多元資本介入下鄉村運營現狀調研及思考
——以南京市江寧區觀音殿村為例

熊立芳 姜雨嫣 鞠秋宇 張文成 徐菊芬

（南京大學金陵學院城市與土木工程學院，江蘇南京 210089）

近年來，我國頒布的一系列政策向鄉村傾斜，吸引了大量資本下鄉以促進鄉村發展。在這過程中，資本由最初的促進農業轉型升級轉而發展鄉村文旅產業，以期擴大盈利空間[1]。經過不斷發展，資本下鄉經歷了從以政府為主導的項目下鄉到以企業為主導的工商資本下鄉。現階段大量精英回流，鄉村發展也面臨著多元主體共存的局面。

1 調研對象

本次調研對象為觀音殿村，位于南京市江寧區中西部（圖1），距南京市中心約30 km，屬秣陵街道元山社區管轄。村內水系連綿貫通，面積約20 hm2，與全省規模最大的主題游樂項目銀杏湖樂園隔路相對。周邊已經具有比較成熟的鄉村旅游發展模式。

2016年，秣陵街道經綜合考量，將觀音殿村納入重點打造的蘇家文創小鎮項目，以村莊原始自然機理和風貌特色為基礎，著力打造一個非遺民俗鄉村市集和特色美食文化鄉村，其定位有別于周邊村莊。秣陵街道借助激活閑置農房的契機，將未充分利用的農房轉租，與文創企業合作，意在打造特色鄉村。

2 調研目的

本次調研采用田野調查法、文獻研究法及實地訪談法，旨在通過對觀音殿開發主體、經營主體、發展現狀、村民需求等多方面的調查研究，剖析背后隱含的問題，提出針對多元主體共生局面的優化建議，并探索鄉村在多元資本介入下的發展路徑。主要目的有以下2個方面：一是從物質空間、社會空間2個層面，深度調查觀音殿村的發展現狀、游客村民對觀音殿的主觀評價，總結各類人群需求以及目前開發經營中的不足之處；二是基于上述研究，對觀音殿村進行總體評價，反思政府主導、多元資本并存局面下，鄉村開發運營的優勢與劣勢。

3 觀音殿村發展歷程

3.1 初期發展階段（2016—2017年）

2016年秣陵街道將觀音殿村納入新美麗鄉村藍圖的七大板塊之一。隨后政府對觀音殿村部分村民進行搬遷，與村內49戶村民簽訂租賃合同，開始對村莊進行一系列改造，包括拆除違建、整葺道路、改造民宅外立面及規整農田，并相應完善公共服務配套設施。2017年觀音殿村入選江蘇省首批特色田園鄉村，同年進入試營業階段。2017年12月村莊開始項目二期打造。

3.2 中期發展階段（2018—2021年）

在政府主導村莊進行改造過程中，政府對村民進行整體搬遷，通過給予村民相應補償，實現村民宅基地的流轉。在村莊初步改造完成后，政府對外進行招商引資，對進駐商家實行3年免租政策，同時打造村內首個民俗博物館，并對環境整治項目持續投入。

3.3 后期計劃發展（2021年以后）

后期發展階段主要通過政府投資運營村莊，首先對于村內剩余閑置建筑進行整體改造，以吸引更多資本主體入駐觀音殿村。多元主體共同投入到鄉村發展建設中，減少政府財政負擔，將觀音殿村打造成真正的美麗鄉村。

4 觀音殿村空間發展調研

4.1 觀音殿村空間發展現狀

通過對觀音殿村實地調研并訪談相關人員了解到，觀音殿村在村莊的風貌塑造上，盡可能保留了村莊的自然形態和鄉土氣息，以營造優美的田園風光。通過一期改造工程完成約20棟沿街民居外立面改造，并通過完善公共基礎設施與公共服務配套，提升人居環境質量（圖2）。但是，隨著時間的推移，觀音殿村的改造卻趨于停滯狀態，大量建筑空置。

4.2 觀音殿村空間發展分析

本文主要從開發建設時序、建筑利用率、建筑功能及功能分區與基礎設施等4個方面展開對觀音殿村的空間發展分析（圖3）。

4.2.1 開發建設時序。從2016年開始打造觀音殿村，一期主要完成沿街建筑的改造，二期意在推進內部建筑改造（包括建設中的民俗博物館）。但是，一些區位條件較差的民居建筑，暫時處于閑置狀態。

