房地產調控政策指數的構建分析

文／徐喆 聊城市住房與建設事業保障中心 山東聊城 252000

引言：

我國房地產市場受調控政策影響極大，從政策的內容來看，主要集中在限購、限貸、限售、限價這幾個方面，采取的措施主要包括提高購房門檻、調整貸款首付比例等。再從政策出臺的次數來看，為有效遏制房地產市場中的投資投機性需求，近些來我國各地城市出臺調控政策的次數較多，如2017年我國90 個地級以上大城市所出臺的房地產調控政策就約200 項，2018年約有30 個城市出臺或升級了限售政策，約22 個城市出臺或升級了限購政策，2019年熱點地區調控政策持續升級，到了2020年7月，新一輪的房地產調控政策將目光放在限售、限購、限貸、稅收調節、剛需支持及打擊假離婚這幾個方面。2021年1月至2020年7月期間，熱點城市就出臺了54 次房地產調控政策。可見，我國房地產調控政策不僅出臺次數多、密集程度高，且持續時間長、涉及程度多和政策強度大，整體上我國房地產調控政策初步成形，并進入到常態化和持續化狀態，即便是受到2020年新冠肺炎疫情的影響，各地政府仍然在適時推出房地產調控政策，主要目的是保障我國房地產市場健康平穩的發展。

雖然我國房地產調控政策持續出臺，但是一直以來對于房地產調控政策的強度度量缺少一個可量化的工具，這就需要對房地產調控政策指數的構建進行分析，一方面為房地產調控政策強度的量化提供方法，另一方面也為決策者分析房地產市場與調控政策之間的關系提供研究工具，這也是本文研究的意義所在。

梳理國內現有關于調控政策度量的研究，主要有選擇合適的代理變量和構建政策指數這兩大類，其中，對政策不確定性的度量的研究就較為廣泛。通常在代理變量的選擇上，賈倩等人將政策的不確定性與官員變更掛鉤，認為省級政府官員變更會對區域經濟政策的不確定性產生影響，并且還會顯著影響企業的投資行為。而在政策不確定性指數方面的研究，國內學者主要聚焦于宏觀經濟政策的不確定性，并細化至財政政策、貨幣政策、貿易政策、匯率及資本賬戶政策這四個不確定性指數。在這基礎上，賈德奎等人在基于《中國證券報》等財經報紙上，通過搜索與股市政策風險相關的文章來構建政策風險指數，用于衡量監管政策導致的股市不確定，楊贊等人通過文本分析的方法構建了我國房地產政策不確定性指數，但僅是在詞匯上增加了“房地產”“地產”“房市”“樓市”，并不能準確地反映出房地產市場的政策變動。不同于宏觀經濟政策的不確定性，房地產政策的不確定性主要體現在政策的動態變化，所以如何度量房地產調控政策的變動非常關鍵。

從現有的研究情況來看，關于房地產調控政策指數構建的研究并不多，而且所構建的指數多限于報紙樣本，未涉及到網絡文章。鑒于此，本文在整理收集全網絡關于宏觀經濟及房地產相關的政策文章基礎上，利用文本分析的方法對房地產調控政策制度的構建進行分析，由于樣本文章來源較廣泛，可為房地產政策數據庫構建提供有力支持，同時得益于網絡文章具有實時性的特點，還可有效彌補政策指數構建過程中缺乏高頻指數的不足。

本文的創新點主要在這三個方面：一是首次構建了房地產調控政策制度，實現了對房地產調控政策的量化；二是擴大了樣本文章來源的范圍，不同于以往僅源于報刊數據，本文在對2000 多個網站實時爬取文章的基礎上，構建了房地產政策數據庫，既擴大了樣本文章來源范圍，同時還避免了文本選取上的主觀性；三是由于網絡文章具有實時性的特點，因此所構建的房地產調控政策制度，能夠很好地彌補在實際構建中高頻指數不足的問題。

1、房地產調控政策指數的構建

1.1 數據來源

楊贊等人通過文本分析的方法構建的我國房地產政策不確定性指數，其數據來源主要是報刊數據，其他學者在構建政策不確定性指數時也大多來源于報刊數據。考慮報刊的選擇具有一定的主觀性，加之報刊關于政策的報道并不多，因此本文采用網絡爬蟲的方式來確定政策來源，數據來源渠道為各地政府官網（包括政府官網、住建廳官網、自然資源廳官網等）、媒體網站（如新華社、人民日報、央視新聞、財經網等）、微信公眾號（如第一財經、每日經濟新聞、成都發布）等，共計2000 多個數據源，在此基礎上設定宏觀及房地產相關的關鍵詞，通過網絡爬蟲的方式來實時獲取相關政策。

