建筑所有權轉讓行為往往被視為建筑商品的一種流通方式。我國大城市中房地產行業發展更為迅速，建筑物資通貨膨脹的情況更加嚴重，進而誘發了一系列經濟問題，不利于建筑經濟可持續健康發展。

2.3 建筑經濟分析

建筑經濟主要是評價相關工程，在評價與預測時，針對工程相關工序價格進行科學預算，是一種微觀層面。在宏觀經濟環境下，建筑行業發展速度日益加快，其在建筑數量與規模方面均獲得了顯著發展，雖然有力地促進了我國經濟與社會可持續發展，然而由于裝配式建筑與房地產行業不斷涌現出經濟、質量相關問題，不利于建筑經濟迅速發展。因此，應深入研究建筑經濟，有力地保障房地產行業及裝配式建筑可持續健康發展，積極發揮最大化的市場調節功能，從而以堅實的基礎助推房地產行業和裝配式建筑一同進步。

2.4 裝配式建筑與房地產的內在聯系

立足于總體發展角度進行分析，房地產業和裝配式建筑業之間涉及許多的不同之處，但也存在顯著的交叉點。對于建筑生產活動而言，其屬于房地產業的主要構成部分之一，裝配式建筑又屬于一種較為新穎的建筑形式，建筑生產活動的開展為房地產業的經營和發展提供了充足保障，并且房地產業綜合發展水平的進步為裝配式建筑領域的革新明確了方向，二者融會貫通，夯實了現代經濟蓬勃發展的基礎。

3 宏觀經濟和裝配式建筑條件下房地產對建筑經濟的影響分析

3.1 房地產對建筑經濟的積極影響

3.1.1 節約能源和成本

對于裝配式建筑而言，涉及綠色、環保、節約能源等相關特點。隨著裝配式建筑日益盛行，有力地促進了建筑經濟的發展。當前，裝配式建筑在房地產工程中得到了廣泛運用，一定規模下標準化建筑產品的生產中可以節約能源和成本，且能夠節省大量的能源及人力投入，在迎合建筑企業發展所需的前提下，樹立良好社會形象，進而有效確保建筑經濟可持續健康發展。

結合實際案例，某房地產裝配式工程主要為鋼礦機結構，單層面積共2600平方米，在施工時，建筑企業主要采用預制混凝土疊合板，預計半年完工，總共使用疊合板1500塊。與此同時，在滿足裝配式工程消耗量相關規定的前提下，定額標準應結合預制構件基價，對項目同實驗樓成本進行對比。匯總實驗樓混凝土預構件成本，相較于國家定額成本減少了7%，這一項目雖然使用了疊合板，然而成本降低了8%。另外，實驗樓同項目施工工期之間進行了合理協調，實驗樓工期為7天，本項目為4.5個月，這不僅控制了成本，維持了施工質量，而且可確保按時竣工。并且，項目在施工中未形成過多的垃圾，迎合了建筑工程綠色、節能等規定，為我國建筑經濟的發展奠定了堅實的基礎。

3.1.2 實現經濟效益與房地產生產力之間的結合

建筑企業和公司在建筑經濟發展中發揮著極為重要的作用，而房地產行業主要由兩個部分組成，即建筑企業和公司，其迅速發展也在一定程度上體現出了房地產經濟的發展。換言之，建筑經濟作用的發揮離不開房地產行業。隨著城市化建設進程的不斷加快，我國房地產經濟發展速度日益加快，工程施工質量是成本控制效果的主要影響因素。借助分析工程建設可知，其與諸多施工工序有關，有地基建設、消防施工和建筑主體的建設等。借助合理有效地管理和控制其成本，可以在施工質量得到保證的同時，促進經濟效益提升。此外，在房地產經濟中，房地產占據著極為重要的位置，主要是圍繞房地產對其進行生產與交換等經濟步驟，從而密切聯系房地產生產力和經濟效益。在這一形勢下，作為一種建筑工程的微觀科目，建筑經濟應嚴格把握國家政策，對相關建筑工程展開全面考慮與分析，堅持按照房地產經濟發展規律，進而確保其穩定發展。

3.2 房地產對建筑經濟的消極影響及解決措施

3.2.1 影響施工安全

裝配式建筑項目建設中通常運用高強度螺栓連接板材，從而滿足施工現場成本控制和安裝效果。減少運輸時間和成本，對裝配式建筑的發展和應用極為有利。我國此領域正處于發展初級階段，因此尚未充分掌握諸多關鍵技術和核心連接技術，導致施工中出現諸多問題，如經常發生事故、安全管理不到位等。如南方某房地產建設項目在對裝配式建筑施工模式進行應用的過程中便出現了嚴重的施工安全事故，對本地行業的發展造成了嚴重阻礙。由此可以看出，應用裝配式建筑技術需要將高強度螺栓連接的安全性問題納入考慮范圍，同時需要盡量考慮工程建設的綜合需要以及市場需求，以免對新技術產生過強的依賴。此外，還需要加大對專業技術人才的培養力度，讓其積極投入到裝配式建筑過程的管控之中，使施工質量得到保證，防止再次出現類似不良問題。

3.2.2 各類問題頻發

通常來說，房地產建設結果及質量與成本管控之間存在著緊密的聯系。實際建設時，地基等施工過程在建筑工程中占據著極為重要的位置，同時也直接影響了建筑經濟的發展。房地產設計范圍較廣，新形勢下，裝配式建筑是工程建筑的發展趨勢，但在結合房地產和裝配式建筑中，因為兩者之間有諸多交叉環節，且互相獨立，所以在這一過程中必然會出現各種經濟問題。例如，構建與拆分裝配式建筑時，因包裝意識較為匱乏，或在澆筑混凝土前未對預埋件進行科學布置，在施工中出現了諸多問題，如質量不達標、施工工序連續性不強等，進而面臨巨大的經濟損失。所以，建筑項目管理者及施工人員應高度重視質量建設，且嚴格執行圖紙會審制度。另外，針對房地產開發而言，回籠資金是通過售賣建筑物來獲取資金。所以，前期建設中，應將工期設定為預售節點，對工程進度進行嚴格控制。同時，結合項目實際，進一步優化與調整財務管理機制，對施工材料的采購環節進行嚴格控制。

4 結語

總而言之，隨著經濟發展速度的逐漸加快，人們對建筑質量提出了更高的要求，進而為裝配式建筑的良好發展夯實了基礎。建筑領域要想實現可持續發展，應滿足社會各界消費者的需求，并深入考慮房地產建設經濟發展、社會進步、環境發展等之間的關系，防止房地產業發展妨礙經濟發展水平的提高。同時，在今后的發展過程中，需要將宏觀經濟條件作為基礎，正面積極地引導裝配式建筑推廣和房地產領域發展，使建筑領域合理地規避風險，求得發展，更好地滿足人們對于生活空間的需求和現代城市建設的需要。