4.2.2 建筑利用率。經調研發現，觀音殿村建筑利用率未達到理想效果，僅12%建筑利用率較高，33%建筑利用率較低，超過50%的建筑處于完全閑置狀態。

4.2.3 建筑功能。目前，觀音殿村建筑功能較為多樣。其中：餐飲占比最多，為64%；其次為零售、文創、民宿及公共服務建筑；現存14%的建筑暫無功能。

4.2.4 功能分區及基礎設施。經調研分析，將觀音殿村分為百花荷塘觀賞區、文旅服務商貿區及無功能待建區。現存的公共服務建筑主要為入口的游客中心、右側的3個衛生間及3個社會停車場和1個垃圾集中投放點。

5 觀音殿村資本運作分析

5.1 觀音殿村運營現狀

觀音殿村現狀業態主要由民宿、餐飲、零售、休閑、教育及文創組成（表1），以餐飲和休閑類為主，業態分布較為零散，部分業態經營現狀較差。由于客流量較少，超過30%的商鋪僅在周末及節假日營業，多為“周末經濟”。

表1 觀音殿村服務業態分類

據調研了解，觀音殿村積極引入多元社會資本發展多元業態。如政府通過招商引資引進臺資“星空宿泡泡屋”及臺灣鄉村建設品牌“薰衣草森林”等重資產，旗下分別有泡泡屋民宿及青蒔、香草鋪子等產業，但目前有些品牌下的產業門店均已完全閑置。此外，政府也積極引入社會輕資產，吸引“新精英”回鄉創業。在引資的同時，政府也積極投入財政資金進行村莊環境整治與改善，為資本介入營造良好環境。

通過對觀音殿村各類業態經營項目的效益進行橫向比較發現，觀音殿村的經營收益主要來源于民宿經營，其次是餐飲服務，文創產品的經營也是整體經營效益的重要組成部分。但是，各類產業的收益受旅游淡旺季的影響，如星空宿泡泡屋，在節假日期間游客人數較多，其滿房率為100%，但周末和工作日滿房率總體上較低。

5.2 觀音殿村資本運營邏輯分析

觀音殿村發展前期主要將政府財政資金集中投入在村民搬遷及村莊改造中。在環境整治與維護方面，秣陵街道也持續投入資金，用于觀賞農田的清淤、花卉的種植與維護以及村莊導覽指示牌等基礎設施的更新。為更好地推進美麗鄉村建設，政府還搭建特色田園實踐平臺，包涵理論宣講、教育服務、文化與體育等八大平臺及8支志愿服務隊，服務于各個鄉村實踐點（圖4）。

但由于發展有限，政府積極引進臺資“星空宿泡泡屋”進村發展民宿產業，后期不斷吸引社會資本進村入駐，形成“政府+企業+新村民”多元資本共存的現象（圖5）。此外，政府也積極開展觀音殿村對外宣傳工作，吸引媒體對觀音殿村進行報道，以擴大其知名度。

5.3 多元主體之間的邏輯關系

目前，觀音殿村的發展仍以政府資金為主導，前期政府通過租賃土地的方式獲取原住村民的宅基地，然后政府招商引資具有吸引力的社會資本入駐觀音殿村，并給予社會資本一定的優惠政策，如減免房租（圖6）。可以看出，政府和社會資本共同參與觀音殿村的鄉村建設，形成了“政府主導、市場運營”的鄉建合作模式。但在這過程中，原住民早就被排除在外，話語權也隨之被剝奪。

觀音殿村的鄉村合作模式不斷突破改進，多元主體參與的機制（圖7）已初步呈現。目前，在觀音殿村的發展過程中，政府為實際的投資者和管理者，掌握著觀音殿村的資源配置權，通過引進特色民宿、特色文創商戶等吸引外來游客。雖然政府前期對社會資本減免租金，暫無收益，甚至投入產出為負值，但當觀音殿村發展起來，政府便能從中獲利進行資本再生產[2-4]。當然，在此過程中，旅游服務業態不斷完善和鄉村知名度日益提升，能吸引到更多專業化的社會資本入駐，帶來新活力，緩解政府的資金與運營管理壓力[5]。

