借名買房，能買卻難還

劉燕波 陳倩琳

現實生活中，因樓市限購、樓盤售房規則設計、銀行貸款年齡限制等情況，借用親朋好友身份購房的情況并不鮮見。實際買受人借名后，與掛名人往往采用“低價出售”方式“物歸原主”。但在掛名人有債務的情況下，該行為存在故意轉移自身財產逃避債務的嫌疑，容易引發糾紛。浙江省舟山市中級人民法院二審審結一起債權人起訴要求撤銷掛名人“物歸原主”的案件。

一起搖號買房，弟弟搖中后成了房主

早在2009年底，舟山某樓盤開售，由于房子較為搶手，開發商因政府政策的規定，設置了一道門檻：意向購房者需搖號確定最終購房人。

當時，周女士想給女兒小蕓買一套房，為了增加中簽機率，她拉上弟弟周先生和弟媳一起報名參與搖號。結果，弟弟周先生夫婦搖到了號，周女士反而成了“陪跑”。之后，周先生夫婦與開發商簽訂商品房買賣合同，買了一套總價132萬余元、面積130余平方米的房子。房屋交付后，周女士的女兒小蕓住進了新房。

2017年1月，為了讓該房產“物歸原主”，周先生夫婦以商品房買賣的形式，將該房產作價100萬元，過戶至小蕓名下。但這筆錢實際并沒有支付。過戶前，周女士清償了60余萬元的銀行按揭貸款，小蕓也拿到了這套房子的產權證書。

弟媳有外債，房子“物歸原主”后被要求撤銷

然而，到了2021年5月，這套房子卻惹上了官司。

原來，周女士的弟媳在2014年至2018年間多次以投資、做生意需要資金為由，向親戚顧某借款，累計達300余萬元。

2019年，顧某向法院申請強制執行后，得知周先生夫婦將這套位于新城的房產低價過戶給外甥女小蕓，遂提起債權人撤銷權訴訟。

顧某認為，周先生夫婦將這套市值高于13000元/平方米的房產以7300元/平方米的低價轉讓給小蕓，是為了逃避債務，要求撤銷房屋買賣合同，并恢復登記至周先生夫婦名下。

周先生認為，姐姐只是借用了他的身份去參加搖號，這套房產本來就是周女士出資購買的。為此他們還與周女士簽訂了一份代持協議，約定該房產由周先生夫婦代持。

法院經審理查明，周先生中簽后，購房合同中買受人雖為周先生，但記載的住址和電話號碼都是周女士的；購房首付款、車位購買款及與購房相關的稅費均由周女士支付；案涉房屋轉移登記至小蕓前的按揭款項也由周女士歸還?；诩彝惱砗陀H情，父母出資替子女買房，房屋所有權人確定為子女，不違反法律強制性規定，應為允許。

弟媳的債權人無權撤銷房屋過戶行為

法院認為，周先生在購買案涉房產至其將該房產過戶給小蕓期間，顧某對周先生的妻子享有債權，故顧某享有的債權與案涉房產之間確有關聯，顧某有權提起本案訴訟。

案件的爭議焦點是案涉房產是否系周先生替周女士母女代持。根據法院查明的事實，在2009年購買案涉房產時，政府相關購房政策規定需抽簽決定購買人，購房時不能更改登記的中簽者姓名。但證據反映，包括周先生在內，用于登記購房抽簽的四份存款證明及相應的存款手續均為姐姐周女士辦理，說明當時周女士一家有購房需求。因周先生系中簽人，故簽訂購房合同、辦理按揭貸款、開設用于歸還按揭款項的銀行卡等手續，由周先生夫婦親自辦理，亦為合理。

法院認為，法律規定債權人有權提起撤銷權之訴，根本目的在于撤銷債務人有害于責任財產的行為，以保護債權人的利益，其判斷標準是，債務人的財產處分行為是否有害于債權人的利益。根據查明的事實來看，周先生非房產實際所有權人，房產事實上并非為周先生夫婦責任財產，周先生夫婦與小蕓以買賣方式轉移案涉房產，不構成低價或無償處分其責任財產，由此認定顧某認為周先生夫婦將案涉房屋低價轉讓的主張不能成立，法院遂駁回了顧某的訴訟請求。

一審判決后，顧某不服，提出上訴。舟山中院駁回上訴，維持原判。

說 法

合法合理的代持關系應被允許

近年來，借名買房、代持房產現象并不鮮見。一方面借名買房行為隱蔽性強，且有時還存在逃避相關法規、政策等目的，另一方借名買房涉及金額大，而住房對一個家庭而言又至關重要，故借名買房引發的糾紛，往往當事人之間矛盾較為尖銳。

不論是實際購房者與名義購房者就房產所有權引發的糾紛，還是名義購房者的債權人要求執行房產或就“物歸原主”主張撤銷導致的訴訟，均需判斷代持行為的效力。效力判斷應依照民法典總則編及合同編中關于合同效力的相關規定。主要包括：意思表示是否一致、真實，行為是否違反法律、行政法規的強制性規定，是否違背公序良俗等。

本案中，周女士提供的證據反映房產的首付款、車位購買款、購房稅費等都由周女士負擔，其女兒實際占有、使用該房產。另房產所在樓盤出售時，確有搖號確定購買人并進行登記的售房規則，能夠證明周女士以周先生夫婦名義為其女兒購房的事實。而周女士借周先生夫婦的名義為其女兒購房，并非為了規避法律、法規的強制性規定或國家、政府的限購政策，亦不違背公序良俗，故應當認定其女兒本身即為房產實際所有權人，其有權要求登記權利人周先生夫婦返還房產。

對于債權人顧某而言，周先生夫婦并非房產實際所有權人，其將房產“物歸原主”，不產生周先生夫婦財產權益不當減少或責任財產負擔不當加重的后果，故顧某無權就周先生轉讓房產于小蕓的行為主張債權人撤銷權。

另外，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第二條明確規定，當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符的，實際所有權人有權請求確認其享有物權。即說明，即使周先生夫婦未將房產返還小蕓，小蕓也享有排除強制執行的民事權益。

當然，部分實際購房者為規避限購規定也容易產生借名買房、代持房產的情形，此時實際購房者因不符合購房限購政策規定的購房資格，無法取得所買房屋的所有權，即使能夠解除其與名義購房者之間的買房合同，要求名義購房者給付相應的損失補償，但在房價漲幅較大或名義購房者對外負債較多時，實際購房者存在“竹籃打水一場空”的風險，因此實際購房者應避免踩這條紅線。

（摘自《人民法院報》）（責任編輯 張宇昕）