淺談房地產開發項目的會計核算工作

王俊瑩

摘 要：房地產企業的獲利途徑是對房地產項目進行開發以及經營，而在這個過程當中，由于一個項目的開發周期比較長，而且其中需要投入大量的資金，為了減少企業的資金風險，獲得更大的利潤，就必須要做好會計核算工作，但是當前我國房地產企業的會計核算難以滿足市場的實際需要，使房地產企業的經濟效益受到了極大的限制。針對于當前房地產開發項目存在的會計核算問題，必須要有針對性的進行分析，以此提高房地產項目會計核算水平。

關鍵詞：房地產開發;會計核算;問題;策略

房地產可以說是人類生存發展的基礎，它是建立在土地上的建筑物，因為房地產項目的位置具有不可移動性的特點，所以房地產又被稱為不動產。而房地產項目開發是企業出于盈利目的進行的一系列經營開發活動，一般而言，房地產業務具有規模龐大，資金投入量巨大的特點，因此，其會計核算工作意義重大，因而必須要引起極高的重視。

一、房地產企業會計核算概念及其特殊性

房地產會計是針對房地產相關經濟業務進行管理的一種行業會計，房地產會計核算運用專業的理論與方法，將貨幣作為基本計量單位，而對房地產經濟業務展開全面化、連續化以及系統化的核算和監督。借助于房地產會計核算，能夠對房地產開發經營全過程的經濟業務經營狀況進行有效管理，對各個項目開發的成本進行準確計算，以促進相關決策的科學性，降低項目開發成本，幫助企業獲取更大的經濟效益。房地產企業會計核算科目大部分是行業通用的，在科目設置上保持著一致性，但也有一些專屬于房地產開發的會計項目，包括“開發成本”“開發產品“等科目。總之，房地產企業會計核算的工作內容非常復雜，公司庫存現金應收賬款、壞賬準備、產品開發，累計折舊，固定資產預收賬款等等，全都是其核算內容。因為房地產項目的開發周期非常長，可長達幾十年，并且其中不管是營銷移交還是售后服務的內容都非常多，當前的房地產會計核算主要以項目開發周期作為成本的結算期，而房地產項目一般來講其投資資金都非常大，所以開發過程當中資金風險是多方面的，包括因為政策調整而引發的地價上升，銀行貸款款策略的改變帶來的籌資風險以及作業過程中質量不合格等等。一些房地產公司的開發項目具有較高的價值，其營銷模式往往是采取預設和分期付款的方式，所以這就使得房地產企業會計核算同一般企業的收入明確方法不一致，房價在不同時期內也是處于變化之中，因此房地產企業的投資以及獲益比例無法在過程中進行準確預測，而且其業績也是處于不穩定的狀態，面臨著各種駁雜的、無效的信息，這也意味著房地產會計核算工作十分復雜。

二、房地產開發企業會計核算的主要內容

房地產會計主要負責的是對于房地產開發過程當中企業資金運作整個過程中的會計核算以及會計監督，而房地產開發企業資金運作的主要方式包括：獲得外部籌集資金以及股東的投入，在生產的過程當中，進行資金的運營以及通過房產商品的銷售來進行資金的回收。主要的房地產會計科目核算內容包括：預收賬款。因為房地產業投資數額往往比較大，所以企業常常實行的是商品房預售制度。因為還沒有交付使用，所以即使開發產品預售完畢，預售產品也僅能夠進入到預收賬款科目當中;開發成本。房地產項目的開發周期比較長，而且整個成本核算的時間跨度比較大，常常是幾年甚至幾十年。而且由于開發過程當中涉及到的產品種類多，導致成本組成比較復雜，給會計核算工作帶來了較大的難度，要求在進行成本核算時需要結合具體情況進行分析。主要的房地產項目開發成本包括土地費用，基礎設施費用，整個建設過程中涉及到的費用，等等;涉稅事項的核算。現階段我國房地產企業開發過程當中，涉及到的應納稅種類型比較多，包括所得稅，增值稅，土地使用稅及房產稅等等;利潤及分配核算。房地產的利潤指的是房地產企業在一定的會計期間，其收入與成本費用進行互相比較之后得出的最終結果，也就是對企業經營成果的一個利潤反應，其主要是由營業利潤、利潤總額以及凈利潤三個部分組成。最終房地產企業的凈利潤需要在企業同投資者之間進行分配，因為涉及到投資者的利益，所以這項工作也必須要嚴謹細致。可見，房地產開發企業具有開發經營的預見性以及計劃性，開發產品的商品性以及經營業務的復雜性，投資數額巨大，回收周期比較長等多樣化的經營特點，其會計核算工作的復雜性，自然也比一般的會計核算更大，對于相關的會計人員來說，必須要把握房地產開發企業的全流程財務，只有使各個階段的會計核算工作精準細致，才能夠提高財務管控的水平，控制企業的財務風險。

