房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及其防范研究

王偉

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)要求獲得健康、平穩(wěn)的發(fā)展，就應(yīng)該要時刻的關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)數(shù)據(jù)，對存在的財務(wù)風險客觀的分析，提前做好風險的防范措施，盡量減少財務(wù)風險的發(fā)生，確保企業(yè)資金運作正常。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險點比較多，要想有效的防范財務(wù)風險，就應(yīng)該要了解清楚財務(wù)風險的點，以此才能更好地來籌劃財務(wù)工作，將財務(wù)風險防范的價值和作用凸顯出來。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風險;防范措施

1財務(wù)風險的特點

（1）客觀性。財務(wù)風險問題如影隨形般滲透至企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營管理的每一個環(huán)節(jié)。同時，財務(wù)風險的存在不以人的意志為轉(zhuǎn)移，對于企業(yè)來說，不可能完全消除財務(wù)風險。企業(yè)的管理層只能針對自身的生產(chǎn)經(jīng)營特點，采取相應(yīng)的措施來有效減少財務(wù)風險給企業(yè)帶來的損失。財務(wù)風險具有一定的客觀存在性，是無法根本消除的。（2）全面性。現(xiàn)代企業(yè)體系下，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，要求借用外部資源來做大做強自身。因此，許多企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，通過利用外源性資本來不斷壯大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模。從另一個角度來說，企業(yè)借助外部資本，尤其是債務(wù)杠桿進行運營的過程中，財務(wù)風險也隨之而來，其貫穿于企業(yè)資本循環(huán)的每一個角落。可以說，雖然財務(wù)風險是看不見、摸不著的，但是其卻存在于企業(yè)管理中的每一個環(huán)節(jié)。同時，財務(wù)風險一旦出現(xiàn)，背后一定會隱藏著更大的風險。因而，對于企業(yè)來說，財務(wù)風險在一定程度上難以被發(fā)現(xiàn)，這就要求企業(yè)在開展籌資、融資、投資等相應(yīng)資本循環(huán)過程，對每個細節(jié)實施應(yīng)有的監(jiān)控，并加以足夠重視。（3）雙向性。一提到財務(wù)風險，很多人將其與企業(yè)的損失相提并論，雖然其有一定道理但是并不全面。從經(jīng)濟學、投資學角度來看，風險與收益是并存的。高風險的背后必然有著一定的高收益，如股票投資、房地產(chǎn)投資等，可以說從某一層面來看，收益與風險是成一定的正比關(guān)系的。企業(yè)想獲取更多的收益，必然要承擔相應(yīng)的風險。可以說，風險不僅具有一定的折損性，其更具有一定的收益性，也就是財務(wù)風險具有雙向性的特征。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險類型

2.1利率風險

房地產(chǎn)企業(yè)自身資金能力有限，在項目建設(shè)時需要利用貸款的方式獲取資金。一旦，利率很不穩(wěn)定就勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的影響。如果利率的波動很大的話，就有可能會引起通貨膨脹，導(dǎo)致物價上漲的速度很快，這一過程中就很產(chǎn)生經(jīng)濟風險。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資量增加，相應(yīng)的獲取的利潤就會相對減少，投入的資金很難獲得預(yù)期的回報。特別是近年來，銀行的貸款利率相對比較高，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)運營時投資成本也在提高，如果經(jīng)營出現(xiàn)了問題，就很導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)遭受經(jīng)濟損失。

2.2融資風險

從房地產(chǎn)項目經(jīng)營的特點可以看出，項目前期開發(fā)建設(shè)過程中需要大量的資金投入。企業(yè)除了一部分內(nèi)源性資金投入之外，大部分需要外源資金的融入。因而，地產(chǎn)公司為了獲得資金，去申請銀行貸款。若企業(yè)不顧經(jīng)營現(xiàn)狀，沒有很好地估量項目開發(fā)風險，盲目增加債務(wù)性融資，將提升企業(yè)的資產(chǎn)負債率，不利于項目的開發(fā)與管理，會降低企業(yè)的整體盈利能力。同時，如果項目預(yù)售階段無法達到預(yù)期效果，沒有在預(yù)定時間內(nèi)回款，將導(dǎo)致資金占用時間過長，不但會增加企業(yè)融資成本，嚴重情況下銀行有可能會因此而斷貸，導(dǎo)致企業(yè)受到負面影響。