1.2 分析方法

本文主要基于文本分析方法的基礎上構建房地產調控政策指數。在政策研究過程中，文本分析法是一種常用的研究方法，主要是對文本中一些關鍵詞出現的頻率進行統計，由此直觀地反映文本中的某些特征，是目前政策文本分析中應用較為廣泛的定量分析方法。在關于房地產調控政策的研究文本中，出現較多的、關鍵的詞匯主要是限購、限貸、限售、購房資格認定這些詞匯，通過抓取這些關鍵詞，可判定該篇文章是否是房地產調控政策的范疇，進而構建房地產調控政策指數。

1.3 房地產政策數據庫的構建

政策數據來源需要相應的數據庫得以支撐，因此構建房地產政策數據庫，是構建房地產調控政策指數的前提條件。而在構建房地產政策數據庫時，需要對其關鍵詞進行確定。可選取的關鍵詞分類有宏觀經濟、重大規劃、房地產政策、人才落戶這四大類，在各分類下，本文主要選取的關鍵詞有房地產、商品房、商品住宅、二手房、參考價格、監管、央行、信貸、利率、房貸、首付、公積金、購房補貼、租房等，通過在指定的網站中檢索這些關鍵詞爬取文章，刪除文本格式異常和廣告類的文字，并根據文章的題目及內容相似度設置清晰規章，去文章進行去重處理，從而構建起房地產政策數據庫。

在構建房地產政策數據庫過程中，主要選取2020.3-2021.7 這一時間的發表的文章，文章總數為27477 篇。為確保在數據庫中所選取文章的準確性，采取抽樣的方法抽取400 篇文章，通過人工閱讀的檢驗方式，對文章是否屬于房地產調控政策范疇進行檢驗，檢驗結果證明，在選取的400 篇文章中有364 篇文章符合篩選標準，準確率達到了91%，可見所構建的房地產政策數據庫具有較高的準確性。

1.4 關鍵詞的構建

在構建房地產政策數據庫完成后，還需要構建房地產調控政策的關鍵詞集，然后在通過文本分析方法來構建房地產調控政策指數。本文所構建的關鍵詞集，主要包括調控政策、限售、限貸、限購、首付款比例、購房資格、假離婚、離異、平穩健康發展等關鍵詞，在文章中涵蓋以上關鍵詞中任意兩個關鍵詞，為符合篩選標準的樣本文章。通過搜索關鍵詞及文本分析，最終確定符合標準的文章共有2005 篇。同樣為了確保選取的文章符合標準，采用的了抽樣的方法抽取300 篇文章，通過人工閱讀的檢驗方式對文章是否符合構建的關鍵詞集及文章內容是否表達了房地產調控的相關信息進行檢驗，檢驗結果表明，在抽取的300 篇文章中有281 篇文章符合篩選的標準，準確率達到了93.7%，可見在這一標準下，所選取的文章具有較高的準確性。

1.5 房地產調控政策指數

圖1 房地產調控政策指數

2、房地產調控政策的整體基調與主要特點

2.1 整體基調

2020年7月，我國房地產市場開啟了新的一輪房地產調控周期，全國各地程度相繼出臺了房地產調控政策，從深圳、杭州、南京、寧波等地出臺的調控政策內容來看，政策主要聚集在限售、限貸、稅收調節、剛需支持、離婚購房等，對房地產市場的調控更注重精準性。從上述圖1構建的房地產調控指數來看，在2020年7月份，調控指數達到了峰值251.84，之后政策指數下行，再到9月份多個城市升級政策調控，調控指數上行至177.68。緊接著政策指數下行，直到2021年3月，伴隨著上海、西安、成都等熱點城市的房價不斷走高，房地產調控政策相繼出臺，到4月份調控政策指數上升至190.58，達到了全年的最高點。隨后調控政策指數又下行至7月初。

2021年7月23日，住房和城鄉建設部等8 部門聯合發布了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知（建房〔2021〕55 號）》（以下簡稱55 號文），指出了主要目標為：“力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。”可見，未來三年房地產市場的政策環境會“持續抓力”，不會有明顯的放松跡象，而在這樣的政策基調下，各地政府也會陸續出臺調控政策，將會使得調控政策指數顯著回升。

2.2 主要特點

通過分析房地產調控政策指數的走向可發現，調控政策的相繼出臺，主要目的是進行市場降溫，對比以往的調控政策，新一輪的房地產調控政策主要具有以下幾個特點：

其一，中央及各地政府對房地產市場的調控進入到了常態化、持續化的階段。在房地產調控中，最為直接、最有效的調控手段為限購、限售、限貸，同時就目前政府在調節房地產市場時所采用的主要工具。在2016年12月召開的中央經濟工作會議中，就首次提出了“房住不炒”的政策定位，自2016年限購大潮開啟之后，便拉開了史上最嚴的房地產調控序幕，即便是受到2020年疫情的沖擊，經濟增長面臨著較顯著的下行壓力，中央及各地政府仍然在持續推出房地產調控政策，其中2020年7月和9月為調控政策出臺的密集程度最高，到2021年上半年，因疫情影響而出現購房需求滯后，熱點城市房價紛紛走高，為有效打擊各種投機購房的需求，房地產調控政策持續跟進、升級。由此可見，目前我國房地產調控政策進入到常態化和持續化階段。