6 觀音殿村開發運營成效評估

6.1 經濟效益評估

在政府主導下的鄉村開發運營模式中，政府主要進行基礎設施建設，初期投資較大、回收期較長，而后期投入減少、收益大，整體上具有一勞永逸的特點[6]。在觀音殿村開發建設初期，投資效果顯現較慢，但經營者在運營中要長遠考慮，要看到長期利益。總體來說，觀音殿村經濟效益呈現以下特點：一是觀音殿村的經營處于初期，正在向中期逐漸轉型，投資成本尚不能完全回收，但具有一定的發展潛力；二是目前經濟效益主要來源為特色民宿“星空宿”，支柱型經營產業較為缺失；三是文創服務業作為觀音殿村的特色消費吸引力，其產生的經濟效益在總體經營中占據重要地位，豐富的文創產品以及其所反映的重要文化價值有利于保護珍貴文化，帶來永續的經濟效益。

6.2 空間效益評估

資本進入鄉村，將傳統生活空間轉變為消費服務型空間，村民外出就業帶來的大量外遷為村莊留下了閑置用房，政府對其進行改造并將其出租給入駐資本，使原先從事一產相關的生產生活空間充分轉換成為三產服務的空間，從而帶來一定的經濟收入[7]。此外，政府通過財政支出將閑置農業空間轉變為休閑觀光空間，后期資本的介入也促進農業資源的景觀化開發，產業轉移促使原先用于農業生產的土地轉為非營利性的休閑景觀，帶動村莊整體可持續運營。

由于村莊主要發展旅游業，使得單一農耕文化空間與旅游消費相關聯[8]。觀音殿村在對現有空間激活改造的同時保留本土的非遺文化，在社會文化方面做到了傳承與復興，但同時原住民的悉數外遷造成了一定意義上的文化流失。

6.3 社會效益評估

資本進入鄉村，采用公司化的方式對村莊外生項目資源、內生土地資源和村級組織本身進行資本化運作。在此過程中，資本也在與鄉村的人群、社會關系產生鏈接和互動。民宿公司、文創商戶在觀音殿村內進行生產經營活動的同時也影響著鄉村內的制度環境、關系網絡等。主要表現為以下特征。

6.3.1 人口結構多樣化。作為一個人口構成單一均質的傳統農業村落，觀音殿村在政府介入發展鄉村旅游后，對原住民進行整體搬遷，引進了城市的產業經營者。

6.3.2 精英回流，呈現鄉村紳士化趨勢。政府積極吸引來自城市各行各業的新精英，為鄉村帶來資金、知識和新的經營理念[9-10]。

6.3.3 新村民鄉土依存度較弱，對村莊的歸屬感不強[11]。因觀音殿村經營效益較低，大部分商戶僅周末下鄉營業，對觀音殿村的鄉土依存度較弱，僅將鄉村作為閑時工作的場所。

7 結論與討論

7.1 結論

（1）觀音殿村現存大量的候鳥院落與閑置院落。觀音殿村內原住民大多外遷，政府引進民宿公司及輕資產商戶入駐，但因客流稀少，輕資產商戶大多周末來此營業。此外，村內現存大量民居尚未改造，處于閑置狀態。

（2）政府的財政投入與其經營效益不成正比。在觀音殿村發展前期，政府投資進行村莊環境整治、民居外立面修繕以及基礎設施的完善與更新。目前，政府依舊持續投入資金進行環境整治與維護。此外，在招商引資方面實行一系列優惠政策，但實際上村莊尚未達到理想運營狀態。

（3）原住民全部外遷，使得鄉土社會瓦解。目前，村內人口構成以新村民為主，原住民大多外遷，使得原始鄉土社會得以瓦解，而新村民之間尚未形成密切的社會關系網絡。

（4）鄉村內生性可持續發展能力不足。觀音殿村目前的發展主要依靠政府財政資金扶持，村內的商鋪多為候鳥式經營，稀少的客流也導致村莊經營效益差。觀音殿村表現出對政府財政依賴較重而內生可持續發展能力不足。

7.2 討論

首先，鄉村發展過程中，原住民是否應全部進行搬遷？原住民是鄉村的重要組成部分，在村莊發展過程中可與他們進行座談。對搬遷意愿強烈的村民予以搬遷補償，而對于愿意留下來的村民應進行一些發展培訓，鼓勵其創業，在保留鄉土味的同時也改善了村民的生活。

其次，政府強干預模式下的鄉村發展模式是否有利于促進鄉村發展？鄉村發展離不開政府的支持，但政府應明確在鄉村發展過程中的角色定位[12]。堅持多方主體共同參與鄉村建設，尊重村民的意見，考慮村民的訴求，避免造成村莊依賴性過重而失去內生發展動力。

最后，如何增強觀音殿村的品牌效應以促進其可持續發展？景區同質化是觀音殿村現存的重大問題，如何形成特色的品牌效應也是我們應持續探討的問題。