2.3投資風險

投資有風險，對于投資一個房地產(chǎn)項目來說，從某種意義上講，較投資于股市其風險更大。從房地產(chǎn)項目的經(jīng)營周期來看，從購置土地、立項、各種手續(xù)的辦理、建設(shè)施工、竣工到交付需要較長的時間。在這個期間，國家的相關(guān)政策有可能隨時變動，行業(yè)內(nèi)部趨勢的演變、項目所在地城市規(guī)劃的完善、市場的變化等，對于項目的開發(fā)都會產(chǎn)生直接或是間接的影響。多方面不可控因素的影響，使項目投資風險不斷上升。另外，一些對于風險估計不足的企業(yè)，在實施項目開發(fā)過程中，由于前期調(diào)研不深入，對國家政策掌握不透徹，使項目投資偏離預(yù)期收益。同時，在開展日常財務(wù)管理過程中，由于無法有效控制項目開發(fā)投資風險，給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風險。

2.4運營風險

企業(yè)的經(jīng)營風險和企業(yè)自身的特征有關(guān)，也與企業(yè)的經(jīng)營活動有關(guān)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量較大，并且投資方經(jīng)常會在使用資金的時候采取時間差的方式獲取更高的收益。在投資的時候，部分房地產(chǎn)企業(yè)往往更多關(guān)注項目的實際規(guī)模和預(yù)期收益，而忽視對地產(chǎn)項目的可行性分析，因而經(jīng)常出現(xiàn)后續(xù)的市場定位出現(xiàn)偏差、投資金額過大導(dǎo)致市場無法消化等現(xiàn)象。除此之外，地產(chǎn)項目開發(fā)還會因為投資區(qū)域調(diào)研不足導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)了全新的替代品、地區(qū)的相關(guān)政策變動、居民購買力和購買欲望降低等問題而產(chǎn)生投資項目無法達到實際預(yù)期收益，甚至還會出現(xiàn)虧損的情況。其次，由于監(jiān)管的限制，企業(yè)的籌資模式較為有限。當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要可以分成股權(quán)融資和債務(wù)融資，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率和自有資金比率要求較高，投資和融資規(guī)模之間相互制約強度較大。再次，房地產(chǎn)市場銷售受土地供應(yīng)和地區(qū)限購政策影響較大，在市場環(huán)境情況不佳的情況下，市場上現(xiàn)有的銷售方式并不能有效提升企業(yè)的成交量，長時間的積壓還會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)耗嚴重，銷售去化壓力加強。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范

3.1建立健全財務(wù)預(yù)算管理體制，加強行業(yè)預(yù)算管理

房地產(chǎn)的管理層在項目預(yù)算方面沒有明確的目標和戰(zhàn)略規(guī)劃指導(dǎo)，對全面安排項目預(yù)算的理解和認識也不全面。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)及其建設(shè)的全過程中，還存在著許多不確定風險因素，如內(nèi)部企業(yè)責任不明確、權(quán)力不明晰、預(yù)算關(guān)系混亂等，都可能影響項目的最終執(zhí)行結(jié)果。因此，企業(yè)管理層有必要通過項目預(yù)算管理對潛在的不確定因素進行量化和估計，加強監(jiān)督管控，由此來提高企業(yè)抵御一定風險的能力。房地產(chǎn)的企業(yè)財務(wù)預(yù)算中各部門應(yīng)以項目投資的管理預(yù)算和資金管理預(yù)算為基礎(chǔ)，合理分配各項資金的流入流出，全面安排其在籌資投資、利潤分配方面的運用。在預(yù)算管理環(huán)節(jié)，財務(wù)部門應(yīng)密切關(guān)注項目設(shè)計規(guī)劃費用、開發(fā)成本、經(jīng)營收入等，全面做好預(yù)算管理，認真貫徹執(zhí)行財務(wù)預(yù)算編制，減少決策失誤，避免不必要的經(jīng)濟損失。在資本預(yù)算管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門可以根據(jù)企業(yè)項目的具體運營和總體發(fā)展戰(zhàn)略目標，盡可能準確計算各項收入和支出，全面規(guī)劃資金的使用，合理分配資金需求和使用，建立一套系統(tǒng)科學的財務(wù)預(yù)算體系。此外，企業(yè)內(nèi)部要進一步做好風險管理和控制工作，運用月度分析、季度評估、年度綜合評估等方法，解決企業(yè)項目規(guī)劃建設(shè)和運營過程中的各種經(jīng)濟問題，最大限度地發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督和預(yù)警的作用。