其二，房地產調控政策的強度越來越強，有望扭轉“房價只漲不跌”的態勢。從新一輪的房地產調控政策出臺情況來看，各地政府對房地產的調控政策層層加碼，調控力度逐漸增強，如本輪調控中多地延長了新購房的限售年限、延長了個人增值稅免征年限、本地居民家庭落戶需滿一年才可購房、離異2年內仍按原家庭住房套數購房等，從調控力度方面來看，重點在于進一步打擊房地產市場中的各種投資投機性需求。另外，從住房和城鄉建設等8 部門發布的55 號文來看，在未來三年，房地產市場的政策環境只會“緊”，并不會“松”，這也一定程度上會改變市場主體的預期。

其三，中央越來越重視房地產市場的調控。自55 號文出臺以后，住建部多次與地方政府負責人進行約談，約談的主要目的是地方政府負責人明確與落實城市主體責任，隨后各地政府紛紛出臺了調控政策。2020年8月26日，住建部組織沈陽、長春、成都、銀川、常州等城市政府及所在省（自治區）住建廳負責人召開房地產工作會商會，會議上重點對城市主體責任進行落實，并研究和實施房地產長效機制。2021年7月，住建部副部長在約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等城市政府負責中，指出各地要加快建立和完善房價地價聯動機制，優化土地競拍規則，限房價、控地價、提品質，堅決穩定地價和房價。隨后金華率先出臺了調控政策，主要包括新購住房限售三年、熱點地區建立二手房參考價格發布機制等。另外，也有部分城市出臺了放松的房地產調控政策，但很快就被撤回，主要因為上級主管部門的介入，使得地方政府又回歸到嚴控的狀態。可見，在新一輪的房地產調控中，中央層面仍緊緊圍繞“房住不炒”持續規范房地產市場秩序，堅定房地產長效機制決心，也從側面看出中央在指導地方城市落實城市主體責任方面的重要地位。

其四，房地產金融政策的重要性更加突出。在2020年房地產工作座談會召開后，針對房地產企業“三道紅線”與房地產貸款集中度政策，進一步將房地產金融政策納入到房地產調控政策中。尤其是2020年12月31日，央行與銀保監發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在該通知中，分五檔對銀行業金融機構房地產貸款占比與個人住房貸款占比設定上限，并對超限銀行設置2-4年調整過渡期，通過增強銀行業金融機構來抵御房地產市場波動風險，防范金融體系對房地產貸款過度集中所帶來的潛在系統性金融風險。

結語：

本文主要通過網絡爬蟲的方式，在各地政府官網、媒體網站、微信公眾號中搜索房地產相關的關鍵詞，在2000 個數據源中爬取了宏觀經濟及房地產領域的文章，由此建立起房地產政策數據庫。對比包括數據庫，這一數據庫的選擇范圍更大，且能做到實時更新。進一步在該數據庫中通過文本分析的方法篩選出符合標準的文章，由此構建房地產調控政策指數，時間范圍為2020.3-2021.7。在構建房地產調控政策指數后，進一步對其調控政策的基調及特點進行分析。結果表面，本文所構建的房地產調控政策指數較合理，能夠較為準確地反映出房地產調控政策出臺的密集程度以及政策環境的松緊度。

通過構建房地產調控政策指數，對房地產調控政策的強度進行量化，無論是對政府、企業還是居民部門，在決策制定上均有一定的參考價值。一方面，調控政策指數能讓房地產企業或消費者對以往的房地產調控政策有更加清晰的認識，并在此基礎上，通過政策與市場的聯系做出相應的決策；另一方面，對于政府而言，能夠在了解以往調控政策出臺的密集程度、時機及調控效果的基礎上，合理化制定未來房地產的調控政策。

另外，在結合本文研究結論的基礎上，提出這三點宏觀調控政策的建議：第一，應提高房地產調控政策的聯動性，房地產市場是屬于綜合性市場，若制定的調控政策過于片面化，容易致使政策失效，因此需要以中央的統一政策為指導，結合各地房地產市場的實際情況，綜合運用國家相關法律法規、政府條例、稅收政策、信貸手段、限購政策、首付比例等具體方式，從而制定符合本地區實際的聯動性宏觀調控政策；第二，持續調整改進房地產調控政策，各地政府要加快政府職能轉變，明確城市主體責任，制定保障性住房的中長期規劃，同時也要積極探索住房補貼、經濟適用房、廉租房等多種政策的制定與實施，綜合運用多種手段，促進社會財富公平分配，維護房地產市場秩序與社會穩定和諧。第三，持續調整改進稅收政策。應轉變房地產相關稅種向來“輕保有、重流轉”的局面，應建立起全方位、多層次的房地產稅收體系，完善房地產相關稅種設計與政策，充分稅收工具的作用，對房地產市場合理調節，有效遏制房地產市場中非理性的投資性需求，確保房地產市場平穩合理地發展。