三、當前我國房地產企業會計核算存在的主要問題

從當前我國房地產企業會計核算的現狀來看，還存在多方面的問題。其缺陷和不足主要體現在以下幾個方面：

（一）科目設置缺乏合理性

對于房地產企業的會計核算工作來說，其中涉及到一個較為突出的問題就是會計科目的設置缺乏科學性。因為各個房地產企業之間沒有系統化的參考標準，房地產企業的會計成本也大都由土地征用費用，拆遷補償費用以及建筑安裝工程費用、基礎設施建設費用、開發間接費用等等組成。對于我國房地產企業而言，僅僅只開發間接費用這一項，其中就包括資本化借款利息，物業管理完善費以及工程部門管理費用等多樣化的內容。雖然房地產工程項目同開發間接費用是直接掛鉤的，但是會計人員在進行具體核算的時候，難以較為準確的將開發經濟費直接劃分在工程項目的具體開發階段。除此以外，因為房地產項目建設周期往往比較長，所以一般都會將整個過程進行劃分，但這就導致工程驗收完成到竣工結算之間的時間跨度比較大，這樣一來，賬目梳理和核算的時間也就大大增加了，時間越長，核算所依據的信息也容易發生變化，從而導致很多不確定性因素的存在。

（二）收益評價指標缺乏科學合理性

鑒于房地產行業經營開發的特殊性，決定了其存在業績起伏變化比較大的特點。房地產經營的實際狀況難以通過凈利潤指標得到有效準確的反映，因為會計沒有對以不同價位銷售的房產進行詳細的記載與分析，現階段我國會計制度當中，有關于房地產行業金融政策以及會計制度的規定并不完善、規范，這使得很多情況下，會計報表沒有能夠全面準確的對企業的財務狀況進行實際的呈現。現階段房地產企業的財務報告信息披露當中還存在著非常多的虛假信息。房地產企業即使擁有眾多的開發在建工程項目，但是由于一些情況沒有能夠得到合理準確的反應，也可能帶來巨大的經營風險，甚至導致企業倒閉。

（三）企業會計信息風險缺乏有效披露

在開發房地產項目的過程當中，因為涉及到的影響因素眾多，所以各種潛在風險也比較大，而且很多因素因為富有變化性，所以具有不可控制的特點，例如開發過程當中的政策變化以及土地等的風險，這就使得房地產企業的會計信息披露承擔著比其他行業企業披露更大的風險。據證監會發布的有關房地產開發業務的財務報表的相關規定可知，在房地產企業會計信息披露所存在的風險當中，僅僅對擔保抵押貸款風險的披露進行了強制性規定，但是在質量保證金提取等方面卻沒有進行統一規定。

（四）借款費用的資本化沒有進行規范

因為房地產項目開發周期往往比較長，這決定了它的資金回收周期同樣很漫長。因為房地產項目開發資金需要進行集中投入，所以項目開發當中籌來的很多資金都屬于債務資本，就當前的實際情況來看，在新的會計準則當中進一步擴大了借款費用資本化的范圍，也就是說，要想使借款費用達到資本化，那么就必須要滿足一定的條件和要求。當前房地產企業難以輕易使借款費用資本化，同時也不能夠將那些長時間未開發的土地儲備的借款費用，進行自動化。

（五）房地產開發行業收入確認過于復雜

房地產的銷售工作非常復雜，涉及到非常多的環節，而且對于價格的制定也很敏感，需要工作人員注意到很多細節，防止出現小的漏洞，一旦出現了問題，就可能造成比較大的經濟損失。在銷售之前，房地產開發商需要和客戶簽訂合同，需要根據合同的標準來確認收入。但是對于企業自行開發的房地產樓盤來說，因為開發周期長、而且投入的資金也比較多，具備很大的價值。這直接決定著房地產商品銷售可采用預售以及分期收款銷售的方式來獲取收入。房地產商品銷售需要預先取得商品和銷售許可證，然后雙方進行商量，確定好放款之后簽訂合同，最終獲得收入。但是在此過程中，收入進度會根據實際情況的不同而存在一定差異。總之，由于房地產收入自身具備一定的復雜性，所以需要我們積極跟進每一個銷售環節，這樣才能精準把握具體的收入，明確其所有權的風險和報酬是否已經被轉移。

（六）商品成本與售價不相匹配

眾所周知，房地產的建設與開發是一個非常漫長的過程，致使企業所投入的資金比例也呈現出階段性的不合規性。在項目建設期間，需要投入大量的資金款項，并將其所發生的費用直接投入到當期即可。但是，如果房地產開發項目沒有完全完工，所以即使樓盤已經對外開放，預售完成，但是客戶支付的預售款無法被確認為收入，甚至會導致商品的成本和實際售價配比困難。由于房地產開發涉及到的成本非常多，而且遍布每一個建設環節，分析起來有一定的復雜性和難度，而且具體銷售是以樓層或者戶型為單位，直接導致單個樓層或者戶型的售價與實際成本耗費存在著不配比狀況。