3.2及時關(guān)注市場環(huán)境及政策變化，合理規(guī)劃投資

企業(yè)的投資活動會受到外部市場環(huán)境及政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與整體市場環(huán)境相輔相成，企業(yè)需要時刻關(guān)注市場環(huán)境及相關(guān)政策的變化。當市場環(huán)境處于利好狀態(tài)時，企業(yè)可以加大投資規(guī)模，選擇與相關(guān)政策貼合度較高的投資方案，市場環(huán)境下行時，企業(yè)就可以適當削減對開發(fā)項目的投入。近年來各地政府出臺的限購、限貸、限價、限地等政策，并強調(diào)房子的住房功能，抑制炒房行為，打擊無證售房，增加房產(chǎn)稅，對此企業(yè)可以聘請專業(yè)人士進行稅收籌劃，靈活運用新的政策，降低企業(yè)的稅收負擔的同時規(guī)避稅收風險。同時還要關(guān)注行業(yè)的整體發(fā)展趨勢，找準產(chǎn)品開發(fā)的定位，國家強調(diào)住房的功能性，企業(yè)在項目投資時可以將產(chǎn)品開發(fā)更多地定位在居住用房上，而對于市場較為暗淡的辦公寫字樓要理性投資。同時，企業(yè)也要提高產(chǎn)品的多樣性，規(guī)避因產(chǎn)品單一而帶來的風險。一些利率調(diào)控、稅率調(diào)整、信貸調(diào)整、土地等有關(guān)政策也會關(guān)系到房產(chǎn)市場的發(fā)展。企業(yè)只有對這些政策有著深入的理解和判斷，才能掌握市場環(huán)境的走勢，為企業(yè)制定準確的戰(zhàn)略投資方針，在投資方向、投資規(guī)模、資金使用等方面做出有效的決策。才能避免企業(yè)在經(jīng)濟緊縮時期投入大量資金造成資金無法回籠，或者因采用不當?shù)臎Q策造成房屋滯銷，庫存積壓，資金周轉(zhuǎn)過慢，負債利息無法及時償還等問題，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風險的發(fā)生。綜上，泰禾集團要及時關(guān)注市場環(huán)境及相關(guān)政策的變化，才能跟上宏觀經(jīng)濟改變的浪潮，合理規(guī)劃投資，保持市場中積極性，增加企業(yè)的競爭力。

3.3不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在進行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程中，通常建立產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責明晰、管理科學的現(xiàn)代企業(yè)制度，優(yōu)化產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上形成的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，這是非常具有現(xiàn)實意義的。建立合理的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，使約束機制和激勵機制發(fā)揮有效作用，促進企業(yè)價值最大化，對中國資本市場的發(fā)展和完善具有十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要從經(jīng)營和銷售的需求出發(fā)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時還要考慮到對外投資，從多個渠道尋求資金來源。通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，可以確保流動資金靈活運行，而且實現(xiàn)多方面投資，可以做到資金的合理調(diào)節(jié)。對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)予以優(yōu)化，使企業(yè)的財務(wù)風險得到有效控制，資金更加充足。所以，企業(yè)在投入資金之前需要做好各項準備工作。比如，將投資方案制定出來，對資本結(jié)構(gòu)加以確定、對投資方式予以確定等等。如果企業(yè)在短時間內(nèi)不能將經(jīng)營規(guī)模擴大，或者采用其他投資方式，即可以采用直接投資的方法，或者向銀行貸款。企業(yè)要獲得長遠發(fā)展，使自身的社會知名度提高，品牌影響力的擴大，可以采用公開募股籌集發(fā)展資金的方式，但是，對于多數(shù)的企業(yè)而言，選擇這種方式都是存在一定難度的。

3.4借力互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，實現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試P2P融資。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展給各行各業(yè)帶來了巨大變革，對房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式也帶來了一些更新，P2P融資是借助互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，該融資模式利用互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布，傳播成本低的優(yōu)勢，借款方事先設(shè)計好融資方案，提出融資額度，資金使用時間，抵押物品或者擔保中介，資金回報率，然后發(fā)布在相關(guān)P2P平臺上。出資方依據(jù)相關(guān)信息，根據(jù)自身風險承擔能力自由競標。競標結(jié)束后雙方在融資平臺簽署電子融資協(xié)議。融資期限到時，借款方根據(jù)協(xié)議通過平臺自動還款至投資方。整個過程投融資雙方不用見面，流程簡單，極大的節(jié)省了時間，降低了成本，并降低了資金參與門檻。除此以外，還可以嘗試房產(chǎn)眾籌融資。房產(chǎn)眾籌可以理解為多人投資一處房地產(chǎn)，共同擁有并共同獲取房產(chǎn)收益的過程。通過多元化的籌資方式來分散依靠銀行長期借款、外債融資的壓力。

3.5提高企業(yè)盈利能力，合理分配收益

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境大不如前，而房企數(shù)量越來越多，市場趨于飽和狀態(tài)，產(chǎn)品銷售競爭十分激烈。同一地域同類樓盤供給過多，企業(yè)往往會增加營銷成本，否則產(chǎn)品可能會滯銷，但同時利潤也會有所減少。為提高盈利能力泰禾集團應(yīng)努力打造優(yōu)秀的營銷隊伍和擴寬渠道，加強成本管控，維持主營業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長的趨勢。同時緊跟經(jīng)濟發(fā)展浪潮，響應(yīng)國家政策，不斷調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略方針，提高在市場中競爭優(yōu)勢。提高盈利能力的同時，也要對收益進行合理分配。企業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好時可以適當?shù)靥岣吖衫峙浔壤瑐鬟f利好信號，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績較差時可以適當?shù)販p少股利分配，內(nèi)部留存多一點。但無論是多分還是少分，都不能只憑管理者的主觀臆斷，忽略因委托代理而產(chǎn)生的問題。而是要以長遠發(fā)展的目光對公司的短期利益和長期利益進行平衡，并結(jié)合公司的戰(zhàn)略方針進行合理分配。同時要與各相關(guān)利益者進行溝通，尤其注意對中小股東的相關(guān)利益進行保護，這樣才能增強投資者的信心，并吸引更多的投資者加入。

3.6加快財務(wù)管理信息化平臺建設(shè)

當前，信息化的技術(shù)發(fā)展速度較快，許多房地產(chǎn)企業(yè)都建設(shè)了完善的信息化系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理運作階段，應(yīng)當建設(shè)完善的內(nèi)控機制。財務(wù)部門采用建設(shè)管理機制的方式，促進與員工的交流、溝通，整合各個部門管理人員、基層職工提出的相關(guān)意見。企業(yè)定期開展員工交流會，可以充分了解基層職工的需求，收集財務(wù)相關(guān)問題，確保企業(yè)的資金正常運轉(zhuǎn)。以完善的財務(wù)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，發(fā)揮各個部門協(xié)作效用，建立各個部門的約束管理機制。在確保經(jīng)營決策科學性的同時，順利的達成企業(yè)全面發(fā)展運營目標。與此同時，在財務(wù)管理信息化建設(shè)的階段，覆蓋的內(nèi)容與科目眾多。企業(yè)需要確保資金充足性，并實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程活動的設(shè)計與創(chuàng)新，確保財務(wù)會計一體化目標順利達成。企業(yè)要關(guān)注如何促進運營環(huán)境與資源的相互融合，提出精細化管理、集約化管理的目標。在準確采集業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)、信息化數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，加快數(shù)據(jù)信息的共享速度。對于信息化建設(shè)來說，其可以促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息傳遞以及溝通，并開發(fā)科學化的內(nèi)部信息交流庫，促進相關(guān)部門的信息溝通，實現(xiàn)資源共享的基礎(chǔ)目標，實現(xiàn)報表、數(shù)據(jù)的集中化管理，顯著提升管理人員技術(shù)水平。利用病毒掃描軟件、防火墻等，做好信息庫的安全防護工作。不僅能確保數(shù)據(jù)安全性，還可以促進企業(yè)項目順利實施，提升企業(yè)綜合運營效率，為貫徹內(nèi)部管控制度提供方便之處。

參考文獻

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