四、提高房地產企業會計核算質量的具體策略

（一）建立完善統一的房地產會計核算制度

我國現階段雖有相關的會計制度及準則，但是其內容主要是針對一些會計的常規實務操作制定的，而房地產行業涉及到的很多經濟業務比較特殊，目前缺乏統一的會計核算準則以及制度進行規范，由此導致企業的財務狀況不能得到真實反映。可見，建立完善統一的房地產會計核算制度和準則是提高房地產會計核算水平的前提條件。在實踐過程中，可以結合國外先進的會計科目設置模式，結合我國房地產行業的實際情況來進行會計核算科目的設置，對房地產業當中涉及到的復雜經濟業務進行規范化會計規定。

（二）推行現金收付制

現金收付制度的推行，主要可以避免人為條件利潤而導致的會計核算信息失真。會計核算工作是一項非常強調謹慎性原則的工作，而房地產企業的項目資金投資巨大，要求對資金情況進行全面真實的反映。實行現金收付制度，有利于進行現金流量表的科學編制。房地產企業在會計核算過程當中可以結合收付實現制與權責發生制。

（三）有效應對房地產企業信息披露風險

房地產企業的信息披露應該處理好以下幾個方面的問題：首先，應該提高對房地產企業風險的披露范圍以及程度。在相關的財務報告當中應該明確反映出可能會遇到的風險，包括存在的土地以及投資風險等等，從而使得房地產企業的信息公開透明化，這樣有利于減少潛在風險的存在，能夠更好的在風險來臨前采取防控措施;其次，房地產企業應當加強現金的披露程度。在房地產企業的現金信息當中，需要體現出生產經營的全部現金流量，這樣才能夠保證現金流量信息的真實有效性;最后，房地產企業所披露的信息當中，應該包括土地的成本以及儲備量，這對于房地產企業的長遠發展以及在房地產行業中的競爭力而言，幾乎起著決定性的因素。土地使用者不能夠通過土地使用權的總額對房地產企業土地儲備狀況進行分析，所以應當加強其土地儲備和成本等信息的披露程度。

（四）使借款費用核算規范化

依據歷史成本及費用配比的原則，不難發現，房地產工程項目的總成本同項目開發中的借款費用有著直接的聯系，因此對于借款費用，應該將其歸類到項目開發的間接費用這一類別當中，從而使借款費用能夠成為房地產項目的部分花費，進行借款費用的會計核算工作時，應該利用費用配比來使借款費用能夠達到分攤，就是將一些臨時投資以及存款利息收益等去掉，將實際花費資金計入到項目建設的成本中去，這樣一來，房地產企業的各個開發項目所分攤借款花費就等同于借款總額除去臨時投資收益與存款利息之后，乘以賬面累計余額與預收款之差，然后再用借款再除以前數，這樣就能夠使借款費用的核算更加規范合理化。

（五）規范收入確認標準

房地產銷售收入確認非常困難復雜，涉及到方方面面的環節，但是我們要想規范房地產企業朝著良好的方向進行可持續發展，就必須建立一個統一的標準，規范生產經營，取締不合理收入。首先，收入確認的標準應當接受兩個原則，一個是法律性原則，另一個是專業性原則、法律權原則是指房地產銷售收入確認標準的制定必須符合國家的法律法規，包括土地使用權合同的相關界定等方面的規定。如果沒有獲得土地使用權證書。就必須嚴格按照國家頒布的相法律，中斷后續所有的開發建設，對于一切不合理、不合規的環節都要進行中斷，不將其作為收入進行確認。第二個專業原則是指要遵循經濟金融領域的原則來規范房地產收入標準信息確認的條件。比如：房地產企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方才算是收入確認。

（六）銷售收入與成本配比。

做好配比工作非常重要，面對現實銷售中出現的種種難題，相關工作人員必須高度重視，積極進行創新，可以向其他發達國家學習，開闊視野，不斷豐富經驗，然后結合我國房地產銷售的具體情況研究出來符合我國國情的配比方法，可以引入計劃銷售價格的理念，解決銷售成本結轉錯位以及與銷售收入不匹配等情況。一旦樓盤以及全部施工建設完成并且取得相應的許可證書，企業可以加強市場調研，并且根據樓層、方向等相關因素來制定銷售價格，將其作為成本分配的標準。具體來說，可將其在分類明細賬的基礎上，按照計劃價格對所有房屋進行分類和數量登記，應用倒擠方法計算出銷售成本。這種計算方法比較適用于大型的房地產銷售企業，以便減少工作量，但是不能及時提供詳細的成本資料。按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。雖然其實際的結轉工作量較大，但是能夠保障前后一致，信息及時廣泛，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，具有很強的可行性和可操作性，可以在未來積極進行推廣。

五、結束語

綜上所述，在房地產企業的開發項目當中，會計核算工作是決定房地產企業能否健康發展，規避財務風險，獲得較大經濟效益，提高房地產企業在行業領域的競爭力的一個決定性因素，其重要性不言而喻，而為了應對房地產行業在生產經營中的各種風險，就需要對會計核算中存在的問題進行分析，并且針對其中存在的問題尋求解決辦法，不斷完善現階段我國房地產企業會計核算體系，推動我國房地產行業的健康發展，為我國社會經濟進步注入強大的動力。

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